珠三角产业升级,工业地产如何配套
大湾区“工业上楼”产品研究与实践思考
开放管道区域屋面层
变电机电管道区域，预留与屋面机电设备拓 展空间连接条件
韩国-公寓式工厂
大湾区主要城市“工业上楼”产品参数规定
产品与实践"工业上楼"产品特征总结与设计要点，星河产城相关实践
“工业上楼”五要素模型《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》
主要城镇群和城市已发布的鼓励上楼产业内容清单
工业上楼五要素
● 都市产业
620059005400
1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F惠州仲恺某12层工业大厦每层销售价格变化
通常认知
-传统制造业外迁转移佛山市场试水
深圳城市更新“工改工”和“工业用 地提容”政策下的市场化产物，位于 宝安107国道传统产业带，诞生深圳 首个制造业上楼项目，最高23层。
深圳重拾 “先进制 造”， 20+8，每年 2000万方
深圳集中在M0创新型产业用房探索
湾区各地全面学习深圳，政策频出， 加快推进“工业上楼”以图破解土地 约束和产业升级双重困境。
4-5M 0.65-0.85T 块制造等 环节等 陶瓷基板等
苏州工业园-腾飞新苏工业坊
以环湾城市为核心， 全面铺开，政策、市场双向驱动，实践案例密集程度高、产品创新性强。
京津冀城镇群疏导非首都职能后，对“离不开、 走不远”的既有产业，依托周边经 济开发区，以“工业上楼”的模式 保留升级，以局地实践为主。
2021年7月21日，国家发改委发布《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经 验做法的通知（47条） 》——全国“工业上楼” 升温提速，年度热点！
关于未来Technological Innovation and Foresee
产业地产会被转型房企再次选择么
产业地产会被转型房企再次选择么“金九银十”。
9月本是房企的传统销售旺季。
2021年的这个9月，中国的房地产行业却集体感受到了“凛冬已至”，部分企业甚至迎来了“至暗时刻”。
跟上半年以降杠杆、降负债、化解金融风险为指向的三条红线政策相比，市场低迷才是真正的釜底抽薪。
购房者市场预期转向、经济下行导致购买力下降，第三季度全国住宅销售规模快速大幅萎缩。
房地产进入深度调整期，行业格局正在重塑。
这既是企业自我调节的阵痛期，也是其实现转型发展的窗口期。
寻找新赛道，重构商业逻辑，从财务杠杆驱动的高速规模扩张转换为以价值创造为支点的稳健高质量发展，是目前暂且“躺平”的房企不得不面对的问题。
产业地产对于大多数房企来说，并不是一个新命题。
改革开放之初，蛇口工业园建设拉开了中国园区经济的序幕。
三十年沧海桑田，城市化和工业化的东风孕育了招商蛇口、张江高科等一批优秀的园区建设运营平台、以及以华夏幸福为代表的全国性产城开发公司。
2016年前后，华夏幸福如日中天、招拍挂市场挤出效应初显，大量房企纷纷宣布成立产城事业部或产城公司，高调进入产业地产赛道，一些具有“产业IP”属性的实业企业也加入其中。
“产业勾地”成为房企的重要投拓模式。
虽然名为“产业”，但在商业逻辑上实为“地产”，依靠产业IP导入低成本获得土地，以住宅利润补贴产业投资或者将大部分产业物业分割销售是这个阶段的核心商业模式。
虽然可以靠分割物业销售赚“快钱”，但持有物业前期投资大、回报周期长的特质仍然存在。
随着PPP封闭土地收入的政策被禁行，以及各地政府提高招商门槛、对产业运营实行全周期管理、以及禁止产业用地分割销售，产业+地产的商业模式接近失效，多数房企的产城事业部又纷纷解散或者名存实亡、沦为又一个投拓部门。
由于三个事实的存在：1、优质的产业资源永远是稀缺的；2、企业的成长和产业的培育一定是有周期的。
