保利上海嘉定区江桥镇北社区K2-01地块投标 装配式新亚洲轻奢豪宅

嘉定区江桥镇北社区K2-01地块建筑设计方案整体鸟瞰图沿街透视图1沿街透视图2主入口下沉庭院单体透视图次入口透视风雨连廊宅间景观嘉定 · 印象江桥是嘉定区第一重镇 商业繁华、环境宜居、教育资源丰富CONTENT前期分析规划理念规划解读产品设计示范区设计地库设计技术图纸立面设计PC专篇①②③④⑤⑥⑦⑧⑨P art 1前期分析JIADING SHANGHAI上海 · 嘉定上海虹桥国际机场上海南站13号线14号线(在建)人民广场上海火车站8.3公里16.5公里15.4公里13.2公里基地距离13号线3公里，距离在建的14号线仅500米，出行较方便SITE基地周边 学校、医院、商业、公园 等 配套设施齐全SITE嘉涛路小学江桥医院江桥人民政府双桥公园海波公园黄家花园银翔湖公园未来岛公园普陀区体育公园同翔医院海鹤医院海华医院妇科医院安国医院封浜小学华江小学华江中学曹杨二中附属江桥实验中学杨柳初级中学3.5公里江桥万达广场1KM2K M3K M5K M13号线14号线(在建)周边环境北侧是回迁楼，周边环境差，日照对本地块有影响，外立面不完整，形象不佳东侧是医院，周边卫生视线干扰西侧规划路附近——现状临时厂房南侧规划路附近——厂房南侧规划路附近——私营企业海波路中段——北侧为已建住宅海波路东侧——龙湖天璞海波路西侧黄家花园路东侧——在建医院规划道路规划道路已建道路已建道路基地周边配套环境不佳西侧是未来学校，有噪音干扰南侧是高压走廊，对基地的视线干扰影响较大地块特征交通——14号线11号线地铁在建中，预计2020年通车，交通便利配套——学校、医院等配套齐全，生活便利地段——江桥镇是嘉定区最靠近主城区的版块，发展潜力巨大环境——靠近医院、厂房、高压线，周边景观资源稀缺日照——需考虑北侧已建小区日照满足要求，对本地块规划具有日照要求靠近主城区，紧临地铁14号线，升值潜力巨大龙湖天璞开盘：2018预估均价：41000产品类型：纯高层周边同质项目西郊金茂府开盘：待定预估均价：待定产品类型：高层、叠墅天空之城开盘：2018预估均价：58000产品类型：小高层 , 高层周边竞品分析项目突破的几大要素规划策略产品策略充分发掘土地价值五重礼仪空间中心景观最大化提升住户资源实得率全面超越周边竞品楼盘满足精装硬件舒适尺度要求接下来，我们将进行抽丝剥茧的理性推导与从心出发的感性演变缔造区域精品P art 2规划解读黄家花园路金园一路海波路海蓝路用地解读项目江桥地块地块面积38844.4㎡容积率 1.8计容面积69919.92㎡起始楼面价30500元/㎡建筑限高18-60米绿地率35%，集中绿地率≥10%中小户型≥80%（多层建筑面积不大于90㎡，小高层不大于95㎡，高层不大于100㎡）住宅套数≥659套保障房5%，15%自持项目定位东至黄家花园路，南至海蓝路，西至嘉峪关路，北至海波路，距离在建轨交14号（金园五路站）线仅500米其他≥3884㎡公共空间，公共空间布置艺术作品，包括城市雕塑，装置艺术，艺术化处理的城市家具和公共设施保障房面积： 总住宅建筑面积5%以上（计3496㎡以上）自持建筑面积： 不低于5%（计9963.59㎡以上）公共环境空间： 不低于用地面积的10%（计3884㎡以上）限高层高住宅户型配比（套数比）18-60米3米面积段梯户比产品类型户型配比竞争优势74-79㎡1梯2户3房1卫，3面宽20%同样面积多一房89-94㎡1梯2户3房2卫，4面宽，横厅60%横厅，总价低114-119㎡1梯2户3+1房2卫，4面宽，横厅20%横厅，可变套房142m276m黄家花园路金园一路海波路海蓝路居住建筑（含第30条规定的建筑）非居住建筑建筑物高度的倍数最小距离（米）建筑物高度的倍数最小距离（米）浦西内环线以内其他地区浦西内环线以内其他地区主要朝向（见附录三）低层0.50.663多层95高层0.2512150.212次要朝向（见附录三）低层0.252按消防间距控制多层4按消防间距控制高层0.2126.5建筑类别建筑朝向高界距离注：1.建筑山墙宽度大于16米的，其离界距离按主要朝向离界距离控制。

