中国房地产信托与国际REITS比较研究
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金通过REITs融资的优势REITs国际运行模式的比较房地产投资信托进展意义我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
房地产投资信托基金的引入，能够避免单一融通体系下银行有关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳固。
REITs与国内通常意义上的房地产信托有很大的差别第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前通常在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或者经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或者部分或者局部参与项目公司运作获取回报。
第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
我国建立REITs的进展政策建议1、加快有关政策与法律法规制定2、加快房地产信托专门人才的培养4、建立信托企业信用制度房地产信托的定义房地产信托的进展房地产信托的性质房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：房地产信托的基本条件资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。
房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，要紧来源有：房地产信托的种类根据资金投向的不一致，REIT可分为三类：房地产信托的运作流程房地产信托的运作流程基本上能够分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。
这两种模式说到底就是资金信托与房地产资产信托的区别，由于各自的国情不一致，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析随着中国房地产市场的不断发展，房地产证券化已成为越来越多投资者的选择。
其中包括房地产信托、房地产抵押证券（CMBS）和房地产投资信托基金（REITs）等。
本文将比较分析中国房地产CMBS和REITs证券产品的特点和优势。
一、CMBS的特点和优势CMBS是以房地产抵押贷款为基础资产的证券化产品。
基于产权担保的安全性，CMBS的发行量较大且市场运作灵活，适合规模较大的资本市场。
同时，CMBS的抵押贷款收益稳定，时效期长，具有高度的优先权和安全性。
1. 稳定的收益：CMBS的抵押贷款具有收益稳定的特点。
在债务人不违约的情况下，抵押贷款的本息收益是可预期的。
2. 专业化管理：CMBS的发行需要一个专业的机构来管理。
这些机构不仅能够解决证券化过程中出现的问题，还可以为投资者提供各种资金流动报告。
3. 丰富的资产：由于CMBS的资产来源广泛，投资者可以选择不同种类的债券，包括质量不同的贷款、地理位置不同的资产和不同种类的房产。
4. 高度的安全性：CMBS的基础资产为抵押贷款，具有较高的安全性和优先权。
而且抵押贷款拥有较高的回报率，为投资者提供保障。
二、REITs的特点和优势1. 高度的透明度：REITs的财务数据公开、透明，具有较高的投资透明度和信息披露水平。
投资者可以更容易地了解资产的实际价值和业绩表现。
2. 稳定的分红：REITs的分配政策有规定，一般不少于90%的净收入分配给持有人。
因此，REITs的分红稳定，投资风险较低。
3. 资产流动性高：与实际的物业相比，REITs更易于买卖和转让。
4. 分散的投资风险：REITs的投资风险得到合理的分散。
由于REITs在资产投资上有较高的专业性，其投资风险得到了有效的控制。
三、CMBS和REITs的比较从产品性质和应用范围上来看，CMBS和REITs具有不同的特点和优势。
CMBS更适合用于大规模的固定收益资产的证券化，而REITs则适合用于较小的房地产投资，并具有更高的流动性和风险分散。
国际评级机构REITs信用评级方法的研究与比较
国际评级机构REITs信用评级方法的研究与比较上海新世纪资信评估投资服务有限公司陈文沛REITs在国际上，尤其是美国已经取得长足的发展，国际三大评级机构对REITs的评级方法也在实践中趋于完善。
总体来说，标普、穆迪和惠誉的REITs 评级方法有一些相似的地方，都采用与房地产公司一致的评级方法，符合各自公司评级方法的逻辑，也都强调了REITs周期性和资本密集的天然属性。
但在具体的评级逻辑，权重分配，要素选取和具体分析方法上有着显著的差异。
