城镇化与房地产业的关系探讨
新型城镇化对大都市房地产业的影响
无锡 （ １ ７ １ 万人 ） 、南京 （ １ ６ ８万人 ） 、嘉兴 （ １ ０ ９ 万人 ） 。 另外 ，扬州、南通 、衢州 、泰州 、淮安和盐城 的人 口导出
大于人 口导入 ．户籍人 口数大于常住人 口数 ，其 中盐城人
城镇 化进程 中，旧城 区制约了大都市的发展建设 ．给 城市建设和管理带来一系列的负面影响。大都市 旧城区 占 据着宝贵的土地资源 ，不能发挥其最大的经济效益 ，加之
人 ） 、 苏州 （ ４ ０ ９ 万人 ） 、 宁波 （ １ ８ ７ 万人 ） 、 杭州 （ １ ８ １ 万人 ） 、
到外来务工者的身体健康状况。 新型城镇化 明确 了人 口城镇化、质量城镇化要求 ，因 此 ，满足外来务工者住房需求 、提高他们 的居住条件是大 都市房地产市场未来发展的 目标之一 。
发 ，产业规划与落实滞后 ，导致其发展速度缓慢 ，一度 出 现的投 资热 ， 其程度甚至超过北京市东三环与东四环区域 ，
成为阻碍房地产市场健康发展的因来自 。过热 的房地产投资 还将造成新城发展过度依赖房地产市场 ，一旦遭遇宏观政 策限制 新城经济就会受到 中 击。如天津市宝坻 区的京津 新城 ，定位 为国际移 民卫星城 ．在区域交通与其他相关配 套并没有发展成熟的情况下 ， 新城 内开发 出多个住宅楼盘 ， 但 由于人流稀少 ，一度陷入 空城”的尴尬境地 ，别墅空 置率 曾高 达 ９ ０ ％ ，酒店入住率仅 为 １ ０ ％ 被称为亚洲最
保证 。再次 ，居住环境 与卫生条件不尽如人意 ．直接影响
以长三角为例 。根据长三角城市经济协调会合作课题 《 长 三角地 区人 口迁移 流动的态势和 完善城 市群社 会管理 研究》（ 复旦大学社会发展与公共政 策学院 ） ， ２ ２个城市 中， 外来 人 口规模达到百万级 的有 ７ 个 ，分别是 上海 （ ９ ６ ０万
新型城镇化将给房地产业带来新机遇
新型城镇化将给房地产业带来新机遇2011年以来，学界和业界不少人认为，我国房地产发展黄金期已经结束。
事实上，房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，而并非房地产行业步入衰退期。
其中，新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。
工业化需要城镇化作为依托，工业化带来的生产效率提升需要城镇化的规模效应与范围效应，以消化“潮水般”的工业生产供给。
但是，我国过去城镇化走的并非是一条与工业化良性循环和相互推进的路子，却扮演着降低工业化成本的工具，最突出的问题就是最大限度地利用人口红利带来的低成本进城农民工和低成本农地征收。
人口和土地是工业化初始最主要的投入要素，人为压低农民工和农地要素价格带来三个严重后果：一是占人口规模最大、本应当担当内需主力的农业剩余劳动力，其消费长期不振，经济增长重担不得不在依赖投资的路子上越陷越深；二是农民工无法市民化(享受城市教育和医疗等社会保障)，导致劳动者技能投资不足和劳动力素质长期低下，出口增长的效益被迫依靠低成本下的规模取胜；三是长期低成本投入带来的坐享红利扼杀了企业创新的积极性，简单的规模增长压缩了产业结构升级和全要素生产率提升空间。
