美国土地制度
美国土地用途管制制度及其借鉴
美国土地用途管制制度及其借鉴土地是人类社会的重要资源，如何合理、有效地利用和管理土地，对于一个国家的经济发展和社会进步具有重要意义。
美国作为世界上土地资源最为丰富的国家之一，其土地用途管制制度在保护土地资源、维护生态环境等方面取得了显著成效。
本文将详细介绍美国土地用途管制制度的内涵、主要内容及其存在的弊端，并探讨其对我国的启示和借鉴意义。
美国土地用途管制制度主要包括土地利用规划、许可制度和环保要求等方面。
在土地利用规划方面，美国实行的是联邦、州和地方三级规划体系，各级政府都有相应的规划机构和规划政策，对土地利用进行全面指导和管理。
在许可制度方面，美国针对不同土地用途设立了不同类型的许可，包括开发许可、占用许可和变更许可等，以确保土地使用的合法性和合理性。
在环保要求方面，美国通过《环境法》等法律法规，对土地开发利用过程中的环保问题进行了明确规定，严格限制了对环境的破坏行为。
尽管美国土地用途管制制度取得了一定成效，但也存在一些问题和不足。
权力滥用现象时有发生。
一些地方政府的规划机构和官员往往出于自身利益考虑，对土地利用进行不当干预，导致土地资源的浪费和滥用。
程序繁琐、审批周期长。
美国土地用途管制制度涉及到的环节众多，审批程序复杂，导致很多项目在审批过程中耗费大量时间和精力。
美国的环保措施也存在一定不足。
尽管法律法规对环保问题做出了明确规定，但在实际执行过程中，仍存在一些漏洞和缺陷，给环境带来了一定程度的破坏和污染。
美国土地用途管制制度对我国具有重要的启示和借鉴意义。
应加强政府监管，完善法律法规。
通过制定严格的土地利用规划和相关法律法规，确保土地资源的合理利用和环境的保护。
应优化许可程序，提高审批效率。
我国可以借鉴美国的经验，建立科学、高效的审批程序，减少审批环节和周期，提高土地利用效率。
还应提高环保意识，加强环保措施。
在土地开发利用过程中，应注重环保问题的预防和治理，采取切实有效的措施保护生态环境。
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示一、美国土地发展权制度的来源美国土地发展权制度的建立是为了应对二十世纪上半叶经济迅猛发展、城市化速度加快以及人口大量增加所带来的一系列问题，如城市污染、耕地锐减和环境保护等。
这个时期，城市的急剧扩张占用了大量农地，给城市周边的土地，特别是耕地的保护带来了巨大压力。
在地价快速上升的同时，农用地迅速减少，这在美国东部的佛罗里达州和西部的加利福尼亚州尤为明显。
为了解决这些问题，美国政府开始学习德国的土地用途管制做法，并加强了对土地利用的管理。
美国土地用途管制的主要内容是规范土地利用，控制土地利用容积率，以控制城市规模的不断扩大，保护农地特别是耕地，同时保护环境。
1936年，美国联邦政府出台了《水土保持和国内生产配给法》（Soil Conservation and Domestic Allotment Act），这是美国土地发展权制度建立的重要法律基础。
由于美国是联邦制国家，州政府在土地利用管理方面也扮演着重要角色。
各州政府在土地利用管理，特别是农地保护的立法上，制定了更加具体和详细的法规。
美国土地发展权制度的来源是为了解决经济发展和城市化进程中的土地利用问题，通过强化政府对土地利用的管理，保护农地和环境，实现土地资源的可持续利用。
二、美国土地发展权制度的运作美国土地发展权制度主要通过两种方式运作：土地发展权购买（Purchase of Development Rights，PDR）和土地发展权转移（Transfer of Development Rights，TDR）。
土地发展权购买是指政府或非政府组织通过购买土地所有者的发展权，限制土地的非农开发，以保护农地、自然资源或历史遗迹。
在PDR机制中，土地所有者自愿将土地的发展权出售给政府或非政府组织，并继续拥有土地的所有权和使用权。
政府或非政府组织则通过支付补偿金来购买这些发展权，从而确保土地按照既定的用途得到保护。
国外土地制度
国外土地制度国外土地制度是指不同国家对土地利用、权益保护、土地流转等方面的一系列规定和制度。
不同国家拥有不同的土地制度，这种差异主要来源于国家的法律、文化和经济背景。
以下是关于一些国外土地制度的简要介绍。
首先是美国的土地制度。
美国是一个以市场为导向的国家，土地制度体现了市场经济的原则。
土地所有权归个人或企业，可以自由买卖和流转。
土地租赁制度很发达，农民可以租赁土地来种植农作物。
此外，美国政府通过税收政策和土地用途规划来对土地进行管理和保护。
接下来是欧洲国家的土地制度。
欧洲大部分国家采用农地承包制度，农民租赁土地并支付租金。
在法国和德国等国家，政府对土地所有权进行严格控制，确保土地的合理利用和保护。
农民可以通过合同与地主签署租赁协议，租赁农地来种植农作物。
澳大利亚是以土地拥有权益的资本主义国家，土地所有权归个人或企业，并可以进行自由买卖和流转。
澳大利亚政府通过土地拍卖和租赁来管理土地。
此外，澳大利亚通过土地规划和管理来保护资源，确保土地的可持续利用。
亚洲国家的土地制度也有不同的特点。
