美国土地争夺战

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美国土地争夺战

作者：李子旸

作者单位：

刊名：

大科技·百科新说

英文刊名：SUPER SCIENCE-BAIKE XINSHUO

年，卷(期)：2010，(1)

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美国IPO上市流程全解析

1、美国证券市场的构成：（1）全国性的证券市场主要包括：纽约证券交易所（NYSE）、全美证券交易所（AMEX）、纳斯达克股市（NASDAQ）和招示板市场（OTCBB）；（2）区域性的证券市场包括：费城证券交易所（PHSE）、太平洋证券交易所（PASE）、辛辛那提证券交易所（CISE）、中西部证券交易所（MWSE）以及芝加哥期权交易所（CHICAGO BOARD OPTIONS EXCHANGE）等。 2、全国性市场的特点：（1）纽约证券交易所（NYSE）：具有组织结构健全，设备最完善，管理最严格，及上市标准高等特点。上市公司主要是全世界最大的公司。中国电信等公司在此交易所上市；（2）全美证券交易所（AMEX）：运行成熟与规范，股票和衍生证券交易突出。上市条件比纽约交易所低，但也有上百年的历史。许多传统行业及国外公司在此股市上市；（3）纳斯达克证券交易所（NASDAQ）：完全的电子证券交易市场。全球第二大证券市场。证券交易活跃。采用证券公司代理交易制，按上市公司大小分为全国板和小板。面向的企业多是具有高成长潜力的大中型公司，而不只是科技股；（4）招示板市场（OTCBB）：是纳斯达克股市直接监管的市场，与纳斯达克股市具有相同的交易手段和方式。它对企业的上市要求比较宽松，并且上市的时间和费用相对较低，主要满足成长型的中小企业的上市融资需要。上市基本条件: 纽约证交所对美国国外公司上市的条件要求：作为世界性的证券交易场所，纽约证交所也接受外国公司挂牌上市，上市条件较美国国内公司更为严格，主要包括：（1）社会公众持有的股票数目不少于250万股；（2）有100股以上的股东人数不少于5000名；（3）公司财务标准（三选其一）：[1]收益标准：公司前三年的税前利润必须达到1亿美元，且最近两年的利润分别不低于2500万美元。[2]流动资金标准：在全球拥有5亿美元资产，过去12个月营业收入至少1亿美元，最近3年流动资金至

日本、美国、台湾土地制度

一、日本（1）现行土地所有制日本现行的土地制度是土地私有制。所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。（2）现行土地使用制日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有土地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。（3)土地管理机构日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。优点：第一，土地立法统一完善，执法严明；第二，规划体系完善、分工明确、依法实施；第三，

二、美国（1)现行土地所有制美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。美国全国的土地中，有59％为私人所有；39％为公有，其中联邦政府所有的为32％，州及地方政府所有的为7％；另有2％为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。土地所有制状况在各州之间有所不同，如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。惟一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。（2)现行土地使用制美国所有土地都实行有偿使用。美国法律规定土地可以买卖和出租。联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。通讯、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下，都必须向土地管理局通行权处申请批准，并支付租金。（3)土地管理机构美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土

美国城市规划发展简史

美国城市规划发展简史从哥仑布发现美洲新大陆，到美国现代城市规划专业的形成，其间经过了400多年的发展历程。回顾这段历史，可以清晰看到美国城市成长的三个阶段。 1.在独立前约300年的殖民地时期内，美国的城镇从无到有，属于前城市化时代。 2.从朗方规划美国新首都华盛顿哥仑比亚特区，到19世纪末的芝加哥世界博览会，是美国城市化急剧发展的时期。 3.从20世纪初开始，在强大的美国城市经济的支持下，城市美化运动与城市土地区划，分别从城市景观环境和城市房地产开发两个方面，奠定了美国现代城市规划的基础。目前，美国城市已形成了建立官方行政地图和总体规划这样两套系统的工作。其中，经过改造的德式城市区划得到最广泛认同，而用于传播的总体规划的趋势仍在不断增长。毛其智：今天，我们把美国的一些城市规划情况拿出来，回顾一下现代城市的发展过程。从中看到的城市发展中的问题，算是以他山之石来考虑我们中国的发展情况。现在学建筑和规划的同学在学习过程中，他们了解的最多的就是中国的情况，除了中国之外，第二个最熟悉的国家恐怕就是美国了。很多的规划设计的过程中，对于美国的方方面面都有讨论。今天我们从另外一个角度，即历史的角度来看的时候，可能看到大家过去不太熟悉的情况，等于是有一些知识的补充。美国在发展过程中确实有很多的五光十色的各种情况的建设，但是我们要了解这个国家不能光看其表面的情况。这是一张美国的地图（见图），夏威夷不包括在内，美国的国土面积在地理一般讲的是比中国略小一点，936万平米公里的范围。但是从2004年开始，很多材料都显示美国的国土面积超过了中国，中国号称960万平方公里，美国现在是962万平米公里。原因是什么呢？原因是因为美国在世界上拥有很多托管的领土，其托管的领土加起来在目前的面积超过了中国，上升为世界的第二，第一是俄国。美国的人口这些年来也快速的增长，在二三十年前的时候，美国有2亿人。但是到今年年初美国已经拥有2亿9500万人。我们都知道美国受到全世界的关注，美国问题也有很多人在解释。今天我选了一篇文章：问题和答案：美国为什么如此繁荣？为什么人家如此学习它？向往它？批评它？或者是反对它？这也是我们后面要讲的美国规划情况为什么是这样，而不是其他的情况。这些都应该从美国发展的一系列的特点来看问题和答案，文章里讲美国是万花筒，美国是大熔炉。总起来最简单地美国是一个移民的国家。美国人的生命是在竞争中燃烧出火花的，激烈的社会竞争实际上是其巨大的社会创造力和发展动力。然后美国的人格原则是个人意志自由至高无上。美国的独特之处在于它具有消除独特性的能力，其实际上是一个大熔炉，不管是什么民族融入美国的社会中，本民族的独特性就会消除。另外美国是一个金钱社会，一个人成功与否的唯一标准是你赚钱的能力。同时美国的生活是一