追求投资高增长和规模效应的弊端显露无遗，各类要素价格不断上涨，并驱使要素市场呈现资产化驱动下的投机倾向，这在房地产领域表现得更为明显。
房地产快速发展和房价上涨不仅能够直接推动投资规模化增长，而且通过土地出让金增长撬动银行信贷的杠杆，为工业化、基建投资和招商引资创造条件，从而实现数倍的投资增长，这是本世纪以来房地产价格飞速上涨的主要原因。
投资和工业化的规模化扩张导致城市的地域范围呈现“摊大饼”式的外延扩张，城市公共基础设施供应难以跟上城市范围扩展的速度，土地城市化和工业基建投资泡沫化的现象严重。
此外，金融生态和环境生态已经无法承压，地方各类融资平台成为引爆金融风险的最大隐患。
新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇。
城镇化进程下的房地产行业发展趋势与未来展望
城镇化进程下的房地产行业发展趋势与未来展望随着中国城镇化进程的不断推进，房地产行业成为了国民经济的重要支柱产业之一。
本文将探讨城镇化进程对房地产行业的影响，并展望未来发展的趋势。
一、城镇化背景和发展趋势城镇化是指人口从农村向城市迁移的过程，是现代化建设的重要组成部分。
随着中国经济的快速发展，城镇化进程得到了极大的推进。
据统计，目前全国城镇化率已超过60%，预计未来几十年内仍将保持较高的增长速度。
城镇化进程对房地产行业产生了巨大的推动作用。
一方面，城镇化加速了城市人口的增长，拉动了需求的不断增加；另一方面，农村人口的城镇化进程促使农村土地逐步流转为城市土地，为房地产开发提供了更多的土地资源。
二、房地产市场的发展趋势随着城镇化进程的推进，房地产市场也面临着新的发展趋势。
首先是城市规模的扩大和城市更新的需求。
许多二三线城市规模不断扩大，新城区的建设和老城区的更新成为了重要任务。
其次是城市化发展带动了产业结构的优化和产业集聚效应的形成，为商业地产和产业地产开发提供了良好的机会。
另外，与城镇化进程相适应的新型城镇化模式也在逐渐形成。
以人居环境为核心的宜居城市建设，推动了住宅市场向品质化、多元化、智能化方向转变。
绿色低碳、智慧城市建设成为新的发展方向，新兴的智能建筑技术和物联网技术得到了广泛应用。
三、房地产行业面临的挑战与机遇随着城镇化进程的加快，房地产行业也面临着一系列的挑战和机遇。
首先是土地资源日益紧张，土地供应成为制约房地产行业发展的重要因素。
同时，限购政策的实施也对市场需求产生了一定的影响。
此外，房地产行业还面临着房地产泡沫的风险和金融风险的挑战。
然而，随着城镇化进程的推进，房地产行业也面临着巨大的发展机遇。
城镇化将持续拉动房地产需求，新型城镇化模式的形成将为房地产行业带来新的发展机遇。
同时，国家政策的支持也将为房地产行业提供良好的发展环境。
四、未来发展的展望在未来，房地产行业将逐渐向智能化、绿色化、可持续发展方向转变。
城镇化与房地产市场的关系
城镇化与房地产市场的关系随着中国城镇化进程的加速，房地产市场扮演着重要角色。
城镇化是指人口从农村向城市转移的过程，这一趋势在中国尤其迅猛。
城镇化对房地产市场产生了深远的影响，而房地产市场的变化也反过来影响着城镇化的进程。
本文将探讨城镇化与房地产市场之间的关系。
1. 城镇化推动了房地产市场的需求城镇化过程中，大量农民工涌入城市，需要住房。
这导致对住房的需求急剧增加。
为满足这一需求，房地产市场逐渐兴起。
房地产开发商建设新的住宅项目以及相关配套设施，以满足新城镇居民的需求。
