房地产 建安成本、土地成本测算
房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解
房地产住宅开发企业土地版目标成本之建安成本详解房地产住宅开发企业的目标成本分为三个版本：土地版、方案版和施工版。
土地版是根据土地出让公告的数据进行测算的，有时需要根据土地预出让公告数据进行测算。
方案版和施工版由于有设计方案和施工图的数据信息相对完整，测算起来相对容易。
而土地版的数据不完整，信息量少，测算起来比较困难，但企业在拿地前期和过程中需要用到土地版目标成本的初步测算成果，以便企业高层制定拿地策略。
本文将介绍建安成本在目标成本中的占比重较大，测算过程，以帮助大家对房地产住宅开发企业拿地前期建安成本的测算有一定了解。
一、测算所需资料1.基础资料测算建安成本所需的基础资料包括土地出让合同、土地证、规划许可证、用地规划、建设工程规划许可证等。
这些资料是测算建安成本的基础，必须准确、完整。
2.项目资料项目资料包括设计方案、施工图、工程量清单、工程进度表、工程规划、招标文件等。
这些资料是测算建安成本的依据，必须全面、细致。
二、基础工程1.土石方工程土石方工程是建筑工程中最基础的工程之一，包括挖土、填方、回填等。
测算土石方工程的成本需要根据土地的地形地貌、土壤类型、地下水位等因素进行测算，同时还需要考虑到土石方工程所需的机械设备、人工、材料等成本。
1.工程量和单价1.1 工程量在工程量方面，我们需要对每个项目进行详细的测量和计算，以确保最终的工程量准确无误。
这可以帮助我们避免浪费资源和时间，并确保工程的顺利进行。
1.2 单价单价是指每个单位工程的成本。
在确定单价时，我们需要考虑材料、人工、设备等方面的成本，并结合市场行情进行合理的定价。
2.桩基工程桩基工程是建筑工程中非常重要的一部分。
在进行桩基工程时，我们需要考虑地质条件、建筑设计和施工方案等因素，以确保桩基的质量和稳定性。
在进行桩基工程时，我们需要严格遵守相关的标准和规范，确保施工过程中的安全和可靠性。
同时，我们还需要对桩基进行定期检测和维护，以确保其长期稳定性。
房地产开发成本测算大全(二)2024
房地产开发成本测算大全（二）引言：房地产开发是一个复杂而庞大的过程，其中一个重要的环节是成本测算。
准确的成本测算可以帮助开发商合理规划预算，降低风险，并提高项目的盈利能力。
本文将为您介绍房地产开发成本测算的相关内容，帮助您更好地理解和应用开发成本测算的方法和技巧。
一、土地成本测算1.调查土地市场行情，了解土地的价值和潜在价值。
2.考虑土地的位置、规划用途和开发潜力，评估土地的开发价值。
3.研究土地的法律规划和用地政策，了解土地使用条件和限制。
4.确定土地的购买方式和交易细节，包括土地转让费用、税费和手续费。
5.综合考虑以上因素，计算出土地的实际成本，并作为基础确定项目的总体预算。
二、规划设计成本测算1.与设计师和建筑师合作，制定项目规划和设计方案。
2.计算设计师和建筑师的项目费用，包括设计费、勘察费和社会保险费。
3.成本测算中要考虑到建筑面积、建筑结构和施工材料等因素，对建筑规模进行测算。
4.综合考虑上述因素，计算出规划设计的实际成本，并纳入项目的总体预算。
5.随着项目的进展，进行设计变更的成本控制调整，确保项目的质量和成本的平衡。
三、施工成本测算1.进行施工项目的招标和投标，选择合适的承包商。
2.与承包商进行价格谈判和合同签订，确保施工费用的合理性和可控性。
3.监控施工进度和质量，及时调整和控制项目的施工成本。
4.计算施工期间的人工费用、材料费用和设备费用等，以及其他间接成本。
5.综合考虑上述因素，计算出施工成本的实际金额，并纳入项目的总体预算。
四、销售成本测算1.进行市场调研，了解目标消费者的需求和购买能力。
2.设计和制定销售策略，包括销售渠道的选择和销售目标的设定。
3.进行销售人员培训和人员招聘，确保销售团队的专业素质。
4.计算销售人员的薪酬和提成费用，包括社会保险费和奖励机制。
5.综合考虑上述因素，计算出销售成本的实际金额，并纳入项目的总体预算。
五、管理费用测算1.制定项目管理计划，明确管理职责和管理流程。
房地产开发成本测算大全
房地产开发成本测算大全房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本.如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
构成1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征收及拆迁安置补偿费。
（1)土地征收费。
国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2)房屋征收安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。
3．前期工程费。
前期工程费主要包括：(1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2）“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
房地产项目成本测算
2023年12月27日星期三
项目成本测算条件