一、REITs介绍（一）REITs的简介房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。
投资者通过证券市场可以进行自由的买卖，享受投资回报。
REITS的概念很简单，但是还是有很多人把它和房地产信托、上市房地产公司混淆。
首先是REITS与房地产信托的区别，在业内房地产信托又称为准REITS，在一些媒体上直接把房地产信托写成REITS，产生了误会。
REITS是标准化可流通的金融产品,国内的房地产信托计划是有若干份合同限制的集合非标准化金融产品，不能在证券交易所上市流通。
REITS投资回报是把收入的大多数分配给投资者。
REITS负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；房地产信托计划的运作方式是提供资金、监管资金或部分参与项目公司运作获取回报。
其次是REITS和上市房地产公司的区别，两者同为证券产品，在中国上市房地产公司中间有一些和REITS比较相似。
REITS在投资政策上是有限制的，比如REITS需要额外融资，须得到基金持有人的许可，且投资产业必须与投资策略一致。
境内外reits 比较
境内外reits 比较
REITs（房地产投资信托基金）在境内外存在一些差异，以下是一些可能的
比较点：
1. 定义和法律地位：在境外，REITs通常被定义为一种集合投资工具，通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地产。
REITs在法律上通常被视为一个独立的实体，享有税收优惠和豁免等政策。
而在境内，REITs的定义和法律地位可能有所不同，其更类似于一种房地产的金融产品或工具。
2. 投资范围：境外的REITs通常可以投资于多种类型的房地产，包括住宅、商业、工业地产等。
而境内的REITs可能受到更多的限制，例如投资范围、地域限制等。
3. 管理和运营方式：境外的REITs通常由专业的管理团队进行管理和运营，采用市场化的经营方式。
而境内的REITs可能由政府或国有企业主导，采用计划经济的管理和运营方式。
4. 投资者群体：境外的REITs投资者群体比较广泛，包括个人投资者、机构投资者等。
而境内的REITs投资者群体可能相对单一，以机构投资者为主。
5. 市场规模和流动性：境外的REITs市场相对较大，交易活跃，流动性较强。
而境内的REITs市场可能相对较小，交易不够活跃，流动性较弱。
6. 监管和政策环境：境外的REITs受到相关法律法规的监管和保护，监管机构通常会制定详细的监管措施和规范。
而境内的REITs可能受到不同部门的监管和政策影响，监管环境和政策措施可能存在差异。
需要注意的是，以上比较点仅供参考，具体的比较还需要根据不同国家和地区的实际情况进行深入研究和了解。
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析目前，中国的房地产市场非常活跃，因此出现了许多与房地产相关的证券产品，其中包括CMBS和REITs。
本文将对这两种证券产品进行比较分析。
CMBS是商业抵押贷款支持证券，REITs是房地产投资信托。
两者都是以房地产资产为基础的金融工具，但有一些重要的区别。
CMBS是以商业抵押贷款为基础的证券。
通常情况下，商业抵押贷款是由商业地产公司或房地产开发商为购买商业物业而获得的贷款。
CMBS将这些商业抵押贷款打包，形成一个证券化的产品，投资者可以购买这些证券。
这些证券通常由不同级别的债券组成，每个级别有不同的风险和回报水平。
相比之下，REITs是由投资者组成的信托，通过购买和管理房地产资产来获得收益。
REITs可以投资各种类型的房地产资产，包括住宅、商业和工业物业等。
投资者可以通过购买REITs的股票来参与房地产市场，而不需要直接购买房地产资产。
在投资方式和风险回报方面，CMBS和REITs也存在一些不同。
CMBS通常以固定收益的形式向投资者提供回报，例如利息支付。
这使得CMBS更适合那些寻求稳定收益的投资者。
REITs通常通过购买和管理房地产资产来获得收益，并通过分红方式向投资者分配收益。
这使得REITs更适合那些寻求资本增值和分散投资的投资者。
CMBS和REITs在市场流动性方面也存在一些差异。
由于CMBS是通过将商业抵押贷款打包形成的证券，其流动性通常较低。
而REITs是通过交易所上市的股票进行交易，因此具有较高的市场流动性。
CMBS和REITs在监管方面也存在一些差异。
在中国，CMBS市场受到严格的监管，发行和交易过程需要符合相关规定。
而REITs市场在中国的发展相对较新，并且也受到监管的限制。
CMBS和REITs是两种不同的房地产证券产品，它们有不同的投资方式、风险回报和流动性等特点。
投资者在选择时应根据自己的投资目标和风险偏好来进行选择。
投资者也需要注意监管和市场情况，以便做出更明智的投资决策。
