房地产估价师-收益法公式汇总
资产评估实务(一)收益法计算公式、房地分估模式下的土地评估知识点
收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。
2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。
（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。
（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。
（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。
评估对象（1）位置状况。
评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。
（2）权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。
评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。
地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。
供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。
房地产估价师-收益法公式汇总
一、等差数列通项公式:求和公式:前n项和公式：二、等比数列通项公式:前n项和公式：三、报酬资本化法最一般的公式四、净收益每年不变的公式【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。
五、净收益按一定数额递增的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万七、净收益按一定比率递增的公式收益期限为48年，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
八、净收益按一定比率递减的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为240万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2％，2、在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为：【例】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会十、净收益在前后两段变化规律不同的公式【例】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
租金收益法公式
租金收益法公式
1. 基本公式。
- 收益法下计算房地产租金收益价值的基本公式为：V=(a)/(r)（无限年期且净收益每年不变的情况）。
其中V表示房地产的收益价格，a表示房地产的净收益，r表示资本化率。
2. 有限年期情况。
- 当收益年期有限为n年时，公式为V=(a)/(r)×[1 - (1)/((1 + r)^n)]。
3. 净收益按一定比率递增（无限年期）
- 如果净收益按一定比率g递增且为无限年期，公式为V=(a)/(r - g)（r>g），这里a为估价时点的净收益。
4. 净收益按一定比率递增（有限年期）
- 净收益按比率g递增且年期有限为n年时，公式为V=(a)/(r - g)×[1-<=ft((1 +
g)/(1 + r))^n]（r≠ g）。
5. 净收益按一定比率递减（无限年期）
- 当净收益按一定比率d递减且为无限年期时（0），公式为V=(a)/(r + d)，其中a为估价时点的净收益。
6. 净收益按一定比率递减（有限年期）
- 净收益按比率d递减且年期有限为n年时（0），公式为V=(a)/(r + d)×[1-
<=ft((1 - d)/(1 + r))^n]。
在实际应用这些公式时，需要准确确定净收益a、资本化率r、收益年期n以及净收益的递增或递减比率（g或d）等参数。
净收益通常是有效毛收入减去运营费用后的余额，资本化率可以通过市场提取法、累加法等方法确定。
房地产估价师收益法公式汇总
房地产估价师收益法公式汇总一：正文：1. 收益法概述1.1 定义：收益法是一种房地产估价的方法，通过分析和评估所估价房产所能产生的现金流量，从而确定其实际价值。
1.2 原理：收益法基于市场上的租金收入作为主要指标，以此来衡量一项房地产投资的价值。
1.3 适用性：收益法适用于各种类型和规模的房地产投资，包括商业房地产、住宅租赁和工业房地产等。
2. 收益法的公式2.1 净收益净收益 = 总收入 - 总支出2.2 净收益率净收益率 = 净收益 / 投资金额 * 100%2.3 过去收益的预测根据历史数据和市场趋势，对未来收益进行合理的预测。
2.4 贴现率贴现率是衡量未来现金流量的综合指标，包括通货膨胀率、利率和风险溢价等因素。
2.5 估价估价 = 净收益 / 贴现率3. 数据分析3.1 收入数据需要分析和收集有关房产租金、销售情况和其他相关收入的数据。
3.2 支出数据支出数据包括房产维护费用、管理费用和其他相关支出。
3.3 比较市场数据通过比较市场上类似房产的租金和销售数据，对估价结果进行验证和调整。
4. 结论综合考虑以上因素，得出房产的估价结果。
附件：无法律名词及注释：1. 收益法：一种通过分析和评估所估价房产所能产生的现金流量来确定其实际价值的方法。
2. 净收益：房产所产生的总收入减去总支出的结果。
3. 净收益率：净收益与投资金额的比率，用以衡量房地产投资的盈利能力。
4. 贴现率：衡量未来现金流量的综合指标，包括通货膨胀率、利率和风险溢价等因素。
5. 估价：根据净收益和贴现率计算得出的房产估价结果。
二：正文：1. 收益法概述1.1 定义：收益法是一种用于估价房地产的方法，主要根据该房产预期的收入来确定其价值。
1.2 原理：收益法基于市场上类似房产的租金收入水平，以及其他相关因素，对房产的未来收入进行预测。
1.3 适用性：收益法适用于不同类型和规模的房地产，包括商业房地产、住宅租赁和工业房地产等。
2. 收益法的公式2.1 净收益净收益 = 总收入 - 总支出2.2 净收益率净收益率 = 净收益 / 投资金额 * 100%2.3 贴现率贴现率是考虑时间价值和风险因素的综合指标，用于计算未来现金流量的现值。
收益法全部公式
一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F=P×(1+i)n2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)二、需要巧记的公式等比现值公式P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]P=nA/(1+i) [当I=s时]三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞=VN×1/KNVn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]50年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]X=2642元/平方米2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
房产评估的计算公式
房产评估的计算公式
房产评估计算公式可以根据不同的方法和指标来进行计算。
下面是一
些常见的房产评估计算公式。
1.市场比较法
市场比较法是常见的房产评估方法之一，它通过对比类似房产交易的
价格来评估房产的价值。
计算公式如下：
房产评估价值=类似房产的市场交易价×评估因子
其中，评估因子是根据类似房产与目标房产相似性的比较得出的。
2.成本法
成本法是另一种常见的房产评估方法，它基于房产的建造成本来评估
房产的价值。
