城市商业综合体走向“豪布斯卡”模式
漫谈城市商业综合体之一
漫谈城市商业综合体之一心若水城市商业综合体是经济、城市、社会发展的必然产物，是社会分工细化的需要，是区域和城市竞争力增强的重要表现形式，是房地产业高度化的重要表现形式。
综观目前的商业综合体有五个发展的方向：即1、以服务城市商圈需要的大型购物中心为载体的城市商业综合体。
2、以特出以休闲旅游业态为主题的城市休闲旅游的城市商业综合体。
3、以特出服务总部经济为重点的商业写字楼为主体的楼宇经济城市商业综合体。
4、以服务知识经济和创意地产为主的创业地产商业综合体。
5、以服务特色主导产业为重点的特色商业综合体。
它是传统地产的升级版，不仅仅是开发物业那么简单。
它首先要研究的不是建筑物，而是城市商业功能发展的需要。
要了解区域商业不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能。
必须对区域商业水平有准确研判，对商业建筑形态功能匹配有清醒的定位。
城市商业综合体是一种复合型地产，所按照的原则就是豪布斯卡原则。
因此必须研究业态之间的价值链，而且必须研究相互的乘数效应大小。
不仅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后产生的城市品牌名片的效应。
要从规划、空间、工程上研究如何实现，更应该从服务、业态、支撑、可持续、时间维去考虑其的设计定位，要用文化的灵魂去赋予商业综合体以强大的生命力。
当然其是有局限的，这个局限就是当地地理位置、政治位置、经济位置、城市位置好差和能量等级的大小。
城市的规模等级决定着商业综合体开发是否必要，以及数量，一般每五十万城市人口一个商业综合体是有较强生命力的。
商业综合体定位上对物业和业态两个方面都必须找准支撑点，确保我们有满意的获利空间，未来升值潜力很大，也应该仔细选择保留什么产权资产。
要实现项目工程周期性的循环、首先必须保证资金链的最集约高效地成本的循环，其次要实现销售的快速循环，还要实现经营的可持续循环提升、实现我们资本的放大变现的循环。
商业综合体项目建设，必须考虑为我们未来实现商业地产的模块化、连锁化、专业化、品牌化、高端化、协调化的运作。
豪布斯卡(HOPSCA)模式在甘肃天水的应用及营销策略分析
豪布斯卡（HOPSCA）模式在甘肃天水的应用及营销策略分析本文通过对国际先进地产模式豪布斯卡的描述，浅议了豪布斯卡在甘肃天水的应用及其营销策略。
标签：豪布斯卡区域经济需求一、豪布斯卡（HOPSCA）简介1.豪布斯卡（HOPSCA）的概念豪布斯卡（HOPSCA），意为“现代化、多功能、综合性商业街区”，是经济发展到一定阶段的产物，它营造丰富多彩、缤纷万象的街区生活方式。
是由其内部六大主要功能的英文单词首字母组合而成，是指集酒店（hotel）、写字楼（office）、景观（parking）、购物街区（shoppingmall）、会议娱乐（convention）、住宅（apartment）六大功能要素于一体的多功能、现代化城市综合体，且各个功能之间是一种优势互补的关系，是一种科学的、有价值的、能够适应城市发展的模式，具有可持续发展性，它加强了与城市的融合、与环境的协调。
豪布斯卡（HOPSCA）一般位于城市边缘地区，建筑规模庞大，商业功能繁多，业态齐全，文化品位高尚，由多种地产功能互补和联动，体现了资源共生、优势互补、聚合增值的优势，是传统的“纯居住生活区”向综合区模式演变的产物。
HOPSCA这一称呼最初是于1986年出现在法国巴黎附近的拉德芳斯，后来拉德芳斯因HOPSCA而成为举世瞩目的巴黎次中心区，纽约第五大道也因HOPSCA而令世界各地旅游者趋之若鹜，上海新天地则因HOPSCA成了许多时代尖端人物竞相造访之地。
2.豪布斯卡（HOPSCA）与城市发展当今社会越来越向着信息化、国际化和分工协作化的方向发展。
以前我国按照工业、居住、商业和文教等进行功能划分，这种单功能分区使得区域间缺乏相互的协调与联系，势必会导致社会运行成本增加，经济运行效率低下，土地使用效率低下及生活成本加大。
直接结果就是建筑功能趋于单一，城市空间与时间的隔离，土地资源的浪费，缺乏城市景观与活力。
单功能的城市划分和复杂的交通网络也会给城市结构的健康发展，经济文化的交流带来了不利影响，拖慢了整个社会的效率，进而阻碍人们物质生活水平的进一步提高。
商业模式下的HOPSCA城市综合体设计以宣城市星隆国际广场为例
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勘察据统计上找出其经营发 展的特点，成功与失败之处。
其次是市场分析：在总结竞争对手的基础上，对项目所 在三公里的人口规模、消费能力消费水平、教育水平年龄梯 次上进行分析，希望做到差异化发展，找出更多的市场机 会。
１．４项目定位 基于以上的分析研究，我们希望把宣城市星隆国际广场 打造成为绿色商务居住新境界，魅力宣城新起点。项目应具 有以下特色和属性； １．４．１作为绿色居住的新起点，结合低碳节能技术的应 用，全天候地展现其魅力。 １．４．２完善的商务生活，让项目的活力体现在全天２４小时 不间断的人流上。 １．４．３作为城市副中心，不但体现商务中心的地位，更应 突出其余与城市其他功能区域的差异。 １．４．４充分利用项目的景观优势，同时提供一个独一无二 的休闲区域。 该项目将是一个集商务办公、星级酒店、休闲购物、高 端住宅为一体的大型ＨＯＰＳＣＡ。 １．５项目的业态布置与功能、流线设计 在业态布置中，方案引入了三重商业形态盘活项目。大 型ｍａｌｌ体验购物中心，街区式休闲商业和大型商业广场共同 打造出休闲购物公园的商业定位，这三重商业形态既是市场 空白，又为项目商业模式的高档定位提供了建筑形式的支 撑。 １．５．