中国的土地制度以集体所有制为主，土地归农民集体所有。
农民可以根据合同自由流转土地使用权。
日本的土地制度以私有制为主，土地所有权可以自由流转和交易。
韩国的土地制度也以私有制为主，土地使用权可以通过租赁方式流转。
需要指出的是，这些国家的土地制度并非完全一致，也存在一些差异。
不同国家的土地制度是基于各自的国情和实际情况制定的，旨在保障土地资源的合理利用和保护。
总之，国外的土地制度是根据不同国家的经济、法律和文化背景制定的，体现了市场经济、社会主义或混合经济的特点。
这些制度的目的是保护土地所有权和利益，并确保土地资源的可持续利用。
不同国家的土地制度各有特点，但都致力于平衡土地的利益与保护，以促进经济和社会发展。
美国土地的管理制度
美国土地的管理制度美国土地管理制度的核心要素包括土地使用规划、土地保护、土地所有权和土地管理机构。
首先，土地使用规划是土地管理的基础，它涉及到对土地资源的开发利用、建设和规划。
在美国，土地使用规划由联邦政府、州政府和地方政府共同负责，不同层级的政府机构通过制定规划和法律来管理土地的开发和使用。
其次，土地保护是土地管理的重要内容，它包括对自然资源的保护、生态环境的维护和可持续发展的实施。
为了保护自然资源和生态环境，美国设立了国家公园、自然保护区和野生动物保护区等。
这些保护区的管理和保护由美国国家公园管理局、美国国家森林管理局、美国鱼类和野生动物管理局等政府机构负责。
第三，土地所有权是土地管理的基础，它是指土地的所有者对土地资源的所有权和使用权。
在美国，土地所有权受到法律保护，不同类型的土地所有权有不同的法律规定和管理制度。
最后，土地管理机构是土地管理的执行主体，它由政府机构、非政府组织和社会团体共同参与。
这些机构通过管理和监督土地的开发和使用，保护自然资源，促进经济发展和社会进步。
美国土地管理制度的政策体系主要包括土地使用规划政策、土地保护政策、土地所有权政策和土地管理政策。
土地使用规划政策是指通过规划和管理土地的开发和使用，实现土地资源的合理利用和可持续发展。
美国的土地使用规划政策由国家土地使用规划委员会和州土地使用规划委员会负责，它们通过制定土地使用规划法和土地使用条例来管理和规划土地的开发和利用。
土地保护政策是指通过保护自然资源和生态环境，实现环境可持续发展和生态平衡。
美国的土地保护政策通过设立国家公园、自然保护区和野生动物保护区等措施来实施。
土地所有权政策是指通过法律和制度保护土地所有者的权益，促进土地的合理使用和经济发展。
美国的土地所有权政策通过建立土地登记制度和土地法规来保护土地所有者的权益。
土地管理政策是指通过管理和监督土地的开发和使用，实现土地资源的合理利用和社会效益。
美国的土地管理政策通过设立土地管理局、自然资源管理局和环境保护局等政府机构来实施。
主要国家土地制度
（3)土地管理机构
美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行协调。其主要职责是：地籍调查，土地利用规划，建立土地调查档案和土地管理信息系统，牧场管理，为国民经济发展提供有服务，制定国家矿产开发与利用计划等。其他联邦政府机构也参与部分土地管理工作，如内政部印第安人事务管理局负责印第安人居留地的土地管理工作，城市规划委员会负责城市用地的管理工作，国防部负责军用土地的管理工作。
主要国家和地区土地制度
1、美国
（1)现行土地所有制
美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。美国全国的土地中，有59％为私人所有；39％为公有，其中联邦政府所有的为32％，州及地方政府所有的为7％；另有2％为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。土地所有制状况在各州之间有所不同，如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。
土地整理决议颁布后成立土地整理参加者联合会，土地整理参加者联合会一般由相关的政府官员、学者和广大的土地所有者组成，进行定期或不定期的交流，商讨土地整理的有关事宜。。
5．制订和实施公共设施建设规划
根据《土地整理法》第41条，地区土地整理部门在与参加者联合会达成一致意见后，可制订公共设施建设规划。具体实施工作及实施费用由土地整理参加者联合会承担，联邦和州还提供贷款和补助。对于资金问题，分为三部分：①土地整理参加者联合会的公共设施。国家可资助80％，个人自筹20％。如果参加者经济上没有能力自筹资金，则可将贷款作为自筹资金的一部分。②特殊设施和新地产的维修措施。对于这些措施通常从公款中给予不同程度的补助费，一般说来应由从中得益者自筹资金。③土地整理项目中的受益者要为参加者联合会支付部分或全部费用。
美国现行土地制度分析
美国政府将数百万公
顷土地赠与贫困但勤
劳的美国人，是他们 宅地法》颁布后生
效的第一号授地证书
五.联邦赠地和军人售地
1785年西北法令和1862年宅地法规定了美国处理公共土地
的两种办法，即国家公开出售土地和无偿分配土地。除了这
两种形式之外，美国联邦政府还利用庞大的土地资源代替短 缺的资金投入各项公共事业，或者赠予各州用于改进各州的 基础设施