2. 房地产市场的发展带动了城镇化进程房地产市场的发展不仅满足了城镇居民的住房需求，还带动了城镇化进程的发展。
由于有了良好的住房条件，更多的人愿意从农村迁往城市。
房地产市场的繁荣吸引了大量人口涌向城市，进一步加速了城镇化的进程。
3. 城镇化对房地产市场供求关系产生影响随着城市化的发展，房地产市场的供求关系也发生了变化。
在城市化初期，需求远大于供应，导致房价上涨。
随着城市发展和住房供应的增加，供求关系逐渐趋于平衡，房价也相应稳定下来。
然而，在一些特殊地区或特定时间段，由于供应量不足或者市场炒作，房价仍可能出现波动。
4. 房地产市场对城镇化进程的影响房地产市场对城镇化进程的影响是双向的。
一方面，房地产市场的发展加速了城镇化的进程，提供了住房和就业机会。
另一方面，房地产市场的波动和调控也会对城镇化产生一定的影响。
房地产市场过热或者不稳定时，可能影响城市的吸引力，减缓了城镇化进程。
5. 城镇化和房地产市场的可持续发展城镇化和房地产市场的可持续发展是互相关联的。
城镇化过程中，需要注重规划和管理，避免出现无序发展和资源浪费的问题。
合理控制房地产市场的规模和速度，加强土地利用和房地产开发的监管，有利于城镇化进程的可持续发展。
综上所述，城镇化和房地产市场之间存在密切的关系。
城镇化推动了房地产市场的需求，而房地产市场的发展又带动了城镇化进程。
双方相互影响，共同促进了城市化的发展。
易宪容：城镇化对房地产市场影响究竟有多大
的 作 用 ，并 能 改 变 当 下 我 国 房 地 产 市
据 中国社会 科学 院的２ １ 年 《 ００ 经
城 提供 一种 经济 保 障 。
只 有 在 上 述 两 个 前 书 》 ， ８ ％ 以 上 城 镇 家 庭 无 能 ５ 力 购 买 当前 房 价 高 企 的 住 房 。 因 为 ，
动力 。
之所 以说加 快城镇 化进 程将 成 为
现 在 和 将 来 中 国 经 济 发 展 之 动 力 ，是 因为 “ 镇 化 ” 主要 包 括 两 方面 内 城 容 一 是 城 市 基 础 设 施 建 设 ， 即 通 过
中国社科 院研究 员 易宪 容
倍 ， 农 村 居 民 的房 价 收入 比 更 是 高 达 ２ ．４ 。 如 果 说 城 市 中都 有 ８ ％ 以 上 ９４ 倍 ５
家 庭 购 买 不 起 住 房 ， 那 么 要 想 让 农 民 进 城 购 买 所 需 要 的住 房 只 能 是 “ 方 天
果。 否则 ，这个制度 改革所 能起到 的 作 用 将 是 十 分 有 限 的。 放 宽 中 小 城 镇 居 民 户 口限 制 的 城
镇 化 ， 对 我 国房 地 产 市 场 的影 响 也 是
事 实上 ，要让 进 城农 民真正 能在城
多 方面 的 。 确 实 ，通 过 放 宽 中 小 城 市 和 城 镇 户 籍 限 制 、 解 决 符 合 条 件 的 农 业 转 移 人 口逐 步 在 城 镇 落 户 ， 这 样 的
城 镇 化 进 程 将 增 加 农 民 对 城 市 住 房 的 很 大 需 求 ，但 前 提 条 件 是 城 市 房 价 应 当 接 近 当 下 农 村 居 民 的 购 房 支 付 能
城 市 居 民 的 房 价 收 入 比 已 达 到 ８３ ．１
例谈城镇化与房地产价格关系
一
