日本、美国、台湾土地制度
台湾土地制度的创新
台湾土地制度的创新台湾土地制度的创新台湾作为一个人口众多、土地有限的地区，土地问题一直是社会发展中的难题。
为了解决土地资源有限的问题，台湾政府在土地制度方面进行了一系列的创新。
首先，台湾引入了土地分割制度。
在传统的土地制度下，土地往往属于某个家族或团体所有，而且土地受到传统的观念的限制，难以有效利用。
为此，台湾政府开始推行土地分割制度，将大片的土地分割成小块，分配给个人或家庭使用。
这样一来，原本不被有效利用的土地就得到了充分的利用，从而提高了农业生产效益。
其次，台湾推行了土地流转制度。
传统的土地制度下，土地多被视为家族财产，不易流转。
而在现代社会经济发展中，土地流转可以促进农业生产的集约化和规模化。
为此，台湾政府鼓励农户将自己的土地流转给农业企业或合作社，从而实现规模化种植和农作物的优质化生产。
此外，台湾还引入了土地统一管理制度。
传统的土地制度下，土地权属不清，容易引发纠纷和争议。
为了解决这个问题，台湾政府建立了一套完善的土地登记和管理系统，统一管理土地信息，确保土地权属的清晰和稳定。
这样一来，不仅能够减少纠纷和争议，还能够提高土地利用效率。
值得一提的是，台湾政府还推行了土地保育制度。
在城市化发展的过程中，土地开发成为了一种普遍现象，而对土地资源的过度开发和使用往往会导致环境问题的产生。
为了保护土地资源和生态环境，台湾政府开始推行土地保育制度，限制土地的开发和利用，并对农地进行保护和恢复。
这样一来，不仅能够保护土地资源，还能够维护生态平衡，提升生态环境的质量。
总之，台湾土地制度的创新为解决土地资源有限的问题提供了有效的途径。
通过土地分割、流转、统一管理和保育等制度的引入和推行，台湾政府在土地资源利用上取得了显著的成绩。
土地制度的创新为台湾的社会经济发展提供了有力的支撑，也为其他地区的土地问题提供了借鉴与参考。
台湾的商品房土地制度
台湾的商品房土地制度国有土地是指由政府所有和管理的土地。
这些土地主要用于公共设施，农田，森林和保护区等领域。
国有土地通常被政府用来出租给企业、机关和个人使用，收取租金或使用费。
私有土地是指由个人、家族或公司所有的土地。
在私有土地上，个人可以拥有土地的所有权，并可以按照自己的意愿对土地进行开发或出售。
私有土地的所有权通常是通过购买或继承获得的。
在商品房土地制度下，开发商需要购买土地使用权，然后根据土地使用规划和法律要求，开发建设住宅或商业建筑。
购买土地使用权的方式通常是通过竞标或拍卖进行的。
开发商可以选择土地上负责开发建设的项目，并向政府申请相关许可证和执照。
除了购买土地使用权外，开发商还需要遵守土地使用规划和相关法规。
他们需要根据土地规划要求设计和建造建筑，确保符合建筑法规和环境保护要求。
开发商还需要支付相关税费和费用，如土地增值税、房产税和维护费等。
对于购房者来说，他们可以通过购买商品房来获得自己的住房。
购买商品房通常需要签订购房合同，并支付相关费用和税费。
购房者还需要遵守相关法规和规定，如住宅使用规定、小区管理规定等。
在商品房土地制度下，商品房的价格通常由市场供求关系决定。
开发商可以根据市场需求和物价水平来确定房屋的价格。
政府通常会对商品房市场进行监管，以确保市场价格的合理性和透明度，并防止房地产泡沫的出现。
然而，台湾的商品房土地制度也存在一些问题和挑战。
一方面，土地资源的供给与需求不平衡，导致土地价格的不稳定性和上涨。
另一方面，一些开发商可能存在不合规或不良行为，如违法建设、虚假宣传等。
政府需要加强监管力度，确保商品房市场的可持续发展和房地产市场的稳定性。
总而言之，台湾的商品房土地制度是一个涉及政府、开发商和购房者的系统性制度。
它为人们提供了获得自有住房的途径，促进了住房市场的发展和经济的繁荣。
然而，政府需要不断优化土地供给机制，加强市场监管，并制定相关政策和措施，以确保住房市场的稳定性和公平性。
台湾的三次土改是如何进行的
台湾的三次土改是如何进行的？自国民党败退台湾至今，台湾经历了三次土地改革，其土地制度是世界公认的学习典范。
20世纪50年代台湾的第一次土地改革，主要是改革农村中的生产关系，解放农村生产力，提高农民的生产积极性；70~80年代的第二次土地改革，主要是为了摆脱以小土地私有制为基础的小农经营，实现农业专业化、企业化和机械化；90年代的第三次土地改革，主要是为了解决岛内农地市场化问题，以因应经济全球化和加入世界贸易组织的需要。
这三次土改的经验教训，对正在推行土地流转的中国大陆而言，有重要的参考价值。
和平土改国民党政权在大陆惨痛的失败教训，使之清醒地认识到，为了在台湾能够真正站稳脚跟，就有必要对台湾的社会经济关系，尤其是农村中的土地关系，进行较大幅度的调整，建立一个支持其统治的社会基础。