我国房地产投资信托与REITS的比较与借鉴
我国房地产投资信托与REITS的比较与借鉴房地产投资信托和房地产投资信托基金(REITs)是两种不同的金融工具，它们在基本原理、运作机制和投资方式等方面存在较多差异，但也有一些共同点。
房地产投资信托房地产投资信托是一种由不同类型的资产组成的信托，主要投资于房地产领域，包括商业不动产、住宅不动产、写字楼、工业园区等。
投资者通过购买信托份额，购买了信托中房地产资产的一部分所有权，而不必直接购买房地产。
有别于直接持有房地产，房地产投资信托的优势在于投资者分散风险，并可享受基于可持续租赁收益的分红回报。
REITS房地产投资信托基金(REITs)是一种上市交易的投资工具，专注于投资房地产的证券化产品。
REITs是基于一定数量的房地产资产组成的组合投资基金，通过证券化的方式提供给公众投资，投资者可以通过交易所购买和出售这些证券。
REITs的优势在于其高流动性、分散化投资、风险可控等。
比较与借鉴1.法律环境：房地产投资信托主要受到《信托法》的监管，而REITs则需要根据《证券法》的规定发行。
从监管层面看，REITs的发展受到较多限制，而房地产投资信托则较为自由。
2.投资范围：REITs主要投资于房地产项目，而房地产投资信托投资项目比较广泛，包括各类房地产资产和可再生能源等。
这意味着房地产投资信托具有更大的风险分散能力和更广泛的投资选择。
3.潜在回报：REITs的收益以红利为主，而房地产投资信托的收益以租金收益和资产升值为主，这也导致了两者的回报风险不同。
4.流动性：REITs的交易易于成交，而房地产投资信托租赁周期长，交易更不灵活。
总的来说，REITs与房地产投资信托有着不同的优势和劣势，需要根据不同的投资目的和投资者需求选择不同的投资工具。
REITs的发展离不开国家对于金融基础设施和法律制度的支持，这方面我国还需要持续加强。
同时，房地产投资信托市场也需要进一步规范，强化信托基金的风险控制、信息披露，保障投资者利益。
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析近年来，中国房地产市场逐渐发展成为国内重要的产业，特别是在城市化进程的推动下，房地产市场呈现蓬勃发展态势。
随着房地产市场的发展，相关的金融市场也在不断创新，房地产证券化成为发展的重要趋势之一。
其中，房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和房地产投资信托（REITs）成为中国房地产证券化市场中的两种主要产品。
一、概念及基本特点CMBS是以房地产抵押贷款为基础，由信托公司发行的证券产品。
CMBS的特点是将大量的房地产抵押贷款打包成证券，由信托公司发行。
在CMBS发行后，抵押贷款的本息按照一定的比例分摊给不同的投资者，这样投资者就可以共享这些抵押贷款所带来的收益。
REITs则是以房地产作为其主要投资对象的一种证券化产品，通过募集资金购买物业，并将其出租或出售后所获得的收益分配给投资者。
REITs的投资业绩跟物业或不动产市场紧密相关，不同的物业类型、地段、租金水平等因素都能直接影响REITs的收益与价值。
二、优缺点比较1. 投资风险：CMBS主要的抵押贷款支持对象是商业和住宅物业，投资风险主要受到房地产市场的影响。
而REITs的投资风险主要来自物业的运营和价值波动，对市场的行情影响相对较小。
从这个角度来看，REITs的投资风险要比CMBS要低。
但是，在整个金融市场需要考虑多重因素的大背景下，REITs也可能受到其他宏观经济因素的影响。
2. 投资回报：CMBS通常会为投资者提供一定的定期收益，也可以将资本增值作为他们的目标。
REITs的投资回报主要来自于物业出租和出售的收益以及折扣的资本增值等方面，REITs的投资回报在整个市场环境基本稳定的情况下，相对较高。
3. 投资方式：CMBS的投资方式相对较为固定，主要为以信托方式发行到资本市场中。
REITs的投资方式相对灵活，可以通过不同的投资产品或投资渠道来实现。
对于资本市场中的不同投资者，CMBS不同于REITs，无法提供更多的选择方式。
REITS的国际比较分析及启示
REITS的国际比较分析及启示REITS（房地产投资信托）是一种通过资本市场集资进行房地产投资的工具。
它为投资者提供了一种参与房地产市场并获得稳定现金流的途径。
在世界各地，REITS已广泛应用并取得了良好的效果。
本文将对REITS的国际比较进行分析，并得出相关启示。
首先，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区的房地产市场特点。
不同国家和地区的房地产市场存在差异，包括法律法规、税收政策、投资机会等方面的差异。
通过对REITS的国际比较，我们可以深入了解不同房地产市场的运作方式，了解其发展阶段和潜在风险。
这对于投资者和开发商来说都非常有价值，可以帮助他们制定更明智的投资决策。