美国土地征收制度

美国土地征收制度美国是一个以土地私有为核心的国家，其土地分别属于联邦和州政府管理，联邦政府直接管理的土地约占美国全部土地的三分之一。美国存在着与我国土地征收类似强制征收或有偿征收制度，指政府无须财产所有权人同意而获取私人财产的权力美国土地征收制度的实质是土地征收权的行使问题，美国的土地征收权主要分为联邦、州、县三级。美国关于土地征收的规定，散见于各个相关的法律之中，如《美国联邦宪法》、《美国财产法》、《美国公有牧地改良法》、《美国佛蒙特州土地利用与开发法》、《美国联邦土地政策管理法》等。其中，美国联邦宪法第5条修正案对财产征收权做出了规定：“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征收私有财产供公共使用。”第14条修正案规定：“禁止各州不经正当法律程序剥夺任何人的生命、自由或财产，或在州管辖范围内拒绝给予任何人平等法律保护。”《美国联邦土地政策管理法》规定，政府有权通过买卖、交换、捐赠或征收的方式获得各种土地或土地权益。美国各州的宪法也都对征收权做出了相应的规定。一、美国土地征收的基本条件

在美国，政府实施土地征收必须具备三个基本要件，即正当法律程序、公平补偿和公共使用目的。（一）正当法律程序美国各州政府是土地征收的主体，但在强制征收土地的程序和手续安排上，各个州的差异很大。作为正当的法律程序，美国土地征收行为通常应当遵循如下几个步骤：一是预先通告；二是政府方对征收土地进行评估；三是向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约，被征收方可以提出反要约；四是召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性。如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为；五是如果政府方和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收土地。除非土地所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变；六是法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；七是双方最后一次进行补偿价金的平等协商为和解争取最后的努力；八是如果双方不能达成一致将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理补偿”的价金数额；九是判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的土地。（二）公平补偿

日本土地制度

[转帖]日本的封建土地制度日本, 土地制度, 奴隶社会, 封建, 古罗马日本的封建土地制度［作者：佚名转贴自：本站原创点击数：155 文章录入：千宗易月］日本的封建土地制度录入岛津若寒日本自大化革新后，奴隶制开始向封建制过渡。在这之前的一些迹象，诸如田部等等，也只能说是奴隶社会末期出现的封建因素，最多他们相等于古罗马奴隶社会末期出现的隶农。因为他们确实和奴隶有所不同了，他们可以有自己的家室，可以独立进行生产。大化革新后情形就不同了。646年颁发了革新诏书，规定贵族豪强私人占有的土地以及附着于土地上的人民全归国有，所有过去由大奴隶主贵族占据屯仓也一律收归国有称为公地。即所谓“罢昔在天皇等所立子代之民，处处屯仓，及别臣、连、伴造、国造、村首所有部曲之民，处处屯仓。”（周一良等主编：《世界通史资料选辑》）。奴隶社会末期曾出现有部民、品部、田部，此时一律解放，成为依附农民，即所谓公民。他们人身保有自由，并可有自己的财产和生产工具，但需服兵役。可见在日本体现了东方封建土地国有制的特点。大化革新，还建立一系列维持封建统治的各级管理机构和设置了各级官吏。并规定凡所属官吏一律分配给封地，即所说的职田。另外封给各类贵族的土地还有位田、赐田、功田、神田、寺田等。位田是封建贵族按尊卑爵位分得的封地，当时日本五位以上叫贵姓贵族，六位以下称卑姓贵族，按品位的大小封给一定数量的位田；赐田是赐给为天皇或大化革新立下战功的贵族的封地；功田是封给军事贵族的封地；神田、寺田是封给寺院的封地。这些封地通通免除国税，封地上的收入全部供豢养贵族之用。各级官吏的职田大部是出租给公民耕种，以租税的一部分充当官吏的俸禄；租税的大部分要上缴国家，并承担为国家服役的义务。可见，日本这种封地同中国的采邑很相似。国家对农民的统治剥削，采取班田制。班田制既是计口授田。首先进行户籍调查，然后按统计出来的人口数分配土地。这种土地称为口分田。凡授口分田者，男二段（当时日本一段等于一点九公亩。用日本的计算方法则是长三十步，宽十二步为一段，十段为一町），女减三分之一。封建主的官奴与一般农民分得相同数目的土地。私家的奴卑则给一般农民三分之一，死后归公。班田制的年限为六年一班，神田、寺田不在此限。死亡者至班年，可将田收回。班田不许买卖，只能使用下面把日本当时发布的班田令中有关班田的记载抄录于下：“凡给口分田者，男二段，女减三分之一，五年（即五岁）以下不给。．．．．．． “凡田，六年一班，神田、寺田不在此限。若以身死，应退田者，凡至班年，及从收授。” “凡官人百姓，并不得将田宅园地施舍及卖与寺。” “凡官户奴卑，口分田与良人同；家人奴卑，随乡宽狭，并给三分之一。”（周一良等主编《世界通史资料选辑》）。凡受田的农民皆必须承担国家的租庸调义务。这一系列措施付诸实施，使日本的封建生产关系初步建立起来，广大的田部农民全部转化为依附于土地上的农民，从而提高了生产积极性，推动了社会发展。日本的班田制度到八世纪，开始遭到破坏，首先是由于杂班田过程中贵族对土地的掠夺，从而使可班之地逐年减少。封建贵族的赐田、位田、功田、神田、寺田逐年扩大越封越多，并不承担国税。职田还规定在官吏不在职时收回，而功田则可享用一世、二世以至永世。赐给为天皇立下军功或大化革新时立下功劳的贵族的土地赐田此时已猛烈地发展起来。这种赐田在过去就数量十分庞大，此时随着逐年的封赐几乎比农民份地多一千二百五十倍。所有这