准确地测算项目成本，是开发商决策的重 要环节。以下从土地成本、前期规费、工 程成本、间接成本等几个方面分别予以论 述。分析的前提是该地块的面积、容积率 、规划要点已确定，建材市场行情相对稳 定，并且开发商有一定的管理水平。
项目成本构成
（6）、物管、围墙：20元/平方米
（7）、安全智能化：20元/平方米
（8）、其他费用：约50元/平方米
合计：300元/平方米
本项目以低层框架为测算标准
所以整个项目工程成本为1000+40+300=1340元/平方米
四、开发间接费用： 1、资金成本（银行贷款利息）： 1个亿（土地总价款） 50%（贷款额度） 7.02%（一年期贷款利率） 133200平方米（总建筑面积） 2年（建设周期）
开发间接费用
❖ 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下 ：
❖ 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目 成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有 资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计 算方法。
❖ 2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、 办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例 计算。
一、土地成本 二、前期规费 三、工程成本 四、开发间接费用 五、其他费用
土地成本
❖ 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为 开发成本的重要组成部分，综合的地价内 容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆 迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土 地成本约占项目开发成本的35％-40％，并 有进一步上升的趋势。
（2）、低层框架（11层以内）： 950-1000元/平方米
房地产建安成本、土地成本测算
共计：可售地上边积：404500 平方米可售地下边积：184940 平方米( 灵活车车位数：4866 辆）1、地块①地上住所及配套设备面积：40000 平方米地上商业面积： 1400 平方米地下建筑面积： 19000 平方米（灵活车车位数：500）2、地块②地上住所及配套设备面积：60000 平方米地上商业面积： 2100 平方米地下建筑面积： 28350 平方米（灵活车车位数：746）3、地块③地上住所及配套设备面积：61500 平方米地上商业面积： 2200 平方米地下建筑面积： 29100 平方米（灵活车车位数：765）4、地块④地上住所及配套设备面积：51000 平方米地上商业面积： 1500 平方米地下建筑面积： 24130 平方米（灵活车车位数：635）5、地块⑥地上住所及配套设备面积：102200 平方米地上商业面积： 3600 平方米地下建筑面积： 48260 平方米（灵活车车位数：1270）6、地块⑦地上住所及配套设备面积：76300 平方米地上商业面积： 2700 平方米地下建筑面积： 36100 平方米（灵活车车位数：950）一、商业用地：共计：可售地上边积： 32400 平方米可售地下边积： 8500 平方米(灵活车车位数：223 辆）1、地块⑤：地上边积： 10000 平方米地下边积： 2500 平方米（灵活车车位数：65）2、地块⑧：地上边积： 11300 平方米地下边积： 3000 平方米（灵活车车位数：79）3、地块⑨：地上边积： 11100 平方米地下边积： 3000 平方米（灵活车车位数：79）三、二类服务设备用地：共计：不行售面积： 7850 平方米1、地块⑩ : 地上 4000 平方米2、地块 11：地上 3500 平方米，地下 350 平方米亩项目成本测算表依据规划建设条件，参照同地区同种类开发项目成本，联合公司开发管理水平及对各成本价钱上升要素进行展望，得出以下成本测算表：项目共计单方造价成本种类 / 指标（元/㎡）备注（万元）此中，住所 404500* 万=242700 万一、销售收入317203商业： 32400* 万=38880 万车位： 5089*7万 =35623 万二、经营税金及附带（10%）31720三、开发成本（一）土地摘牌价按地价 3000 元 / ㎡计算（二）先期工程花费300（三）建筑安装工程费13402021002总建筑面积 638190m（四）配套设备费200水电气视讯（五）基础设备费200总平景观四、销售管理花费00不计提五、财务花费300依据分三期， 4 年内修完，年利率%，六、管理花费（ %）90按销售收入的 %计提（含物业开办费）七、项目总投资八、税前收益九、公司所得税（ 25%）十、税后收益即：每亩地的土地成本为1200**=200 万/ 亩。
房地产建筑成本测算
2 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷
结构及初装工程 砌体工程 土建工程 防水工程 其它 小计 8.77 12.96 4.50 0.00 26.23 92.085 136.080 47.250 0.000 275.415 框剪结构 防水面积×50
