资产评估实务(一)收益法计算公式、房地分估模式下的土地评估知识点
房地产估价理论 收益法部分主要公式
净收益每年不变的公式①用于不同土地使用期限或不同收益期的房地产价格之间的换算 ②用于比较不同期限房地产价格的高低③用于比较法中因土地使用期限或收益期不同进行的价格调整①V 收益价值 A 净收益 Y 报酬率n 持有期或收益期②收益期为无限年公式：YA V =用于不同期限房地产价格之间的换算：n nn )1(1)1()1(11nY Y Y K +-+=+-= 若已知V ∞，求V 70、V 50如下：V 70=V ∞ × K 70V 50=V ∞ × K 50若已知V 50,求V ∞、V 40 如下：V ∞=V 50 ×501K V 40=V 50 ×5040K K 则：V n =V N ×NnK K =V N × 1)1(]1)1[(1--+-++N n nN Y Y Y ）（以上公式报酬率相同以下公式报酬率不同时])1(11[n n n n Y Y A V +-=与公式)1(11[NN N NY Y A V +-=相除，推导出下列不同期限房地产价格之间的换算公式：]1)1[()1(]1)1[()1(-++-++⨯=N N n n n n n N N N N n Y Y Y Y Y Y V V净收益按一定数额递增的公式收益期为有限年的公式：p226 b---净收益逐年递增的数额n2)1()1(11(Y n Y b Y Y b Y A V n +⨯-+-+=收益期为无限年的公式：p2272Y bY A V +=净收益按一定数额递减的公式b 变为-bn2)1(])1(11)[(Y n Y b Y Y b Y A V n +⨯++--=A-(n-1)b ＜0 即1+bAn ＞A-(n-1)b=0 （用在求合理经营年限时求n 的数值）P228净收益按一定比率递增的公式收益期为有限年的公式：p229 g-净收益逐年递增的比率])11(1[nYg g Y A V ++--=收益期为无限年的公式：gY AV -=净收益按一定比率递减的公式p230g 变-g有限年公式：])11(1[nYg g Y A V +--+=无限年公式：gY AV +=净收益等于有效毛收入减去运营费用。
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
土地估价：收益法公式记忆方法总结
土地估价：收益法公式记忆方法总结收益法中涉及的公式众多，往往是大家学习的难点，也是考试中容易记错的地方。
现将学习的体会总结如下，抛砖引玉，供大家参考，并欢迎指正，交流更多的学习体会，可以事半功倍。
一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F＝P×（1＋i）n2、P＝A/i×[1-1/(1+i)n]（年金现值公式）二、需要巧记的公式等比现值公式P＝A/i-s×[1-(1+s/1+i)n][当i≠s时]P＝nA/(1+i)[当I＝s时]这个公式用的频率，但容易记错，到底是i在前，还是s在前；是i在上，还是s 在上。
实际记忆中，把它叫做“爱情公式”。
利用谐音i就是爱，s就是死。
“爱到死，死也爱，当爱就意味着死亡时，留下的依然是爱”，意思先有“i－s”，然后是“1＋s”在上，再是“1＋i”在下，当i＝s时，只有i没有s。
这样，可能一辈子都不会忘掉这个爱情公式。
三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞＝VN×1/KNVn＝VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