对美国新奥尔良意大利广场的调查与介绍

对新奥尔良意大利广场的调查与分析学院：艺术学院、园林学院专业年级：08风景园林姓名：周思学号：082314045 指导老师：王敏华 2011年3月6日

对新奥尔良意大利广场的调查与分析内容提要：本文主要以调查与分析新奥尔良意大利广场为目的，具体介绍了新奥尔良的地理历史和其设计者查尔斯·摩尔的生平，并对其建筑风格是属于后现代主义流派还是新古典主义流派进行了讨论，还肯定了查尔斯·摩尔对于空间的创造能力。除此之外，本文重点介绍了新奥尔良意大利广场的构成和评价。关键词：新奥尔良意大利广场、查尔斯·摩尔、后现代主义、新古典主义、空间、人文、一、简介新奥尔良市意大利广场于1973年建立，花费165万美元，目的是为了表示对居住在该市的美籍意大利人表示尊敬，设计者是美国著名设计大师查尔斯·摩尔。整个广场的造型与古罗马建筑相似，可以说是把古罗马的广场缩影到新奥尔良市，但有许多创新的，现代的东西融汇在里面，可以说是一件举世哗然的作品。二、关于新奥尔良新奥尔良（New Orleans）是美国路易斯安那州最大的城市，是美国仅此于纽约的第二大港城。这是美国大陆上最有特色的城市，因为在新奥尔良的街头，你会有疑问，这是美国吗？坐着古老的街车沿圣查尔斯大街从法国区向上城缓缓行驶，人宛如步入时光隧道，从欧陆风情的法国区，到典型美国商业区，再到宛如美国南卡罗来纳州查尔斯顿的橡树大道，还有20世纪初曾经普及的维多利亚式建筑。这些不同的语言、文化、艺术符号交织在一起，汇聚成一座独一无二的新奥尔良市。三、查尔斯·摩尔和他的建筑风格（一）生平查尔斯·摩尔（Charles Moore），1925生于美国密歇根州（Benton Harbor, Michigan），1993年12月去世，享年68岁，伟大的建筑大师，一个标新立异的天才。1949年，查尔斯·摩

