资产评估讲义

课程简介三、本门课程讲解安排1、以应试为目的，兼顾知识性，但主要是帮助大家用最少的时间通过教学。

2、围绕例题讲理论，理论与习题穿插讲解，习题主要以历年资产评估试题和《全国注册资产评估师教学综合习题集》为主，就我通过资产评估师教学的经验来说，不需要再做其它的试题。

第一章总论首先是关于教学大纲，教学大纲是指导我们教学非常重要的依据，教学大纲通常分掌握、熟悉、了解三部分。

对于这三部分大家如果自己看书时需要适当分配自己的精力，将主要精力摆在需要掌握、熟悉的内容上。

我在讲课过程中对每一具体内容会说明教学大纲要求的掌握程度，大家可以在书本上做上标记，如果自己看书时，可以根据标记选择需要重点熟悉和掌握的内容。

引言首先，无论是否接触过评估，但对大家对评估都不陌生。

当我们购物时我们对物品的价值进行评估，此时实际上经常采用了市场比较法，我们选择了一些参照物，对可比的因素如品牌、品质、容量等因素进行比较；我们买股票、买房主要是因为对股票或房产将来能够涨价的幅度有所预期，所考虑的主要是未来的收益，此时相当于使用了收益法，股票、房产的价值在于未来收益，其实资产评估学中所有资产的价值都在于未来收益，不能带来未来经济收益的不能成为资产；当我们在网上出售自己的多余物品时，定价多采用成本法，这时我们会考虑我们的购买成本，当然我们也会根据新旧程度、物品功能、市场情况进行一定的折价，一般用成本法估价时我们评估的价值是重置成本减去贬值，贬值又可分为实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。

本门课内容的核心就是资产评估的市场比较法、成本法、收益法的理解与运用。

第一节资产评估及其特点一、资产评估定义（掌握）二、资产及其基本特征、分类（掌握）三、资产评估的种类（了解）四、资产评估的特点（掌握）五、资产评估的功能和作用（了解）第二节价值类型和评估目的一、价值类型的定义及分类（掌握）二、市场价值和市场以外价值三、资产评估目的（熟悉）第三节资产评估假设与原则一、资产评估假设（掌握）二、资产评估原则（掌握）第四节资产评估与会计和审计的关系模拟试题一、单选题1、决定资产评估价值类型的要素是（）（2005）A、资产评估的客体B、资产评估方法C、资产评估的特定目的D、法定的程序答案：C2、资产评估最基本的前提假设是（）（2002）A、公开市场B、持续经营C、交易D、清算答案：C3、在时间、地点和市场条件确定的前提下，评估结果的价值类型应与（）相匹配。

（2002）A、评估目的B、评估方法C、评估原则D、评估准则答案：A4、资产评估的主体是（）。

（2001）A、被评估资产占有人B、被评估资产C、资产评估委托人D、从事资产评估的机构和人员答案：D5、资产评估中的限制性资产评估和完全资产评估是以（）为标准划分A.评估时收集资料的数量B.评估人员的水平C.评估时遵守准则情况D.评估经历的时间答案：C6、从理论上讲，资产评估结果只是评估是对被评估资产在评估基准日的（）A.价值估计数额B.价值计算数额C.价格估计数额D.价格计算数额答案：A7、下列价值类型中，属于从资产评估假设角度表达的价值类型是（）A.收益现值B.市场以外价值C.公开市场价值D.投资价值答案：C8、拆迁补偿价值属于（）A.市场价值B.非市场价值C.清算价值D投资价值答案：B9、不可确指的资产是指（）A.没有实物载体的资产B.具有综合获利能力的资产C.不能脱离有形资产而单独存在的资产D.经营性盈利的资产答案：C10、资产评估中确认资产的基准标准之一是看其是否具有()A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.预期收益11、下列各项中不属于资产评估基本作用的是（）。

A.咨询的作用B.管理的作用C.核算和监督D.鉴证的作用答案：C12、在同一市场上具有使用相同价值和质量的商品，应该有大致相同的交换价值，以此确定的评估原则是（）A.贡献原则B.资产评估时点原则C.预期收益原则D.替代原则答案：D13、下列关于资产评估价值类型的有关说法不正确的有（）A.评估目的是决定价值类型的一个重要因素，但不是唯一的因素B.市场价值以外价值类型有在用价值，投资价值，清算价值和参与价值等C.拆迁补偿价值是根据相关法律，法规的具体规定和要求所估计的价值数额D.公允价值指的就是市场价值答案：D14、资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的社会中介机构完成的。