三.1785年西北法令以及相关土地出售政策的演变
1785年法令的全称是《1785年5月20日西部土地出售法》
1785年法令通过后，美国政府开始出售土地，这一时期主
要是大片出售公有土地。
四.宅地法的提出和实施
•宅地法直到1862年5月20日得以通过。法令规定：任何人、 不分男女，凡符合下列条件者，即可申请获得160英亩联邦 土地：（1）系美国公民或已递交了入籍申请者；（2）年满 21岁，系一家之主或在美国军队中服役超过14天者；（3） 从未参加过反对英国之战争者。符合上述条件的人只需缴纳 10美元手续费即可无偿获得160英亩联邦西部土地，连续耕 种5年即可获得该土地的所有权。 •除了宅地法之外，美国还通过了以下法令，处理美国公共土 地，这些法令可以说式宅地法的延续和扩大，从各个方面更 加完善了美国的公共土地制度。
拥有不动产 的业主依其 物业的评估 价值和税率 按年缴纳不 动产税，税 率由地方政 府确定，
当一项物业 没有所有者 或愿所有者 已经去世而 没有留下遗 嘱，也无法 确定继承人 此项物业即 收回国有
七.美国土地管理机构的设置
• 美国政府管理土地的主要 机构是内政府土地管理局。 • 美国内政部土地管理局对 联邦土地实行层层负责的 垂直领导，全国设13个区
美国土地制度
19世纪上半期是美国近代资本主义土地制度的形成时期.从1785年邦联政府颁布第一个土地法令到1862年宅地法颁布这个时期中,美国西部国有土地获得迅速开发,土地关系发生了巨大变化.这无疑是该时期美国社会发展中最引人注目的事情,对美国的政治、经济和文化的发展都产生了巨大的作用.1862年宅地法颁布以前,美国国有土地的分配一直是以土地出售的方式进行的,国有土地市场的建立和发展是美国土地制度的一大特点.本文旨在通过对美国国有土地市场的形成及其发展进程的论述,加深对美国式农业发展道路的理解.1780年10月10日,国会通过了一项法令,规定为了美国的利益,为了在这些土地上建立新的州,授予政府出售和赠送西北部国有土地的权力.1783年,200多位军官再一次向国会请愿, 要求国会兑现在独立战争中许诺给予他们的土地, 并明确要求得到俄亥俄地区的土地. 到1784年,美国的退伍军人包括华盛顿在内、金融家及许多其他阶层的人士都在呼吁邦联国会采取实际步骤来分配西部的国有土地.二土地政策的目标邦联政府在最初制订土地政策时,美国政界中存在着两种不同的土地政策构想.杰弗逊主张将国有土地划分成小块分配给从事农业生产的移民,建立一个以农业为主的共和国.他在谈到农业与工业的关系时曾经说道：“美国的自然条件同欧洲不同,她有充足的土地供人们耕种,因而毋需让一部分人专门从事制造业来供养其余无地可种的人口.”〔2〕他在起草独立宣言的那一年也曾经写到, “……土地应该分成小块分配给人民”,因而他主张建立自由的小农所有制.而汉密尔顿则主张以充裕的国有土地去换取稀缺的资本,以促进资本主义工商业的发展.他认为资本的长期缺乏是美国经济起飞的主要障碍,而国有土地的存在为美国的资本积累提供了良好的条件,极力主张将国有土地变成政府收入的一大源泉.这也许是汉密尔顿在1790年的国有土地的报告中提出要以土地换资本的政策的主要依据.在确定土地政策目标这个问题上,杰弗逊设想的农业民主思想同汉密尔顿设想的以土地换资本的思想进行了长期的斗争.确定何种土地政策目标对制定土地政策的影响极大.如果政府想使得土地销售的利润最大化,所制定的土地政策就必然对富有者有利.如果按照杰弗逊的土地目标制定土地政策,相对而言对普通移民会更有利些.在最初确定的土地分配政策中,汉密尔顿的思想占了上风,成为19世纪上半期美国政府的土地政策所要追求的主要目标.从美国政府最初制定的土地政策来看,财政目标占了主导地位.政府寻求的是土地批发和零售兼营的方针.19世纪上半期,杰弗逊设想的社会目标和汉密尔顿设想的财政目标进行了长期的斗争.随着美国土地改革运动呼声的高涨和西部地区在美国政治中影响的日益增加,杰弗逊的理想终于在1862年颁布的宅地法中获得了美国法律的确定.三1785年土地法令美国国会于1784年春天任命了由杰弗逊领导的委员会来研究解决这个问题的对策,并于1785年5月7日向国会提交了由杰弗逊亲笔起草的报告.这份报告以2000多年前罗马帝国分配殖民地的做法为蓝本,提出将土地分成10英里见方的城镇,内含100块面积为640英亩的地段.〔3 〕这个土地法案还明确规定西部土地属于全体美国人民所有；西部土地划分为16个区,每一地区移民达到2万后,即可获得自治的权利, 并逐渐取得州的地位.这个法案采取的是新英格兰集体拓殖的方式,肯定了新英格兰模式中的土地出售前必须首先进行测量和所有赠送土地都必须详细记录在案的做法,但没有提及土地的销售方式和最低价格,也没有提到保留教育和宗教用地.这个报告虽然未被国会所接受,但却成了1785年土地法令的基础.1785年,杰弗逊出使欧洲,国会土地委员会主任换由格雷逊担任.国会组成的土地委员会就1784年的土地法案讨论了两次,于1785年4 月14日向国会上交了一份实际上是新的土地议案.