论美国联邦政府的土地政策及其影响

2006年第4期(总第117期) 青海师范大学学报(哲学社会科学版) Journal of Q inghai Nor mal University(Phil os ophy and Social Sciences) NO.4,2006 General No.117 论美国联邦政府的土地政策及其影响兰伊春 (青海师范大学人文学院,青海西宁810008) [摘要]美国联邦政府的土地政策经历了一个较长时间的演变过程。美国独立后,联邦政府通过了一系列土地法案,将西部土地收归国有,再通过出售和赠予等手段将这些土地转为私有。西部国有土地私有化成为美国西部开发的基础和前提,同时也是美国联邦政府开发西部的主要手段。这种处理土地的方式对美国西部开发产生了重要影响。 [关键词]美国;土地法案;土地私有化 [中图分类号]K712142 [文献标识码]A [文章编号]1000-5102(2006)04-0055-04 近代美国的发展与西部开发密切相关,土地是其经济发展中的一个最重要因素之一。美国联邦政府的土地政策经历了一个较长时间的演变过程。其土地政策的主旨就是通过市场途径实施国有土地私有化,进而带动西部的全面开发。美国独立后,联邦政府通过了一系列土地法案,将西部土地收归国有,以彻底排除各州争夺西部土地和边民非法占地产生的纠纷;再通过对土地的高价、大块出售,到对土地的低价、小块出售,包括赠予等手段将这些土地转为私有,西部国有土地私有化成为美国西部开发的基础和前提,同时也是美国联邦政府开发西部的主要手段。这种处理土地的方式为整个西部开发奠定了坚实的法律基础,对美国西部开发产生了重要影响。促进了美国农业、交通运输业等的发展。但是,在这一过程中也产生了一些负面影响,如土地投机等问题则需要进行全面探讨。一、联邦政府的土地政策美国独立后,大片自由土地存在于西部地区。1784、1785、1787年联邦政府连续制定了三个土地法案,确定了处理西部土地的三个步骤:第一步,将西部土地全部收归国有,以彻底排除各州争夺西部土地和边民非法占地产生的纠纷;第二步,在西北地区根据人口增长情况逐步建立权力平等的新州;第三步,再以法定形式陆续将这些土地投入市场,按地段出售国有土地。独立后,如何处理当时的西部,即阿巴拉契亚山以西的土地成为热点问题,被提上邦联政府的议事日程。1784年,处于过渡时期的邦联政府,委托杰斐逊起草了土地法。法令根据1780年大陆会议关于西部土地国有的宣言,规定西部土地为美国全体人民所有,肯定了土地出售前必须首先进行测量和所有赠送的土地都必须详细记录在案的做法,但没有提到土地的销售方式和最低价格。此土地法虽然未被国会所接受,它却成了1785年土地法令的基础,它确立的土地国有和建立新州的原则成为日后制定土地法令的依据,对西部抢占土地的现象起到了一定的遏制作用。翌年,西部土地法正式出台。 1785年5月20日邦联政府通过了关于西部土地测量和出售的法令。在这一法令中它将阿巴拉契亚山以西的土地划分成许多镇区,“每镇区为边长6英里的正方形,即36平方英里,每镇区划分36个1平方英里的地块,每块相当于640英亩。地块为最小出售单位。每英亩的拍卖底价为1美元。”[1]土地的出售必须逐个的按城镇进行,也就是说,在一个城镇的土地未销售完毕之前,不得出售另一个城镇的土地。法令确认了国有土地必须先测量后出售的原则。同时,在西部交通方便的地方设立土地局,经办土地出售和转让。 1787年土地法,主要涉及俄亥俄河以北、密西西比河以东之间的当时所谓西北地区土地的处理,所以又称《西北法令》。后来此法令推广适用于整个西部。该法令进一步确定了土地国有的原则,并规定了在该地区建 [收稿日期]2006-03-08 [作者简介]兰伊春(1964-),女,汉族,河北人,青海师范大学讲师。

美国土地制度

美国土地制度一、所有制美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有及其是公私兼有的土地所有制。 59%为私人所有 936.48万平方公里39%为公有（32%政府所有，7%州及地方政府所有） 2%印第安人保留地（美洲土著居民）公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地和政府驻地等。土地所有制在各州之间有所不同。如在阿拉斯加州，联邦政府控制着96%的土地；在夏威夷州，根据60年代末的统计数据，土地38.7%归州政府，9.8%归联邦政府，5%归小土地私有者，47%掌握在72个大地主手中。其中，联邦政府的土地，主要包括邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地、军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要，也要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。在联邦政府拥有的308.4万平方公里的土地中，也存在多元化的所有形式，即国家土地管理局控制60％，国家森林局控制24％，国防部、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制剩下的16％；土地权属纠纷由法院解决，政府不担任调解仲裁角色。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。

土地私有制是由欧洲移民引进美国的，美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让。政府无权任意征用与拆迁。地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权，开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担，开发商仅需提供宅基地内的建设费用，取得私有土地权与开发权的代价不高，使得大笔资金注入土地投机与开发，土地供应量大且地价低。美国关于土地所有权的规定不同于同为资本主义国家的欧洲国家。在美国，土地所有者同时也拥有地下一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。唯一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。但欧洲的一些资本主义国家规定地下资源属于国家，地主开采地下资源要先向政府购买或将出售的收入与政府分成。二、征地制度在征地方面，世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的行政赔偿制度，形成各自不同的“适当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。美国是按征用时市场上的公平价值补偿，这种市场价值，不仅包括征用时的使用价值，而且包括被征用财产的最佳使用价值，即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”，体现了对私有财产利益的保护。

美国各州的缩写及主要城市

一、xx 英文州名(缩写)：Alabama (AL) 区号：205–251–256–334 主要xx： 1、xx(Birmingham) 2、xx(Montgomery) 3、xx次维尔(Huntsville) 4、xx(Tuscaloosa) 5、xx(Mobile) 二、xx 英文州名(缩写)：Alaska (AK) 区号：907 主要xx： 1、xx(Juneau) 2、安克拉奇(Anchorage) 3、xxxx(Fairbanks) 三、xx 英文州名(缩写)：Arizona (AZ) 区号：480–520–602–623–928 主要xx： 1、菲尼克斯[凤凰城](Phoenix)

2、xx(Tucson) 3、xx(Mesa) 四、xx 英文州名(缩写)：Arkansas (AR) 区号：501–870 主要xx： 1、xx(Little Rock) 2、菲页维尔(Fayetteville) 五、xx 英文州名(缩写)：California (CA) 区号：209–213–310–323–408–415–510–530–559–562–619–626–650–661–707–714–760–805–818–831–858–909–916–925–949 主要xx： 1、萨克拉门托(Sacramento) 2、xx(Sonoma) 3、圣xx(San Jose) 4、xx(Los Angeles) 5、xx(San Diego) 6、旧金山(San Francisco) 六、xx 英文州名(缩写)：Colorado (CO)

