大连亿达第五郡项目信息介绍.
第五郡销售说辞
看房车销售说辞各位来宾大家好！现在我们即将前往的项目是亿达集团历经三年研发、于08年倾情奉上的一大力作――亿达第五郡项目。
提起亿达，相信大家应该并不陌生。
亿达集团是以亿达集团有限公司为核心，拥有30多个成员企业的企业集团公司, 涉足房地产业、软件与信息服务业、IT教育业、组合机床制造业和建筑装修业等多个产业领域，其中软件和房地产是集团的支柱产业，在软件方面，亿达集团以“官助民办”的创新体制开发运营了中国的绿色硅谷——大连软件园。
在房地产方面，亿达也是公众有口皆碑的，在20多年的房地产开发历程中，亿达集团先后开发建设了亿达广场，亿达新世界、亿达世纪城、青云林海、青云映山、兰亭山水、国际新城、康派、林语家话等多个经典项目。
可以说，亿达为滨城的人居事业和对整座城市环境的日趋完美做出了积极的贡献。
第五郡项目是基于亿达20年地产开发宝贵经验沉淀打造的第一个大盘，相信我们超前的开发理念和精益求精的产品品质是经得起市场和时间考验的。
第五郡地处大连市政府重金打造的机场新区核心居住板块。
第五郡项目是亿达集团在成功运作软件园区域于之后，再次以城市运营商的视角、本着对城市和居住者负责的态度进行统一规划、深度开发的又一区域性项目。
未来，甘井子区政府将迁入项目二号地，大东沟软件产业基地在该区域引入能够迅速带动区域经济发展的支柱型产业大东沟产业基地以及能够迅速完善该区域商务配套、生活配套的甘井区政府,可以说未来该区域的政务核心、商务核心都将聚集于第五郡区，这也奠定了第五郡在该区域绝对领跑者的地位。
我们亿达集团也力争将第五郡区打造成为第二个软件园区。
毫不夸张的说，第五郡区也必将成为大连未来几十年最热点的城市副中心。
第五郡位于大连周水子国际机场的南面，北邻旅顺北路（激光笔指引），南至旅顺中路，西至张前路，张前路是唯一一条连接旅顺中路与旅顺北路的快速路。
地块东部与西部大通道相毗邻，从本项目经西部大通道到星海湾区域仅需约10分钟车程，项目周边还有多条公交车，有到星海湾区域的如：542路、711路，到中山广场的701路、532路、710路等，交通十分便利。
大连亿达青云天下环评报告
大连亿达青云天下环评报告区域描述：亿达·青云天下位于大连市中山区解放路青云街。
中山区位于大连市区东部，东、南、北三面濒临黄海，西部与西岗区接壤，是大连城市的发祥地，是大连市的中心城区。
根据规划，中山区发展定位为建设城市功能国际化示范区、建设高端服务业核心集聚区，全面推进大连品质立市先行区建设。
板块概述：亿达·青云天下所在板块属“一核四城”中的文化老城范围，是大连文化底蕴最为深厚、人文资源最为丰富的地区，定位为历史文脉的传承区、城市更新的示范区。
文化老城重点挖掘大连文化底蕴和发挥老城的服务优势，促进服务业的发展，建设高品质的居住城区。
结合“湾区新颜”构想，规划提出“三脉复兴”策略：“一脉观海”，打造公共艺术节点，形成开放滨海岸线；“一脉串街”，整理老城各类历史文化资源，串联历史街区资源，形成动态线性的历史脉络；“一脉寻山”，建立城市生态屏障，实现人与山海和谐共生。
交通出行1、轨道交通亿达·青云天下周边规划有地铁5号线石葵路站，目前处于在建阶段。
大连地铁5号线是大连地铁的一条在建线路，始自中山区虎滩新区站，终至甘井子区后关村站，全长24.484公里，设车站18座，贯穿中山区、西岗区、甘井子区，于2017年8月正式开工建设，预计2022年底具备通车条件。
2、公共交通亿达·青云天下周边1公里范围内现有石葵路、葵英街、青云街、民运港、中医院、仁平街、中青街等近10处公交车站，途径线路有5路、403路、501路、521路、2路、407路、520路、525路等。
自驾亿达·青云天下周边现有石葵路、葵英街、长春路、东北路、南山隧道、中南路、解放路等路网，可达中山广场、老虎滩、火车站等地，路况整体较为畅通。
生活配套1、教育配套亿达·青云天下周边1公里范围内现有大连市第二中学、中山艺苗培训学校学前班、中山区葵英小学、青云小学、青云幼儿园、大连市第四十二中学等近10处教育机构。
亿达集团介绍中文版
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具有建筑施工一级资质 累计施工面积410万平方米 荣获“中国建筑工程鲁班奖” 松下电工亿达装饰公司擎力打造精致生活
