二手房带看前、中、后的重要环节和技巧
二手房培训之有效带看及逼定
• 如果客户出价比较接近目标价位,根据我们 对卖方的判断,要和房东协商,如果有可能成 交就马上收意向金,同时也要及时的卡位.
16.要求客户带钱来看,买方满意的时候,进行 适当的促销,很多客户往往都会迅速交纳意向 金. 17.带看的时候避免太多专业术语,也不要高 谈阔论,以免引起客户反感. 18.认真倾听客户的评价——无论是好的还是 坏的,再提出一些问题以澄清客户的疑虑和希 望. 19.带看完成时要和房东和家人礼貌招呼致谢, 打搅他们这么长时间,然后适当清理一下,给 房东留下好印象.
带看前、中、 后及逼定篇
带看
带看,顾名思义就是置业顾问带领意向 客户实地看房的过程,带看是房产经纪 人工作流程中最重要的一环,也是我们 对客户进行深入了解的最佳时机,这一
过程把握的好坏直接影响到交易的成 功与否,带看把握得好,即使该次带看没 有成功,也使我们对客户的需求和购房 心理有了更深一步的了解,对以后的工 作会有很大的帮助.
带看中对于客户的四个教育
1.行情教育：进行二手房市场 分析. 2.意向金教育：意向金的处. 3.佣金教育：我们的服务是无 价的. 3.促销教育：加强购买方的购 买意向. 4.卡位教育：价格卡死下限
带看五大内容
1大的社区环境介绍 2小区环境的介绍 3户型介绍 4灵活处理客户的异议 5逼价
大的社区环境介绍
灵活处理客户的异议
首先绝对不要和客户争辩,其次承认
存在这样的事实,最后重点是弱化劣
势、强化优势,并着重强调房屋的优
点.
带看前中后及其技巧
带看前中后及其技巧带看是指房地产经纪人带领潜在买家参观房屋或房地产项目的过程。
无论是初次带看还是多次带看，经纪人都需要掌握一些技巧，以提供良好的体验，并促进潜在买家做出购买决策。
带看前的准备：1.了解买家需求：在带看之前，经纪人应该与买家进行有效的沟通，了解他们的需求、预算和喜好，以便能够在带看过程中提供合适的房屋选择。
2.调查房屋信息：经纪人需要在带看之前仔细研究房屋信息，包括房屋的价格、面积、位置、周边配套设施等。
这样可以在带看过程中回答买家的问题，提供详细的信息。
3.清理房屋：如果是二手房带看，经纪人需要确保房屋整洁，并消除任何可能会引起不满的因素，比如异味、杂物等。
带看中的技巧：1.友好和专业：经纪人在带看过程中应该保持友好和专业的态度。
他们应该向买家展示自己对房地产市场的专业知识，并为买家提供诚实和准确的信息。
2.引导和解答：经纪人应该主动引导买家参观房屋，并回答他们的问题。
同时，经纪人还可以根据买家的需求和反馈，提供一些建议和解决方案，以帮助买家做出最佳购买决策。
3.突出房屋亮点：经纪人应该了解房屋的亮点和特点，并在带看过程中重点介绍。
比如，房屋的装修、设施、采光情况等。
这样可以吸引买家的注意力，并增加购买兴趣。
4.让买家自由考虑：经纪人应该尊重买家的决策，并给予他们足够的时间和空间来考虑购买。
他们应该避免过于主动推销和强迫买家做决策，而是提供有关房屋的所有信息，让买家自由选择。
带看后的跟进：1.回顾和反馈：经纪人可以在带看结束后与买家进行回顾和反馈。
他们可以询问买家对房屋的印象和兴趣，并记录下任何进一步的需求或问题。
2.提供进一步的信息：如果买家对一些房屋感兴趣，经纪人可以提供进一步的信息，比如房屋的历史记录、产权情况等。
这些信息可以帮助买家做出决策，并促进购买的进展。
房产中介带看前中后
2、工具的准备
有效看房协议书（客户签名及身份证号码） 地图 名片 计算机 手机 有关物业资料 笔两只 指南针 卷尺 鞋套
3、房源的准备
经纪人对房源的熟记——最好带看自己看过 的房子
房源带看不宜过多——预备3-4套为宜 房源的可比较性——采用BAC顺序法
4、专业知识的准备
经纪人必须了解签看楼协议的目的 经纪人带看必须签看楼协议的意识 经纪人约客户带看前，提醒客户带身份证登记免费
看房 经纪人要会跟客户解释签看楼协议的原因 案例分析
二、看房中的技巧及注意事项
1、引领客户进房后热情的讲解 2、带看路线的设计 3、看房过程中经纪人不要一味的只强调房子的
优点而避免讲缺点 4、看房后24小时内给业主答复带看情况 5、不要贬低竞争对手的产品