区号：303–719–720–970 主要xx： 1、xx(Denver) 2、xxxx(Boulder) 3、科罗拉多泉(Clolrado Springs) 七、xx 英文州名(缩写)：Connecticut (CT) 区号：203–860 主要xx： 1、xx(Hartford) 八、xx 英文州名(缩写)：Delaware (DE) 区号：302 主要xx： 1、多佛(Dover) 2、xx(Wilmington) 3、xx(Newark) 九、xx 英文州名(缩写)：Florida (FL) 区号：305–321–352–386–407–561–727–754–772–786–813–850–863–904–941–954

土地发展权的国际比较和借鉴

土地发展权的国际比较和借鉴上传日期：2009年5月19日编辑：现代经济编辑部点击:20次臧俊梅王蓓薜诗蓓李登月欧阳静华 (华南理工大学公共管理学院，广东广州510640) 提要：土地发展权在西方国家是一种比较普遍的权利形态，它直接关系到土地资源的使用效率及土地收益公平。了解西方国家的土地发展权制度设计与运行模式，对研究我国土地发展权制度建设问题具有重要的值。关键词：土地发展权；发展权移转；土地用途土地发展权在西方国家是一种比较普遍的权利形态。它肇始于20世纪40年代末的英国，代美国、法国、日本开始设置或创设相同或类似的土地发展权。按土地发展权的归属主体为或私人，这些国家的土地发展权的立法实践可分为英法模式、美国模式。一、英国英国是率先创建农地发展权制度的国家[1]，英国于1947年在工党执政期间制定的《城乡规》中规定：一切私有土地将来的发展权转归为国家所有，由国家独占。而私有土地的所有权（）不变。私有土地所有人或利用人如要变更为非农建筑之用，则在实行建筑之前，必须向政买农地发展权[2]。发展权的价值按变更使用后自然增涨的价值计算。英国设立土地发展权的在于建立一种对土地开发进行有效控制及“涨价归公”的机制（[3]刘明明：土地发展权的考察及其带来的启示[J]行政与法，2008（10））。其间由于保守党与共和党政见不一，该政经几次反复，有不少变化，但总的来说，通过设立发展权方式控制土地开发，确保因开发而的土地自然增值（部分）归公的基本政策手法未变。法国的土地发展权比英国更为完备[3]。法国的土地发展权比之英国，具有两个方面的独特。一是法国对农业用地转变为城市用地的认识。法国认为，这种转变和城市化进程相伴随.而化是缓慢的，开始于不明显变化，大部分进程在无声无息中发生。农用地转为建设用地，由地产市场中不断增加的建设用地价格而悄悄地推动而发生。因此，政府应事先干预农业用地为城市用地之社会关系。法国政府通过土地优先购买权事先低价购买农业用地的土地发展权占土地增值所得；二是法国制定了密度限制之规则，对土地所有者在拥有所有权的土地上进设之权确定了一个上限。在限度之内土地所有者可自主处理，超过一定限度的建设权(土地发

美国土地制度 (1)

19世纪上半期是美国近代资本主义土地制度的形成时期。从1785年邦联政府颁布第一个土地法令到1862年《宅地法》颁布这个时期中，美国西部国有土地获得迅速开发，土地关系发生了巨大变化。这无疑是该时期美国社会发展中最引人注目的事情，对美国的政治、经济和文化的发展都产生了巨大的作用。1862年《宅地法》颁布以前，美国国有土地的分配一直是以土地出售的方式进行的，国有土地市场的建立和发展是美国土地制度的一大特点。本文旨在通过对美国国有土地市场的形成及其发展进程的论述，加深对美国式农业发展道路的理解。 1780年10月10日，国会通过了一项法令，规定为了美国的利益，为了在这些土地上建立新的州，授予政府出售和赠送西北部国有土地的权力。1783年，200多位军官再一次向国会请愿，要求国会兑现在独立战争中许诺给予他们的土地，并明确要求得到俄亥俄地区的土地。到1784年，美国的退伍军人（包括华盛顿在内）、金融家及许多其他阶层的人士都在呼吁邦联国会采取实际步骤来分配西部的国有土地。（二）土地政策的目标邦联政府在最初制订土地政策时，美国政界中存在着两种不同的土地政策构想。杰弗逊主张将国有土地划分成小块分配给从事农业生产的移民，建立一个以农业为主的共和国。他在谈到农业与工业的关系时曾经说道：“美国的自然条件同欧洲不同，她有充足的土地供人们耕种，因而毋需让一部分人专门从事制造业来供养其余无地可种的人口。”〔2〕他在起草《独立宣言》的那一年也曾经写到，“……土地应该分成小块分配给人民”，因而他主张建立自由的小农所有制。而汉密尔顿则主张以充裕的国有土地去换取稀缺的资本，以促进资本主义工商业的发展。他认为资本的长期缺乏是美国经济起飞的主要障碍，而国有土地的存在为美国的资本积累提供了良好的条件，极力主张将国有土地变成政府收入的一大源泉。这也许是汉密尔顿在1790年的《关于国有土地的报告》中提出要以土地换资本的政策的主要依据。