同1784年的土地报告相比,178 5年的土地法案作了下述几方面的修正：一、将原定为100 平方英里的城镇缩小为49平方英里；二、每个城镇中各保留一个地段作为宗教和教育用地；三、土地以城镇为单位通过拍卖的形式出售.国会经过讨论和修正,最后于5月20日通过了这项土地法令. 美国土地制度史学家屈特Treat高度评价了1785年土地法令, 他认为这项法令的主要优点是：1确立了国有土地制度的基本框架；2规定了政府不得随意将国有土地分封给任何个人的原则；3 保留了殖民地土地拓殖制度中的许多优点.〔4〕1785年的土地法令确定了土地测量和出售两大任务.然而1785年的法令并没有导致国有土地的大量出售,在这种情况下,邦联政府曾经通过立法的形式以每英亩几美分的价格向土地投机公司出售了大片土地,最着名的例子便是向俄亥俄联合公司出售土地事件.邦联国会在讨论向俄亥俄公司出售大片国有土地的过程中,对在国有土地上如何建立起隶属于美国中央政府管理的地方政府作出了规定,形成了1787年的西北法令.这项法令规定在西部领土上先组成一个独立的行政区域,由国会任命一位总督和几名法官负责治理.当该区域达到选举年龄的男性自由公民人数满5000时,就可以选举成立该区域的立法机关,并可向国会派出一位无表决权的代表. 1787年法令规定在西北地区可建立3至5个州.当某一行政区域的自由居民达到6万时,便可加入联邦, 享受其他各州拥有的一切权利,而且规定,“在这一地区废除蓄奴制度,并在法律上保障‘全民’有信仰自由和财产权”.〔5〕尽管1787 年法令同土地销售的关系甚少,但它是国有土地分配和开发中必不可少的一个组成部分,因而同1785土地法令一起,成为美国土地制度的法律依据.1785年颁布的土地法令是美国国有土地分配上的第一个里程碑,在随后的20多年中,也就是说,直到1862 年宅地法颁布以前,1785年的土地法令一直是美国国有土地政策的基础.1780年10月10日,国会通过了一项法令,规定为了美国的利益,为了在这些土地上建立新的州,授予政府出售和赠送西北部国有土地的权力.178 3年,200多位军官再一次向国会请愿, 要求国会兑现在独立战争中许诺给予他们的土地, 并明确要求得到俄亥俄地区的土地. 到1784年,美国的退伍军人包括华盛顿在内、金融家及许多其他阶层的人士都在呼吁邦联国会采取实际步骤来分配西部的国有土地.二土地政策的目标邦联政府在最初制订土地政策时,美国政界中存在着两种不同的土地政策构想.杰弗逊主张将国有土地划分成小块分配给从事农业生产的移民,建立一个以农业为主的共和国.他在谈到农业与工业的关系时曾经说道：“美国的自然条件同欧洲不同,她有充足的土地供人们耕种,因而毋需让一部分人专门从事制造业来供养其余无地可种的人口.”〔2〕他在起草独立宣言的那一年也曾经写到, “……土地应该分成小块分配给人民”,因而他主张建立自由的小农所有制.而汉密尔顿则主张以充裕的国有土地去换取稀缺的资本,以促进资本主义工商业的发展.他认为资本的长期缺乏是美国经济起飞的主要障碍,而国有土地的存在为美国的资本积累提供了良好的条件,极力主张将国有土地变成政府收入的一大源泉.这也许是汉密尔顿在1790年的国有土地的报告中提出要以土地换资本的政策的主要依据.在确定土地政策目标这个问题上,杰弗逊设想的农业民主思想同汉密尔顿设想的以土地换资本的思想进行了长期的斗争.确定何种土地政策目标对制定土地政策的影响极大.如果政府想使得土地销售的利润最大化,所制定的土地政策就必然对富有者有利.如果按照杰弗逊的土地目标制定土地政策,相对而言对普通移民会更有利些.在最初确定的土地分配政策中,汉密尔顿的思想占了上风,成为19世纪上半期美国政府的土地政策所要追求的主要目标.从美国政府最初制定的土地政策来看,财政目标占了主导地位.政府寻求的是土地批发和零售兼营的方针.19世纪上半期,杰弗逊设想的社会目标和汉密尔顿设想的财政目标进行了长期的斗争.随着美国土地改革运动呼声的高涨和西部地区在美国政治中影响的日益增加,杰弗逊的理想终于在1862年颁布的宅地法中获得了美国法律的确定.三1785年土地法令美国国会于1784年春天任命了由杰弗逊领导的委员会来研究解决这个问题的对策,并于1785年5月7日向国会提交了由杰弗逊亲笔起草的报告.这份报告以2000多年前罗马帝国分配殖民地的做法为蓝本,提出将土地分成10英里见方的城镇,内含100块面积为640英亩的地段.〔3 〕这个土地法案还明确规定西部土地属于全体美国人民所有；西部土地划分为16个区,每一地区移民达到2万后,即可获得自治的权利, 并逐渐取得州的地位.这个法案采取的是新英格兰集体拓殖的方式,肯定了新英格兰模式中的土地出售前必须首先进行测量和所有赠送土地都必须详细记录在案的做法,但没有提及土地的销售方式和最低价格,也没有提到保留教育和宗教用地.这个报告虽然未被国会所接受,但却成了1785年土地法令的基础.1785年,杰弗逊出使欧洲,国会土地委员会主任换由格雷逊担任.国会组成的土地委员会就1784年的土地法案讨论了两次,于1785年4 月14日向国会上交了一份实际上是新的土地议案.同1784年的土地报告相比,178 5年的土地法案作了下述几方面的修正：一、将原定为100 平方英里的城镇缩小为49平方英里；二、每个城镇中各保留一个地段作为宗教和教育用地；三、土地以城镇为单位通过拍卖的形式出售.