其次，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区的REITS市场发展情况。
REITS市场是一个相对新兴的市场，各国和地区在发展REITS市场方面存在差异。
通过对REITS的国际比较，我们可以了解不同国家和地区REITS市场的规模、发展速度、市场参与者等方面的情况。
这对于政府和监管机构来说非常重要，可以帮助他们制定合适的政策和监管措施，促进REITS市场的健康发展。
再次，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区对REITS的税收政策和监管要求。
税收政策和监管要求是影响REITS市场发展的重要因素。
通过对REITS的国际比较，我们可以了解不同国家和地区对REITS的税收优惠政策和监管要求的差异。
这对于投资者和开发商来说非常重要，可以帮助他们选择适合的投资地点和项目，并制定合理的运营策略。
最后，REITS的国际比较可以帮助我们得出一些启示，指导中国REITS市场的发展。
中国REITS市场目前处于起步阶段，可以借鉴其他国家和地区的经验和教训。
例如，可以借鉴新加坡REITS市场的成功案例，建立健全的监管体系和市场机制；可以借鉴美国REITS市场的税收优惠政策，吸引更多投资者参与市场。
通过对REITS的国际比较，我们可以学习和借鉴其他国家和地区的经验，为中国REITS市场的发展提供有益的启示。
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中国房地产信托与国际REITS主要区别
►国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是 REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权 信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
展望
►国际REITs市场发展迅速且潜力巨大
►REITs 对中国房地产及金融市场的发展具有 深远的影响
专业信托公司
信托公司，即受托人
独立的基金管理公司
一般为1-3年
无
自然人100万元、不超过50份 无
私募
公募
无
有
中国房地产信托与国际REITS主要区别
► REITs是标准化可流通的金融产品,一般从上市或非 上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售， 较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押 利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所 上市流通。
发起REITs的原因和目的
►改变业务模式 ►兑现资产价值并取得资金的循环效益
载体名称
资产组合 发起人
基金管理人 上市日期 市值 负债；负债率 信托单价 税务政策
新加坡A-REIT案例
A-REIT (“A-REIT”)，腾飞房地产投资信托
44 个优质工业房产 腾飞地产和 Macquarie Goodman 腾飞-MGM 基金管理有限公司 2002年11月19日 新币26亿（2005年6月30日） 新币7亿2百万; 31%（2005年7月1日） 新币2.21元（2005年6月30日闭市价） 免征企业所得税
重要的成功因素
►稳定的、可预测的收益回报 ►增长潜能 ►高透明度 ►市场流通
面临的挑战
►物业控制权 ►对资本市场的义务 ►时机的掌握
中国房地产信托和REITs比较
中国房地产信托
国际REITs
投资载体 受托人 基金管理者 到期日 发行限制 募集方式 流通市场
信托公司表外资产
REIT 自身
信托公司
房地产金融将面临很多制约和瓶颈。房地产业 如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，抵抑 风险并发展壮大，这使得房地产金融将面临创新模 式的考验。
信托模式更具融资创新潜力
信托公司是唯一联动货币市场、资本市 场、产业市场的金融机构。
►在货币市场 --- 信托公司可以跟金融机构之间 可以进行金融往来、同业拆借；
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►REITs的产品周期一般在8－10年，更注重房 地产开发后，已完工的房地产项目的经营。
►国内的房地产信托计划产品周期较短，一般 为1－3年。
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人 的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分 红后利润按适用税率交纳所得税。
何为 REITs?