美国土地发展权及生态保护概览

美国土地发展权及生态保护概览王永莉［摘要］土地发展权是国外土地产权束中的一项重要权利，我国目前还没有正式的土地发展权安排。美国通过近40年的土地发展权转移计划，实现了广泛的社会发展和环境保护的目标。本文通过大量的文献综述，对美国土地发展权的特点、目标、价格以及土地环境的保护和发展权转移的演变、影响因素和实施等方面进行了归纳和分析，以期为我国土地发展权的创设和运用提供借鉴。［关键词］美国土地管理；研究进展；土地发展权；土地生态保护中图分类号：D933．1文献标识码：A文章编号：1004—3926（2010）12—0116—04 基金项目：国家社科基金“低碳经济模式下西部地区自我发展能力研究”（10BJY006）和西南民族大学课题“四川民族地区发展低碳经济的路径研究”的阶段性成果。作者简介：王永莉（1968－），女，四川蒲江人，西南民族大学经济学院副教授，研究方向：环境经济学。四川成都610041 土地发展权是从20世纪50年代初开始，在英、美、法等国相继设置的一项重要土地产权制度。国外学术界对土地发展权的研究比较丰富，尤其是美国，土地发展权转移的理论与实践都比较成熟。一、土地发展权的性质、特点早期关于土地发展权的研究较多是从法律的角度展开的，涉及其性质、特点等方面。Barry C．Field和Jon M．Conrad（1975）较早分析了可转移发展权（简称TDR）的经济性质；Bruce E．Carpenter和Dennis R．Heffley．（1982）分析了TDR的空间均衡特点；James T．Barrese（1983）分析了TDR规划实施中的效率和公平问题。Jeffrey G．Buckland（1987）沿着可购买的发展权（简称PDR）作为一种保护农地的手段的历史演进，分析了它在美国的历史和用途，主张该工具应继续扩大使用。Arik Levinson （1997）认为，TDR控制下限制建筑的高度能促进整个地区的整体福利水平的提高和发展。［1］与其他土地用途管制方法如土地分区相比，可转移土地发展权有如下优点：（1）本质上属于市场主导型的土地使用管理手段，而不是依靠传统的行政控制。（2）移出地区（A Sending Site），即出售土地发展权的土地所有者获得了补偿，而移入地区（A Receiving Site）即购买土地发展权的土地所有者削弱了其“暴利”所得（James T．Barrese，1983），土地收益分配更公平。（3）TDR给政府提供了一种低成本（TDR计划和管理的费用）且可以有效保护大面积区域的方法，尤其是经济迅速发展的区域（Jeffrey G．Buckland，1987）。（4）TDR 计划的用途不断拓展，包括环境保护、农地（耕地）保护、社区振兴、历史遗迹保存以及经济发展等。［2］土地发展权转移（TDR）的缺点在于：（1）应用相对复杂，尤其是对于地方政府的能力、金融机构的参加、规划的科学性等要求较高，还需要对公众进行大量的培训。（2）适用的局限性，更适合经济迅速增长的地区，对于发展压力小的地区，很难构建发展权市场。［3］Rick Pruetz等（2007）还从公平、绩效、成本以及管理和实施等方面分析了TDR的优势和不足。二、土地发展权的目的和目标 George G．Sause，Jr．（1955）较早分析了英国1947年的城乡规划法和土地发展价值问题，指出1947年城乡规划法最主要的目的就是实现土地使用过程中公共福利的最大化。通过支付给土地所有者一笔限制土地用途改变的补偿金，政府获得了土地发展及其价值的权利。所有补偿金的最高限在3亿英镑以内。但是在实践中，很多土地所