例:已知40年土地权益价格2500元/平方米，报酬率10％，问30年的土地价格。
解题思路：设土地年收益＝a，30年土地价格＝X则2500＝a/10％×[1-1/(1+10％)40]X＝a/10％×[1-1/(1+10％)30]2500/X=a/10％×[1-1/(1+10％)40]/a/10％×[1-1/(1+10％)30]X＝2410.16元/平方米例:已知30年土地权益价格3000元/平方米，报酬率8％，问假设报酬率为10％，50年的土地价格。
房地产收益法的公式
房地产收益法的公式房地产收益法的公式1.引言房地产收益法是房地产评估中常用的一种方法，用于估计房地产项目的收益能力。
本文档将介绍房地产收益法的基本概念、计算公式及其应用。
2.房地产收益法概述2.1 定义房地产收益法是一种评估房地产项目收益能力的方法，通过分析租金收入和资本增值等因素来确定房地产项目的价值。
2.2 应用范围房地产收益法适用于各类房地产项目的评估，如商业地产、住宅地产、工业地产等。
3.计算公式3.1 总收益总收益 = 净收入 + 净增值3.2 净收入净收入 = 租金收入●所有费用3.3 所有费用所有费用包括管理费用、维护费用、保险费用等。
3.4 净增值净增值 = 项目增值●项目减值3.5 项目增值项目增值是指房地产项目未来预计增值的部分，可以通过市场调查、区域发展状况等因素估算得出。
3.6 项目减值项目减值是指房地产项目未来可能发生的贬值部分，可以通过市场调查、法律政策等因素估算得出。
4.应用实例4.1 商业地产项目以某商业综合体为例，该项目年租金收入为500万，所有费用为200万，净增值为1000万。
则该项目的总收益为1300万。
4.2 住宅地产项目以某住宅小区为例，该项目年租金收入为200万，所有费用为100万，净增值为500万。
则该项目的总收益为600万。
5.附件本文档涉及的附件包括示例案例、计算表格等，供读者参考使用。
6.法律名词及注释6.1 房地产评估：根据一定的方法和标准，对房地产进行价值估计的过程。
6.2 净收入：房地产项目的租金收入与费用之差，是评估房地产项目可获得收入的重要指标。
6.3 净增值：房地产项目的增值与减值之差，是评估房地产项目未来预计增值能力的重要指标。
房地产估价师收益法公式汇总
房地产估价师收益法公式汇总一：正文：1. 收益法概述1.1 定义：收益法是一种房地产估价的方法，通过分析和评估所估价房产所能产生的现金流量，从而确定其实际价值。
1.2 原理：收益法基于市场上的租金收入作为主要指标，以此来衡量一项房地产投资的价值。
1.3 适用性：收益法适用于各种类型和规模的房地产投资，包括商业房地产、住宅租赁和工业房地产等。
2. 收益法的公式2.1 净收益净收益 = 总收入 - 总支出2.2 净收益率净收益率 = 净收益 / 投资金额 * 100%2.3 过去收益的预测根据历史数据和市场趋势，对未来收益进行合理的预测。
2.4 贴现率贴现率是衡量未来现金流量的综合指标，包括通货膨胀率、利率和风险溢价等因素。
2.5 估价估价 = 净收益 / 贴现率3. 数据分析3.1 收入数据需要分析和收集有关房产租金、销售情况和其他相关收入的数据。
3.2 支出数据支出数据包括房产维护费用、管理费用和其他相关支出。
3.3 比较市场数据通过比较市场上类似房产的租金和销售数据，对估价结果进行验证和调整。
4. 结论综合考虑以上因素，得出房产的估价结果。
