房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势
浅析我国房地产信托的现状及发展趋势
作者： 吕洪 魏慧馨
作者机构： 中央财经大学金融学院,北京100081
出版物刊名： 中国市场
页码： 147-148页
年卷期： 2011年 第36期
主题词： 房地产信托 REITs 发展趋势
摘要：近几年随着房地产日益成为我国的支柱产业之一,我国房地产信托市场规模迅速扩展,但仍处于不成熟阶段,其自身存在的问题与面临的各种风险阻碍了房地产信托的发展。
我们应促进房地产信托的可持续的发展,有效防范房地产信托风险,规范信托行业,从而促进房地产业的健康发展。
经过不断调整,REITs必将成为我国房地产信托的主要发展趋势。
我国房地产投资信托基金的现状与问题
我国房地产投资信托基金的现状与问题哲学院副修生龚奥 2010202854房地产投资信托基金（REITs）作为一种房地产市场的投资渠道和风险分散方式，对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义。
REITs在美国等发达国家已有近60年的发展历史，不过，在中国REITs还是一个新生事物。
一、我国房地产投资信托基金的现状我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。
然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。
但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs 方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。
受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
我国房地产投资信托发展的现状障碍及路径选择
我国房地产投资信托发展的现状障碍及路径选择房地产投资信托是指通过信托公司发起设立，以募集资金作为投资主体对房地产进行投资的一种金融创新工具。
在我国，房地产投资信托在发展过程中面临着一些现状、障碍和路径选择的问题。
首先，就房地产投资信托的现状来看，近年来随着我国房地产市场的快速发展，房地产投资信托的规模迅速增长。
根据中国信托业协会的数据，截至2024年底，我国共有148家信托公司开展房地产信托业务，房地产信托产品达到了6000余只，产品余额超过4.5万亿元。
房地产信托的投资方向主要包括商业地产、住宅地产、工业地产等。
然而，房地产投资信托的发展中还存在一些障碍。
首先，我国房地产市场的调控政策不断收紧，限制了房地产信托产品的创新和发展。
其次，由于房地产投资信托是一种高风险投资工具，风险管理机制相对不完善，对于投资者来说风险较大。
此外，房地产投资信托的产品设计和业务模式相对单一，缺乏差异化和创新。
针对以上问题，我国房地产投资信托的发展可以选择以下路径。
第一，加强监管，完善风险管理机制。
针对房地产投资信托的高风险性质，监管部门应加大监管力度，建立健全风险识别、评估和管理机制，提高房地产信托产品的透明度和可控性。
第二，加强市场准入和退出机制。
对于房地产信托产品的发行应当加强市场准入门槛，确保产品质量和安全性，同时建立相应的退出机制，防止产生系统性风险。
第三，推动创新和差异化发展。
房地产投资信托应鼓励创新和差异化发展，加强与其他金融产品的衔接，提高对不同投资需求的满足，培育具有核心竞争力的信托公司和产品。
总之，房地产投资信托在我国的发展仍面临着一些现状、障碍和路径选择的问题。
要推动房地产投资信托的可持续发展，需要加强监管，完善风险管理机制，同时加强市场准入和退出机制，推动创新和差异化发展。
只有在政府的扶持和监管的引导下，房地产投资信托才能更好地为实体经济服务，并为投资者带来更稳定和可持续的收益。
信托公司的信托行业趋势把握未来发展的机遇与挑战
信托公司的信托行业趋势把握未来发展的机遇与挑战信托行业作为我国金融体系的重要组成部分，一直处于快速发展的阶段。
随着我国经济的不断发展，信托行业也面临着新的机遇和挑战。
本文将重点探讨信托公司在未来发展中需要把握的趋势，以及如何应对所面临的挑战。
一、趋势分析1. 互联网金融的快速发展随着互联网的普及，互联网金融在信托行业中的应用越来越广泛。
信托公司通过搭建在线交易平台，可以实现与客户的直接对接，提供更便捷、高效的信托产品和服务。
同时，通过互联网金融平台，信托公司可以更好地拓展客户群体，实现规模化经营。
2. 多元化的产品创新传统的信托产品主要包括信托贷款、信托投资等，但随着市场需求的变化，信托公司需要不断创新，推出更多元化的产品。
例如，房地产信托、高科技产业信托等，可以满足不同客户的投资需求，提供更有针对性的信托服务。
3. 资产证券化的发展随着我国资本市场的不断发展，资产证券化成为一个重要的理财工具。
信托公司可以通过资产证券化的方式，将信托产品转化为证券化产品，并通过证券交易所进行交易。
