中国房地产信托的运作模式
reits 详解
reits 详解摘要：1.REITs 的定义与特点2.REITs 的运作模式3.REITs 的优势与风险4.我国REITs 市场的发展概况5.REITs 的投资建议正文：1.REITs 的定义与特点REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种通过发行受益凭证或股票来进行房地产投资的方式。
REITs 将投资者的资金汇集起来，购买并管理商业房地产，然后将物业产生的收益分配给投资者。
REITs 具有以下特点：（1）汇集投资：REITs 将众多投资者的资金汇集起来，降低了单个投资者的投资门槛。
（2）专业管理：REITs 由专业的基金管理人负责管理，为投资者提供便捷的投资服务。
（3）收益分配：REITs 将物业产生的收益（如租金收入、物业升值等）分配给投资者，使投资者分享到房地产投资的收益。
2.REITs 的运作模式REITs 的运作模式主要包括以下几个方面：（1）发起设立：由发起人设立REITs，并向投资者发行受益凭证或股票。
（2）资产收购：REITs 通过发行筹集的资金购买商业房地产。
（3）运营管理：REITs 聘请专业的物业运营商负责管理房地产，提高物业收益。
（4）收益分配：REITs 将物业产生的收益分配给投资者。
（5）信息披露：REITs 定期向投资者披露基金运作情况，保障投资者的知情权。
3.REITs 的优势与风险REITs 的优势主要体现在：（1）投资门槛低：投资者可以通过购买REITs 受益凭证或股票，轻松参与房地产投资。
（2）收益稳定：REITs 投资的物业通常具有稳定的租金收入和升值潜力，为投资者带来稳定的收益。
（3）分散投资：REITs 投资于多个不同类型的房地产项目，有助于分散投资风险。
REITs 的风险主要体现在：（1）市场风险：REITs 的价格受市场供求关系、利率水平等因素影响，存在波动风险。
（2）经营风险：REITs 投资的物业可能面临空置率上升、租金收入下降等经营风险。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
条 件和 信 托 业 的 自 身发 展 需要 促 成 了 房地 产 信 托在 短 短 １年 的 时 现 为 过 桥 贷款 的 性质 ．并 没 有 受 到 房 地 产 开 发 商 的重 视 。
第 二阶 段
间 内 ，取 得 了迅 猛 的发 展 。 这个 阶 段 的房 地 产 信 托 资金 更 多地 体 增 值 的功 能 时 ，一 个健 康 的房 地 产 市 场 ．就 不再 仅 仅是 一 个 商 品 央 行 １ １号文 件 的 出 台 使 许 多房 地 产企 业 面 临 表 里 、 相互 促 进 和 制 衡 的市 场 。 同 时 ． 它也 与 养老 、社 保等 社 会 ２
产 业 经 斋
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
＿ 朱卫红 广 东交通 职业 技术学 院
［ 摘 要 ］房地 产信 托 的 发展 不仅 有利 于缓 解 房 地 产 企业 过 于 依 赖银 行 的 困境 ， 化 解金 融风 险 ，促 进金 融 创新 ，而 且 能 为投 资 人 融资
房地产 贷款已 占商 业银 行 新增 贷款 余额 的 ２ ％ 左右 。在 不少 地方 Ｏ
实 际 上 ，当房 地 产 除 了居 住 功 能 外 ，同 时具 备 了投 资 保 值和 市 场 ，而是 已经 成 为 一个 与 金融 市 场 和 证 券市 场 高 度融 合 、互 为 公 共 福 利 制 度 密 切 相 关 ，共 同 形成 了全 民利 益 共 享 的 机 制 ２ 疏 导 房地 产 市 场投 资 性 需求 。 房 地产 信 托可 以为公 众提 供
高中国楼市的愿望。
房 地产 项 目所 有者 后 ，并 不 直 接 经 营 房 地 产 企 业 或 房地 产 项 目 而 是与 相 关 当 事人 签 订协 议 ．约 定 在 一定 时间 后 ，相 关 当事人 按
中国信托运作模式
中国信托运作模式
中国信托的运作模式主要分为传统信托和金融创新信托两种。
传统信托模式是中国信托公司最早采用的一种模式，主要通过向客户提供信托产品来获取收益。
中国信托公司作为信托机构，承担起信托财产管理、信托产品销售及信托业务咨询等职能，通过各类信托产品对外募集资金，然后将这些资金投资到房地产、基础设施、能源、矿产、资本市场等领域，从中获取收益后与信托产品的受益者分享。