附件：无法律名词及注释：1. 收益法：一种通过分析和评估所估价房产所能产生的现金流量来确定其实际价值的方法。
2. 净收益：房产所产生的总收入减去总支出的结果。
3. 净收益率：净收益与投资金额的比率，用以衡量房地产投资的盈利能力。
4. 贴现率：衡量未来现金流量的综合指标，包括通货膨胀率、利率和风险溢价等因素。
5. 估价：根据净收益和贴现率计算得出的房产估价结果。
二：正文：1. 收益法概述1.1 定义：收益法是一种用于估价房地产的方法，主要根据该房产预期的收入来确定其价值。
1.2 原理：收益法基于市场上类似房产的租金收入水平，以及其他相关因素，对房产的未来收入进行预测。
1.3 适用性：收益法适用于不同类型和规模的房地产，包括商业房地产、住宅租赁和工业房地产等。
2. 收益法的公式2.1 净收益净收益 = 总收入 - 总支出2.2 净收益率净收益率 = 净收益 / 投资金额 * 100%2.3 贴现率贴现率是考虑时间价值和风险因素的综合指标，用于计算未来现金流量的现值。
收益法土地使用费计算公式
收益法土地使用费计算公式以收益法土地使用费计算公式为标题，本文将介绍土地使用费的计算方法及其相关内容。
一、收益法土地使用费计算公式的概念收益法土地使用费计算公式是指根据土地的收益情况来确定土地使用费的计算方法。
这种计算方法主要基于土地的利用价值和土地的收益情况来确定土地使用费的数额。
二、土地使用费的计算公式收益法土地使用费计算公式一般为：土地使用费 = 土地面积× 土地单价× 土地租金率其中，土地面积是指土地的实际面积，土地单价是指按照土地的用途和位置确定的每平方米的价格，土地租金率是指土地的年租金收益与土地价值的比率。
三、土地面积的确定土地面积的确定是计算土地使用费的基础，一般是根据土地的实际测量结果来确定的。
在计算土地使用费时，应准确测量土地的面积，避免因面积计算错误而导致土地使用费计算结果的不准确。
四、土地单价的确定土地单价是指按照土地的用途和位置确定的每平方米的价格。
土地的用途和位置是决定土地单价的重要因素。
一般来说，土地的用途越高，位置越好，土地单价就越高；反之，土地单价就越低。
在确定土地单价时，应结合土地的实际情况进行评估。
五、土地租金率的确定土地租金率是指土地的年租金收益与土地价值的比率。
土地租金率的确定与土地的经济效益密切相关，一般是根据土地租赁市场的行情来确定的。
在计算土地使用费时，应结合土地的租赁市场情况和土地的经济效益进行评估。
六、土地使用费的计算实例下面以一块商业用地为例，假设该商业用地的面积为1000平方米，土地单价为每平方米5000元，土地租金率为5%。
那么，该商业用地的土地使用费计算如下：土地使用费 = 1000平方米× 5000元/平方米× 5% = 250,000元七、土地使用费计算的应用土地使用费计算公式在土地管理、土地评估、土地租赁等方面有着广泛的应用。
通过土地使用费的计算，可以合理确定土地的使用费用，为土地的合理利用提供参考依据。
收益法计算公式
（3）净收益每年不变公式的作用
a.直接用于测算价格 [例2]某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，
当时获得的土地使用年限为50年，不可续期产的报酬率为8.5%，请计算该宗房地产的收益价格。 该宗房地产的收益价格计算如下：
（四） 收益法的计算公式
根据收益法的基本原理，假设净收益和报酬率都 已知的条件下，我们来讨论收益法的各种计算公式。
根据资金的时间价值，我们将收益法的基本原理 公式化：
1、收益法基本公式
V a1
a2
a3
...