这不仅可以提高信托产品的流动性，还可以吸引更多的投资者参与，实现更好的资金利用效率。
二、挑战分析1. 监管政策的不确定性信托行业作为金融行业的一部分，受到监管政策的影响较大。
目前，我国信托行业的监管政策还在不断完善之中，信托公司需要时刻关注监管政策的变动，并及时进行调整。
同时，信托公司需要加强内部风控管理，提高自身的合规能力。
2. 市场竞争的加剧随着信托行业的快速发展，市场上的竞争也越来越激烈。
传统的金融机构、互联网金融平台等纷纷进入信托市场，信托公司面临着更多的竞争对手。
在这样的背景下，信托公司需要提高自身的竞争力，通过不断优化产品和服务，赢得更多的市场份额。
三、应对策略1. 加大技术投入，提高服务水平面对互联网金融的快速发展，信托公司需要及时跟进，并加大技术投入，提升自身的信息化程度。
通过建设更智能化的交易平台和风控系统，提高客户的使用体验，并确保交易的安全性和可靠性。
房地产信托发展现状
房地产信托发展现状房地产信托是当前中国房地产市场发展的一种新型融资工具，它通过将房产资产集合形成信托财产，发行信托产品吸纳社会资金进行投资，从而实现房地产项目的融资和运作。
房地产信托的发展对于推动房地产市场健康稳定发展、满足居民住房需求、促进经济增长具有重要作用。
当前房地产信托在中国取得了快速发展，呈现出以下几个主要的现状：首先，发展规模不断扩大。
从2013年开始，房地产信托市场迅速崛起，发展势头良好。
根据中国信托业协会的统计数据，2019年我国房地产信托市场规模突破2万亿元，较2014年增长了约5倍。
2019年房地产信托产品募集金额约1.3万亿元，同比增长超过60%。
其次，产品创新不断推进。
房地产信托市场在产品形态上不断创新，从传统的房地产类信托产品逐渐转向房地产项目类信托产品。
目前，房地产信托产品已经不再局限于一般的信托贷款和信托资金募集，还包括房地产债务重组、债权股权投资等多种形式。
同时，房地产信托产品的期限也开始多样化，既有短期产品满足准现金的投资需求，也有长期产品进行房地产项目的开发。
再次，风险管控趋于规范。
房地产信托市场面临的主要风险包括信用风险、市场风险、流动性风险等。
为了规范市场秩序，相继出台了一系列政策措施。
例如，2018年信托公司监管新规的出台，明确规定房地产信托业务需与实际业务挂钩，严禁房地产信托直接用于购置土地、购置楼市项目等；同时，要求信托公司设立专款专用账户，加强信托资金使用监管。
这些政策的出台有助于提高房地产信托市场的风险防控能力，保护投资者利益。
最后，市场竞争逐渐加剧。
随着房地产信托市场的快速发展，越来越多的金融机构开始涉足房地产信托市场。
与此同时，创新的竞争力也在不断提高。
为了争夺市场份额，金融机构纷纷推出各种优惠政策和产品创新，提高竞争力。
这种竞争对市场的发展是有益的，能够激发市场活力，推动房地产信托市场的进一步健康发展。
总之，房地产信托市场的发展现状是规模不断扩大、产品创新推进、风险管控规范以及市场竞争加剧。
试论房地产投资信托基金(REITs)的特征
意义。
【 关 键 词】 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ； 信托 制 度 ； 特 征分 析
【 中图分类号 】 １ ７ ８ ３ ０ ． ８
【 文献标识码 】 Ａ
【 文章编号 】１ ０ ０ ４ — ２ ７ ６ ８ （ ２ ０ １ ４ ） ０ ２ — ０ ０ ６ ２ — ０ ３
特征 一 ： Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ制 度 移 植 的本 土化 特 征
投融 资制 度缺 陷所 在 。新 时期传 统 间接融 资模式 面 临 冲击 ，以市场 证券 化为主 的直接 权益 融资模 式方 兴未艾 ， 市场 投融 资主体 多元化 、 方式 多样化 特 征 初见 端倪 。２ ０ ０ ５年 ｌ ２月 我 国内地 首 只 Ｒ Ｅ — Ｉ Ｔ ｓ ——广 州越秀房 地产投 资信托基 金正式 在香 港
度移 植 ，居 民可 以通过 投资 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 而 间接 拥有 部 分物业 的产权 ， 规避房 地产投 资税 费 ， 减 少住宅 市 场的“ 假性” 需求 ， 不 仅 引导 炒 房资 金从 住 宅领 域 分 流到商业 地 产 以及 二级 市场领 域 ，缓解 房地 产
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨摘要：随着房地产行业调控的深入和银行信贷收紧，房地产信托成为各大房地产企业解决资金困境的重要途径。
经过两年的爆发式增长，房地产信托在2012年和2013年迎来兑付高峰。
面对巨大的兑付压力和频频出现的提前清盘现象，房地产信托行业是否存在兑付风险？文章从房地产信托兑付风险产生的根源、市场参与主体、提前清盘的影响等方面进行分析，揭示出房地产信托业的风险状况及对房地产市场未来发展的影响。