这一点说明资产评估具有（）A.市场性B.公正性C.咨询性D.专业性15、资产评估和市场的关系是（）A.以市场为基础但高于市场B.模拟市场条件有时接受市场检验C.模拟市场条件但又必须接受市场检验D.和市场无关答案：C二、多选题1、以下资产中属于可确指资产的有（）（2005）A、机器设备B、专利C、商标D、专有技术E、商誉答案：ABCD2、资产评估的经济技术原则包括（）原则（2001）A、科学性B、替代C、专业性D、预期E、公正性答案：BD3、资产具有的基本特征包括（）（2000）A、具有实物形态B、能以货币计量C、能为经济主体拥有或控制D、能为经济主体带来经济利益E、能为固定资产带来利润答案：BCD4、适用于资产评估的假设有（）A、重置成本B、公开市场C、收益现值D、清算E、重组答案：BCD5、公开市场假设与清算假设的区别在于（）A、公开市场假设是交易在公允条件下进行的；清算假设是交易在一定压力条件下进行的B、在公开市场假设条件下，资产交易不受时间限制；清算假设下，交易必须在一定时间内完成C、同一资产在同一评估基准日条件下，公开市场假设得到的评估值要高于清算假设条件下的评估值D、公开市场假设可以替代清算假设，而清算假设不能替代公开市场假设答案：ABC6、在选择和确定资产评估价值类型时，需要考虑的因素包括（）A.评估时使用的评估方法B.评估对象的利用方式.功能和状态C.评估时采用的评估程序D.评估依据的市场条件E.评估目的答案：BDE7、下列说法正确的有（）A.资产评估的要素是一个有机组合的整体，他们之间相互依托，相辅相成，缺一不可B.企业单项资产价值之和等于企业整体价值之和，这里的单项资产部不包括商誉C.资产评估的最基本的功能是评价和评值以及咨询和管理的功能D.同一资产在公开市场假设.持续使用价值假设和清算假设下评估得到的价值类型分别是公开市场价值，持续使用价值和清算价值，其中清算价值肯定最低E.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估分为完全资产评估和限制性资产评估答案：AD8.资产评估中的市场价值之所以可以作为公允价值的坐标，是因为市场价值是资产在（）条件下的A.正常折扣B.正常更新C.正常市场D.正常使用E.正常纳税答案：CD9.划分资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值的标准有（）A.资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件B.资产评估时的资产使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用C.资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开的市场信息E.资产业务的性质答案：ABC第二章资产评估的基本方法教学大纲1、掌握以下内容（1）市场法的基本含义与应用前提；（2）市场法运用的基本步骤；（3）市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和价值比率（倍数）法等的运用及其适用条件和使用要求；（4）收益法的基本含义和应用前提；（5）收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内涵、实质和估测方法；（6）收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求；（7）成本法的基本含义；（8）成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的含义；（9）重置核算法、价格指数法、功能价值类比法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；（10）实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的估测方法；（11）掌握市场法、收益法和成本法之问的逻辑关系及应用关系。

2、熟悉以下内容（1）市场法中可比因素及其内在要求；（2）收益法的实施步骤；（3）每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；（4）选择和运用各种评估方法基本要求与需要考虑的各种条件及参数。

3.了解以下内容（1）成本法的适用范围；（2）统计分析法的运用步骤。

注：本章主要是介绍三大评估方法，是以后各章评估方法的基础，一定要认真全面地掌握，为学习以后各章评估方法的具体应用打好基础。

第一节市场法一、市场法的基本含义、基本前提与步骤（掌握）二、市场法中的直接比较法（掌握）第二节收益法一、收益法的内涵和使用前提（掌握）三、等额技术方法（掌握）一次收付 现值公式 问：某人希望到第十八年年末时可一次性从银行提取1万元，如果在银行年利率为5％的情况下，先在需向银行存入多少元？将未来的一次收益折现应该是很简单的，等额年值、等差值、等比值折现最简单的就是直接套用一次支付现值公式，但计算会相当麻烦，教学时间不允许年金现值 公式在进行折现计算时我们一般可以绘制现金流量图发生在一到四年内每年末的年值的折算到期初零时刻的现值可逐年进行折算当等额年值的发生次数逐渐增加时，逐年折现会越来越麻烦，而且教学时间也不允许，实际我们分析规律，当1到n 年内每年末发生等额值A 时这个公式就是年金现值公式，也是受益法中的一个最重要的公式，对于发生在n 年内每末的等额年值折算到n 年初的现值时可以直接套用公示，特殊地当n 趋向于无穷大，即永久年金的现值为P=A/i （每年的收益是相等的、收()()()i i i AAAiA P +++++++=1114321()()()年金现值系数),,/(1......1)1()1(11132n i A P A i A P AAAiA P i i i i i nn n=-=+++++=+++++%)51()1()1(1810000+++--⋅=⋅=⋅=P F P P F i i nn例题：某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于（）万元A、178B、180C、188D、200答案：C解析：这是等额系列折现最简单的情况，等额值发生在1到30年年末，先在需要的将等额收益折现到第1年初，可直套用公式。

例题：某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2003年实现纯利润100万元，经调查分析，统计该企业评估基准日起第一、第二、第三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加10%，从第四年起，每年收益稳定在第三年的基础上，无限期经营，则该企业评估价值最接近于（）万元A、1103B、1114C、1147D、1300答案：B 解析：（1）评估所用的收益额是预期收益，即评估基准日以后的收益。