过程 中 ， 城市 的整 体规划 以及各 项建筑 功能相 互配合都 更加 科 学化 与实效化 ， 其空 间的结构 形式也更 加合理 。在城镇 化过 程 中， 对 于新 城 区的开 发力 度不 断加 大 ， 并不断对 旧城 区进行 改 造， 促使 城市 的整体环境 更加美 观 、各 项生活 娱乐设 施更加 完 善 、交通更加 便利 等 ， 从 而提 高了城镇 居 民的总体 生活质 价 的上涨 。同时 ， 城 镇 人 口增 多也 影响 了房 价 的上 涨 。近 几年来 ， 我国城镇 化 的速 度 越 来越快 ， 农村 人 口逐渐 向城 镇转 移 ， 致 使对 城镇 商 品房有 了 越 来越多 的需 求量 ， 随着 供不 应 求趋 势的加 剧 ， 房 地产 价格 便 不 断上升 。在 １ ９ ８ ０ 年， 我 国各大 城镇 的人 均居住 面积 大概 在７ Ｉ Ｉ ｌ ２ ， 到了２ ０ １ ｏ ｇ， 达 到 了３ ． ２ ｍ ， 这种 变化 的显著 增加 导致房 价 不 断上升 。另外 ， 随着 大型社 区 的普 及 ， 居 民生 活娱 乐设施 更
、
城 镇 化 与 房地 产 价 格之 间存 在 的基 本 联 系
速提升 。 Ｙ ＝一 １ ３ ４ ３ ８ ９． ３＋２ ７ ９ ５．１ ４ ９ Ｘ ｌ一 ５． ５ ９ ９ ４６ ６ Ｘ ２＋ 然而 ， 随着 房地 产 价格 的 大幅 度增 长 ， 房 价 明显 高 出居 民 ０． ０１ ０ ６ ０ ８ Ｘ３ ＋ ０． ０ ４ ４ ４ ３ ２ Ｘ４ － ０． ４２ ４ ７ ７ ５ Ｘ５ ＋ ７ ９ ６． ３ ４ ０ ５ Ｘ６ ＋ 的实 际收入 ， 居 民没有 强力 的购 买能力 ， 导 致大片 商品房 空置 ， １． ０ ２ ２ １ ９ ５ Ｘ７ 造成严 重 的资 源浪 费 ， 不 仅不 能有 效提 高居 民 的生活 水平 ， 还 （ １ ． ２ ８ ２ ） （ －１ ． ７ ９ ２ ５ ） （ １ ． ９ ７ ７ ３ ） （ ０ ． ０ ４ ８ ９ ） （ －０ ． ２ ３ ３ ５ ） （ １ ． ０ １ ８ ７ ） 会降低 农村居 民来城 镇生活 、工作 以及买 房的积极 性 ， 进而 制 （ １ ． ４ ８ ６ ５ ） Ｒ２ ＝０． ９ ９ ４ ２ Ｆ＝４ ９． ０ ０ ９ Ｄ． Ｗ ． ＝２． １ ５ ４ 约 了城镇 化水平 的提 高 。 （ 二） 房地 产 价格 受 到城 镇 化发 展 速 度 的影 响 根据 上表 ， 对各 项 变量 的相 关 系数 实施 线性 回归分 析 ， 通 随着 我 国经 济实 力 以及 技术水 平 的不断提 高 ， 建 筑行业 的 过对 Ｉ ￣Ｆ 检验法 对 比Ｆ 表， 可知Ｆ ＝４ ９ ． ０ ０ ９ 大 于Ｆ 表， 故 两组数 据 施工 技术 与建 设质 量 也有着 明 显的 进步 。在 我 国城镇 化发 展 有显 著差 异 ， 两 组 变量 之 间没有 关联 。ｔ 检 验法 对每 个 变量进
房地产业必须与新型城镇化协调发展
李景 国
房地产业必须 与新型城镇化协调发展