美国土地征收中的事先程序

Ｖｏｌ．３３Ｎｏ．１０Ｏｃｔ．２０１２第３３卷第１０期２０１２年１０月赤峰学院学报（汉文哲学社会科学版）ＪｏｕｒｎａｌｏｆＣｈｉｆｅｎｇＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓｏｃ．Ｓｃｉ）一、土地征收程序中的事先程序概述Ｍａｔｈｅｗｓｖ．Ｅｌｄｒｉｄｇｅ案对美国正当程序革命具有最持久的影响力。在对土地进行征收之前，需要评估该征收行为所带来的各方面影响，Ｍａｔｈｅｗｓ案要求平衡以下几个方面的利益：（１）征收过程中所涉及到的私人利益；（２）现有程序错误地剥夺这类财产的风险；（３）任何附加过程中可能存在的价值；（４）政府的利益，包括附加过程所规定的财政与行政的负担。通过对上述几个利益衡量标准因素的分析，我们可以得出这样一个结论：在征收发生之前，公民有获得听证会的权利。这种事先程序的必要性基于以下几点原因：首先，公民财产权神圣是宪法所规定的至高无上的权利，随意地剥夺这种权利，无论从法律层面还是个人层面上看，其影响都是重大的；其次，在美国，财产权是民主理论、宪法规定以及自由观念等等内容中不可或缺的一部分，而事先程序恰能符合这样的要求；再者，当运用征收权时，错误剥夺财产的风险相对较高。保守估计，在１９９８年至２００２年期间，每年有多达２０００个征收行为都侵犯了财产权人的利益。事先程序的存在，在一定程度上可以降低这样的风险。因此，在土地征收行为实际发生之前，以听证会的形式提供一种事先的程序，将会减少不必要的征收行动，同时，也将为公民的财产权提供了额外的保护。二、事先程序的必要性与可行性（一）事先程序的必要性在土地征收行动中，事先程序可以让美国公民明显获益。在一些情况下，错误地剥夺财产权将会给公民带来无法弥补的伤害，这种行为既威胁到了他们的宪法性权利，也破坏了他们的财产利益。在一些极端的案例中，错误的土地征收行动将会给有形财产带来不可挽回的破坏。当产权人的土地被剥夺后，拥有者可能承受着不可弥补的伤害———土地的拥有者或许对于该片土地有着特殊的情感抑或其他主观感情，但是无论土地拥有者的主观价值如何，产权人所有权的圆满状态都被破坏了。因此，提供事先程序就显得尤为重要了，因为其不仅尊重这些事实，而且限制了政府强制财产转移的能力。许多分散的问题都可以通过事先听证会的方式来解决，其目的是事先使政府运用土地征收的行为生效，并且为个人财产权提供保护。事先程序至少可以阻止违法的土地征收行为的发生。罗德州岛最高法院在ＲｈｏｄｅＩｓｌａｎｄＥｃｏ－ｎｏｍｉｃＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＣｏｒｐ．ｖ．ＰａｒｋｉｎｇＣｏ案中发现，政府企图以征收权为借口，来吞没某个具有竞争力的停车场，而这其中根本不存在政府所谓的“公共使用”这种似是而非的正当理由。在政府做了毫无意义的公共使用声明的情况下，事实上，只要通过一些简单的事先司法审查，都可以阻止对财产权利不必要的侵犯；对于政府征收行为非常肤浅的审查，也都可能会阻止通过运用征收权将私人实体的财产权转移给其他主体。由此我们可以看出，事先程序将会大幅度地削弱实质的不公平，并且将错误征收财产的那些征收行为最小化。” （二）事先程序的可行性１．价值上的衡量。政府提供额外事先程序的潜在花费，不足以与该程序对于产权人的价值抗衡。无论政府试图从事的项目是什么，在征收权机构下肯定会涉及到因延误产生的花费，并且下游的成本将会增长。但是，就实际提供这个程序的成本而言，附加的花费应当不会成为什么问题。征收权的运用经常产生纷争，并且最终导致诉讼。启动这个程序，将事后征收转变为事先征收的方式来解决分歧，除了极少的机会成本，即可以今早利用那些被征收资源的成本之外，不会明显地增加司法行政成本。此外，对争论的问题做出的判决，将会防止政府或者政府授权方继续将资源分配论美国土地征收中的事先程序董哲（四川大学法学院经济法学系，四川成都６１０２０７）摘要：美国宪法修正案第五条规定，“不经正当法律程序，任何人不得被剥夺生命、自由或财产。不给予公平赔偿，私有财产不得充作公用。”但是２００５年美国最高法院对Ｋｅｌｏｖ．ＣｉｔｙｏｆＮｅｗＬｏｎｄｏｎ案的判决，使得美国公民的财产权利受到了威胁。作为最低限度，程序的正当性都应当为公民提供基本的正当程序权利以确保公民的财产权受到保护。在土地征收程序之中，事先程序发挥着至关重要的作用，其不仅保障了公民正当的程序权利，也在一定程度上削弱了政府的征收权，减少了错误征收的风险。关键词：土地征收；事先程序；听证会；正当程序中图分类号：ＤＦ１３文献标识码：Ａ文章编号：１６７３－２５９６（２０１２）１０－００７２－０２７２－－

美国城市大小排名

美国城市大小排名: (前五十名) 1）纽约, 纽约(人口8,084,316) 2）洛杉矶, 加利福尼亚(人口3,798,981) 3）芝加哥, 伊利诺伊(人口2,886,251) 4）休斯敦, 得克萨斯(人口2,009,834) 5）费城, 宾夕法尼亚(人口1,492,231) 6）菲尼斯, 亚利桑那(人口1,371,960) 7）圣迭戈, 加利福尼亚(人口1,259,532) 8）达拉斯, 得克萨斯(人口1,211,467) 9）圣安东尼奥, 得克萨斯(人口1,194,222) 10）底特律, 密执安(人口925,051) 11）圣约瑟, 加利福尼亚(人口900,443) 12）印第安纳波利斯, 印第安纳(人口783,612) 13）旧金山, 加利福尼亚(人口764,049) 14）哥伦布, 俄亥俄(人口725,228) 15）奥斯汀, 得克萨斯(人口671,873) 16）巴尔的摩, 马里兰(人口638,614) 17）Milwaukee, 威斯康辛(人口590,895) 18）波士顿, 马萨诸塞(人口589,281) 19）华盛顿, 哥伦比亚特区(人口570,898) 20）帕索, 得克萨斯(人口577,415) 21）西雅图, 华盛顿(人口570,426) 22）丹佛, 科罗拉多(人口560,415) 23）夏洛特, 北卡罗来纳(人口580,597) 24）沃斯堡, 得克萨斯(人口567,516) 25）波特兰, 俄勒冈(人口539,438) 26）奥克拉荷马市, 俄克拉何马(人口519,034) 27）图森, 亚利桑那(人口503,151) 28）新奥尔良, 路易斯安那(人口473,681) 29）拉斯维加斯, 内华达(人口508,604) 30）克利夫兰, 俄亥俄(人口467,851) 31）长滩, 加利福尼亚(人口472,412) 32）亚伯科基, 新墨西哥(人口463,874) 33）堪萨斯城, 密苏里(人口443,471) 34）Fresno, 加利福尼亚(人口445,227) 35）弗吉尼亚海滩, 弗吉尼亚(人口433,934) 36）亚特兰大, 佐治亚(人口424,868) 37）萨加门多, 加利福尼亚(人口435,245) 38）奥克兰, 加利福尼亚(人口402,777) 39）Mesa, 亚利桑那(人口426,841)