金融创新信托是近年来中国信托发展的新模式，主要通过金融创新来提供更多元化的信托产品和服务。
这种模式主要包括资产证券化、ABS信托、股权投资信托、债权投资信托、资金
信托等，在传统信托模式的基础上对信托产品进行创新，并与其他金融工具相结合，以满足客户多样化的投资需求。
总体来说，中国信托的运作模式是按照信托法规定，通过资金募集、信托产品设计、投资运营等环节来实现收益，同时保障投资者的权益和资金安全。
随着金融市场的不断发展和监管政策的不断完善，中国信托的运作模式也会不断创新和优化。
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
房地产信托是什么意思
引言：房地产信托是一种常见的投资工具，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产信托在中国的应用越来越广泛。
在上一篇文章中，我们已经介绍了房地产信托的基本概念和特点。
在本文中，我们将继续探讨房地产信托的各个方面，并分析其在中国的发展现状和未来的趋势。
正文内容：一、房地产信托的运作模式1.设立信托计划：房地产信托的第一步是设立信托计划，这是一个由信托公司或其他机构策划和管理的投资方案，其中包括了信托资产的种类、规模、投资期限等内容。
2.募集资金：信托公司负责向投资者募集资金，投资者可以通过购买信托产品来参与房地产信托。
资金募集的方式主要包括私募和公募两种形式。
3.投资运营：信托公司根据信托计划的要求，使用募集到的资金进行各类房地产项目的投资运营。
这包括了项目的选址、开发、销售等环节。
4.收益分配：房地产信托的收益来自于房地产项目的租金、销售收入等，信托公司按照设立信托计划的规定，将收益分配给投资者。
5.期限届满或提前终止：房地产信托的投资期限通常是有限的，在期限届满或其他约定的情况下，投资者可以选择退出，信托计划也会进入清算阶段。
二、房地产信托的风险管理1.项目选择的风险：信托公司在投资运营过程中需要进行严格的项目选择，包括对开发商的背景、项目可行性等进行全面评估，以规避项目开发风险。
2.市场风险：房地产市场的波动对房地产信托的投资回报会产生重要影响，信托公司需要根据市场情况调整投资策略，以降低市场风险。
3.流动性风险：由于房地产信托的投资期限有限，投资者需要在特定时间点退出。
信托公司需要合理管理资金流动，以满足投资者的需求。
4.法律合规风险：房地产信托业务涉及复杂的法律合规要求，信托公司需要遵守相关法律法规，否则将面临严厉的法律处罚。
5.利益冲突风险：信托公司在投资运营过程中可能会面临利益冲突的情况，需要建立健全的内部控制和管理机制，防止利益冲突对投资者利益产生不利影响。
三、房地产信托的发展现状1.市场规模：随着房地产信托市场的快速发展，其市场规模不断扩大。
房地产信托运作的模式
房地产信托运作的模式房地产信托发展历程房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。
房地产业又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。
同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。
房地产行业具有资本密集性特点，对于资金的依赖非常高。
从房地产投资资金来源看，主要是国内贷款、自筹资金、其他资金来源、利用外资等途径，其中预收款、房贷等其他资金来源是最主要资金来源，占比达到40%左右;其次为房企自筹资金，占比有持续上升的态势，达到40%左右;国内贷款占比呈现下降趋势，目前约为17%，尤其是2021年、2021年是关键分水岭，这与当时房地产宏观调控收紧有关;最后是利用外资，其在房地产投资资金中的占比已经非常小了。
房地产投资自筹资金中，房地产信托是很重要的资金供给方，房地产信托主要是指以房地产企业为投融资交易对手或者受托管理不动产财产的一类信托业务。
房地产信托大约在2021年开始兴起，当时央行收紧房地产信贷，信托融资渠道价值被发现，从而双方加强了合作，发展至今。
截至2021年末，我国房地产信托余额为13094.93亿元，规模占比为10.04%。
虽然后来各类资管计划、P2P融资也能够为房地产提供融资服务，但是鉴于信托公司与房企长期合作的基础，信托融资已成为房地产行业重要融资来源，同时由于房地产行业所能承受较高的融资成本，该类业务获利性较高，也是信托业重要投资方向，长城信托、重庆信托在信托资金的房地产投向配置较高，展现了对于该业务领域的偏好。