蒋介石到台湾后，认真总结了在大陆失败的经验教训。
在研究了太平天国的《天朝田亩制度》和大陆的土改政策后得出结论:太平天国以绝对平均主义均田，是农民小私有者的幻想，根本不可能实现。
大陆废除封建土地所有制是合理的，但“打土豪”，“分田地”，“没收地主土地财产”，侵犯地主利益是不可取的，因此决定在台湾实行温和的社会改良。
当时台湾的土地制度极为不合理，土地分配严重不均，56.01%的耕地为只占农村人口11.69%的地主和半地主所占有；剥削也极其残酷，其苛重程度一般达到农民收获量的50%以上，有的甚至高达70%～80%。
为维持其在孤岛的政治统治，在当时“中美农村复兴联合委员会”的策动下，国民党当局从1949年起，以和平渐进的方式，进行了一场较为彻底的土地改革。
国民党政权在大陆统治时期一直无法进行的土地改革，之所以愿意并且能够在台湾推动，主要是由于他们是从大陆逃到台湾岛的“新客”，与当地的封建地主阶级没有直接的利益瓜葛，土地改革不仅不会损害到统治者的经济利益，反而有利于其加强和维护统治的社会基础。
这次台湾土改分三步依次推进。
第一步是“三七五减租”。
ID467-海外土地整理实施经验以及对我国的启示
海外土地整理实施经验以及对我国的启示张小平林坚（北京大学城市与环境学院，中国北京100871）摘要：随着我国进入城镇化、工业化快速发展时期，各种类型的土地利用需求量日益膨胀，对于耕地资源极为稀缺的中国提出巨大的压力与挑战，为此对土地整理提出迫切需求。
土地整理对于缓解我国的人地关系、满足用地需求、促进新农村建设、城乡统筹发展、优化城市空间结构以及城乡土地节约集约利用起着积极作用。
本文旨在对德国、加拿大、日本、美国和我国台湾地区等海外地区的土地整理的实施经验进行归纳和总结，以期对我国土地整理有所启示。
关键词：土地整理理念实施经验启示1、土地整理的背景分析1.1现在土地利用中存在问题在我国城市化、工业化快速发展的过程中，出现了城市包围农村的现象，导致城乡交错带的农村用地效率地下、基础设施差、内部功能杂乱等问题；很多地方，例如北京等地，出现了农村人口下降但是农村建设用地不降反涨的不合理的现象；城市建设用地存在结构不合理、效率低下、快速扩张等问题；土地荒漠化现象严重，未利用地再开发难度大；农村灌溉设施老化，沟河淤积，田块零散并且不规整，致使农业规模经营受到一定程度的影响；大中型重点工程占地量大，耕地占补平衡难以落实。
1.2耕地保护的压力十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
为了确保粮食安全，缓解人地矛盾，国家提出了要坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度、以及提出了18亿亩耕地红线的硬性指标。
随着我国进入城市化、工业化的快速发展时期，对土地提出更大的要求和挑战，基本农田保护、耕地保护、粮食安全面临更大的压力。
1.3城乡统筹、新农村建设的需要城市和乡村是相互联系、相互依赖、相互补充以及相互促进的，农村发展离不开城市的辐射和带动，而城市的发展也离不开农村的促进和支持。
国家城乡统筹和新农村建设等政策的提出，对城市和农村都带来了发展机遇，同时对城市和农村的土地利用提出要求，城市和农村土地整理对城市和乡村的发展都是有利的，同时也为新农村建设提供了良好的平台。
中外地籍管理制度的比较
中外地籍管理制度的比较（土管1班，201131160707何建明）地籍管理特点土地权属地籍管理组织土地登记制度相关法律基础中国国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。
核心是土地的权属问题。
土地公有制国土资源部地籍管理司下设四个处：土地登记处、土地权属处等强制登记没有一部专门的法律，多为部门规章和地方性法规美国所有的土地都实行有偿使用，美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租。
价格由市场供求关系决定，政府对私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导美国还在自愿的原则基础上。
实行了土地发展权的转让制度。
以土地私有制为基础的完全市场模式隶属于内政部的国家土地管理局契据登记制、托伦斯登记制有许多相关的法律，《土地先购权法》、《宅地法》等澳大利亚澳大利亚由6 州、2 区组成，州自治管理。
在联邦政府层次上，政府职能部门较少；在州政府层次上，政府职能部门较多。
地方政府为第3个层次，一般由州政府规定其权力，各州之间差异较大。