国外土地制度与管理及对我国的启示

(1)加强与联合国粮农组织、世界银行等国际组织的技术合作。粮农组织是《自愿准则》的实际推进主体，《自愿准则》制定过程实现了充分的包容性与参与性，准则内容反映了国际社会的主流关切与权属治理的基本趋势。而世界银行是对土地权属治理领域干预措施数量最多的国际机构之一。中国农村土地权属关系复杂，世界银行则在土地权属治理领域积累了较为丰富的经验与技术，因此，可通过政策咨询、研讨会、培训等形式与世界银行开展合作，借鉴国际通行做法，探索科学可行的登记模式与地籍调查测量方法。 (2)学习发达国家的先进经验，总结土地确权方法。美日等国家对农村土地的宏观管理制度可谓结构科学、体系完整、规范确定、操作性强，是农村土地确权工作的根本。中国可以借鉴美日等国农村土地确权管理的经验，着力进行改革。但中国是社会主义国家，农村土地不能走私有化的道路，农村土地确权改革路径也要符合本国国情，不能完全照搬其他，要在学习先进经验的同时，取其精华，建立具有中国特色的土地确权体系。 (3) 制定系统科学的土地确权登记法律体系。我国现阶段关于土地登记的法律文件中，有诸多法律概念不统一，严重影响了土地确权登记制度的构建。例如，对于“变更登记”的使用，不同规定中进行了不同的界定。广义上的变更登记既包括主体变更的转移登记，也包括主体不变而物权内容、客体等变化的登记；狭义的变更登记仅指主体不变时而物权内容、客体等变化的登记。目前，《土地登记办法》、《林木和林地权属登记管理办法》等文件中使用广义的“变更登记”，而《农村土地承包经营权证》管理办法对“变更登记”进行了特定使用，仅有“采取转让、互换方式流转土地承包经营权的”才进行变更登记。 (4) 完善农村土地国家宏观管理制度。中国农村土地管理应加强政府领导，规范组织管理，明确职责分工，要求各部门积极配合参与，给予财政支持，保证经费预算与落实，积极稳妥推进农村土地确权登记各项工作。政府建立全市农村产权制度改革联席会议制度，负责安排部署全面工作，将农村承包土地确权颁证作为农村产权制度改革的重要工作任务，明确主要领导负总责、分管领导亲自抓的工作推进机制，确定专门机构，充实人员，落实经费，并建立分片指导、信息报送和督察通报制度。 (5) 建立和完善土地登记制度。我国现有土地登记程序上的不一致客观上造成实践中的混乱，不仅破坏法律的严肃性，而且也使当事人无所适从。我国部分土地登记设有专门的程序规定，散见于内部规定之间，其次有登记程序规定的土地确权，其登记程序也有差异，特别是承包经营权须经乡镇初审，再报县级农业部门审核，地反的立法发挥着重要作用。各地对登记时所要提交的材料以及权属证书要记载的内容规定都不一致。由于地方立法层次低、立法主体的多元性使得地方的不动产登记程序的立法规定具有较大差异，一定程度上家具了

美国各洲及主要城市邮政编码大全

美国各洲及主要城市邮政编码大全美国各洲及主要城市邮政编码大全热1已有407 次阅读2009-12-21 18:30 美国各洲及主要城市邮政编码大全邮编城市(city) 州（state) 12201 Albany NewYork(NY) 30301 Atlanta Georgia(GA) 21401 Annapolis Maryland(MD) 21201 Baltimore Maryland(MD) 35201 Birmingham Alabama(AL) 14201 Buffalo NewYork(NY) 60601 CHICAGO Illinois(IL) 45201 Cincinnati Ohio(OH) 44101 Cleveland Ohio(OH) 43085 Columbus Ohio(OH) 71953 Dallas Arkansas(AR) 80002 Denver Colorado(CO) 99701 Fairbanks Alaska(AK) 19019 Philidelphia pennsylvania(PA)

96801 Honolulu Hawii(HI) 46201 Indianapolis Indiana(IN) 32099 Jacksonville FLORIDA(FL) 64101 Kansas City Missouri(MO) 90001 Los Angeles California(CA) 89101 Las Vegas Navada(NV) 55199 Minneapolis Minnesota(MN) 10001 New York NewYork(NY) 70112 New Orleaans Louisana(LA) 68046 Omaha Nebraska(NE) 85001 Phoenix Arizona(AZ) 15122 Pittsburgh pennsylvania(PA) 84101 Salt Lake City Utah(UT) 94203 Sacramento California(CA) 92101 San Diego California(CA) 94101 San Francisco California(CA) 95101 San Jose California(CA) 55101 Saint Paul Minnesota(MN) 63101 Saint Louis Missouri(MO) 98101 Seattle Washington(WA) 33601 Tampa FLORIDA(FL) -------------------------------------------------------------------