3、企业有效的产能或者业务投放是有节奏的，且对目的城市的产业基础和供应链有特定要求。
改革开放以来珠三角产业结构的调整对城市化发展的影响
改革开放以来珠三角产业结构的演进及其对城市化发展的影响林锦凤摘要:改革开放以来,伴随经济的迅猛增长,珠江三角洲城市化进程不断加快,城镇空间格局发生了显著变化。
在此背景下,文章通过对改革开放以来，珠江三角洲产业结构的演变轨迹的考察,对其三大产业发展演变过程进行阶段划分和动因分析,从宏观角度,揭示了珠江三角洲产业结构的调整对该地区城市化的影响以及两者间的相互作用。
关键词:珠江三角洲；产业结构演进；城市化改革开放三十年，珠江三角洲的城市化与产业经济的发展都走在全国的前列，成为了我国经济增长最快的地区之一。
本文通过对改革开放以来珠江三角洲产业结构演进历程的总结,并且回顾在这过程中珠三角城市化的发展，分析产业结构演变对地区城市化的影响以及两者之间的互动关系。
并指出在这过程中存在的问题与不足，有益于珠三角未来的产业调整方向以及城市化的发展，对珠江三角洲未来空间发展的战略规划也具有重要的意义。
1.珠江三角洲的范围1994年广东省政府界定的珠江三角洲经济区主要包括广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山和惠州市的惠城、惠阳、惠东、博罗、肇庆的端州区、鼎湖区、高要、四会,面积为41596平方公里，这也就是常说的“小珠三角”。
在香港和澳门回归祖国后，不少的学者都逐步认为，作为特别行政区的香港和澳门，从地理位置来看，应该是珠江三角洲的一个非常重要的部分，不能把香港和澳门排除在珠江三角洲城市群之外，而应该把香港和澳门融入珠江三角洲，这样包含了香港和澳门的珠江三角洲的土地面积为42695平方公里，这就是“大珠三角”。
本文章中所研究的就是包括香港澳门在内的“大珠三角”。
2.改革开放以来珠江三角洲产业结构的演进2.1改革开放前珠江三角洲的产业形态珠三角位于广东中南部，大部分地区处于北回归线以南，是我国最大的南亚热带平原。
这里热量充足，雨量充沛，水热同期，农作物可全年生长。
加之河网密布，水运方便，灌溉水源充足，使三角洲具有突出的农业资源优势。
从市场角度浅谈中山市已出让工业用地转M0用地政策
从市场角度浅谈中山市已出让工业用地转M0用地政策发布时间：2022-01-20T07:55:48.193Z 来源：《防护工程》2021年30期作者：谭子安[导读] 其灵活多样的创新用地方式马上引起各个城市关注，后续东莞、广州、惠州等珠三角城市也跟进推出相关政策。
——以翠亨新区为例广州宏达工程顾问集团有限公司 510663摘要：随着珠三角区域经济发展，产业结构也随之升级调整，为解决原有工业用地普遍存在土地低效、功能单一等问题，近年越来越多珠三角城市出台新型产业用地相关的政策及配套文件，引导原有工业企业转型升级，提升产业空间效益，同时为相关高新技术产业提供更灵活的产业空间。
本文以中山市已出让工业用地转M0用地政策为例，通过从市场角度分析其政策实施效果、存在问题，结合其他城市相关政策，为中山市新兴产业用地政策优化提供建议。
关键词：存量工业用地；新型产业用地；市场角度；政策优化Abstract: With the economic development of the Pearl River Delta region, the industrial structure has been upgraded and adjusted accordingly. In order to solve the problems of low efficiency and single function of the original industrial land, more and more cities in the Pearl River Delta have introduced policies