模拟现场演练
请演练整个带看租房客户的过程？ ——请你指出优缺点？
祝 大 家 成 功！
了解客户的职业、性格、爱好 了解客户的经济租购能力 了解客户租购房的原因 不同的人采用不同的沟通方式
6、对业主及客户“打预防针”的准备
带看前再次和业主、客户强调公司佣金收费标准 ，在确告知的情况下进行带看
确保业主对经纪方带看或磋商工作的配合 确保客户对经纪方带看或磋商工作的配合
7、带看必须签带看协议书，否则视为 无效带看
二、看房后收取诚意金
A、客户有意向租购房的表现：
——看房仔细迟迟不离开并挑毛病 ——看房后主动向经纪人询问价格及房源情况 ——想再带朋友或家人来复看房 ——询问税费及佣金折扣情况 ——让经纪人帮忙联系业主谈价
B、诚意金的收取注事项
及时性 售房最好是收取1—2万做为诚意金 租房最好是半个月以上的房租 谈价前与业主和客户的沟通中讲七分优点三分缺点 谈价中学习以条件换条件
二手房带看后技巧
二手房带看后技巧
二手房带看后技巧
1. 提前准备
在带看二手房之前，要进行充分的准备工作。
这包括了解客户的需求和偏好，了解二手房市场的行情和价格，以及了解带看的房屋的具体情况。
通过提前准备，可以更好地满足客户的需求，提高带看的效果。
2. 客户引导
在带看过程中，要善于引导客户，主动了解他们的想法和感受。
可通过询问问题、关注他们的反应等方式来引导他们表达出对房屋的意见和评价。
在了解客户的想法后，可以根据客户的意见给出专业的建议，帮助他们更好地做出决策。
3. 细节观察
在带看过程中，要注意观察房屋的细节。
包括房屋的结构布局、房间的采光情况、装修的风格和质量等。
要留意房屋的实际使用情况，如管道是否畅通、设备是否正常运作等。
观察这些细节可以帮助客户更好地了解房屋的实际情况，为他们做出准确的评估。
4. 给予真实信息
在带看过程中，要给客户提供真实、准确的信息。
不要夸大房屋的好处或隐瞒房屋的缺陷，这样只会让客户对你失去信任。
给客户提供真实信息可以建立起良好的信任关系，并使客户更加愿意与你进行进一步的合作。
5. 虚心接受意见
在带看后，客户可能会提出一些意见或建议。
我们要虚心接受这些意见，并加以改进。
客户的反馈是宝贵的，通过不断改进自己的带看技巧和服务质量，可以提高客户的满意度，增加我们的业绩。
带看二手房是一个需要综合运用各项技巧和策略的过程。
通过提前准备、客户引导、细节观察、给予真实信息以及虚心接受意见，我们可以成为一名专业、值得信赖的二手房带看者。
二手房带看后技巧
二手房带看后技巧
第一章：准备工作
1、确保与客户确认带看时间和地点
2、准备好房源相关资料，包括房屋基本信息、交通情况、周边配套设施等
3、了解客户的需求和偏好，以便更好地引导带看
第二章：带看前的沟通准备
1、与客户确认重点关注的问题，并提前做好调研
2、向客户介绍带看流程和注意事项，提高客户体验
3、与客户明确预期的房源数量和带看时间安排
第三章：带看技巧与注意事项
1、提前到达房源，确保房源的整洁和准备工作完毕
2、带领客户详细了解房源的各项设施和装修情况
3、引导客户留意房屋的优点和不足，并提供专业意见
4、及时回答客户关于房屋和交易的问题，并保持诚信和透明
5、注意观察客户的反应和需求变化，灵活调整带看方向和房源选择
第四章：带看后的跟进与协商
1、根据客户的反馈和意见，及时进行后续跟进
2、如果客户对某一房源有兴趣，可与房主商讨价格和其他细节
3、协助客户解决购房过程中遇到的问题和困惑
第五章：带看后的总结与整理
1、记录客户的反馈和意见，有针对性地改进带看服务
2、整理房源资料和相关文件，以备后续跟踪和备案
附件：本文档涉及附件，请见附件目录。
法律名词及注释：
1、房源：指待售的二手房房源。
2、带看：指中介人员带领客户看房。
3、交易：指房屋买卖过程中的各项手续和合同签订等事宜。
带看注意事项总结
带看中
A带看路线 的选择
1
劈开中介多 的路线
2
选择环境好 的路线
3
B带看中的 主动原则
4
主动与客户交谈，交谈主要是围绕客户买房子的话题展开，主 要目的是进一步了解客户购房动机及客户本身条件。