２ ０ １ ２ 年 的中央经济工作会议 提 出 ，城镇 化是我 国现代化 建设 的历史任务 ，也是扩大 内需 的最 大 潜 力 所 在 ，并 将 “ 积 极 稳 妥 推 进 城镇化 ，着力 提高城镇 化质量 ”作为一项任 务单独列 出。近一阶段 ，社会各界热议城镇 化 ，讨论多集 中于城镇 化推动 固定资产投资 需求 、农村 人 口迁入城 镇增加 住房需 求等 。 房地产业界关 注的焦点则是城镇化将为楼 市 带来新契机 ，为房地产企业带来大商机 。但 是 ，许多人认 为高企的房价会阻碍农村人 口 向城镇转移 ，也使进城农 民工难以扎根城镇。 但是 ，如果没有农村人 口在城镇购房 、落户 ，
１ ９ ７ ８ 年 ２ ０ １ ０ 年 ，全 国新增城镇人 １ ２ １ ４ ． ９ ３ 亿人 ，
其 中仍 是农 业 户 口的人 Ｅ ｌ 为２ ． ６ ２ 亿人 ，占 ５ ３ ． ０ ％。这期间全国城镇化率提高３ １ ． ７ ６ 个百分 点 ，其中城镇农业户 口人 口贡献 １ ８ ． １ ２ 个百分
城 镇化 又 如何成 为 房地产 业发 展 的契机 ？
（ 一一 半城 镇 化 ”特 征 突 出 ，城 镇 中形 成
新 的 二 元 结 构
２ ０ １ ０ 年我国城镇化率为４ ６ ． ６ ％，但城镇户 籍人 口占总人 口的比例只有约３ ３ ％，这意味着 有约１ ． ２ ８ 亿生活在城镇里的人没有城镇户 口 并 享受不到城镇居 民待遇 。此外 ，城镇 中的农 业 户 口人 口 已经 成 为 我 国城 镇 化 的 主 体 ，
８ ％，却消耗了全国约４ ２ ％的煤炭 ，５ ２ ％的汽油和柴 油 ，制造 了约 １ ／ ３ 的二氧化硫 、氮氧化物 和烟尘 ， 成为雾霾天气最为集 中的地区。随着城镇化的迅速 推进 ，城市垃圾数量越来越多，我 国城市每年产生 近１ ． ５ 亿 吨城 市垃圾 ，且 以每年 １ ０ ％的速度增 长 ， 已有 ２ ／ ３ 的城 市 被 垃圾 包 围 。城 市 大 气环 境 污 染 问
城镇化进程下地产发展问题研究
城镇化进程下的地产发展问题研究【摘要】目前我国正处于城镇化建设的重要时期，本文从我国城镇化进程的现状出发，以城镇化和房地产业一些基本理论为基础，对我国城镇化建设与地产之间的相互关系做一探讨。
【关键词】城镇化；房地产；城镇化率；土地供给中国正处于城镇化快速发展的阶段。
仅2000年至2010年，城镇人口由4.6亿增加到6.7亿，城镇化水平由36.22%提高到49.95%。
今年三月份召开的两会中，我国城镇化问题再次成为代表们聚焦的热点。
会议指出中国要走一条支撑中国未来增长的新型的城镇化道路，重在实现“人的城镇化”。
在十八大报告提出的“新四化”中，国际舆论对中国的城镇化问题讨论的最多。
由此衍生出的巨大的住房需求在一定程度上促进了地产业的发展。
一、城镇化对地产发展的助力作用1、城镇化进程是房地产发展的原动力中国总人口数达13亿，具第六日次人口普查数据显示，目前中国农村人口比例占中国人口总数的50.32%。
也就是说，中国的城镇化率每提高一个百分点，将有近一千多万农村人口涌入城镇。
农村人口向城市的迁移是中国未来发展的趋势，而这一千多万居民的住房需求成为了房地产发展的原动力。
为了容纳更多的居民，城市的空间必然要得到进一步的开发利用。
在这一过程中，除了需要大量建设城市的基础设施以外，也为地产开发商带来的大量的商机。
2、对地产市场的消费需求增加城镇化过程中，人们对地产的需求必定增加，这一需求可以通过住宅类需求和非住宅类需求两个方面来看。
住宅类地产需求是人们的基本而必须的消费。
在城镇化过程中，大量农村人口向城市聚集，这部分人口必然产生对住房的需要。