and supporting facilities related to new industrial land in recent years. The document guides the transformation and upgrading of original industrial enterprises, enhances the efficiency of industrial space, and provides more flexible industrial space for related high-tech industries. This article takes the policy of transferring industrial land to M0 land in Zhongshan City as an example, and analyzes its policy from a market perspective Implementation effects and existing problems, combined with relevant policies of other cities, provide suggestions for the optimization of the land use policy for emerging industries in Zhongshan City. Key Words: Stock Industrial Land; New Industrial Land; Market Perspective; Policy Optimization一.前言与M1工业用地相比，新型产业用地（M0）土地功能利用更多样，更符合当前城市空间统筹利用的趋势和产业转型发展的诉求。
《珠三角产业转移趋势及承接地应对之策》
《珠三角产业转移趋势及承接地应对之策》一、珠三角产业转移的主要特点（一）规模偏小、进度偏慢据统计，过去3年，珠三角6个产业转出市（广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山）累计转出企业5983家，这个数字只相当于珠三角港资制造业企业的1/10。
截至202x年6月，广州向市外转移的企业只有266家。
其中，转入省认定的产业转移园为136家。
佛山与清远、云浮结对共建产业转移园，累计转移项目只有581个。
产业转移之所以进度较慢或规模偏小，一是东西两翼和粤北山区工业基础薄弱，工业园区等承载平台建设滞后，尤其是产业配套跟不上。
二是广东坚持以市场运作为主，尊重企业的主体地位，企业愿转则转，愿留则留。
三是东西两翼和粤北山区的招用工环境并不比珠三角地区有显著比较优势。
四是珠三角传统产业多为资金实力不强、融资条件较差的中小企业，很多企业无法承受资金压力和投资风险。
（二）企业普遍选择就近转移珠三角核心区6市产业转移的半径很小，多为就近转入周边市县，普遍在100～300公里的区间（相当于1～3小时的车程）。
如，广州-韶关、梅州、阳江、湛江，佛山-清远、云浮，深圳-汕尾、潮州、河源、惠州等。
（三）多属自发转移和分散转移各地进园项目的来源地都很分散，原因在于。
一是目前珠三角几乎所有传统产业都形成了比较完整的产业链，研发和设计核心如果不走，整个产业链很难轻易转移，即使转出去也很难形成集聚效应。
二是各个承接地招商人员多向派遣，招商方式各异，引资目标区域多样化，直接影响到项目的来源结构。
三是产业转移缺乏有效的组织协调。
虽然部分转出地政府已与东西两翼和粤北山区有关市县合作共建产业转移园，但力度远远不够，很多企业只得自觅目的地、自发转移、分散转移。
（四）增量转移多于存量转移产业转移有两种基本路径，即贸易和投资。
目前，珠三角传统产业转移的主要路径是投资转移。
