房地产开发项目前期法律服务内容

兵器小镇项目专项法律服务内容西安卓楹房地产开发有限公司：通过与贵公司沟通及对项目资料的初步了解，该项目为股权转让方式的房地产投资项目，即贵公司向西安翔泽置业有限公司（以下简称“翔泽置业”）购买其持有的西安北惠置业有限公司（以下简称“目标公司”）80%的股权，进而享有坐落于西安泾河工业园纬六路以南、渭阳路以西的610126003107GB0003号国有建设用地使用权，对该宗土地进行开发建设。

为了提供专业的法律服务，陕西德伦律师事务所拟指派袁齐律师（副主任）、王钢律师（高级合伙人）、裴照凯律师、余波律师组成律师团队全面开展本项服务，为项目顺利开发做好法律风险防范，具体服务内容如下：第一部分专项法律服务方案及主要法律风险提示第一阶段前期调查、框架合作协议的磋商、签订阶段一、对目标公司及合作相对方的核实和调查1、对目标公司资质的核查；2、对目标地块建设用地使用权是否存在抵押或其它形式的担保等权利瑕疵进行核查；3、对目标地块的取得方式、用途进行核查4、对其它问题进行核查：对目标地块是否已经全部缴纳了土地出让金？是否存在人民法院和行政部门依法裁定、决定查封等情形？是否存在出租情形？是否存在遗留的地上建筑物、构筑物拆迁问题？建设用地的合法性进行核实？目标地块的经济指标（容积率、建筑密度等）进行核实？二、对目标公司及合作向对方的资信、履约能力的核查1、近期是否存在拖欠工程款、货款及其它款项的违约情况；2、是否存在行政处罚，行政处罚是否构成项目开发或工程建设的实质性障碍或重大影响；3、是否取得建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证等其他审批文件；4、招标项目是否为必须招标项目，如项目必须招标，进一步查明是否属于必须公开招标项目；5、项目已经开始建设的，查明项目建设的形象进度，工程款、货款等的支付情况；三、框架合作协议的磋商、签订1、标的物条款。

股东出资额、出资方式、出资时间、股权转让数额等；2、转让进度安排。

实施尽职调查、订立协议、支付价款、变更股权手续的大致时间安排以及双方责任；3、资料提供。

转让方提供资料的内容与形式，转让方应当保证资料全面、真实、客观，并负有解释、澄清的义务；4、费用分推。

无论股权转让能否成功，无论何方原因导致并购失败，前期耗要成本由一方承担还是由双方分担，应当明确约定。

5、保密义务。

无论并购能否成功，一方员工、律师、会计师、评估师等人员通过询同、查阅、摘沙、复制等方式获取对方文件资料及商业秘密的，该方负有保密义务，不得泄露商业秘密，不得利用该商业秘密获取利益，也不得泄露正在磋商的并购行动。

6、排他性谈判。

约定期限内，转让方不得就同一项目另与第三人协商谈判，包括权转让、资产转让、公司合并等方式，确保受让方独家谈判地位。

7、承诺保证。

转让方应当对目标公司、项目、股权、转让意思的合法性与真实性进行保证。

并购方应当就支付能力、受让意思的合法性与真实性进行保证。

8、意向书效力。

意向书订立后转让双方负有继续商谈判的义务，但一方不得据此要求对方转让段权或支付价款。

9、意向终止。

转让双方在约定时限内未订立转让协议或出现其他情形，意向书终止。

四、尽职调查重点应当重点调查以下事项:(1)目标股权的来源。

例如：核查转让方股权来源的合法性。

股权以出资方式取得的、应当审核出资额、出资形式，股东是否如实履行出资义务，股东名册与公司章程是否有相应记载:股权以受让方式取得的、应当审核般东会决议、股权转让协议、原始股东放弃优先购买权证明、股权转让款支付证明、工商变更登记。