关键词：房地产信托；兑付风险；清盘中图分类号：f293 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2013）03-0206-03一、中国房地产信托发展现状（一）房地产信托房地产信托，即委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产行业并进行管理和处分的行为。
（二）房地产信托发展现状房地产信托作为信托公司的重要业务，2003年开始在我国资本市场上出现。
当时由于其规模较小，并没有受到太多关注。
2008年12月3日，国务院常务会议确定了“国九条”金融促进经济发展的政策措施，首次明确将房地产信托投资基金作为创新融资方式。
自2010年以来，国家为遏制房价过快增长，出台了限购、限贷等一系列房地产调控政策。
受此调控政策影响，房地产市场销售逐渐放缓，再加之银行信贷收紧，融资难成为各大房企共同面临的问题。
此时，房地产信托以其融资模式多样灵活的特点不仅成为中小房地产商的融资渠道，更成为像万达、万科等大型房企解决资金困境的“救命稻草”，房地产信托的发行规模和数量在近两年呈爆发式增长。
据中国信托业协会统计，房地产信托的密集发行主要集中于2010年及2011年上半年。
2010年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元，2010年末就增加到4300余亿元，2011年二季度末继续增加到6000多亿元，2012年二季度末为6752亿元，2012年年末，房地产信托余额为6881亿元，与前几个季度信托余额基本持平，与历史最高点2011年三季度末相比，当前房地产信托余额仍处于历史高位。
房地产市场的房地产信托了解房地产信托在房地产投资中的作用和优势
房地产市场的房地产信托了解房地产信托在房地产投资中的作用和优势房地产市场一直以来都是一个充满机遇和挑战的领域。
对于投资者而言，如何在房地产市场中找到适合的投资机会，并实现稳定的回报是一个重要的问题。
在这个背景下，房地产信托作为一种新兴的投资方式逐渐受到人们的关注。
本文将介绍房地产信托在房地产投资中的作用和优势。
一、房地产信托的定义和基本原理房地产信托是指由信托公司作为受托人，通过募集资金并发行信托产品，在合规监管下投资于房地产项目的一种金融工具。
房地产信托的基本原理是通过信托公司的专业管理和投资能力，实现投资者对房地产项目的间接持有和收益分配。
二、房地产信托在房地产投资中的作用1. 分散风险：房地产投资往往需要巨额的资金投入，涉及到较高的风险。
而通过房地产信托，投资者可以通过购买信托产品，间接参与多个房地产项目的投资，从而实现风险的分散。
2. 专业管理：房地产信托产品由信托公司进行专业的管理和运作，投资者无需直接参与项目的日常管理和监督，节省了投资者的时间和精力。
3. 灵活流动性：相比于直接购买房地产物业，房地产信托产品具有更高的流动性。
投资者可以根据自身的需要，在当期满后选择继续持有或者退出投资。
三、房地产信托在房地产投资中的优势1. 高收益：房地产信托作为一种金融工具，通常具有较高的收益水平。
由于信托公司的专业管理和运作能力，可以有效提升房地产项目的盈利能力，并将收益分配给投资者。
2. 降低门槛：相比于直接购买房地产物业，房地产信托的投资门槛较低。
投资者可以通过购买较低金额的信托产品，参与到房地产投资中，享受房地产市场的回报。
3. 长期稳定性：房地产信托通常以长期持有为目标，投资期限较长。
对于那些追求长期稳定回报的投资者而言，房地产信托是一个比较理想的选择。
四、房地产信托的应用和发展前景目前，房地产信托在中国的应用仍处于起步阶段，但已经取得了初步成效。
越来越多的投资者开始关注并选择通过购买房地产信托产品来参与房地产投资。
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房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势
摘要：peits代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。
随着peits被传入到世界各地，peits在各国推广的过程中也存在许多差异，我国有着自己的国情，对于peits的发展也在面临着一个本土化的问题，在此基础上我们探讨了peits的发展趋势。
关键词：peits；本土化，趋势
reits就是房地产投资信托，是英文“real estateinvestment trust”的缩写为reits。
从国际范围看；reits是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
根据reits的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。
按照组织结构不同，可以分为契约型relt$和公司型reits两种。
按照投资人能否赎回的不同，可将reits主要分为封闭式reits和开放式reits两种。