而在旧城区改造的过程中的拆迁人口或对于自己现存居住环境不满意的人群也是潜在消费群体。
己购房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境。
并且随着生活水平的提高，人们转向追求更加丰富多彩的休闲娱乐生活。
这对于地产商来说无疑蕴藏了宝贵的商机。
3、为地产市场发展提供土地资源2012年9月25日，时任国务院副总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上指出，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进。
关于中国城镇化与房地产业的协调发展问题——在“世界华人不动产学会2011年会”上的讲话
统 计 ， 际上还 未 均等 地享 受 到城 实
镇 居 民在社 会 保 险 、 业 、 房 和 就 住
人居环境 ， 建设 宜 居 城 市 ， Ｅ 是 的要求 、 人们 的期 望 。２ １ ０ ０年＿ Ｉ 世 博会 的 口号 就是 “ 市让 生 城 美 好 ” 当然 ， ！ 建设 宜居 城市 也
移 人 口逐 步转 为城 镇 居 民统 盘 考
虑 ， 会感 到 ， 达 到 没有 “ 份 ” 就 要 水
的城镇 化指 标 ， 并非 是 一件 容 易 的
事 情 。非洲 、 丁美 洲 和东 南亚 一 拉 些城 市 “ 过度 ” 市化 的案例 ， 是 城 也
我 们 当 时提 出 ０８ ．％的重 要 依 据 。
，中 国房 地产 业 协 会 副 会 长 朱【 ｛
本 人通 过学 习 “ 十二 五 ” 规划 、
划前 ， 时任 建设 部 领导 组织 各方 面 的专 家（ 人 当时 任建 设部 办公 厅 本 主任 ， 也参 与 了这方 面 的研 究 ）在 ， 总 结 国 内外 城镇 化 经验 教 训 的基 础上 ， 也捉 ｝ 了 “ Ｈ 十一 五 ” 间城 镇 期
的城 市 随着 户籍 制度 逐 步放 开 ， 可 以适 度高 一些 ； 各地 在具 体 规划 但 “ 二五 ” 十 时期 的城 镇 化指 标 时 ， 也
段 就 要 执行 原 建 设 部 发 布 的
髫 爹ｉ 嘉 妻Ｉ
盹 ＥＴＴ ＳＡＥ
（ 规定 的生 态保 护 区 、水 资源 保护 区、 公共 绿 地 、 久 性农 田 ）蓝 线 永 、
建设 宜居 城 市 ， 首先 在规 戈
当然 ， 地 的城镇 化 指标 应 因地 制 各
宜， 中西 部 地 区和 县 城 、 级 以 下 地
新型城镇化与房地产业协调发展问题研究
新型城镇化本是好事 ，若不注意 引导 ，可能 方米的住房需求 ，相 当于２ ０ １ １ 年全 国商品住宅销 在 大 拆 大建 、造 城运 动 、房 地 产开 发 中误人 歧 售面积的 １ ２ 倍 以上 。此外 ，新型城镇 化还将促进
途 ，带来不 良后果 。城镇化不是房地产化 ，有其 诸如酒店 、休闲娱乐会所 、度假村等较高层次的
此上升至 国家 战略层面 。面对我 国人 口红利 的衰 带 动 城市 升 级 。那 时城镇 化 的推 进过 度倚 重 于
竭及城镇化相对滞后 的现状 ，新型 城镇化被视为
“ 房地产战略”发展模式 ，是 以投资为主导的增
新 的经济增 长点 、扩大 内需 的重要手段 与普 惠民 长点 ；而新型城镇 化则将重心移至人 口城镇化 ，
２ ０ １ ３ 年第３ 期 （ 总第３ ７ ４ 期）