１大型ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ体验购物中心：主要承接商业主 体的核心功能，配备露天咖啡酒吧、牛排馆等高档业态，首 先做到聚集人气的功能。大体差、大跨度，商业、办公后勤 出入口独立设置，并均有自身的入口广场，尤其在商业入口 前设计了大型的入口广场。作为人流缓冲、集散作用，主要 设计中也预留了大量的广告位和新风机房的出入口。在平面 上，着重设计了各种购物人流的引导和疏散，充分利用每一 处的商业价值。在消防上严格遵守规范要求，设置了足够的 出口和楼梯。 １．５．２街区式休闲商业：街区式的购物环境，主营餐饮、 文化教育、零售等业态，先进的商业形态填补市场空白。在 设计中采用了开放式的街道布置，并结合消防和业态，穿插 设置了一些小型商业广场作为核心交汇点，使街区的空间富 于变化。引入自然的步行系统，增加标志点、休憩点，创造 便捷的步行距离，打造宜人的特色街区。 １．５．３大型商业广场：商业广场的规划形态丰富了项目整 体商业形象，和地下停车库相连通成为项目的一大亮点。采 用娱乐型、展示型商业，注重娱乐性与参与性，并定期举办 展示活动，与城市道路相连，用参与性极强的展示性活动吸 引更多人流，在建筑商也采用了一些标志性强、吸引眼球的 建筑形态为整个地位提高人气，加大人员的导入。
城市综合体的多元化——以上海市杨浦区君汇中心为例
君 汇 中 心 项 目用 地 面 积 １ ９ ７ ３ ０ 平 方米 ， 总建 筑 面 积 为８ ４ ９ １ ７ 平方米 ， 其 中 地 上 面积 为５ １ ４ ２ ３ 平方米， 地 下 面积 ３ ３ ４ ９ ４ 平方 米 ， 占地 面 积 ９ ５ ２ ０ 平 方米 ， 建 筑
密 度 为４ ８ ． ３ ％， 绿地 率 ： １ ６ ． ８ ％口 ， 机 动 车停 车数 ： 地上 ｌ Ｏ 辆， 地 下４ ５ ０ 辆。 用 地地 块 分为 ｉ个 地 块 ， 个地块 建 筑布 局 采用 围合 式 布局 。 功 能分 别包 括商 业 、 住
宅、 甲级 写 字楼 、 总部 办公 楼 。
四、 设计 理念
（ 一） 多元 性
自身 可以 实现 完整 的 工作 、 生活 配套 运 营体 系 。 其 拥有 城 市的 多种 功 能 ： 商 务办 公 、 居住 （ 包 括酒 店 、 住宅 、 居住 公 寓 等 ） 、 商业 、 文 化娱 乐 消 费 、 完善 的 交 通 出行 系 统 ， 形成Ｈ Ｏ Ｐ Ｓ Ｃ Ａ功 能 的多 样 性 和 复合 性 ， 同时 各 功 能 之 间联 系 紧密， 互 为补 充 ， 缺 一不 可 。 随着 时代 的 变迁 ， 上 海 发生 了天 翻地 覆 的变 化 ， 老 上海 的痕迹 正 在人 们 的记 忆 中渐渐 淡去 ， 一座 后 现代 建 筑雨 后 春 笋般 在 上海 这 座城 市 神奇 地 展 现 ， 上 海 海 派文 化 的历 史 脉 络 ， 从 得 以留下 历 史 建 筑 中去 寻 根记 忆 ， 一 座城 市 的文 化 底蕴 不 是 现代 化 建 筑所 能 表 征 的 ， 而 是 由 这些 历
史 建筑 所 积淀 起来 的 。
二、 项 目定 位
“ 国 际化 都市 精 品商 办 生 活综合 体 ” — — 集写 字 楼 、 企业 总 部 、 宜 居 住宅 、 精 品社 区商 业 中 心于 一体 的北 上 海高 端 精 品城 市综 合体 。
综合体发展历程
? 春天是播种希望的季节，六本 木新城为学生提供实习劳动的 机会，帮助学生学会在春天播 种，通过实际劳动增强对生活 的认识，在劳动中认识自然
? 秋天，成熟的水稻在微风中 摇曳。老师带着小学生来空
中花园劳动，看到成熟的水
稻，感受秋天收获的喜悦
? 夏天，所有的鲜花开放， 青蛙为繁华的东京带来欢 快的叫声。 鲜花怒放，青
区位要求
? 必须位于城市中心区，市中心核 心地段
? 城市各种资源决定了它天生的优 越条件
规模要求
? 必须拥有大规模建筑体量 ? 只有大规模建筑体量才能完美演
绎丰富的业态，缤纷万象的生活
只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA 的舞台
城市综合体经典案例分析
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
PARK 公园
1、保证一定体量，便于布局各种功能形态 2、保证稳定常态人流，设置一定住宅体 3、统一开发，集群发展；保障一致标准。
从建筑物业形态来看，又将城市综合体称作“豪布斯卡”。
城市综合体特征分析
9 8 7
6 5 123 4
高可达性 高密度，集约性 整体统一性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射性
森大厦
森
大
厦
主
入
口
好莱坞美容广场
? 好莱坞美容广场：综合体的地上部分分成地 铁出入口和好莱坞美容广场。好莱坞美容广 场以美容专科学校、公司办公为主体
HOPSCA 典型案例——东京六本木
六本木空中花园
? 六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了 稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了可参与性，为大城市带 来清新的田园景观
C街区
B街区
遵循“豪布斯卡”原则构建现代城市商业街
Ｈ ｔｌ ０ｅ ——酒店
即在商业街的周围要建立一些酒店， 从而既增
维普资讯
２ ｏ 年第 ２ ０２ 期
：
ｃ ｎ ｅｔ ｎ ０ ｖｎｉ —— 集 会 这 里 ０
加了商业街的客流 ， 又可增加商 利 、快 捷 的交 通 ，才能带 来更 大
业 街顾 客的 滞留时 间 。随着 现代 的繁荣 。
量就超 过数 亿 。 Ａｐ ｒｍｅｔ — 公寓 ａｔ ｎ —
放空 ，客流量减少 ， 最终会导致 位 。所以 ，我 们在商 业街的规 划