按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托和伞型下属合伙房地产投资信托downreits、“合股”(stapledstock)和“双股”(paired share)，以及“纸夹”(paper clip)结构。
一、reits在中国的本土化
根据我国目前的实际情况，在我国采取reits的投资模式，暂时还只能采用私募方式，发行受益凭证和房地产基金股份筹资。
具体
的发展可以分两步走。
在起步阶段，由于中国大规模基础设施和房地产建设的需要，对资金具有非常巨大的需求，在这一阶段采用抵押型reits形式，可以获取较为高额的利息收益。
此后，当房地产市场逐步走向成熟，建造开发活动开始减缓、下降的时候，宜采用权益性reits的形式，投资已完工、成熟且收益流稳定可预测的房地产，获取经营性收益。
1、房地产信托基金设立形式
随着房地产信托基金的发展，信托基金得到了很快的发展，我们的信托基金是在借鉴我国台湾地区经验的基础上结合大陆实际情况而出现的，基本就是采用信托基金采用契约型方式设立，并由房地产信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行房产信托基金受益凭证。
参照封闭式证券投资基金的运作方式，采用公募方式，上市交易，存续期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其可以增发的功能。
信托到期终止后，经受益人大会协商可以延长存续期，同时也可以采取发行新的信托基金的方法，按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业，实现原投资者的资金退出。
2、房产信托基金受到人大会制度
房产基金作为—个重要的基金，为了保障投资收益人的合法权益不受侵害，房产信托基金可以采取引人人大会制度，这种制度对于信托有相关的规定。
受益人会议相当于股东大会，可以就基金管理和运作的重大问题进行表决，主要包括一些重大事件，例如投资策略的改变、新受益证券的增发、受托人的撤换、基金终止等等。
房
产信托基金应该按照当事人的在合同中的相关规定，充分发挥受益人大会的作用，规范信托财产的管理和运作，建立严密的风险内控制度。
3、reits流程的本土化
中国现在的房地产投资基金只是一种房地产投资信托计划，而并不是真正意义上的reits。
大部分信托计划仍然是针对某一个需资方的融资需求设计、开发项目；在我国房地产投资基金并没有完全在我国开展，很多业务没有能够实现，reits流程在我国还有很长的路要走，我们在借鉴国际上reits的基本流程过程中，一定要结合我国的实际情况优化reits操作流程。
4、信托资金运用的本土化
我国居民有着储蓄的好习惯，对于投资很多是企业或者有着闲置资金的个人，对于一些新的信托资金的投资一般都是采取谨慎的态度。
投资和管理手段较为灵活。
reits是一种高度创新的金融投资工具，具有很大的灵活性。
一方面基金创立机构、市场中间商(经纪人)及持有人可以广泛参与reits的设立、投资与管理运作，另一方面reits还可以作为一种证券工具，把一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市，甚至也可以把整个公司纳入relts进行运作。
此外，在我国目前银根紧缩，银行融资渠道不畅的情况下，reits作为一种直接融资渠道，还可以逐渐形成房地产企业融资渠道的一种重要模式。
5、结合我国的优惠政策
信托基金在我国处于初级发展阶段，很多方面还不成熟，这就需要我国政府在相关政策方面给予相应的支持，如为信托基金定向建设的住房享受经济适用房建设优惠政策，在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税，对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率5％收取，对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠，信托公司必将更大规模的开展真正意义上的房地产信托投资基金，为我国房地产融资模式探索出一条全新的道路。
二、reits的发展趋势
目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。
但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。
尽管reits上市仍有不小的障碍，但从长远看，我国金融市场已全面放开，国家正在部署金融制度和金融产品的创新和改革，目的是建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度，房地产投融资机制正在迎接多层次、多元化的发展局面。
随着各种条件的成熟，消除瓶颈的过程将逐渐缩短，面对旺盛的融资需求，面对未来良好的发展潜力，面对一个不可逆转的多元化融资趋势，笔者认为reits在经过一系列的调整后会有一个更广阔的
发展前景。
参考文献：
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