2.低层独立式住宅主要朝向离界距离按照0.7倍控制。

注： h---建筑高度；D---道路规划红线宽度退红线距离后退西侧金园一路道路红线（16米）低多层不少于5米，高层不少于8米，后退北侧海波路道路红线（24米）低多层不少于5米，高层不少于8米。

退基地边界距离符合技术规范退蓝线距离退绿线距离后退东侧黄家花园路道路红线（30米）绿线（5米）不少于5米，后退南侧绿化带（20米）不少于5米。

D ≤24米D ＞24米h ≤24米3524＜h ≤60米81060＜h ≤100米1015h ＞100米1520道路宽度后退距离建筑高度问：宗地南侧高压线塔为多少伏？距离地块红线多少距离？有无迁移或入地计划？对项目用地规划退距等有无特殊要求？答：地块南侧高压线塔为220KV，距离地块红线24米，无迁移或入地计划。

220KV 高压线退界要求为20米。

24m 高压线高压线16m24m30m20m 5m8m12m 5m8m 12m5m5m多层退界线高层退界线用地红线124m254m第二十七条：高层居住建筑与低层独立式住宅的间距,在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时;与其他居住建筑的间距,应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时(第二十七条、第三十条有关建筑日照的计算规则由市城市规划管理部门另行制定),并应符合下列规定：(一)高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距:1、南北向的,不小于南侧高层建筑高度的0.5倍,且其最小值浦西内环线以内地区为24米,其他地区为30米。

2、东西向的,不小于较高高层建筑的0.4倍,且其最小值为24米根据规划要求：被遮挡建筑平行布置时，可退红线最小间距为：被遮挡建筑高度X1.34/2注：低层、多层、小高层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.2.3条计算确定。

高层住宅应进行日照影响分析。

住宅建筑非住宅建筑被遮挡遮挡非住宅遮挡住宅被遮挡遮挡非住宅遮挡住宅主要朝向1/2L1/2L1/2L 1/2L1/2L1/2L次要朝向1/2L 最小建筑类别离界距离表3.4.3.1 各类建筑离界距离黄家花园路金园一路海波路海蓝路16m24m30m20m 5m8m12m 5m8m 12m5m5m多层退界线高层退界线用地红线30m黄家花园路金园一路海波路海蓝路绿地广场退让小型公共空间配置、建设及管理要求。

控规中明确的要求无土地出让前评估增加内容:1、地块内增加附属绿地/广场面积不小于3884平方米,沿海波路,金园一路布局,地块短边原则上不小于12米,乔木覆盖率50%.附属绿地/广场不设置围墙,满足24小时对外开放。

2、住宅地块的小型公共空间在建成后产权无偿移交政府,由政府负责运营管理3、除住宅以外的其它地块的小型公共空问在建成后产权归土地受让人,由土地受让人负责运营管理。

4、公共开放空间中公共艺术作品的建设要求,建筑底层架空要求(规模、用途、净空高度等)，并明确使用权及经营管理权归政府所有。

3884㎡附属绿地建筑用地： 38844.40 ㎡容积率：1.8地上可建建筑面积：69919.2㎡采用装配式住宅，容积率总共可赠送3%，实际容积率 1.8 1.85规范如下：四、装配式建筑外墙采用预制夹心保温墙体的，其预制夹心保温墙体面积可不计入容积率，但其建筑面积不应超过总建筑面积的3%。