(1 r1) (1 r1)(1 r2) (1 r1)(1 r2)(1 r3)
an
(1 r1)(1 r2)(1 r3)...(1 rn)
a
a
a
a
V (1 r) (1 r)2 (1 r)3 ... (1 r)n
a 1
V
r
1
(1 r)n
（1）有限年期的情形（净收益每年不变）
a a a aa a a a
01 V=？
2 3 4 5…… n-2 n-1
净收益每年不变有限年期现金流量图
（1）有限年期的情形（净收益每年不变）
[例1]某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，
累加法、市场提取法、投资报酬 率排序插入法
预测估价对象 的未来收益
如净收益
搜集并验证 如估价对象及其类似房地产收 有关数据资料 入、费用的数据资料;
收益法的特点
1、收益法具有严格的理论基础。 2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格。 3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与报酬 率确定的准确度。
1、收益法的基本公式
（4）当上述公式中的ai每期不变或者按照一定规 律变动及n为有限期或无限期的情况下，可以导出后 面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述 公式的特例。
资产评估公式大全
一、资产评估主要公式一收益现值法1、静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数2、动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业或资产年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业或资产年收益现值额/定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额=∑企业或资产各年收益额×整体现值系数×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值1、重量价值的计算,其方法主要有：1直接计算：资产重量价值＝直接成本＋间接成本2指数调整法：某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数3功能评价法某资产重量价值=现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力×评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值×尚可使用年限/已使用年限+尚可使用年限2、折旧的计算1有形损耗的计算A、比率法：有形损耗=评估资产重价值×已使用寿命/预计使用寿命B、使用年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值×已使用年限/已使用年限+尚可使用年限2功能性贬值：功能性贬值=使用某设备年节约成本×1－所得税率×整体现值系数3经济性贬值：经济性贬值=1－现有利用生产能力/原有生产能力×评估资产价值二现行市价法1、市价折余法：资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧＝全新资产现行市价－全新资产市价－预计净残值／一般使用年限×评估资产已使用年限2、市价类比法资产重估价值={全新参照物资产市价－全新参照物资产市价－预计净残值／一般使用年限×评估资产已使用年限}}×调整系数三因素综合评价法某项固定资产价值={资产价值+大修理费用－残值×1+年平均物价上涨指数－年无形损耗系数×资产已使用年限}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限四外汇换算法资产重估价值=资产原始价值－应计折旧×评估月份汇率/取得资产时汇率资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额×1＋－调整系数按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×已使用年限/规定使用年限五货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额×1+票面利率×出票日至到期日天数/360天六商誉评估价值1、割差法：商誉评估价值=整体资产价值－单项资产含可确指无形资产评估价值之和2、超额收益本金化法：商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率／行业平均资金收益率七材料价值评估1、近期购进的材料：材料评估价值＝材料物资账面价值2、现行市场价格评估法：材料评估价值＝实有数量×现行市价3、不同时期分别购进材料：材料评估价值=材料账面价值×评估日物价指数/取得时物价指数4、进口材料评估：材料评估价值=材料账面价值×评估日汇率/资产取得时汇率5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×1－调整系数八低值易耗品评估1、在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×资产评估日物价指数/资产取得时物价指数2、在用低值易耗品评估在