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截止2007年，亿达集团综合实力位列中国服务业500强第223位，房地产业第
14位，2006年实现销售收入36亿元 。
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亿达集团有限公司
软件园建设 园区建设开发 园区运营管理
房地产业
房地产投资开发 建筑工程
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国家软件产业基地,大连市创建软件 产业国际化示范城市的核心项目。 • 软件园一期规划面积2.98平方公 里，累计完成投资45亿元。 • 总建筑面积达105万平方米，其中 产业和教育培训区62万平方米。 • 入园企业280家，其中外资企业占 41%，世界500强企业22家。 • 2005年，软件园实现软件销售收 入26亿元人民币，出口1.2亿美元。 • 软件园二期规划面积25平方公里， 预计投资150亿元。
沈阳亿达房地产有限公司
北京亿达投资有限公司 亿达集团四川投资发展
有限公司
项目封闭 管理
大连亿达物业管理有限公司
大连亿达新工物业 管理有限公司
物业管理
参与竞标 业务咨询
大连亿达建筑设计院 大连亿达建筑工程有限公司 大连亿达房地产营销有限公司 大连亿达园林工程有限公司 大连松下电工装饰工程有限
大连投资指南
大连市投资指南第一部分大连中心城区投资概述投资回报率概览：中山、西岗——嘉和花样年华3期——投资回报率约为4%甘井子区——华南商圈——长鹭晶品枫林——投资回报率约为1.93%甘井子区——南关岭区域——鹏辉新天居三期——投资回报率约为1.44%沙河口区——星海湾区域——沿海国际中心——投资回报率约为5.5%。
一、中山、西岗投资概述1.中心区域投资定位：中山区、西岗区作为城市中心区，经过多年的发展，城市功能已经相当完善，中央政府限制各城市拆迁规模的相关措施使城区内可供开发的土地较少，新供应住宅项目价格较高。
基于城市历史发展的积淀及独特商业地理位置，这里造就了大连市的中心地带，同时，中山区人民路借地利之优势融合了大连市的经济、金融、文化、娱乐、高尚居住中心为一体，已形成了大连市的中央金融区和中央商务区。
投资价值毋庸置疑。
1.1投资优劣势中山区是大连市的中心城区，是大连商贸、金融、信息、旅游中心。
坐落在中山区东部的大连港与大连市共同经历了百年风雨洗礼，现如今已发展成为中国第三大港口。
具有百年历史的青泥洼和天津街商业街地处市区繁华区域，是大连市重要的商业中心。
中山区环境优美，服务功能完善，是东北地区的金融、外汇结算中心。
1.2市场概况中心城区由于土地的稀缺性，中心位置配套齐全交通便利等原因，房地产价格一直引领全城市场，目前中山西岗区在售产品均价多在万元以上，未来预售产品也多以高端项目为主。
该区域适宜居住部分多以大户型为主，其客户群体则更多定位于改善型居住；小户型产品大多分布于市区繁华之中，主要客群为首次置业及投资者，由于其地段因素及购买总房款的相对较低，投资价值相对较高。
1.3投资评价中心区域的绝对有利因素决定其投资价值，特别是中心繁华区的小户型的投资，由于其办公集中度较高，租赁市场火爆，投资回报率较高。
而其余区域的住宅产品需考虑其性价比而后决定。
另外，作为城市的商业中心、交通中心，流动人口集中地带，商业投资也具有一定的发展潜力。
工程建设计划执行落实及总结(三月份)
计划完成
单体工程楼梯 间装修
实际完成
偏差
原因分析
硬铺 景观工程维修 完善 绿化
31---36#楼
实际完成
偏差
原因分析
计划完成
室外 单体工程 室内楼梯间
硬铺 景观工程 绿化
19----26#楼
计划完成 实际完成
室外 单体工程
偏差
原因分析
室内楼梯间
硬铺 景观工程 绿化
4#地B区
主要时间节点 开工日期：08.5.1 主体结构：08.8.30 单体完工：09.7.30 竣工验收：09.8.10 基础工程：08.6.15 样板房及示范区： 精装修：09.7.10 交 屋：09.8.15
示范区
计划完成 实际完成
完成，其中 已发现渗漏 问题已整改
偏差
原因分析
样板区单体维 修整改完成
2009年4月9日
大连亿达美加房地产开发有限公司
08年度第五郡4#地项目进度计划示意图