国会经过讨论和修正,最后于5月20日通过了这项土地法令. 美国土地制度史学家屈特Treat高度评价了1785年土地法令, 他认为这项法令的主要优点是：1确立了国有土地制度的基本框架；2规定了政府不得随意将国有土地分封给任何个人的原则；3 保留了殖民地土地拓殖制度中的许多优点.〔4〕1785年的土地法令确定了土地测量和出售两大任务.然而1785年的法令并没有导致国有土地的大量出售,在这种情况下,邦联政府曾经通过立法的形式以每英亩几美分的价格向土地投机公司出售了大片土地,最着名的例子便是向俄亥俄联合公司出售土地事件.邦联国会在讨论向俄亥俄公司出售大片国有土地的过程中,对在国有土地上如何建立起隶属于美国中央政府管理的地方政府作出了规定,形成了1787年的西北法令.这项法令规定在西部领土上先组成一个独立的行政区域,由国会任命一位总督和几名法官负责治理.当该区域达到选举年龄的男性自由公民人数满5000时,就可以选举成立该区域的立法机关,并可向国会派出一位无表决权的代表. 1787年法令规定在西北地区可建立3至5个州.当某一行政区域的自由居民达到6万时,便可加入联邦, 享受其他各州拥有的一切权利,而且规定,“在这一地区废除蓄奴制度,并在法律上保障‘全民’有信仰自由和财产权”.〔5〕尽管1787 年法令同土地销售的关系甚少,但它是国有土地分配和开发中必不可少的一个组成部分,因而同1785土地法令一起,成为美国土地制度的法律依据.1785年颁布的土地法令是美国国有土地分配上的第一个里程碑,在随后的20多年中,也就是说,直到1862 年宅地法颁布以前,1785年的土地法令一直是美国国有土地政策的基础.然而,1796年的土地法仍然没有能够加速国有土地的销售和开发进程二先买权法的制定美国独立后,政府对待移民擅自占地的现象一直采取着十分软弱的禁止政策.华盛顿在1784年夏天巡视他的西部领地时报告道,擅自占地者“不顾国会的法令,在俄亥俄的印第安人居住区游荡着,他们标界土地,进行测量,甚至在那里定居”〔12〕.1785年起,美国国会感到有必要禁止这些非法的擅自占有国有土地的现象.早在1802年,约翰·伦道夫就提出了防止擅自占据国有土地的议案,直到1807年,国会才开始认真对待这个问题.18 07年通过的禁止私自占地法,规定不许拓殖者私自定居、测量、界标,并以此作为占有土地的凭证.这个法令还规定私自占地美国国会不久就认识到了1807年禁止私自占地法很难贯彻,因此制定了一个缓和性的措施,规定那些在1807年公布此项法令时已经占居着国有土地的居民可以向政府申请租赁,允许他们居住在已经占有的、面积不超过32 0英亩的国有土地,直到该土地公开出售为止.但是,非法占地者在签署这种租赁契约之前,必须声明他不是该土地的合法占有者.这类租赁契约同土地销售合约一样,也要进行登录,其申请费为50美分,登记费为1美元.另一个通向自由土地的步骤是1854年通过的等级法案土地价格递减法.对于一些肥力较差、交通不便之处的土地实行等级定价的原则一直是自由土地倡导者同主张将土地作为政府财政源泉的东南部利益集团的争论焦点之一.最初提出等级法案的是托马斯·本顿,当参议院在1824年讨论克莱提出的关税法案时,本顿就提出了土地价格递减的议案,建议以50美分作为每英亩土地的最低价,如果以这个价格仍然销售不掉的土地则应免费分送给实际耕种这些土地的农民.但他的建议未得到重视.20年代起,国有土地州内要求实行土地价格递减的呼声日益高涨.1828年本顿再次提出土地价格递减议案.本顿的土地价格递减议案曾经于1830年在参议院获得通过,但在众议院搁浅了.波托马克河以北东部各州的参议员全部投了反对票,而南部和西部的参议员都投了赞成票.随着美国政治力量的分裂和组合,南部政治家开始将实行自由土地政策看作为是与北部加强保护关税和反对奴隶制的斗争,从一开始支持等级法案转向反对这项法案,而东北部却从极力反对等级法案转变为支持此法案.最后, 西部同北部的工商业集团结成同盟, 使这一法案于1854年8月4日在美国国会内获得通过.等级法案规定：10年之内还未销售出去的土地的价格从每英亩1.25美元降到1美元；在此之后每5年每英亩再降价0. 25美元；25年后仍未销售掉的土地的价格为0.25美元.30年还未出售掉的土地的价格每英亩为0.125美元, 这也就是最低的土地价格了.购买这类土地的人必须成为真正的定居者,必须宣誓他购买这片土地是为自己使用,并且声明他从未从政府手中购买过320英亩土地,包括土地价格递减的土地.等级法案的实施,在一定程度上促进了国有土地的销售.当人们获知可以以5美元购买40英亩土地, 便争先恐后地涌向设在各州的土地办公室,原先卖不出去的土地的销路也大大增加.在圣路易斯的土地办公室,人数之多以至在土地办公室四周的街道上也挤满了人群,只得动用警察来为办公室人员开道.许多偶尔来到该城镇的人们听到这个消息后,也纷纷成为那个地方320英亩土地的拥有者,其代价只有40美元. 在印第安那的杰克逊维尔,一周之内出售的每英亩0.125美元的土地达2万英亩.〔16〕购买土地的狂热也笼罩着城市居民,他们唯恐土地全被卖完,蜂拥前往土地办公室,购买那些“只在地图上标明”的土地.然而,那些买了山区土地的人们不久就发现自己处于十分失望的境地.有些城镇居民买了土地之后,根据土地证书上的简单示意图,根本找不到自己的土地的位置.当他们花费了许多精力找到自己购买的土地时,却发现这种土地根本无法耕种.综上所述,19世纪上半期美国政府的各项土地政策,既适应了美国政府所希望的尽快开发西部国有土地的需要,也为浩浩荡荡的西进大军开发西部提供了制度上的保证.。