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率成新率=1－实际已使用月份／估计可使用月份×100％＝低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值×100％九在制品评估：在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本在制品完工程度=单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额×100％十产成品评估：1、不发生产权变动的资产评估,其计算公式为：某产成品评估价值=合理工艺消耗定额×材料现行单价+合理工时定额×单位小时合理工资、费用率×产成品数量2、产成品转移的资产评估,其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量×同类产成品现行市价－单位产品税金及费用×1＋－调整系数二、市场法中的具体评估方法一直接比较法二类比调整法1．市场售价类比法2．功能价值法4．成新率价格法5．市价折扣法6．成本市价法7．市盈率乘数法三、收益法中的具体评估方法应用收益法求取地产价格时,由于是对未来若干年纯收益的贴现,而纯收益和收益年期又都在发生变化,这就会引发出许多计算公式;P——地产价格;Pt——未来第t年的房地价格;A——纯收益;A1,A2,…An一一分别为未来各年的纯收益;R——资本化率;R1,r2,…rn——分别为未来各年的资本化率;N——收益年期;一纯收益不变1. 在收益永续,各因素不变的条件下,有以下计算式:其成立条件是:1纯收益每年不变;2资本化率固定且大于零3收益年期无限;2．在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式:这是一个在估价实务中经常还用的计算公式,其成立条件是1纯收益每年不变；2资本化率固定且大于零；3收益年期有限为n; 3．在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式:其成立条件是：1纯收益每年不变;2收益年期有限为n;3资本化率为零;二纯收益在若干年后保持不变1．无限年期收益;其基本公式为:其成立条件是：1:纯收益在t年含第t年以前有变化;2纯收益在t年不含t年以后保持不变;3收益年期无限;4r大于零; 2．有限年期收益;其计算公式为:其成立条件是：1纯收益在t年含第t年以前有变化;2纯收益在t年不含第t年以后保持不变;3收益年期有限为n;4 r大于零;这里要注意的是,纯收益A的收益年期是 n-t而不是n;三纯收益按等差级数变化1．在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式:其成立条件是：1纯收益按等差级数递增;2纯收益逐年递增额为B;3收益年期无限;4r大于零;2．在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式:其成立条件是：1纯收益按等差级数递增;2纯收益逐年递增额为B;3收益年期有限为n;4r大于零;3．在纯收益按等差级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式:其成且条件是:1纯收益按等差级数递减;2纯收益逐年递减额为B;3收益年期无限;4r大于零;4．在纯收益按等差级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式:其成立条件是：1纯收益按等差级数递减;2纯收益逐年递减额为B;3收益年期有限为n;4r大于零;四纯收益按等比级数变化1．在纯收益按等比级数递增,收益年期无限的条件下,有以下计算式:其成立条件是: 1纯收益按等比级数递增;2纯收益逐年递增比率为S;3收益年期无限;4r大于零;5r卜S卜0;2．在纯收益按等比级数递增,收益年期有限的条件下,有以下计算式:其成立条件是：1纯收益按等比级数递增;2纯收益逐年递增比率为S;3收益年期有限;4r大于零;5r>S>0;3．在纯收益按等比级数递减,收益年期无限的条件下,有以下计算式:其成且条件是:1纯收益按等比级数递减;2纯收益逐年递减比率为s:3收益年期无限;4r大于零;5r>S>0;4．在纯收益按等比级数递减,收益年期有限的条件下,有以下计算式:其成立条件是：1纯收益按等比级数递减;2纯收益逐年递减比率为S; 3收益年期有限为n; 4r大于零;50<S≤1;五已知未来若干年后地产价格的条件下,有以下计算式其成立条件是：1纯收益在第t年含t年前保持不变;2预知第t年的价格为P;;3r大于零;四、成本法一成本法基本公式：成本法中的具体评估方法1．价格指数法2．功能价值法3．规模经济效益指数法实体性贬值的测算方法1．观测法2．使用年限法 使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 资产的功能性贬值测算方法资产经济性贬值的估算二成本法在机器设备评估中的应用1重置成本的估算细分加和法1．外购单台不需安装的国内设备重置成本2．外购单台需安装的国内设备重置成本3．外购单台不需安装进口设备重置成本4．外购单台需安装进口设备重置成本5．