(2)股权转让的限制性规定。

根据《公司法》第72条第4 款的规定，公司章程对股权转让另有规定的从其规定。

例如：目标公司的公司章程规定股东在一定时间内不得向第三人转让股权，应当先修改章程，再实施转让。

(3)公司债务锁定。

目标公司债务包括因合同、不当得利、提供担保而产生的债务:债务数额或已确定，或存在争议而管未确定;债务纠纷或已经判决，或正在诉讼;债务可能基于真实交易而产生，也可能是目标公司或股东恶意制造。

若目标公司隐性债务太多，勢必影响受让方实现预期利润，故锁定并购基准日前的债务类型与数额系工作重点。

为确实掌握债务情况，指派律师采用:第一，深入分析目标公司提供的合同资料与财务资料，从中发现更多或有债务与纠纷，必要时开展进一步深入调查;第二，走访司法机关、行政机关，与债权人沟通校实，发现目标公司更多或有债务与纠纷，必要时可在当地报刊发布公告，督促债权人申报债权;第三，由目标公司与转让股东对债务数量、履约情况、合同资料的真实性进行陈述与保证，列出清单作为转让合同附件。

第二阶段股权转让协议或合作开发协议的磋商、签订阶段一、股权转让合同或合作开发协议的主要条款(1)合同当事人名称、法定代表人姓名、住所地、通信方式；(2)定义条款；(3)陈述与保证;(4)转让标的物、数量、价款或计价方法;(5)付款进度、数额、支付方式；(6)目标公司债务处理;(7)股权变更手续办理;(8)项目交接手续办理；(9)费用与税务承担；（10）过渡期事务安排；（11）合同变更、解除；（12）违约责任；（13）保密条款；（14）争议解决；（15）其他条款；（16）合同附件。

二、价款确定与支付条件1、股权转让价款确定和支付条款，受让方都应当考虑:(1)权衡支付能力、后续投资实力与融资能力，预测项目销售与出租所得数额，计算投入与产出比例;(2)剔除债务，项目现状价值减去所有债务才是净价值，净价值是考虑股权转让价款的基础。

2、价款支付方式分为：协议订立、股权变更、项目交接三个付款节点，分进度分阶段支付。

为防止目标公司及股权转让方隐瞒债务与纠纷，滞留一定尾款十分必要。

若目标公司债务人主张权利，并购方有权以尾款直接清偿债务。

3、为保证资金安全，建议实行资金监管。

转让双方与银行、律师事务所或会计事务所等第三方订立资金监管协议，将转让价款存入第三方设立的单独账户。

三、履行公司法上的手续1、转让双方根据公司法、公司章程履行各自公司内部决议程序。

根据《公司法》第72条第2款、第3款规定，转让方应当据此就股权转让事宜书面征求其他股东的书面同意，征求意见内容包括受让方名称、股权转让份额、股权转让价格;征求意见的形式可以是召开股东会，形成股东会决议，也可以是单独书面征求意见。

2、根据(公司法)第38条、第47条的规定，受让方应当就并购事宜召开董事会与股东会，按照公司法与公司章程的程序规定进行表决，形成书面的股东会决议、董事会决议。

四、陈述与保证条款陈述与保证是转让方对项目现状的披露，对并购真实意思的表达，对诚信履约的保证。

陈述与保证是受让方判断风险的依据，是受让方决定是否实施并购及价款的依据，是追究转让方违约责任，直至解除合同的依据。

转让方掌握着项目的详尽信息，具有资源优势与信息优势，其陈述与保证尤为重要。

内容包括:(1)目标公司合法设立与有效存续;(2)股权取得方式、出资额、出资时间，股权转让是其真实意思;(3)已经征求其他股东意见，其他股东放弃优先购买权，股权转让符合公司章程，需要办理前期审批手续的，已经办理;(4)目标公司资产名称、数量、负债数额、债权人名称、对外提供担保情况:(5)目标公司订立的各类合同，合同履行状况;(6)项目公司诉讼、仲裁、执行、被处罚情况;(7)建设用地与前期手续办理情况，项目现状是否符合前期手续;(8)保证已经充分履行了披露义务，如果虚假陈述、隐瞒事实，自愿承担相应责任。