美国土地征收制度
美国土地征收制度On February 12, 2022, investing in oneself is the best way.美国土地征收制度美国是一个以土地私有为核心的国家,其土地分别属于联邦和州政府管理,联邦政府直接管理的土地约占美国全部土地的三分之一;美国存在着与我国土地征收类似强制征收或有偿征收制度,指政府无须财产所有权人同意而获取私人财产的权力美国土地征收制度的实质是土地征收权的行使问题,美国的土地征收权主要分为联邦、州、县三级;美国关于土地征收的规定,散见于各个相关的法律之中,如美国联邦宪法、美国财产法、美国公有牧地改良法、美国佛蒙特州土地利用与开发法、美国联邦土地政策管理法等;其中,美国联邦宪法第5条修正案对财产征收权做出了规定：“非依正当法律程序,不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿,不得征收私有财产供公共使用;”第14条修正案规定：“禁止各州不经正当法律程序剥夺任何人的生命、自由或财产,或在州管辖范围内拒绝给予任何人平等法律保护;”美国联邦土地政策管理法规定,政府有权通过买卖、交换、捐赠或征收的方式获得各种土地或土地权益;美国各州的宪法也都对征收权做出了相应的规定;一、美国土地征收的基本条件在美国,政府实施土地征收必须具备三个基本要件,即正当法律程序、公平补偿和公共使用目的;一正当法律程序美国各州政府是土地征收的主体,但在强制征收土地的程序和手续安排上,各个州的差异很大;作为正当的法律程序,美国土地征收行为通常应当遵循如下几个步骤：一是预先通告；二是政府方对征收土地进行评估；三是向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约,被征收方可以提出反要约；四是召开公开的听证会,说明征收行为的必要性和合理性;如果被征收方对政府的征收本身提出质疑,可以提出司法挑战,迫使政府放弃征收行为；五是如果政府方和被征收方在补偿数额上无法达成协议,通常由政府方将案件送交法院处理;为了不影响公共利益,政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金,并请求法庭在最终判决前提前取得被征收土地;除非土地所有人可以举证说明该定金的数额过低,法庭将维持定金的数额不变；六是法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；七是双方最后一次进行补偿价金的平等协商为和解争取最后的努力；八是如果双方不能达成一致将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理补偿”的价金数额；九是判决生效后,政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的土地;二公平补偿美国宪法确立了“公平补偿”的原则,根据这一原则,美国确立了土地征收补偿的计算标准是该土地被征收时的公平市场价值,所谓公平市场价值是指买卖双方在无强迫情况下,经验丰富、信息灵通的买方愿付给卖方之土地的价格;通常,在估价过程中不考虑所有人对其土地所定的私人价格,但如果该土地适用于专门用途,比如教堂、学校、公园或类似的用途,有时也会考虑个人估定的土地价格;在此也不考虑征收者的估价,如果被征收土地特别适合某种公共用途,那么估计其价值时应考虑到这种用途具有的价值;在一般情况下,除征用部分的补偿金,所有人也有权获得对未征用部分的损害赔偿金,这些赔偿金通常称作可分的损害赔偿金;对于市场价值的估算方式,包括市场数据或可比较的销售方法、经济或价值方法、收入方法、物品替换方法、开发成本方法等;以市场评估价值为基础,通过司法程序具体确定补偿的标准,基本上保障了补偿标准计算的公正;美国土地征收补偿根据征用前的市场价格作为计算标准,它充分考虑了土地所有者的利益,即不仅要补偿被征收土地的现有价值,而且还要考虑补偿土地可预期、可预见的未来价值;在土地征收补偿时,必须考虑补偿因征收而导致邻近土地所有者经营上的损失;除了公平市场价值这一补偿原则之外,美国各级法院在判例中还根据“衡平法”的原则发展出一些其他的补偿规则1．主要针对被征收土地地块附近剩余的非征地有害或不良影响的补偿；2．主要针对被征地所有人或承租人因为不动产全部或基本征收,从而导致生活发生混乱,由此而造成的成本或开支费用的干扰补偿；3．