提 设计 中， 切不可忽视了多功能所 这 里 同一 业态 的 商家 为争夺 客源 、 商业 带来 的吸 引 力和 综合效 益 。 主要 指 住 宅 。 商 业街 要 保 住 客 高销售额而展开恶性竞争 。
街要适 当地 ｆ 进办公楼 来增加 有利于产生连锁效应。同时 ，与 方米世界最大的室内游乐 园， 能
商业街 白天 的人 口 出人办 公楼 商业街购物功能相呼应的是餐饮 够泛 舟的 人 工湖 ，世 界级的 室内 的人 员一 般 都 具 有较 高 的 购 买 业 ，要利 用餐饮业 来 延长顾 客在 波浪游 泳池 ，以及 可以 用于 国际 力 ，他们是 中高档 商 品的 目标 顾 商业街 的滞 留时 间 。
泛 指集 聚客流的场所 及娱乐设
购物 这是商 施 。商业街增加这方面的设施 ，
城市中人们工作时间的缩短及收
Ｓ ｏ Ｄｎ ｈ Ｄ ｊｒ
人水平的提高 ， 非有形商品的消 业街 最 基本 的功能 。按 照传统 的 是为了适应消费潮流的变化。根 费会 日 益成为主流， 作为满足人 观念 ， 商业街即是购物街 ，豪布 据 恩格 尔定 律 ，随 着人们生 活 水 “ 们休 闲消费需 求的酒店 业是必不 斯卡 ”原则 强调随 着市 场环境 的 乎的提高， 投放在消费支出中的
城市综合体-核心商圈
城市综合体-核心商圈目录：1、城市综合体综合论述2、城市综合体各类产品的功能划分3、综合体及商圈主要区域4、投资收益回报分析5、综合体内部管理6、城市综合体成功的案例1、城市综合本的综合论述：✧城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。
即主要是①主题酒店(HOTL)、②商务写字楼(OFFICE)、③立体空中花园(PARK)、④购物中心（Shopping mall）、⑤会展中心、会议中心（Convention）、⑥高尚住宅(公寓) (Apartment )的开始字母的缩写，并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的高科技建筑组合。
成为时尚高端商务人士聚集之地。
✧它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、商业贸易于一体的建筑群；是城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。
✧它天生贵胄，是人人期待，万众瞩目的明星。
它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为一座“迷你”的城中之城，它可以再造一个城市的商业核心，成为一个城市的地标性商业圈，带动周边地产及物业的价值攀升。
综合体通常位于—位于城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。
拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络，是公共交通的枢纽。
有完整的街区特点，是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
独享和兼具城市的自然景观（水、湖）、公共资源如：城市广场。
大城市市区已经没有占地5万平方米以上的地块，很多城市综合体的选址是在城郊结合部。
综合体是高科技、高智能的集合：城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等等方面。
城市综合体的优势及作用：对于降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的优势。
住宅、公寓、写字楼的销售可实现现金的回笼。
什么是城市综合体
城市综合体，西方称“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL＋会展博览CONVENTION＋社区公寓APARTMENT的复合体。
中国对城市综合体的产品组合比较灵活，一般特指城市商业综合体，即位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，突出主题性封闭式的MALL、零售主力店、开放式步行街，结合社区公寓、商务酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目，由于聚集了重要的商业资源和服务功能，一般成为城市重要的功能性建筑集群和商业枢纽，前几年在一二线城市有较集中的发展。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向三四线城市渗透、扩展，如何合理规划和建设合理的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划首先，城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。
随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
其次，在三四线城市商业地域极为有限，土地资源极为宝贵的情况下，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。
特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，在用地规划、工程规划上也可获得优惠便利的政策条件。
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城市商业综合体走向“豪布斯卡”模式(2007-10-23 18:32:28)[发送到微博]分类：商业地产策划和运营标签：商业地产·冷眼观潮 |穆健玮一、HOPSCA的源起、国际领先性自20世纪70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造实践。