第三阶段股权变更、目标公司名下的土地、地上建筑物等实物资产、印鉴、财务账簿、建审资料、协议等有关事项的交割阶段一、办理股权变更登记1、股权变更登记分为内部变更登记与外部变更登记。

内部变更是指公司注销原股东的出资证明书，向新股东签发出资证明书，并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。

外部变更是指向公司登记机关申请交更登记。

2、目标公司申请变更登记，应向登记机关提交下列文件:(1)公司法定代表人签署的变更登记申请书;(2)依照《公司法》作出的变更决议或者决定:(3)国家工商行政管理总局规定要求提交的其他文件。

3、内部变更使受让方取得股东地位，可以行使股权权利，外部变更使受让方股权获得了取信于社会的表征，受让方据此可以对抗第三人。

二、项目交割阶段通过股权转让，受让方取得目标公司控制权与项目开发权，转让双方应当办理交接手续，交接事项包括:(1)目标公司交接：交接股东名册、公司章程、营业执照、资质证书、财务会计报表、账簿、印章、股东会决议、董事会决议，印章交接后应当重新刻制。

(2)项目的资产交接：目标地块及地上建筑物（含：在建工程）、办公场所等目标公司名下的所有实物资产及财产权属凭证，尚未办理权属交更登记的应当移交原权利凭证。

(3)合同文件交接。

交接勘察设计、施工、设备采购、技术咨询、担保等合同的正本、补充协议、约资料、协商变更资料、来住函件等资料。

(4)工程资料交接。

交接工图、招标文件、工程量请单、工程质量评定表、原村料实验报告、分部分项工程验收单、专项施工工程等资料。

(5)前期手续交接。

交接立项、土地、规划、开工、消防、人防、绿化、市政等前期手续的批准证件、许可文书、批复、附图、技术数据。

(6)诉论与行政处司文书交接。

交接诉讼、仲裁、执行案件的诉状、证据、判决书、执行文书，以及行政处罚文书。

(7)人员交接。

接受目标公司的经理、高级管理人员、员工，保证项目建定稳定性与连贯性。

交接清单由双方共同签署，作为股权转让合同的履约资料。

交接清单是验证转让方陈述和保证是否真实的依据。

若实际内容与陈述和保证不符，受让方可以拒绝支付相应款项，并追究转让方违约责任，直至解除合同。

二、过渡期的注意事项鉴于，股权变更、资产交割期间属于过渡期，履行股权转让合同时应注意的事项：1、目标公司应当谨慎管理项目，不得随意处分公司资产、不得对外提供担保、不得分配红利或股息；2、目标公司订立合同，财务支出、处分财产清偿债务应当经受让方同意；3、项目前期手续尚未办妥的，目标公司续续办理，项目建设现状与前期手续不符的，办理变更手续。

建议受让方可以前期入驻目标公司，参与项目管理，为项目交接奠定基础。

第二部分专项法律服务收费报价根据《西安市律师服务收费指导意见》的收费标准对该专项服务优惠报价如下：1、关于“第一阶段，前期调查、框架合作协议的磋商、签订阶段”专项法律服务的优惠报价：15万元，另计取10万元的尽职调查服务费；2、关于“第二阶段，股权转让协议或合作开发协议的磋商、签订阶段”专项法律服务的优惠报价：20万元；3、关于“第三阶段，股权变更、目标公司名下的土地、地上建筑物等实物资产、印鉴、财务账簿、建审资料、协议等有关事项的交割阶段”专项法律服务的优惠报价：23万元。

附：《西安市律师服务收费指导意见》为引导律师事务所合理收费，促进我市律师业健康发展，依据《价格法》、《律师法》等法律法规和国家发展和改革委员会《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）精神，制定本指导意见。