外购成套需安装设备重置成本6、通用非标准设备重置成本计算方法;2价格指数法3机器设备评估中贬值估算1、比率法1工作量比率法;2役龄比率法;4修复费用法5 超额投资成本形成的功能性贬值的测算;五、房地产评估的收益法收益法收益为有限年期的房地产价格计算公式为：综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系,可表示：r 1/r 2为土地/建筑物资本化率 L/B 为土地/建筑物价格评估房地合在一起的房地产价格房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用房地产评估的市场法的基本计算公式：实际评估工作中,其计算公式为：P’为比较实例价格A交易情况修正系数B交易日期修正系数C区域因素修正系数D个别因素修正系数土地评估中成本法的公式新建房地产评估中成本法的公式现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：利息＝地价+建筑费用+专业费用×利息率利润＝地价+建筑费用+专业费用×利润率基准地价修正系数法估价的公式路线价估价法的公式：宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度六、森林资源资产评估主要方法一市场法式中：P――林木资产评估值；Q――被估林木资产的蓄积量；K――林分质量调整系数；bK――物价指数调整系数；G――参照物单位蓄积的交易价格;二剩余法P＝W－C－F+S式中：P――林木资产评估值；W――销售总收入；C――木材经营成本包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费；F――木材经营合理利润；S――林木资源的再生价值;三收益法矿产资源资产主要评估方法1贴现现金流量法2可比销售法七、无形资产评估中收益法的应用形式无形资产评估值∑=+⋅=ntttrR K1)1()1(无形资产评估值∑=+⋅+ =ntttrR KY1)1()2(上述两个公式不同处在于公式)2(多一项最低收费额,然而在后项计算无形资产的分成率时,是按扣除最低收费额后测算的,本质上与公式)1(是一致的;分为收入增长型和费用节约型;1生产的产品能够以高出同类产品的价格销售；2生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下,销售数量大幅度增加,市场占有率扩大,从而获得超额收益;第一种原因形成的超额收益可以用下式计算：第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算：费用节约型无形资产,是指无形资产的应用,使得生产产品中的成本费用降低,从而形成超额收益;可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益;分成率法因为：收益额=销售收入×销售收入分成率=销售利润×销售利润分成率所以：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率边际分析法利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值约当投资分成法;无形资产评估中成本法的应用商誉评估的方法一割差法二超额收益法1．超额收益本金化价格法2．超额收益折现法商誉的价值t n t tr R-=+=∑)1(1 八、长期债权投资的评估一上市交易债券的评估二非上市交易债券的评估1.到期一次还本付息债券的价值评估：2．分次付息,到期一次还本债券的评估三非上市交易股票的评估1．普通股的价值评估1固定红利型股利政策下股票价值评估;P=R/r式中：P ——股票评估值；R ——股票未来收益额；r ——折现率;2红利增长型股利政策下股票价值评估;)/(g r R P -= r>g )78(-式中：P ——股票评估值；R ——股票未来收益额；r ——折现率；g ——股利增长率;股利增长率g 的计算方法,一是统计分析法,即根据过去股利的实际数据,利用统计学的方法计算出的平均增长率,作为股利增长率；二是趋势分析法,即根据被评估企业的股利分配政策,以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率;3分段型股利政策下股票价值评估;2．优先股的价值评估式中：P ——优先股的评估值；R ——第t 年的优先股的收益；r ——折现率；A ——优先股的年等额股息收益;九、按低值易耗品使用情况分类 成新率低值易耗品可使用月数月数低值易耗品实际已使用-=1根据价格变动系数调整原成本按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值成本法：评估基准日与产成品完工时间接近产成品评估值=产成品数量×产成品单位成本评估基准日与产成品完工时间间隔较长方法一：方法二：二市场法1．坏账比例法十、 收益法评估企业价值计算公式及其说明一企业持续经营假设前提下的收益法1．年金法年金法的计算公式为：P=A/r式中：P ——企业评估价值；A ——企业每年的年金收益；r ——本金化率;用于企业价值评估的年金法,是将已处于均衡状态,其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理,然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原,估测企业的价值;因此,公式又可以写成：2．分段法二企业有限持续经营假设前提下的收益法二风险报酬率及折现率的测算1．风险累加法2．β系数法用公式表示为：式中：r R ——被评估企业所在行业的风险报酬率；m R ——社会平均收益率；g R ——无风险报酬率；β——被评估企业所在行业的β系数;在评估某一个具体的企业价值时,应再考虑企业的规模、经营状况及财务状况,确定企业在其所在的行业中的地位系数a,然后与企业所在行业的风险报酬率相乘,得到该企业的风险报酬率;如下式表示：加权平均资本成本模型是以企业的所有者权益和长期负债所构成的投资成本,以及投资资本所需求的回报率,经加权平均计算来获得企业评估所需折现率的一种数学模型;用公式表示为：其中：()风险报酬率无风险报酬率要求的回报率净资产所有者权益+=。