为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。
豪布斯卡（HOPSCA），一种源于欧美的造城理念，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏——曼哈顿，东京之核心——六本木之丘，是现代地产所能达到的最高形态。
法国拉德方斯的HOPSCA规划模式就是一个成功的例子。
拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。
目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里;建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人;并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心;内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。
建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善;建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。
庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。
从国际视野来看，现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益，社会效益和环境效益。
这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。
HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。
国内如深圳华润万象城（总建筑面积50万平方米）、北京华贸中心（总建筑面积100万平方米）、郑州大上海城（总建筑面积37万平方米）等，都是近年来优秀的HOP SCA综合体建筑范例。
二、什么是HOPSCA？1．HOPSCA的概念HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能;它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果;同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
2．HOPSCA的两种表现形式A）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA;B）经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。
3．HOPSCA的特征HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。
这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。
1）高可达性HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CB D，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。
2）高密度，集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志;人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集;夜晚及周末居住、消费人流集中;昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。
3）整体统一性建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联系;HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。
4）功能复合性HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。
其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
5）土地使用均衡性HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。
A、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群;B、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。
6）空间连续性A、平面的连续：鉴于HOPSCA各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果;B、立面的连续：立面会影响HOPSCA的统一性，因此，要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性;C、空间的连续：由于HOPSCA优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。
7）内部、外部联系完整性HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合;HOPSCA对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。