小
建筑面积（地上,地下）
学
14197.78,0
4#地 建筑面积（地上,地下）
B区 44464.15 (31873,12591)
主要时间节点 开工日期：08.3.20 主体结构：08.7.20 单体完工：09.7.10 竣工验收：09.7.20 基础工程：08.5.5 样板房及示范区： 精装修：09.6.25 交 屋：09.7.30 开工日期：08.3.1 主体结构：08.7.30 单体完工：09.4.30 竣工验收：09.11.30
计划完成 实际完成 偏差 原因分析
4#地A区
计划完成 实际完成 偏差 原因分析
小
计划完成 实际完成
学
偏差 原因分析
大连亿达新世界B区商业项目策划全案
大规模改造
❖ 2000年11月天津街开始全面改造，一期工程分为海昌、 天植、新天龙等六大区域，一期改造占地面积5.3万平方 米，总建筑面积达20万平方米，投资额25亿元。
重新面世
❖ 2004年1月18日正式开街，改造后的新天津街商业步行 街长 1054 米。
市场研究篇
项目名称 海昌名城 新世界百货 天和广场 舶·品牌港运动城 天百大楼 圣邦国际皮草中心 新华书店 天海同乐城购物中心 苏宁电器 天植商场 天龙商城 修竹广场
❖ 开发商无规划，仅求出售以回笼资金，导致华商业配套比较混乱，业态的重复率较高。
❖ 销售情况火爆，但招商情况不佳，实地调研发现有大量空置物业。
❖ 小面积分割限制此处只能以临街店铺的形式发展，很多业态都无法入驻。而本项目的物业形 式可大可小，分割方式灵活多变，适应了市场的要求。
❖ 华府二期即将入市，届时将新增约2.6万平方米的公建，如此小的区域却拥有如此大体量的社 区底商供应，是否会对该项目造成致命冲击值得研究。
市场研究篇
中山路商业业态比例
3% 24%
38%
7% 17%
服装鞋帽 家居装修
餐饮食品 娱乐休闲
11% 体育用品 其他
沃尔玛广场业态比例
2%
2% 5% 4% 1%
22%
7%
12%
16%
服装服饰 美容美发
29% 日用品 餐饮食品
图书音像 化妆品
家电 医疗保健
珠宝首饰 其他
百盛以其档次高、装修好、货品全、服务热情的 优势深受广大购物者的欢迎；华纳国际影城作为 大连市最高档的电影院，装修极其豪华，它和楼 下的桑巴制造、哈雷网吧以及运动休闲城吸引了 大量的人群来此娱乐、购物。
大连亿达新世界B区商业项目策划全案
【案例研究】大连软件园
机场新区板块
高层为主，部 分别墅洋房， 高层价格平台 9000元
西山板块
偏好山体水库资源的 主动外溢群体
从软件园经红凌路可
西山板块
西南路板块
方便到达 溢人群，包括软件园 人口
07年前主要是被动外 高层和多层为
中心区 城市核心板块
机场新区 板块
主，除第五郡 12000-13000外， 第五郡入市后，辐射 其余多在70009000 了部分改善型客户
1999年—— 亿达新世界 2002年—— 亿达世纪城 2003年——亿达学苑 2005年——林语家话 2005年——青云映山 2005年——唯美品格 2007年——杰特公寓 2007年——第五郡 2007年——蓝湾
2009年板块高层产品价格平台
15000 10000 5000 0 10000 8500 7500 8500
大连提出建立 大连市被国家科 国家“千百十” “中日软件产业 技部批准为“国 工程启动，大连 合作战略门户”， 家软件产业国际 获得首个“中国 标志大连开始走 化示范城市”， 服务外包基地城 国际化道路并重 政府正式发布建 市”称号，大连 点对日出口 设旅顺南路软件 软件园成为唯一 产业带发展计划， 示范区 大连软件园二期 工程被确定为核 心工程并率先启 动 国际化、软件 扩张、机遇 品牌、城市名片 扩张期
截至目前，入园 企业已达到450 多家，其中500 强企业37家，外 资企业比例达到 43%，成为国内 外资企业比例最 高的园区，已经 形成了比较完整 的外包业务产业 链 品牌
开发、亿达 启动期
软件、知名企业
发展期
2
「未来发展规划」软件园二期的入住将以产业为动力使软件园发
展形成自我平衡的“综合产业城”
大连_亿达普罗旺斯市调报告
普罗旺斯与第五郡竞争点描述及解决方案
区域—与第五郡不属同一片区但同属未来利好区域， 区域—与第五郡不属同一片区但同属未来利好区域，区域性存在间接竞争关系
项 目 竞 争 点