另外当陪同客户进入小区后，要主动介绍小区的环境，与小区 内设施设备或小区周边的建筑（小学、商场、医院。）
防止客户与业主交换联系方式（在看房的过程中也要注意客户与业 主的言行举动，防止客户与业主交换联系方式，严禁双方交换联系 方式，如果双方主动交换明片，经纪人应该主动将名片接过来）
带看后
主动询问房子是否满意，如果满意，价格是否满意，如果不满意， 不满意在什么地方，楼层，朝向，价格等，一般客户主要是对价
行规。而且，我们经理要根据这个来检查我们的工作，希望你能帮忙配合一下” 五． 客户：“不用这么麻烦，难道你不信任我吗” 六． 经纪人：“看您说的，我怎么会不信任您呢、一看就知道您是个高素质人。我希
望您能理解我，我们做中介的其实很辛苦，经常要带客户看房，如果我没签看房 确认书就带您去看房，我们经理会责怪我的，甚至还会扣我的工资，我们挣得钱 都是辛苦钱，很不容易的，您就帮帮忙吧”
我们一定要非常重视这个环节。
带看分为：
一、带看前
二、带看中
01
三、带看后
带看前
房源的匹配 签订看房确认书
预约客户看房
房源的匹 配
客户的购房目的：一般包括自住、投资、公司 购房、以及新婚买房、改善买房、给老人买房、 为孩子买房（为孩子上学、为孩子结婚）等。
有时，客户对房子的面积、户型等硬性条件要求较为明确，但是 出于对某些方面的考虑，对环境、装修、地段等要求却模棱两可， 例如”对环境没有太多要求，差不多就可以了”、“装修无所谓, 关键是房子好不好”、“小区安静点就好”等。碰到这种情况， 经纪人最好问清楚，否则不但浪费时间，还会让客户怀疑你的专 业水平。
二手房带看前中后的重要环节和技巧
二手房带看前中后的重要环节和技巧二手房带看是购房过程中非常关键的一步，对于购房者来说，带看能够帮助他们更好地了解房屋的实际情况，从而做出准确的购房决策。
在二手房带看过程中，有一些重要环节和技巧需要购房者重视和掌握。
下面将分别介绍带看前、中、后的重要环节和技巧。
带看前的重要环节和技巧：1.做好功课：购房者在带看前需要充分了解房屋的基本情况，包括房屋所在的小区、房屋的户型、面积、楼层、装修程度等，这样有针对性地进行带看，更能够准确判断房屋的价值。
2.制定带看计划：在带看前，购房者需要对自己的需求进行整理，明确自己想要的房屋类型、地理位置等要素，并制定带看计划，包括带看的时间、地点、要看几处房屋等。
3.寻求专业帮助：购房者在带看前可以寻求专业房产中介的帮助，他们对于市场行情和房屋情况会有更深入的了解，能够提供更全面、准确的信息。
带看中的重要环节和技巧：1.观察房屋外部：购房者在带看过程中首先需要观察房屋的外部情况，包括小区环境、楼层位置、采光情况等。
同时还要观察周边交通、商业配套等因素，这些因素都对房屋的价值和居住体验有影响。
2.检查房屋内部结构：购房者应仔细检查房屋内部的结构，包括房间大小、间隔、使用功能等。
注意观察房屋的结构是否合理，是否存在潮湿、漏水、裂缝等问题，以及装修是否具有实用性和美观性。
3.了解建筑质量和房屋年限：购房者在带看中要了解房屋的建筑质量，包括楼房结构材料、管道、电线等方面。
同时要了解房屋的年限，房屋年限越长，就可能存在更多的隐患和问题，购房者需要谨慎考虑。
4.考察房屋周边环境：购房者要考察房屋的周边环境，包括交通是否便利、商业配套是否完善、教育资源、医疗设施等。
这些因素都会影响到购房者的日常生活和居住体验。
带看后的重要环节和技巧：1.思考和比较：购房者在带看后要对所看的房屋进行思考和比较，根据自己的需求和实际情况进行梳理和筛选，找出最符合自己要求的房屋。
2.了解房屋的市场行情：购房者在带看后要及时了解房屋的市场行情，包括类似房屋的价格、成交情况等，以便更准确地判断房屋的价值和合理价格。
带看前中后的问题及话术
带看前准备
7.准备物品：
名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、笔、 毛记本、鞋套（包括客户的）、指南针（罗盘） 、计算器、税费表、卷尺
二 带看中
1、定时，一定要比客户早到 空房销售人员必须准时到达， 如有人居住，销售人员必须提前半小时到达业主 家中或电话与业主进行沟通，统一口径，由业务 员进行操作，不与客户当面议价；
带看现场中注意事项