房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率大约在10%左右，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本平均在15%左右，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。
四种房地产信托融资模式解析
四种房地产信托融资模式解析其实，基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
如图一所示。
点击看下一页2、优势和劣势（图二）优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。
劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。
股权型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。
如图三所示。
2、优势和劣势（图四）优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。
财产受益型信托融资模式1、操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。
信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
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中国房地产信托的运作模式
我国房地产投资信托分为资金信托和财产信托两大类。
集合资金信托又可以细分为债权类投资信托、股权类投资信托和组合投资信托。
还有衍生的租赁权投资信托模式等。
（1）债权投资信托模式
债权投资信托是一种初级的信托产品，当房地产开发公司项目开发过程中缺乏资金时，信托投资机构筹集资金，按照贷款的流程发放贷款给房地产开发公司，填补其资金缺口，开发公司在信托计划期限届满时，将资金和贷款利息偿还给信托机构。
而信托机构在固定时点向投资者支付收益，并于期满时将最后一期信托受益和本金偿还投资者。
根据投资于房地产开发项目阶段的不同，出现了以下两种形式：开发前期贷款
商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐后才可进行。
对于自由资金不足, 进度达不到银行贷款条件的项目，便可以通过信托贷款形式取得资金，用于征地、拆迁等前期投入，在达到银行贷款的条件之后，开发商就会利用这段时间差把成本较高的信托贷款还了，而改用银行贷款进行项目建设。
后期贷款
2004年1月，今典集团与北京国际信托有限公司联手推出了“苹果消费信托项目”。
该项目将募集到的资金给苹果社区的购房人提供短期住宅消费贷款，将信托资金运用于房地产消费领域，其收益直接
来源于贷款人支付的贷款利息，相当于在项目封顶之前的一段时间内代替了银行按揭贷款。
我国债权投资信托特征从某种意义上说，中国房地产信托与其说是房地产公司的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格之前向信托公司借用的“过桥费”。
模式与贷款无异，只不过放贷者从银行变成了信托公司。
在这种方式下，风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供贷款担保，少数信托计划利用政府财政支持或商业银行担保。
与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短，对资金及收益安全性较高，利率相对较低，适用于滚动式开发形式。
但是单纯依靠信托资金开发规模受到限制，信托投资机构凭借现有的实力也无法承受其中的信用风险。
特别是按照212号文有关规定，如果继续给项目开发贷款，二级以上房地产开发资质、“四证”齐全、35％的自有资金等条件等于将信托投资机构和商业银行摆到了同一个竞争线上，但是银行资金的实力雄厚、融资成本之低是信托投资机构无法企及的。
（2）股权投资信托模式
股权投资信托的特征在房地产股权投资信托中，信托投资公司将信托资金以股权的方式投资，派出董事或财务人员参与项目管理，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。