8）巨大的社会效应因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。
例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。
9）巨大的升值潜力一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。
例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式;临街铺位及步行街高价值成功销售获利;商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利;星级酒店作为资产长期经营获利;公寓则通过成功销售获利。
再例如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。
新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。
三、HOPSCA地产模式出现的必然性长期以来，受传统的功能分区规划思想的影响，我国城市的土地利用通常是将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区，居住区、商业区、文教区等、虽然分区规划思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽视城市是一个联系密切的有机整体。
应该看到，城市的每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们之间又是相互依存、相互补充的。
例如，在一个居住区中，如果完全清一色的住宅，既没有相应的商业、文教、医疗、娱乐等配套设施，又缺乏便捷的道路交通系统。
即使居住再好，也不会受到居民的青睐，因为生活极不方便，单一的住宅已不能满足人们日常生活需要。
同样，城市的中心商务区如果全部被商务写字楼占据，没有高档酒店、餐饮、购物、公寓、政府办事机构等设施，那办公环境将十分空洞无依靠。
城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。
HOPSCA是城市发展的必然产物。
可见，由若干关系十分密切、性质不同的物业在一定地域范围集聚而成的HOPSC A，绝不是人为臆造出来的，恰恰是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。
还要看到，城市本身就是一个巨大的、复杂的多功能综合体。
在其内部，由于各类功能要素空间组合的差异，大型HOPSCA可视为城市大系统中的一个重要组成部分。
HOPSCA概念，就是一个将写字楼、酒店、住宅、商场、生态园林结合到一起进行综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来说，这种模式必然成为未来地产发展的主流方向。
四、HOPSCA与城市发展息息相关1．现代城市发展特点中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化，精耕细作的城市营运动作模式已进入积压个城市的市长们的议事日程之中。
由此看来，未来城市的发展与现在相比，将会更有规律或理性。
其实城市竞争力根本不在于单个城市的发展情况，而在于在区域发展的情况，以珠三角、长三角、环渤海城市群为中心的城市竞争力明显高于其他城市的竞争力。
从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。
因此，在做大，做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，进而加速推进城市化将成为全社会的共识与政府的主要努力方向。
以下是现代城市发展的几个集中特点：a) 城市功能多样化城市的性质决定了城市功能的多样化。
现代城市打破了历来中国城市的单一作用，在全球化、区域化的现实环境中，一个城市不仅要承担城市居民的生活及工作的功能，而且要承担区域所赋予的专业分工，因此城市注定就是多种功能的产物。
b) 城市形象特色化长期以来，许多城市忘却了自己城市的地域文化及城市文脉，基本按照同一发展模式发展，结果形成了“千城一面”的城市形象，毫无特色可言。
当城市发展到一定阶段后，再来反思城市发展的轨迹，就会发现走了弯路。
因此，理性的城市发展道路一定是一条有自已特色的道路。
保护与发掘城市的文脉与特色，弘扬地方文化，极力打造城市特色品牌成为城市政府在城市经营与城市竞争过程中最重要的手段。
c) 城市环境生态化未来的城市发展将走可持续发展之路。
现在国际上衡量一个城市文明程度的新的指标叫“绿色GDP”，它将城市的生态与城市的经济指标看得同等重要。
中国城市在经历西主城市“大发展、大破坏”的老路之后，今天终于明白城市可持续发展的重要性，城市生态环境保护与城市绿化建设成为城市发展的重头戏。
d) 城市资源集约化城市营运的一个重要内容就是要妥善利用和事例城市资源，取得资源集约经营的最佳效用。
城市资源包括自然资源、人文资源、人力资源和无形资源，具有特征与价值特征。
城市政府将在土地开发与其他空间资源的经营中从粗放型开发向集约型开始转化，从关心量的扩大到关心质的提高，从注重政府政绩到注重城市经营的实效，城市基础设施的建设以及其他公共设施的建设都将在认真考虑投入与产出效益的前提下予以实施。
为此，注重提高城市开发建设的集约化、效益化水平与质量将是今后城市发展的主要特征。
e) 城市空间多中心化发达国家绝大多数城市发展都经历了“城市化”及“逆城市化”的两种过程，反映在城市，结构与形态上是城市空间的集中化与分散化两种相互作用、相互交织的过程，中国的城市也不可避免地在这两种过程中反复交替。