销售及办理产证时，按照《上海市房产面积测算规范》等现行房屋测绘规定执行。

黄家花园路金园一路海波路海蓝路16m24m30m20m5m8m12m5m8m12m5m5m多层退界线高层退界线用地红线地上建筑面积：71999.72㎡自持住宅： 9963.00㎡保障房： 3496.00㎡配套总面积1905.00㎡其中居委会200.00㎡物业管理（含业委会）120.00㎡配电所675.00㎡增压水泵房（机房）0.00㎡治安联防站20.00㎡老年康体活动室320.00㎡文化活动室120.00㎡便利店100.00餐饮120.00物资回收站50.00垃圾收集站60.00服务站（家政服务）120.00配套用房：商品房：80㎡95㎡120㎡20%60%20%户数比黄家花园路金园一路海波路海蓝路16m24m30m20m5m8m12m5m8m12m5m5m多层退界线高层退界线用地红线P art 3规划理念限高又限低！如何将产品溢价最大化？严苛的规划条件，如何通过设计破局中小套Q1演 算理 性感 性理 念江桥地块定位简报20180503(营销部提供）装修标准建议参考保利熙悦项目，装修标准建议控制在2000 元/㎡，配分户式中央空调 、地暖 、前段末端净水及软水系统 ，打造空调、地暖、新风、软净水、隔音防噪五大智慧环保系统。

2.65M2.75M2.55M 3M3.1M2.9M0.25M0.25M 0.25M新风新风新风地暖地暖地暖0.1M0.1M0.1M室内高度太压抑舒适感差室内高度适中舒适感一般室内高度良好舒适感优建筑高度限制范围为18米-60米，按照3.1M/层测算出层数范围为6F-19F3.1M x 6F ＞18M建筑层数？3.1M x 19F ＜60M18-60M测算6F最低层数19F最高层数3M x 6F =18M6F 叠拼中叠无附挑空等加值赠送土地利用价值太低3M x 8F =24M8F 洋房开敞式楼梯间减少公摊适合做T2大面宽产品《上海市住宅设计标准DGJ08-20-2013》中高层住宅，当每套户门至楼梯口的距离不大于15m 时，可设一个敞开楼梯间，户门应为乙级防火门或楼梯间通至屋顶平台。

《上海市住宅设计标准DGJ08-20-2013》5.3.3 注：每单元每层不超过两套的十二层至十四层（不包括十四层跃十五层，且底部无敞开空间）的单元式住宅，可直接在屋顶设置连廊。

《建筑设计防火规范GB 50016-2014》5.5.26 建筑高度大于27m，但不大于54m 的住宅建筑，每个单元设置一座疏散楼梯时，疏散楼梯应通至屋面，且单元之间的疏散楼梯应能通过屋面连通，户门应采用乙级防火门。

当不能通至屋面或不能通过屋面连通时，应设置2个安全出口。

3M x 14F =42M14F 高层规范要求≤14F 可设一部疏散楼梯和一部电梯，适合做T2大面宽产品3M x 17F ＜54M17F 高层规范要求＜54米可设一部疏散楼梯和两部电梯，适合做T4大面宽产品竞品分析对标龙湖天璞为全T2产品，本项目产品不得低于此规格龙湖天璞产品选型75 三面宽周边竞品产品选型80 三面宽115 四面宽120 四面宽95 三面宽 95 四面宽我们需超越竞品，实现产品畅销95T2得房率:78.7%4面宽起24MT2-95㎡3面宽3面宽959580T2得房率:76.9%3面宽起20M T2-80㎡3面宽3面宽8080120T2得房率：80.4%4面宽起27MT2-120㎡1204面宽4面宽120户型选型及组合分析留足面宽，保证产品有足够竞争力户型组合长度分析804面宽4面宽80804面宽4面宽808040m954面宽4面宽95954面宽4面宽959548m1201204面宽4面宽1201204面宽4面宽12054m在可控面宽范围内，用足面宽，最大化拼接单元《上海市城市规划管理技术规定(土地使用_建筑管理)2011》第五十条 建筑物的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按以下规定执行：（二）建筑高度大于 24 米，小于、等于 60 米，其最大连 续展开面宽的投影不大于 70 米；用地红线多层退界高层退界公共环境在满足间距要求的情况下，18F 高层住宅东西向可排2 排双拼产品，建设用地面宽用足125M13m 56m56m 《上海市城市规划管理技术规定(土地使用_建筑管理)2011》（六）高层居住建筑的山墙与高、多、低层居住建筑的山墙 间距不小于 13 米。