据对东西两翼和粤北山区的调研，项目以增量转移项目为主，存量转移、整厂搬迁的不多，特别是大企业整厂搬迁的很少。
珠江三角洲地区产业发展与区域协调性研究
珠江三角洲地区产业发展与区域协调性研究珠江三角洲地区，是指广东、江苏和浙江三省的一片区域，经济发达，人口密集，是中国经济最为活跃的地区之一。
随着中国经济的快速发展，珠江三角洲地区的产业发展和区域协调性越来越受到人们的关注。
一、珠江三角洲地区的产业发展现状珠江三角洲地区是中国经济的龙头，其经济总量和GDP总量均居全国之首。
截至2019年，珠江三角洲地区的GDP总量已达9万亿元。
该地区的产业结构非常丰富，主要包括制造业、服务业、金融业等。
首先，制造业是珠江三角洲地区的支柱产业之一。
该地区有许多优质的制造企业，如华为、腾讯、阿里巴巴等国内知名企业。
此外，珠江三角洲地区还有许多世界知名的制造企业，如富士康、华为、TCL等。
其次，服务业也是该地区的重要行业之一。
随着经济的不断发展，服务业对于经济发展的贡献也越来越大。
该地区的服务业主要包括金融、贸易、旅游等领域。
其中，金融业是该地区最为发达的行业之一，广东珠江三角洲地区的金融业发展水平居全国之首。
最后，珠江三角洲地区的金融业也非常发达。
该地区有多家知名的银行和金融机构，如中国工商银行、招商银行、中国银行等。
此外，该地区的金融环境也非常优越，成为了全国乃至全球资本的聚集地。
二、珠江三角洲地区产业协调性不足的问题虽然珠江三角洲地区的产业发展较为健康，但是也存在一些问题。
最主要的问题是产业协调性不足。
首先，产业结构不合理。
虽然该地区的产业结构非常丰富，但是不同行业的比重不够合理，特别是制造业对于整个经济的贡献过大，容易造成产业过度集中的问题。
其次，地区之间产业发展不平衡。
虽然珠江三角洲地区整体经济实力强大，但是区域之间差距较大，有些地区的发展还比较滞后，需要一些政策扶持和调整。
三、提升珠江三角洲地区产业协调性的对策建议建立融合式产业政策，推动产业结构优化。
政府可以制定一些融合式产业政策，鼓励行业之间的跨界合作与融合，促进不同行业之间的良性互动，加快优化珠江三角洲地区产业结构。
中国工业地产发展现状及趋势分析
中国工业地产发展现状及趋势分析中国工业地产是指用于工业生产的土地和建筑物，是支撑中国工业发展的重要基础设施。
近年来，随着中国工业的快速发展和经济结构的调整变革，中国工业地产也取得了显著的发展成果。
本文将对中国工业地产的现状和趋势进行详细分析。
一、中国工业地产的现状1.城市化进程加快：随着中国城市化的推进，工业地产的需求量持续增长。
不仅一线、二线城市，许多三线和四线城市也积极发展工业地产，以满足当地工业发展的需求。
2.区域差异明显：中国工业地产的发展呈现明显的区域差异。
东部沿海地区集中了大量的工业地产，尤其是长三角、珠三角和京津冀等经济发达区域。
而中西部地区工业地产发展相对滞后，但随着“西部大开发”战略的实施，中西部地区也面临着巨大的发展机遇。
3.供需矛盾较为突出：虽然工业地产需求量逐年增长，但供给依然滞后于需求。
特别是高品质、高标准的工业地产供给相对不足，制约着中国工业发展的长远规划。
4.特色化发展：中国工业地产正朝着特色化方向发展，不再仅仅局限于传统的制造型工业地产。
如物流园区、科技园区、创意产业园等新型工业地产开始兴起，为工业发展提供更多元化的支持。
二、中国工业地产发展的趋势1.城市转型升级：随着工业的转型升级，中国工业地产将逐渐从传统的重工业向高技术、清洁技术、智能制造技术转型升级。
例如，新能源汽车生产基地、大数据中心等高科技工业地产需求将会增加。
2.产业链集聚效应：中国工业地产将更加注重产业链的集聚效应。
工业地产园区将不仅仅提供基础设施和土地资源，还将提供研发、技术支持、人才培养等配套服务，以满足企业发展的多层次需求。
3.绿色可持续发展：随着环境保护的重视程度不断提高，中国工业地产将朝着绿色可持续发展的方向发展。