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收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。
2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。
（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。
（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。
（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。
评估对象（1）位置状况。
评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。
（2）权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。
评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。
地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。
供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。
通路：东临永安路，南临永清大街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。
2.收益法测算过程收益法选择报酬资本化法，是指预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。
在本次实际估价中，根据估价对象的实际租约情况，在租约期限内按租约进行收益法测算，租约到期后以估价对象转售变现为假设前提。
其公式简化为（1）潜在毛收入。
①租金期内潜在毛租金收入待估不动产在价值时点时是出租状态，根据租赁合同规定的年租金，2015年6月22日至2016年6月20日租金为400.00万元，2016年6月21日至2016年12月20日租金为200.00万元，2016年12月21日至2017年12月20日租金为410.00万元，至2020年12月20日，每年递增10万元（见表4-5）。
表4-5②押金利息收入根据市场调查及结合估价人员的工作经验，商业用房出租押金一般为1～2个月，押金利息收入占房屋租金收入的比例很小，因此本次评估不予考虑。
③其他收入估价对象现作为商业用房出租经营，除上述房地产出租收入和租赁押金收入外，无其他收入。
④未来潜在毛收入估价对象未来潜在毛收入：未来潜在毛租金收入＋押金利息收入＋其他收入。
（2）确定有效出租面积根据产权持有单位签署的租赁合同，租金收入按房地产整体年租金计算，因此不存在有效出租面积。
（3）确定出租率根据产权持有单位签署的租赁合同，为整体出租，故本次出租率按100%计算。
（4）确定有效毛收入估价对象未来有效毛收入＝未来潜在毛收入×出租率（5）未来运营费用的确定根据目前不动产租赁市场的成本因素进行分析，主要包括运营费用、税金。
运营费用包括管理费用、维修费用、保险费用；税金包括增值税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加、房产税等。
①管理费管理费是指对出租房屋进行必要管理所需的费用：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；二是管理人员的劳务支出。
根据估价机构调查和掌握的资料，管理费为不动产出租年租金收入的1.2%。
则评估对象年管理费＝年有效毛收入×1.2%。
②维修费维修费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。
参考评估对象的实际状况，维修费按房屋重置价的1.5%计算。
评估对象主体结构为钢混结构，参照当地各类结构房屋重置价及耐用年限等标准，结合评估人员实地踏勘调查，确定评估对象的房屋重置价格。
具体计算过程如表4-6所示。
估价对象年维修费＝房屋重置价×1.5%＝2176×7908.76×1.5%＝258142.00（元/年）③保险费保险费是指房屋所有权人为避免自己的房产意外损失而向保险公司支付的费用。
根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋重置价的0.2%。
估价对象年保险费＝房屋重置价×0.2%＝2176×7908.76×0.2%＝34419.00（元/年）④年税费按照综合征收率计征方式入库的税款包括增值税、房产税等。
年房产税：年有效租金收入×12%增值税＝含税租赁收入÷（1＋5%）×5%综上，估价对象年运营总费用如下：年总运营费用＝管理费＋维修费＋保险费＋年税费（6）确定未来净收益估价对象未来净收益＝未来有效毛收入-未来经营费用具体如表4-7所示。
【注意】（1）2016年6月21日至2016年12月20日只有半年时间（2）经营费用的数据存在错误，无法根据已知条件计算得出修补教材计算条件近似得到经营费用的算法：说明：1.管理费：教材为1.2%，我修改为2.2%。