配套—在配套方面， 配套—在配套方面，与第五郡同属未来发展 产品面积及户型—小高层产品与三号地产品近似， 产品面积及户型—小高层产品与三号地产品近似，多层产品酷似六號地 品牌—同属亿达品牌， 品牌—同属亿达品牌，粉丝型客户存在竞争 产品形式—多层叠院、平层、 产品形式—多层叠院、平层、阁楼产品与六號地产品严重重叠 学区—学区资源不明显 学区— 综合考虑：通过以上竞争点比较， 综合考虑：通过以上竞争点比较，普罗旺斯与我项目竞争性较大
多及小高85-89%，高层80%
普罗旺斯销售信息
本次推售
总套数 高层 小高层 多层 约600套 1栋，约110套 11栋，约450套 4栋，约70套 产品类型 高层面积区间 小高层面积区间 多层面积区间 多，小高，高 69-141平米 93-153平米 147-196平米
普罗旺斯销售信息
高层
小高层
普罗旺斯与第五郡竞争点对比
普罗旺斯
开发商品牌 亿达品牌 多层：147-196平米 小高层：93-153平米 高层：69-141平米 多层、小高层，高层 叠院、平层、阁楼 企业主、高管、大学教授、银行 预计年内 亿达品牌 推售面积
第五郡
三号地：80—200平米 六號第：97—240平米 多层、小高层 叠院、平层、阁楼 企业主、机场、船厂 11月份下旬
户型对比
普罗旺斯项目小高层产品与三号地产品在空间布局和使用功能上无明显区别； 普罗旺斯项目小高层产品与三号地产品在空间布局和使用功能上无明显区别； 分析三号地C1户型116平米VS普罗旺斯H户型114平米，以及三号地B2户型150平米VS普罗旺斯 分析三号地C1户型116平米VS普罗旺斯H户型114平米，以及三号地B2户型150平米VS普罗旺斯 C1户型116平米VS普罗旺斯 114平米 B2户型150平米VS K户型131平米可以得出普罗旺斯与三号地在户型相同的情况下，功能空间的尺度是要小于三号地 户型131平米可以得出普罗旺斯与三号地在户型相同的情况下， 131平米可以得出普罗旺斯与三号地在户型相同的情况下 户型的，这样在居住舒适度上将大打折扣。 户型的，这样在居住舒适度上将大打折扣。
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商业街、中心广场作为本项目乃至区域的核心配套以 及公共活动空间，成为居民们平时休闲，娱乐的交 流的空间，同时面向城市的开放，大大提高广场及 绿化带的使用率，增加了项目与城市的交流空间。
3年细节研发历程
商业街、售楼处、中心广场
Block公寓组团
Block公寓组团
Block洋房组团
宽 景 洋
美 国
诠市 释镇
生 活
12年一体化教育 幼儿园、小学、中学不出社区的成长故事
15分钟活力步行社区 超市、医院、商业街15分钟的生活半径
注重家庭
本报告是严格保密的。
3年细节研发历程
本报告是严格保密的。
三年细节研发 七次赴美考察 七家顶级设计单位 进百轮方案推敲 一百五十处建筑细节 上千张设计图纸 ……… 值得70年精品珍藏
多重性
配套多重性：城市化的配套、居住区 配套、社区级配套 景观多重性：区域景观、城市景观、 社区景观、组团景观、组团内部园林 绿化系统 空间多重性：城市广场、社区中心广 场、商业街、林荫大道、街心花园、 组团内部空间、Block围合内庭园
本报告是严格保密的。
3年细节研发历程
Block洋房组团
对于住宅而言，最理想的室外空间形式就是围合。 Block围合打破呆板行列式布局，成为整个街区中一 个特殊的布局元素。兼之点条结合的建筑组合，室外 空间的多样性和趣味性油然而生。围合方式，增大了 组团之内的围合空间，将多层之间的间距增大到30M 左右，给住户带来了更多的阳光。
VELUX窗： 1942年，随着VELUX集团的创始人发明了世界上第一樘 斜屋顶窗，哥本哈根北部的小镇学校、柏林议会大厦、 美国普林斯顿大学图书馆等许多世界著名的斜屋顶建筑 中都可觅得这种窗的印记。VELUX在此后的60多年来在 可居住斜屋顶间设计领域总结了丰富的经验，所研发的 VELUX（威卢克斯）窗满足了采光、通风、防水与美观 的要求，并有效提高了屋顶间的居住、使用率。
Block洋房组团 房 组 团
本报告是严格保密的。
细节营造建筑品质
本报告是严格保密的。
第五郡的每一栋建筑都是相对唯一的，丰 富的建筑外观充分营造出社区休闲自然的 市镇生活立体空间。