重新安置的困难补偿;三公共使用目的美国联邦法典中虽然规定了征收作为联邦政府部门取得土地及不动产的手段之一,但是并没有列出一个公共利益的清单;“从有关规定也可以看出,政府机关用地、交通设施用地、军事用地、重大水利设施用地、纪念馆用地、教育用地等都是明确的公共利益用地;从美国法典中的相关规定来看,确定是否公共利益用地的先决条件在于用地要求是否由政府或公共部门提出,而政府征收土地的用途是否符合公共利益是由法官来做最后的裁定的;当政府提出征收土地的意向时,如果土地的所有者对于提议的土地用途的公益性质有异议时,可以诉诸法院由法院裁定;”美国对公共使用目的的内涵有着宽泛的理解;1．公共使用排除政府利用权力损害某人利益使另外一人获利;但是公共使用也不意味着政府征收的财产只能用于公共或供给一般公众使用;2．在1984年的“米德基夫案”中,联邦最高法院自从1954年以来首次明确阐述了“公用”的含义;1967年夏威夷土地改革法规定,在需要开发的地区租用五英亩以上的租户可以通过征收而获得土地的产权;最高法院注意到夏威夷土地所有权的高度集中,因而一致维持了法案的合宪性;尽管纯粹的私人征收将构成违宪,最高法院发展并适用了极为宽松的“米德基夫标准”：“只要征收权的行使与可见的公共目的理性相关”,法院就必须判决征收符合公用目的;因此,议会可以行使十分广泛的征收权,以促成私人工厂的建造或推进土地改革,而法院对于公共用途的立法判断给予高度尊重,往往将审查标准保持在最低水平;二、土地征收的程序在美国,物权受到法律的严格保护;美国联邦宪法第五条修正案规定：“非依正当程序,不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿,不得征用私有财产供公共使用;”宪法第十四条修正案则要求,任何一州,不经正当法律程序,不得剥夺任何人的生命、自由或财产;各州也有类似的法律条文;与物权相联系的是对财产的征收;财产征收主要分两种形式：第一种是无偿征收,即政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利,无偿征收民众的财产,但这种征收非常有限,有着非常严格的法律制约,近年来也比较少见；第二种是有偿征收,是政府依法、有偿取得财产所有人的财产并转为公用的行为;美国为建设或其他用途征收公民拥有的土地,主要采取这种方式;以土地征收为例,长期研究该问题的旅美法律学者周大伟向记者表示,按照美国联邦宪法第五条修正案,即使是有偿征收,也要符合三个主要条件,即正当的法律程序、公平补偿和公共使用;正当的法律程序一般有以下几个步骤：政府预先发布土地征收的通告；对土地进行评估；召开公开的听证会；达成协议,如果无法达成协议,政府可要求法院处理；法院裁定最终解决方式;公平补偿指对买卖双方都公平,以“公平的市场价值”为价值依据;例如,在拆迁过程中,房地产所有权人通常可以得到相当于自己自愿出售其不动产的价格赔偿,而开发商的利润将受到市场规律的制约;在这一过程中,政府不能随便介入,更不能实施“强制拆迁”;任何一方受到欺诈或伤害,都可以到法院起诉;公共使用一般是指全体社会成员都可以直接享受的利益,如公共交通设施、公共卫生设施、科学及文化教育设施;但政府征收少数人财产又立即转让给另一些少数人使用,比如征收A的住房给B开设零售商店,就不能构成公共使用;正是这些明确的法律,使美国的许多征地和财产争夺问题能够得到合理解决;周大伟举了个例子,在美国圣何塞市,来自中国的新移民方先生和妻子拥有一家商场75%的土地所有权;2002年,市政府认定该商场为“荒废区域”,并以“公众利益”为由予以征收,转交给一家地产开发公司;方先生随即把对方告上法庭,法庭最终裁决,市政府的强制征收不是为了公众利益,属违法行为;周大伟表示,美国在法律上对物权的保护,使一切相关争端都可依法进行,避免了财产的流失和被强者侵犯,使司法成为解决社会矛盾、寻求社会公平与正义的最有效手段,也有效降低了因物权争议造成的社会不稳定和对经济发展的冲击;三、依法实施旧城改造美国实施城市房屋征收的法律依据是重要空间法,因公共利益的需要,依法对私人财产实施强制征收;强制征收是政府无须财产所有人同意而获取私人财产的权利;因公共利益的需要,政府可以使用其强制征收权,所有人无法阻止此征收,但是可以获得财产补偿;重要空间法的初衷是为了保证绝对公共利益项目如国防、水电基础设施、高速公路等项目的建设;可是随着一批美国城市开始逐渐老化,对旧城区进行翻新改造成了很多地方政府面临的问题;美国最高法院于1954年作出裁决,扩大重要空间法,特权范围,允许地方政府可以出于公共利益的需要与开发商联手对颓废的旧城区强行征收并进行改造;此特权随后继续不断扩大,可征地从颓废的旧城区拓展到老旧商业区;1962年,在纽约市长的带领下,纽约港务局开始了对世界贸易中心大楼的征地活动;代表几百家店家的西下城商人协会对此征地行为作出了上诉;在被纽约上诉法院驳回后,官司打到了美国最高法院,美国最高法院于1963年12月对此上诉予以驳回,在经过一系列复杂的法律赔偿程序后,世界贸易中心大楼终于得到了建设;大法官的意见是,该商业区毗邻华尔街和纽约港,该地段是美国乃至世界经济的象征,世贸大楼的修建将吸引全世界对美国的投资,会给纽约乃至美国带来更大的繁荣,而几百家店铺不能够做到这一点;四、通过司法程序达到房屋征收动态平衡从司法角度来看,美国面对拆迁难题采取了不求完美但求进步的态度;“重要空间法”保证了居民上诉和对拆迁理由提出质疑的权利;美国司法学院是代表普通居民对拆迁特权滥用进行上诉的一家着名民间法律机构;该机构肯定“重要空间法”中因水电、道路、公用基础设施、国防等公益事业进行征地的特权,但是对地方政府因经济开发而滥用拆迁特权提出质疑;除了美国司法学院以外,美国还有多个民间组织和法律机构代表居民对征地特权滥用发动攻击,这就形成了代表政府的为政府征地特权辩护的律师团和代表居民的民间法律机构的两大阵营;总的看来,美国地方政府和居民就政府征地特权的法律纠纷各有输赢,形成了一种动态平衡的态势,这种态势导致了各地方政府在启动征地特权时更加小心翼翼;法律程序既对居民权益进行了保护,又保证了居民在败诉的情况下对政府的正确征地理由作出迅速合理的让步;。