一般来说，信托投资公司购买并经营的房地产物业，都是写字楼、商场、仓库、住宅等有
不参与利润分成。
根据新的公司法规定：股东的出资比例、表决权、分红比例都可以不一致，由股东在公司章程中约定。
所以，信托公司成为项目公司的股东之后，可以根据需要在合同中和开发商进行约定，灵活性增加。
信托公司放弃一部分管理权和表决权，换取优先分红的权利。
在这种信托方式中，信托公司只作为一个金融机构，不介入房地产开发过程。
但是为了防止风险，有时候也可以设计一票否决权等约束项目公司的行为。
股权证券化信托的出现，一方面使得信托投资公司绕开的单一债权信托的政策敏感区域，得到了新的生存空间；另一方面又使回报周期短的债权投资模式得以保留。
在银行信贷、信托两个融资渠道相继受到限制之后，此类投资信托的无疑为他们提供了新的融资渠道。
（3）组合投资信托
组合投资信托，是一种兼顾股权和债权的混合信托产品，可以根据市场的实际情况搭配不同的收益率和风险，调整各种资金投向的比例。
信托投资公司以股权信托和债权信托相结合的方式进入房地产项目。
信托公司与委托人在合同中对信托资金的使用方式加以明确的规定，受托人按照合同约定的比例，以股权和贷款融资的方式组合运用，具有较强的灵活性。
因此可以看出，组合投资信托中存在两种权益关系：股权和债权。
股权分享公司收益，债权获取稳定的利息。
（4）租赁权投资信托
租赁权投资信托的运作
租赁权投资信托指的是委托人将其合法拥有的资金交付给信托公司，购买物业的租赁权。
投资者在购买租赁权后自己并不参与经营，而是委托信托公司进行统一的管理，享受回报。
租赁期满后，由物业所有者或承租方回购商铺剩余年限的租赁权。
租赁权投资信托一般只限于商业房地产的经营权转让。
租赁权转让的目的就是用现有的资产为公司或项目融资，改善现金流水平，与财产信托类似。
但是从信托财产交付的原始形态来看，租赁权信托属于集合资金信托的范围，因此在发行上仍受200份的限制。
（5）受益权转让的财产信托
与上述几种资金信托不同，房地产类财产信托设立的前提是：委托人必须提供已经存在并具有较强现金流和变现能力的房地产类信托财产，然后委托给信托投资公司，设立财产信托。
委托人取得信托受益权，委托人再将信托受益权转让给投资者并取得相应利益实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资，目的是用现有的资产为公司或项目融资，改善现金流水平。
财产信托在操作过程上，与租赁权投资信托刚好相反。
它的优势在于不属于资金信托，可以不受合同份数的限制。
财产信托的特征这种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保，是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础，不仅发挥了隔离信托风险的功能，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不得超过200份的限制，筹得更多低成本的资金。
信托财产不属于信托投资
公司的固有财产，当受托人破产清算时，信托财产不属于破产财产，不参与对债权人的分配。
对于委托人而言，当委托人破产清算时，信托财产也不得被清算。
（6）我国房地产投资信托模式的比较
上述的几种房地产投资信托在操作过程中并没有完全的区分，在某些方面都有相通之处，有的已经接近REITs的运作模式。
股权投资信托和股权证券化投资信托股权投资信托和股权证券化投资信托同属于资金信托，通过股权投资的方式获得房地产开发企业或者房地产项目的所有权，获得房地产开发经营收益。
前者类似于普通股的性质，通过投资者拥有的股权比例获取收益，后者则具有优先股的性质，按照协议获取固定的回报。
股权投资信托和租赁权投资信托房地产租赁权信托与股权投资信托的不同之处在于，房地产投资信托是一种长期稳定性的投资，而租赁权信托以一种短期信托凭证的形式发行，具有短期性和优先股的特征，一般只限于商业房地产。
两者在操作和盈利方式上并没有本质的区别。
租赁权投资信托和财产信托租赁权投资信托属于资金信托，而受益权转让属于财产信托。
在这两种信托中，投资者都是通过购买一定年限（部分）经营受益权，获取租金收入。
前面提到的4种基本信托模式在我国基本上都是在房地产开发阶段服务，只有后2种是以现有房地产资产的未来现金流为信托基础。
我国房地产投资信托模式与REITs的比较。