计算公式如下：
房产评估价值=房屋建筑成本+土地成本-折旧
其中，房屋建筑成本是指建造或购买房屋时的实际费用，土地成本是
指房屋所占用土地的市场价格，折旧是根据房屋使用年限和状况来计算的。
3.收益法
收益法是一种常用于商业房产评估的方法，它基于房产的产生的收益
来评估房产的价值。
计算公式如下：
房产评估价值=收益/收益率
其中，收益是指房产每年产生的收入，收益率是根据市场情况和类似
房产的收益率来确定的。
4.折现现金流量法
折现现金流量法也是一种常用于商业房产评估的方法，它考虑了现金流量的时间价值。
计算公式如下：
房产评估价值=（每年现金流量×折现率）÷（1-（1＋折现率）的n 次方）
其中，每年现金流量是指房产每年的净收入，折现率是根据市场情况和风险因素来确定的，n是投资的年限。
以上是一些常见的房产评估计算公式，不同的方法和指标可根据实际情况进行选用和调整。
房产评估不仅仅依赖于计算公式，还需要结合市场动态、地理、环境等多个因素进行综合评估。
房地产收益法的公式
房地产收益法的公式房地产收益法的公式⒈引言在房地产领域，了解房地产项目的收益是至关重要的。
房地产收益法是一种常用的分析方法，用于确定房地产项目的经济利益。
本文将详细介绍房地产收益法的公式和相关概念。
⒉毛收入计算⑴租金收入计算公式:租金收入 = 租金单价单位面积出租率⑵销售收入计算公式:销售收入 = 单价单位面积销售面积销售率⒊支出计算⑴建筑成本:建筑成本 = 单位建筑面积建筑面积⑵管理费用:管理费用 = 租金收入管理费率⑶维修费用:维修费用 = 建筑成本维修费率⑷其他费用:其他费用 = 租金收入其他费用率⒋净收入计算净收入 = 租金收入 - 支出总额⒌投资回报率计算投资回报率 = (净收入 / 投资金额) 100%⒍风险调整资本化率计算风险调整资本化率 = [(净收入 - 风险费用) / 投资金额] 100%附件:⒈收益法计算表格⒉房地产市场数据法律名词及注释:⒈租金单价: 指单位面积的租金价格。
⒉单位面积: 指房地产项目中的每个单位房间的面积。
⒊出租率: 指出租单位房间 / 总单位房间的比率。
⒋单价: 指每个单位面积的销售价格。
⒌销售面积: 指房地产项目中能够销售的总面积。
⒍销售率: 指销售面积 / 总建筑面积的比率。
⒎建筑面积: 指整个房地产项目的总建筑面积。
⒏管理费率: 指管理费用与租金收入的比率。
⒐维修费率: 指维修费用与建筑成本的比率。
⒑其他费用率: 指其他费用与租金收入的比率。
1⒈风险费用: 指用于补偿投资风险的费用。
1⒉投资金额: 指用于购买房地产项目的总金额。
收益法两阶段公式
收益法两阶段公式一、基本原理。
1. 收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日并累加，以此估算资产价值的方法。
在很多情况下，企业的发展会呈现出不同的阶段，所以采用两阶段模型来评估企业价值更为合适。
二、两阶段公式。
1. 假设企业在前段时期（通常为高速增长期）按一个较高的增长率g₁增长，持续n年，n年后进入稳定增长期，增长率为g₂。
- 企业整体价值（V）=预测期价值+后续期价值。
- 预测期价值：- V_1=∑_t = 1^n(R_0×(1 + g_1)^t)/((1 + r)^t)- 其中R_0为评估基准日的收益额，g_1为预测期（前n年）的增长率，r 为折现率，t为预测期的年份（t = 1,2,·s,n）。
- 后续期价值：- 首先计算第n+1年的收益额R_n + 1=R_0×(1 + g_1)^n×(1+g_2)。
- 后续期价值V_2=frac{R_n + 1}{r - g_2}×(1)/((1 + r)^n)。
- 最终企业整体价值V = V_1+V_2。
三、公式中各参数的确定。
1. 收益额R- 收益额可以是净利润、净现金流量等。
在确定收益额时，需要对企业的财务状况进行分析，考虑收入、成本、费用等各项因素的影响。
对于不同的企业和评估目的，可能选择不同的收益额指标。
例如，对于一些注重现金流的企业，净现金流量可能是更合适的收益额指标；而对于关注盈利水平的企业，净利润可能更适用。
2. 增长率g₁和g₂- g₁（预测期增长率）的确定：- 可以通过分析企业所处行业的发展趋势、企业自身的发展战略、市场份额的变化、新产品的开发等因素来确定。
例如，如果企业处于新兴行业，且有多项新产品即将投放市场，可能预计有较高的g₁。
- g₂（稳定期增长率）的确定：- 一般来说，g₂应不高于宏观经济的长期增长率。
可以参考国家的GDP增长率、行业的平均增长率等因素。
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一、等差数列
通项公式:
求和公式:
前n项和公式：
二、等比数列
通项公式:
前n项和公式：
三、报酬资本化法最一般的公式
四、净收益每年不变的公式
【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房地产50
五、净收益按一定数额递增的公式
【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为280
万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加4
万【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万
【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，
【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
八、净收益按一定比率递减的公式
【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为240万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2％，
2、在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为：
【例】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为10%。
试计算该宗房地产的收益价格。
十、净收益在前后两段变化规律不同的公式
【例】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
十一、预知未来若干年后的价格的公式
【例】某宗房地产现行的价格为2000/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。
现获知该地区将兴建一座现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。
在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。
据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。
试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。
【例】某写字楼过去的市场价格为12000元/m2,目前房地产市场不景气，某市场租金为每天3元/m2,。
该写字楼的净收益为市场租金的70%，预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。
如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，请求取该写字楼目前的价值。
【例】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。
试求该旧办公楼的价值。
【例】预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。
该类房地产的报酬率为10%。
试求该宗房地产现在的价格。