吉 林 金 融 研 究
Ｎ ｏ ． ３ ， ２ ０ １ ３
Ｇｅ ｎ ｅ ｒ ａ ｌ Ｎｏ． ３ ７ ４
新 型 城 镇 化 与 房 地 产 业 协 调 发 展 问 题 研 究
邱 峰
２ １ ２ ０ ０ ４ ） （ 中国人民银行镇江市 中心支行 ，江苏镇江
扩 大 内Байду номын сангаас” 为主 导 的消费 型增 长点 ，也 生 的新 载体 而被寄予厚 望 ，其无疑 也为楼市 注入 作为 “
了一针兴奋剂 ，或是未来房地产业 发展 的契机 ，
许意味着房地产在城镇化 中扮演的角色将有所削
或引领 我国房地产 的新格局 ，甚至有观点认 为房 弱 。但是 ，在新型城镇化 的推进 中，无论是建设
中图分类号 ：Ｆ ３ ２ ３
文献标识码 ：Ａ
文章编号 ：１ ０ ０ ９—３ １ ０ ９（ ２ ０ １ ３ ）０ ３ － ０ ０ ３ ２ － ０ ６
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计 ，０ ８ ， 国房地 产（ ２０ 年 我 固定资产 ） 投资总额为 ３ １ 亿元 ， ５ ５ ２ 比 上年增 长 了２ ％； ３ 同年 ， 国房地产 （ 我 开发 和销售 ） 资总额 为 投 ３ ５０ ０ ８ 亿元 ， 比上年增 长了 ２ ． ０９ ％。然而 ， 国房地 产业在快速 我 发展的同时， 产生的问题也逐渐暴露 出来 ， 并且 已引起全 国的广 泛关 注。例如 ， 大中城市房价持续 上涨 ， 涨速度过快 ， 上 影响居
性 互 动 、 康快 速 发 展 有 所 帮 助 。 健
一
李
珊
的经济 发展速度 ， 加 了城 市人 口数量 ， 增 扩大 了城镇空 间规模 等。但这些 因素最终实现的形式就是城 市用地规模 的扩大和用 地结构 的改变 。在此过程 中， 房地产业通过集中整合各种 资源 ， 如 资金 、 劳动 力和土地等 ， 最终实现城市用地结 构方 式的转变 ，
辅 助 推 动 城 镇化 进 程 。 三 、 镇 化 与 房 地产 业 相 互 作 用 的对 策 建 议 城
市场经 济环境 中， 房地产业也存 在市场失灵的现象 。也就 是说 ， 仅靠市场这 只“ 无形 的手” 不能够再次有效合理地配置 资 源 。究其原因 ， 主要是房地产行业本身就具有垄 断性 ， 是卖方市 场， 开发商直接对房产进行定价 ， 在交易过程 中处于绝对 的优势 地位。商业 的逐 利性使房地产经营者尽力让收益最 大化 。在这 种情况下就会损 害到大众 的利 益 ， 阻碍城 镇化进程的发展 。针 对此 ， 政府这只 “ 有形 的手 ” 应积极 发挥作用 ， 尽力使 大众利益和
民的购买力 ； 房地产投资规模增长过快 ， 导致银行贷款结构严重
失调 ； 存在大量的空置房 、 投资房 ， 造成严重的土地浪费。
二 、 镇 化 与 房地 产 业 的 关 系 城
总体来说 ， 城镇化与房地产业的关系是相辅相成 、 互动发展 的。 １ ． 城镇化促进房地产业的发展。在城镇化进程中 ， 大批农村 人 口从农村涌 人城市 ， 市人 口大量 增加 ， 口数量 的快速增 城 人 加， 使城市规模逐渐扩大 ， 对房地 产的需求急剧增加 ， 带来 了商 品房 、 办公写字楼 、 工业用房等巨大的房产需求。