3 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺
门窗工程 铝合金门窗工程 铝合金隔栅 分户门及安装 防火门及安装 人防门及安装 车库自动门及安装 其它 70.00 0.00
1000.020 0.000 10.500 0.000
总投资的5%÷总建筑面积 5%
0.2%-0.4%
96.24
1010.520
十 二
⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹
税费
土地增值税 营业税 城市维护建设税 教育附加税 城建税 企业所得税 45.00 225.00 15.75 6.75 4.50 472.500 2362.500 165.375 70.875 47.250 0.000 销售收入47250元*1% 销售收入47250元*5% 营业税×7% 营业税×3% 营业税×2% 利润的25%
二
1 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺ ⑻ ⑼ ⑽ ⑾ ⑿
前期费用
政府相关费用 基础设施费 新墙体材料基金 散装水泥 氡气检测 城建档案费 人防异地建设费 图审费 环评费 节能评估费 规划验放线费 规划咨询费 规划报审服务费 10.00 1.00 0.50 0.00 30.00 3.50 0.48 0.00 0.48 1.00 1.00 105.000 10.500 5.250 0.000 315.000 37.000 5.009 0.000 5.040 10.500 10.500 一个点800元 一万元以下忽略不计 暂按315万，由于新旧文件人防 比例不同，会有增减。 建安成本的2.54%（可下调） 10元/㎡（可退）
房地产每平方建筑成本及工程成本测算方法
房地产每平方建筑成本及工程成本测算方法
1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；
2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；
3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；
4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
5、抹灰工程：25~40元/平方米；
6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；
7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；
8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高。
2024版房地产开发投资测算表完整版
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
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01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
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合计：可售地上面积：404500平方米
可售地下面积：184940平方米(机动车车位数：4866辆）1、地块①地上住宅及配套设施面积：40000平方米
地上商业面积：1400平方米
地下建筑面积：19000平方米（机动车车位数：500）2、地块②地上住宅及配套设施面积：60000平方米
地上商业面积：2100平方米
地下建筑面积：28350平方米（机动车车位数：746）3、地块③地上住宅及配套设施面积：61500平方米
地上商业面积：2200平方米
地下建筑面积：29100平方米（机动车车位数：765）4、地块④地上住宅及配套设施面积：51000平方米
地上商业面积：1500平方米
地下建筑面积：24130平方米（机动车车位数：635）5、地块⑥地上住宅及配套设施面积：102200平方米
地上商业面积：3600平方米
地下建筑面积：48260平方米（机动车车位数：1270）6、地块⑦地上住宅及配套设施面积：76300平方米
地上商业面积：2700平方米
地下建筑面积：36100平方米（机动车车位数：950）
一、商业用地：
合计：可售地上面积：32400平方米
可售地下面积：8500平方米(机动车车位数：223辆）
1、地块⑤：地上面积：10000平方米
地下面积：2500平方米（机动车车位数：65）
2、地块⑧：地上面积：11300平方米
地下面积：3000平方米（机动车车位数：79）
3、地块⑨：地上面积：11100平方米
地下面积：3000平方米（机动车车位数：79）
三、二类服务设施用地：
合计：不可售面积：7850平方米
1、地块⑩:地上4000平方米
2、地块11：地上3500平方米，地下350平方米
亩项目成本测算表
根据规划建设条件，参照同区域同类型开发项目成本，结合公司开发管理水平及对各成本价格上涨因素进行预测，得出以下成本测算表：
即：每亩地的土地成本为1200**=200万/亩。