4.销售人员要学会控制时间，不要让客人有太多的 思考空间，根据不同的客人适时提出不同的问题 ，了解客人对房产的看法；
带看现场中注意事项
5.熟练快速的解答客人提出的疑问。认可客人的想 法，就算客人讲的明显不对，也不要直接进行反 驳，而是加以引导，让客人自己察觉他的问题， 任何情况下，不准与客人进行争论，有时，赢得 了辩论，却失去了客人；
2.进入房产室内，销售人员要主动介绍房产的相关 状况，介绍过程中，避免倒豆子似的将房产的优 势全盘托出，保留1-2个优点，在客人发现房产 的缺点或自己陷入被动时可以用来救急，将优点 说出来带开客户的思路，把握主动权；
带看现场中注意事项
3.留给客人适当的时间自己看房及思考，同时注意 观察客人的言行及举动
一 带看前准备
1、确定要带看房源 一般准备三套：优质1套、中等1套、相对 较差的1套 2、计设看房顺序 好→中→差 中→好→差 差→好→中
带看前准备
3.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段( 在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被 动局面，引起约看不顺。
约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考 虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感） 约客户： A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去; B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了 。 C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东 不让人看了，您赶紧来吧! D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋 很遗憾的！
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二手房带看前、中、后的重要环节和技巧
一、带看的重要性
（一）带看是交易过程中非常重要的环节
（二）带看是增进与客户良好关系的一个最佳时机，同时也是了解客户更多需求的最好时机
（三）通过带看可以体现出个人的职业素养及公司的品牌知名度可以更好地推销自己和公司
二、带看九要素
（一）带看前
1.晨会策划带看
1）客户的前期铺垫
（1）事先与客户确定好具体准确的地点
（2）避开同业的店面，还有同业开发的地点
（3）避开垃圾站，道路不平或避开对于整个楼盘有负面影响因素的位置
（4）尽量通过体现小区的品质环境等优势的路线
（5）尽量不要带着客户四处找我们要看的那几套房子或者找楼
2）业主的前期铺垫
（1）提醒业主准备好相关签约的证件
（2）再次与业主确定好房屋的地址及看房时间，以免地址有误浪费客户时间，使客户会对我们有一些不信任因素
（3）让业主提前对客户有一些简单的了解，取得业主的好感
（4）与业主确认好报价和低价，适当的对业主心理价位做个打击
2.准备一组带看
“BAC”法则。
“B”指的就是一般房源，房源跟客户的需求相对来说比较接近“A”指的是优质房源，基本上完全符合客户需求，“C”指的就是相对比较差的房源，
3.带看的“三带”
经纪人带着看房确认书和定金收付书同时让客户带上定金
（二）带看中
1.确保客户签署看房确认书，核心目的就是防止跳单
2.保证一组成功带看
1）要做到未带先看。
先要对需要带看的房源有个详细的了解，比如熟悉小区周边情况，选择带看路线同时对房子本身也要更多了解，比如房子户型，朝向，楼层，装修风格等
2）提前等候。
尽量选择标志性的建筑物附近同时也要避开同业公司的店面和开发的地点，再次告知客户见面的时间地点和注意事项
3）团队配合制造紧张气氛，促使客户成功的看完准备的3套房源
4）通过自身服务礼仪给客户留下好的印象，确保带看成功
3.促定配合
（三）带看后
1.把客户带回店
2.当天回访买卖双方
3.夕会总结。