合理布局 、 因地制宜 、 以人 为本 、 节约资 源 、 保护环境 的原则 ， 统 筹城乡发展。 ２ ． 改革现行农村 土地制度 。建立市场化 的土地流转机制 ， 确 保农 民得到长期 、 稳定 的土地使用权 。在 土地集 体所有制的前 提下， 允许 土地使用权的转让 、 租赁 、 转包 、 人股 、 置换等。 ３改革城镇建设投融 资体制 。把 能够投向市场进行运营的 ． 城镇 基础建设进行重组 、 营 ， 运 树立经 营城市的观念 ， 市场经 用 济的眼光来经营城市的发展。改变原有的城镇建设政府投资无 偿使用 的模式 ， 引进 政府与企事业单位 合资 ， 企事 业单 位 、 个人 投资 ， 或引进外资等方式实现城镇建设 的投融资。 ４ ． 遵循可持续发展原则 ， 注重 以人为本 ， 保持科学合理 的城镇 化与房地产业 的发展速度 。要着重保护城镇生态环境 ， 对土地 、 矿产 、 、 水 森林 等 自然环境进行综合利用开发 ， 不能一味追求 Ｇ Ｐ Ｄ 的增长 。房地产业建设开发也要走持续发展道路 ， 树立节能减排 观念 ， 运用高新科技手段 ， 提高设计水平 ， 改善 民众居住环境。
墅、 高尔夫球场 等 ， 导致城 市Βιβλιοθήκη 地面积急剧扩 大 ， 远远 高于城市
发展用地的合理增长速度。 在城镇化进程 中 ， 房地产行业成 为改善我 国产业结构 、 扩大 就业规模 、 拉动 内需 的主力军 。它不仅提 高了城镇居 民的居住
生 活 水 平 ， 为 城 镇 化 建 设 的 快 速 发 展 起 到 了 积 极 作 用 。据 统 还
、
我 国城 镇 化 和 房 地产 业 的发 展 现 状
目前 ， 我国已从依靠传统农业生产 的农业型社会 ， 转变成 为
依靠第二 、 三产业发 展的工业 型社会 ， 但我国的城镇化水平却远
远 低 于 Ｇ Ｐ和工 业 化 水 平 的增 长 幅度 ， 乡统 筹 发 展 严 重 失 衡 ， Ｄ 城
１确保城镇化 和房地产业 的健康 发展 ， ． 建立长 效的城镇 土 地 利用制 度 。 １ 要 明晰土地产权 。应 建立有形 的土地交 易市 （） 场 ， 土地使 用权 的交 易进行 统一管理 ， 对 为各类土 地使用权 的 交 易提 供公 开 、 平 的市场交 易环 境 。加 强对 土地市 场的监 公 管 ， 决杜绝 隐形交易 、 法交易 。 ２ 要 加强政府 对土地市 场 坚 非 （）
郑州 大学 商学 院
城镇 化是人类经济社会发 展到一定历史 阶段 的必然产物 ， 也 是我国现代化进程 的必 由之 路。 当前 ， 国城镇化 已经进入 我 到了快速发展阶段 ， 在城镇化快速发展的带 动下 ， 房地产业也得 到 了蓬勃 、 繁荣 的发展 。但我国房地产行业 起步较 晚 ， 行业发展 时间短 ， 经验不 足 ， 总体发展 水平不高 。本 文， 笔者就 当前 我国 城镇化进程中房地产业 出现 的房价过高 、 资过快 、 投 资源闲置浪 费等问题进行讨论研 究 ， 希望对促进城镇化 与房地产业形成 良
产生了大量 的社会 问题 。例如 ， 有些地方政府盲 目追求城镇化 速度 ， 缺乏科学 的城市规划 ； 有些领导可持续 发展意识淡薄 ， 盲 目追求地方 Ｇ Ｐ￣长和个人政绩 ； Ｄ： 各地争相开发大学城 、 豪华别
房地产业经 营者 的利 益达到一个平衡点 。具体来说 ， 要做好 以
下 方 面 的工 作 。