丰富的建筑天 际线，精美别 致的西班牙筒 瓦，红、黄两 种配色方案充 分拼出第五郡 的多彩生活空 间。
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Block公寓组团
使住户在享受了围合形式带来的院落私密居住感觉的 同时，又可享有托斯卡纳特色风情商业街区的带来的 生活便利。此外，偏小面积户型的设计，帮助更多的 人们实现了入驻本项目高档住区的梦想。
宽景洋房组团
位于中央景观轴线，具有极佳的景观园林视觉效果， 舒适的户型设计、宜人的园林绿化环境、超尺度楼间 距离，为住户提供高品质居住生活空间，成为当之无 愧的楼王组团
本报告是严格保密的。
檐 口 细 节， 一 丝 不 苟
本报告是严格保密的。
细节营造建筑品质
雨水沟槽和雨落管的颜色与 相邻的墙体颜色保持一致，立 面颜色有多少种，也就意味着 雨水沟槽的颜色有几十种，这 样做增加了施工时间，但保证 了我们建筑整体的和谐与美观。
细节营造建筑品质
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
3年细节研发历程
大住区 小组团
层次化
第一层次：开放的社区公共绿化带， 林荫道构建社区主轴。 第二层次：以社区主轴串联各个公建 设施及各主要景观节点（街心花园）， 形成主轴线上的多点绽放。 第三层次：以社区主轴及道路系统构 建开放式社区，同时点缀分布若干独 立居住组团，构成统一和谐生态社区。
项目开发理念
打造时尚、休闲、自然、温馨的
美国市镇生活社区
本报告是严格保密的。
项 值目 诠产 释品
价
项目开发理念
3年细Hale Waihona Puke 研发 150处建筑标杆 百年社区园林
品质不仅在于“产品”的名牌堆砌，更在于做 “藏品”的态度：
百名专家、历时3年国内外的考察与研究
亲近自然
建筑不仅在于形似，更在于细节的神似：
150处建筑细节的考究与斟酌、可以欣赏观摩的建筑 立面、4种花台、7种阳台、N种心情
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项目简介
公共设施区 居住区
项目一期位于整体 项目中央地带的第si 四五号地块，甘井 子区政府正南方位， 建筑面积约18万平 米，容积率仅为1.0 左右，规划产品以 美国南加州风格的 多层BLOCK组团洋 房为主，打造典型 现代都市型类别墅 社区生活。
本报告是严格保密的。
项目简介
园林不仅在于表面的绿化，更在于时间的尺度：
12棵百年银杏、百年核桃树、上百颗果树、千棵成数
享受生活
180度自然生活
无处不在的风景：
0度的贴砖、30度的坡地绿化、60度的成树光影、90 度的艺术建筑、120度的天际线、180度的青山蓝天
365天的邻里生活 Block的庭院生活，休闲邻里社区生活
渴望交流
第五郡产品推荐
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第五郡项目位于大连城 市规划副中心——机场新 区的核心区域，与大连甘 井子新区政府毗邻，属城 市副中心的政务核心区， 未来城市发展潜力空间巨 大。 第五郡总占地约46万余 平米，总建筑面积超过60 万平米，整体容积率仅为 1.24，属大连市区范围内 相对稀缺的大型低密度综 合性类别墅社区。
细节营造建筑品质
国内唯一一个重金聘请美国色彩 搭配师，用质感涂料批刮而成的建 筑外墙体有着丰富的颜色组合，每 栋楼都有其专属的颜色搭配。
涂料颜色有五种：墙面三种、视 条一种、线角一种。项目5#地36 栋楼总共采用4种色彩搭配方案， 一栋楼的颜色多达14种，光屋面瓦 就有7种颜色、3种搭配方案。
文化石共采用三 种拼贴方法，形 成了干砌文化石、 勾缝文化石等不 同造型。工人师 傅使用那种类似 做蛋糕挤奶油的 器具在一点点地 手工拼贴、勾缝， 把艺术雕刻的手 法淋漓尽致地运 用到建筑上。
细节营造建筑品质
GRC构筑物， 美国南加州 建筑风格特 征元素符号， 构建第五郡 完美丰富天 际线
本报告是严格保密的。
细节营造建筑品质
细节营造建筑品质
为营造丰富的建筑细节品质，第五郡在窗的 设计当中充分考虑了其功能性和美观性的结 合，为配合其建筑外观的细节品质营造，在 窗的设计上就打造出了40余种造型，大大丰 富了建筑外观的生动性。