通过减少污染、节能减排、循环利用等举措，提高工业地产的环保水平，促进可持续发展。
4.区域协同发展：中国工业地产的发展将更加注重区域协同发展。
例如，通过加强长三角、京津冀协同发展，可以实现资源优势互补，促进工业地产的跨区域布局和发展。
珠江三角洲经济区的产业升级与转型
珠江三角洲经济区的产业升级与转型一、珠江三角洲经济区简介珠江三角洲经济区是位于中国南部的一个经济区，包括广东省、香港特别行政区、澳门特别行政区和福建省。
它是中国经济最为发达的地区之一，经济总量占全国的四分之一左右。
珠江三角洲经济区拥有丰富的人力资源、先进的技术和强大的产业基础。
这里的企业从制造业到服务业，涵盖了许多行业和领域。
二、珠江三角洲经济区的产业升级与转型原因随着世界经济的发展和全球化的加剧，珠江三角洲经济区的传统产业面临市场竞争、技术升级和环境污染等严峻挑战。
为了适应市场变化和实现经济可持续发展，珠江三角洲经济区必须进行产业升级和转型。
具体原因如下：1.市场竞争经济全球化和信息化的加速使得市场竞争日益激烈。
中国加入世贸组织后，珠江三角洲经济区的企业面对着来自全球各地的竞争对手。
传统的制造业和加工业面对着价格压力和市场份额的缩小，必须进行技术升级和创新来保持竞争力。
2.环境污染长期以来，珠江三角洲经济区的企业在发展中采用了一些不环保的做法，大量排放污染物质，严重破坏了生态环境。
为了实现区域绿色发展，必须进行产业升级和转型，推动企业向环保和清洁能源方向转型。
3.资源压缩珠江三角洲经济区作为经济最为发达的地区之一，拥有的资源在逐渐减少。
尤其是人力资源的供需结构已经发生变化，生产成本上升，将大大加剧企业压力。
三、珠江三角洲经济区的产业升级与转型1.发展高新技术产业由于珠江三角洲地区科技水平和人才储备丰富，因此可以采用发展高新技术产业的方式进行产业升级。
高新技术产业具有知识密集、技术密集性高、高附加值和成长性强等优点。
如广东省从2007年开始实施了“广东十大战略性新兴工业集群”，包括新一代信息技术产业、生物医药产业、新能源和节能环保产业等。
2.跨境合作香港和澳门特别行政区作为珠江三角洲经济区的重要组成部分，拥有世界级的金融和服务业。
可以通过增强跨境合作和利用香港和澳门所提供的金融和服务资源，共同促进珠江三角洲经济区内部的产业升级和转型。
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珠三角产业集聚需强化纵向延伸
文/特约记者辛未
3月底，两个规模空前的重工业项目选择落户珠三角：一是“胎动”廿载的千万吨钢铁项目——宝钢将在湛江投资设立；二是广州南沙的中船龙穴300万吨造船基地开工生产，而且首艘造的船就是国内最大的30万吨VLCC油轮。
投资规模空前的一大批重工业正在珠三角形成新的产业集聚。
所谓产业集聚，就是在一个适当大的区域范围内，生产某种产品的若干个同类企业，为这些企业配套的上下游企业，以及相关的服务业高密度地聚集在一起，分为横向集聚和纵向集聚。
顾名思义，横向集聚指的就是同一类型不同规模企业在空间上的集中，而纵向集聚往往是在一个地区，由一两个大型龙头企业带动，在周围成长起了一系列为其配套生产和服务的中小企业集群，并形成了上下游、产前、产中、产后相关联的产业链条。
虽然珠三角产业集聚走在全国前列，但也暴露了不少弊端，其中缺乏纵向集聚，缺少纵向关联性，产业链条不够完善是最需解决的问题。
遭遇环境资源瓶颈
佛山南海罗村的制革业久负盛名，但生产过程中产生的重金属和废气对水及空气的污染十分严重。
虽然大部分制革企业采取了一定的处理措施，但废水排放还是难以达标。
按照国家和广东省对环保的要求和制革行业的长远发展，罗村要求皮革企业加大对污水处理设备的投资，并对环保不达标的企业采取强行的关、停、并、转措施。