2.维修费和保险费：2016年5月19日至2016年6月20日，近似按照1个月计算，因此维修费17209461.76*1.5%/12,保险费也一样。
3.维修费和保险费：2016年6月21日至2016年12月20日，应该按半年计算才合理，但是只有按照整年度计算才和教材基本一致。
（7）确定不动产的报酬率报酬率可以按安全利率加风险调整值法确定。
报酬率＝安全利率＋风险调整值。
安全利率按中国人民银行2015年10月24日公布的一年期存款利率1.5%确定。
风险调整值可以视为投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率三者之和再减去投资带来的优惠率。
考虑目前不动产租赁的平均收益状况、评估对象的地理位置、评估对象的用途等因素，结合对评估对象所在区域不动产市场的调查了解，当前不动产政策变动较快，不动产投资存在一定的风险，综合分析商业用途不动产风险调整值在3%～5%之间。
本次评估风险调整值取其平均值4.5%，因此，报酬率＝1.5＋4.5%＝6%。
（8）期末转售收益确定委托方签署的租赁合同期限为10年。
租赁合同对评估对象前五年的租金价格约定比较明确，后五年的合同约定租金年增长幅度过高，与市场租金合理增长幅度差异较大，且合同中约定了解除租赁权的可能，由此后五年的合同存在不确定性，同时未来五年后租金收益很难准确预测，故本次评估按照以价值时点起持有五年后将其转售的方式进行评估。
通过市场调查了解，估价对象类似不动产现行价格水平在10000.00～12000.00元/平方米之间，同时考虑到当地类似不动产历史价格水平变动趋势、现行的宏观经济环境等因素，预计估价对象五年后转售收入约为12000.00元/平方米。
转售成本包括转让人负担的销售费用、销售税费等，由于交易费用通常为买方承担，本次转售成本不予考虑。
故五年后转售收益价格为12000.00元/平方米。
（9）确定期末报酬率。
预测五年后期末报酬率为6.00%。
（10）运用公式确定收益价格：【说明】（1）报酬资本化法每年的折现率应该不同，但是本题最终确定的折现率是固定的6%。
（2）本题折现涉及到非整数年的折现问题，从2017年12月20日的数据才是整数年，开始的2个数据折现年限不到1年。
房地分估模式下的土地评估三、成本法（一）概述1.基本思路成本法的评估原理建立在重置成本的理论基础之上。
成本法是以假设重新建造被估不动产所需要的成本为依据评估不动产价值的一种方法，即以重置或重建可以产生同等效用的不动产所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估不动产价值。
2.适用范围（1）一般适用房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。
（2）成本法在土地评估中应用范围受到一定限制土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以成本法在土地评估中的应用范围受到一定限制。
不动产开发成本高，并不意味着不动产价值就必定高；不动产开发成本低，也不意味着不动产价值就必定低。
（3）不动产评估使用成本法的主要评估对象对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的不动产评估比较适用。
3.前提条件价值等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。
成本法评估时，要求被评估不动产具备以下前提条件：（1）被评估不动产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估不动产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新房地产具有可比性。
（2）被评估不动产应当具备可利用的历史资料。
现时不动产与历史资料要具有相同性或可比性。
（3）不动产建造过程中的工程量是可以计量的，且该类不动产可以重复“生产”。
（4）随着时间的推移，不动产具有一定损耗特性。
4.路径选择及计算公式（1）不动产合估路径或不动产分估路径的选择应当根据评估对象状况和土地市场状况，选择不动产合估路径或不动产分估路径。
商业、住宅类在建不动产多采用不动产合估。
工业类不动产多采用不动产分估；（2）当选择房地合估路径时不动产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润（4-16）（3）当选择房地分估路径时分别测算土地重置成本、建筑物的重置成本不动产价值＝土地使用权价格＋房屋建筑物价值（4-17）5.评估步骤运用成本法评估价值，一般经过下列程序步骤：（1）搜集有关土地取得成本的资料；（2）搜集有关不动产开发的成本、税费、利润等资料；（3）估算不动产重置成本；（4）估算折旧；（5）估算土地增值收益；（6）求取积算价格。
在选择房地合估或者房地分估的情况下，上述步骤应根据具体情况有所调整。
（二）房地分估模式下的土地评估（成本逼近法）成本逼近法基本公式：土地使用权价格＝土地取得费用＋土地开发费用＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益（4-18）【说明】房地分估模式下的土地使用权的评估方法包括市场法、收益法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。