►REITs将以下一些不同风险/回报的业务活动 分拆开来:
▪ 房地产开发 ▪ 房地产投资 ▪ 房地产基金管理 ▪ 房地产物业管理
REITs在一些主要国家的发展现状 （截止2005年7月）
美国 澳大利亚 日本 新加坡 中国台湾 中国香港
REITs 韩国
设立 中国
现状 高度成熟的市场 高度发展的成熟市场 迅速成长中的市场，2001年启动，共有17支 迅速成长中的市场，2002年启动，共有5支 相关政策已经出台，共有1支 香港房屋委员会于2005年底发起香港的第一支
REITs法案于2001年7月出台，企业重组REIT已
有关法律法规尚未出台
新加坡REITs市场发展历程
► 2002年第一支REITs成功上市 ► 截至2005年7月已有5支上市REITs：嘉茂商产信
托、腾飞新托（A-REIT）、置富（香港）产业信 托、嘉康产业信托、新达产业信托
► 总市值由2002年7月时的7.3亿新元增至2005年7 月超过90亿新元
►国内的房地产信托计划对投资者的回报为信 托计划方案中的协议回报，目前一般在3％－ 9％左右。
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资 产管理公司或经营团队进行投资运营。
►国内的房地产信托计划的运作方式是：提供 资金，监管资金使用安全，或部分或局部参 与项目公司运作获取回报。
► 目前国内的房地产信托计划是有自然人50份合同限 制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地 产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而 定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流 通。
中国房地产信托与国际REITS主要区别
►REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分 配给投资者，比如美国要求把所得利润的95 ％分配给投资者。
►中国现有房地产信托产品有别于REITs， REITs在中国的设立条件有待进一步完善
中国地产金融的四个逻辑层次
►银行仍然是主渠道 ►信托是地产金融创新的主流范式 ►信托+银行+REITS+资本市场是地产融资的
主流模式 ►外资金融机构是地产融资的另一条有效通道
信托是中国房地产金融创新的主流范式
► 央行加息 ► 宏观调控政策及土地政策 ► 房贷政策调整 ► 融资渠道单一
为何传统地产公司要向“REITs”提升？
►体现不同业务的价值 ►借助资本市场之力量，以同样的资本金作高
几倍的业务量 ►开创新的业务 – “REITs”管理 ►选择投资项目更注意控制风险
重要的成功因素
►政策环境 - 法律条规 - 税务
►动机/心态 - 不是脱手套现 - 分享合理的投资风险与回报
►合格、诚实的管理人才 - 需要房产金融综合人才
中国房地产金融发展路径 及国际化前瞻
－－中国房地产信托与国际
REITS比较研究
何为 REITs?
►REITs是一个拥有和投资房产的载体，通常会 上市交易。
►主要的目的是通过分红的形式和投资者分享 可预测的、稳定的房地产投资回报。
►REITs是EITs获得免交公 司所得税的优惠待遇。
新加坡REITs市场发展动力
► 新的REITs的上市 ► 目前上市的REITs已经并且将继续扩充旗下的物业 ► 政策法规的有力支持
▪ REITs无需缴纳企业所得税 ▪ 允许公积金存款投资于REITs ▪ 散户投资者（不论国籍）的REITs投资收入无需缴纳个
人所得税 ▪ REITs的可允许负债率上限由先前的25%提高至35% ▪ 境外机构投资者的扣缴所得税率从20% 降低到10%