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美国土地制度
一、所有制
美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有及其是公私兼有的土地所有制。
59%为私人所有
936.48万平方公里39%为公有（32%政府所有，7%州及地方政府所有）
2%印第安人保留地（美洲土著居民）
公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地和政府驻地等。
土地所有制在各州之间有所不同。
如在阿拉斯加州，联邦政府控制着96%的土地；在夏威夷州，根据60年代末的统计数据，土地38.7%归州政府，9.8%归联邦政府，5%归小土地私有者，47%掌握在72个大地主手中。
其中，联邦政府的土地，主要包括邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地、军事用地等。
州、县、市政府也各自拥有自己的土地。
联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要，也要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。
在联邦政府拥有的308.4万平方公里的土地中，也存在多元化的所有形式，即国家土地管理局控制60％，国家森林局控制24％，国防部、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制剩下的16％；土地权属纠纷由法院解决，政府不担任调解仲裁角色。
土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。
美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。
土地私有制是由欧洲移民引进美国的，美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让。
政府无权任意征用与拆迁。
地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权，开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担，开发商仅需提供宅基地内的建设费用，取得私有土地权与开发权的代价不高，使得大笔资金注入土地投机与开发，土地供应量大且地价低。
美国关于土地所有权的规定不同于同为资本主义国家的欧洲国家。
在美国，土地所有者同时也拥有地下一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。
唯一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。
但欧洲的一些资本主义国家规定地下资源属于国家，地主开采地下资源要先向政府购买或将出售的收入与政府分成。
二、征地制度
在征地方面，世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的行政赔偿制度，形成各自不同的“适当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。
美国是按征用时市场上的公平价值补偿，这种市场价值，不仅包括征用时的使用价值，而且包括被征用财产的最佳使用价值，即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”，体现了对私有财产利益的保护。
三、土地市场
依法、自由、开放的土地交易市场
美国的地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。
土地无论公私，在交易中地位、利益平等。
私有土地之间买卖完全是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签定协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。
为吸引外资，美国政策允许外国人也可以到美国购买土地。
政府可以向民间征购土地，但须经规划许可且出于公众利益，须进行地价评估。
若土地所有者不接受评估价格，可以到法院起诉，由法院裁定，政府不予干涉。