但是这样一来，新的问题又出现了，由于当地大部分皮革企业生产规模较小，根本不可能承担高额环保设备的成本，只能搬迁、关闭，或者转行生产其他产品。
一番治理过后，罗村制革企业所剩无几。
连基数都保证不了，何谈产业集聚？
产业集聚的最终目的是为了持续发展，这其实是与循环经济的宗旨不谋而合的。
今年年初的珠三角企业倒闭事件一时间闹得沸沸扬扬，虽然只是企业的关闭和搬迁，却折射出珠三角产业集聚的一些弊端：
一、就目前而言，参与珠三角的产业集聚的还停留在劳动力密集型、能耗高、技术含量
较低、污染严重的传统产业；
二、政府对产业集聚的规划引导不够。
由于珠三角产业集聚走的是市场化驱动之路，大多是自发集聚和发展起来，产业规划、产业链配套方面的规划明显不足，造成大量产业同构，重复建设严重；
三、珠三角企业的“头”和“尾巴”都在外面，严格意义上只能算是工厂或者生产车间，因此，产业集聚只停留在加工生产环节，产业配套不足，严重制约了集群优势的发挥。
不少号称产业集聚的产业园区、基础设施规划建设滞后，道路、通讯、排水、排污等设施不配套，严重影响土地的集约化利用，环境污染比较严重，不利于经济社会的可持续发展；
四、珠三角产业集聚中绝大多数是小型企业。
这些企业受规模和生产成本的制约，普遍缺乏自主创新能力、产业配套不完善、环保意识和保障差。
纵向集聚有待强化
产业集聚本身是一件好事，有利于形成规模化效应，带动整个产业链的良好运作。
但珠三角产业集聚目前尚停留在初级分工阶段，也就是前面提到的横向集聚。
这种集聚只是产业在空间上的集中，并没有考虑到有机的融合，容易产生专业化分工水平不高、上下游产业联系不紧密、产业链条较短等问题。
国内工业园遍地开花，都打着“产业集聚”的旗号，但实际上大多数都只是以上说的横向集聚，这样的发展态势并不利于产业规模化和集约化，只会造成更多的重复建设和资源浪费，与产业集聚的初衷背道而驰。
而纵向集聚则不同，它要求各集聚区域把有限的资源集中于少数领域以取得纵深推进，适度发展一些大企业以便把分工引向深入发展，也就是“龙头企业”效应，一些发展突出的工业园区往往都采用这样的模式。
广州花都的汽车产业集聚就是一个很好的例子。
短短几年，花都几乎是从零起步，借助广州产业结构调整和构筑工业卫星城市的“北优”战略，一个现代化的综合汽车城迅速崛起，成为华南地区一座最有竞争力的国际汽车城。
世界上所有成功的汽车城都有一个世界有名的汽车主机厂，花都也不例外，这也是其汽车产业集聚成功的主要原因：风神汽车的入驻，花都汽车城第一期几百倾土地很快被四十多家拟近厂设厂的全球各地瞄准日产系配套的汽车配件厂一抢而空；研发中心的落户，更使得花都汽车城的主管官员和开发商按捺不住笑容，汽车界的马太效应：越强的配套能力越能吸引汽车
配件厂商。
由此，一条完整的汽车产业链形成。
民企热情膨胀
珠三角产业集聚虽有软肋，但近期一大批重工业项目的尘埃落定，为产业集聚提供了新思路，特别是珠三角强大的民营资本，也为珠三角产业集聚的发展注入了新鲜血液。
东莞的时装、南海的铝、江门的“咪头”、中山的灯……只要对珠三角有所了解的人一定都能说出这些地方特色。
正是产业集聚，将这些原本零散的民营企业通过“合纵连横”串到一起，形成规模效应。
据统计，在珠三角的404个建制镇中，超过100家是以产业集群为特征的专业镇，这其中包括佛山、中山、东莞以纺织和服装产业为主的集聚区，也包括佛山、潮州、云浮以陶瓷和建材产业为主的集聚区。
民企扎堆专业镇，正在将珠三角打造成全国最大的产业集聚区。
产业集聚的火热，其实与珠三角各大城市提倡的总部经济计划有异曲同工之妙。
广大民营企业的参与，既能将中小企业的优势聚合起来，建立完整的产业链条，形成规模化，而且还能弥补单个民营企业资本资源等各方面的劣势。
这几年珠三角地区大力建设的产业转移工业园，其实出发点正是促成产业集聚，形成“聚能环”，但实际操作中还是缺乏明确的定位和规划。
究其根本，还在于产业集聚的纵向延伸不足。