一是州有租赁土地、二是保留地、三是私有土地土地和产权信息中心托伦斯登记制（以权利人的登记先后编制登记簿，登记机关对登记的申请采取实质性的审查方式，确定权利性质的登记制度）土地管理法律体系非常健全，对不同的土地权利都有专门的法律规定土地转移法等德国联邦德国地籍管理具有以法律为基础、组织严谨、定义清晰、公证性、应用广泛、自动化程度高以及土地登记法院负责实施7 个显著特点。
多元化的混合所有制州的内政部，负责地籍事务，地籍局，独立的地籍局或测量地籍局权利登记制（对不动产的权利取得及变更进行登记，以保护产权、便利交易为目的）有完善的立法保障地籍管理措施的落实，例如地籍法，测量和不动产地籍法，不动产地籍管理条例等越南越南的地籍行政的主要任务有三项：确保政治稳定、社会公平和经济发展。
台湾土地制度
第一，农地农用制度。
土改给台湾农民的土地权利，只是农地农用的权利；农民要出售自己的土地，出售的只能是农地，不能用作非农用。
只是在最近才有所松动，但交易税率很高。
第二，农转非制度。
随着经济和社会发展，一部分农地必然会转作非农用地，但土地转变用途必须严格按照土地规划执行。
土地规划是台湾土地制度的重要组织部分。
如果一片农地，规划在五年或十年后转作工业用地或商业用地或公益用地，此前时间内是不能改变农用性质的。
当农地依法转为非农用地，将有一半的土地“充公”，等于2亩农用地换得1亩非农地。
“充公”的土地主要用于城市道路、绿地、学校、医院等公共建设。
第三，非农地交易制度。
农地转化为非农用地，会使土地大幅增值，增值收益分配有严格的规范——“涨价归公”。
台湾的农地和非农地的价格差距很大，一般在10倍以上。
曾先生30年前，花400万台币（近100万元人民币）买了5亩农地，随着城市的发展，该地已经是小镇边上的农用地了，明年就可以转作非农业用地了。
如果转作非农用地，这块地市值约6000万台币。
按照台湾土地制度， 5亩农地2007年转变为非农地时，得有一半“充公”，剩下2.5亩就是他的非农用地，价值为3000万台币。
如果他将土地卖出，增值（3000－400＝2600万台币）部分，要严格依法缴纳所得税，约在1000万台币左右。
而土地交易的所得税，税收全民享有，而非地方或部门享有。
台湾的土改是强制性的土改，并非真正意义上的“和平土改”。
“政府”先将土地地租“减”到很低水平，强制规定农地农用的价格为“年地租的2.5倍”，再由“政府”按照强制的价格强行收购地主土地，平价转手“卖”给农民。
买地主的土地，没有现金给地主，给的是四大“国有”公司的股票。
地主强烈抵制土改，有的地主逃到国外组织反抗运动。
农民如果没有现金购买土地或认领公地，可以申请无息贷款，分十年还清本金。
台湾土地制度是世界公认的学习典范。
典范的核心意义是它用强权建立的“均田”和“涨价归公”制度。
中国港澳台地域现行土地制度及特点
（1）解放初期，土地改革
（2）58年实行人民公社化，6联产承包责任制
6、城市土地管理方面：
买卖 否定其
限制 禁止 土地国有化 行政划拨三无
出租 商品性
7、职能调整：
（1）划入：矿产、海洋、国土规划（划入国土资源部职能范围）
（2）划出：地下水 水利部；地籍测绘 国家资源局；
中国大陆
1、土地所有制的性质为社会主义公有制，其表现形式为：全民所有制和劳动群众所有制
2、中国现行农村土地使用制为：农地使用制、“四荒地”使用制、建设用地使用制、宅基地使用制
3、现行城市土地使用制基本内容为：土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止
4、土地管理机构设置的演变：
（1）从短暂统一到多头分散管理阶段（1949——1986年）
2土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，叫做土地产业权，主要包括：无条件继承的土地产业权、限定继承的土地产业权、终身保有的土地产业权、限期保有的土地产业权；
3、中央政府的各部、厅，地方政府，以及供水公司、新城镇开发公司等国营公司，在进行法定建设时，都具有征收土地的权力；
4、英国于1947年规定一切私有土地将来的发展权移转归国家所有，实行“土地发展权国有化”，1952年由保守党政府当政后予以废止；
（1）土地整理与农村经济社会发展相结合，重视生态环境保护
（2）分类指导
（3）重视景观的维持，以及对民族历史、文化遗产的继承与保护
（4）民主决策，公众参与
（5）地籍管理贯穿始终
4、针对旧城改建地区的土地产权问题，建设法提供了三个解决方法，即土地重划、地界调整和强行征购
5、土地管理机构在主体上可分为三类：地籍管理与测量部门、土地登记部门、土地整理部门
历代对台湾的管理措施
历代对台湾的管理措施自古以来，中国大陆对台湾的管理措施多有变迁。
以下是历代对台湾的管理措施的一些重要阶段：1. 明朝时期（1368年-1644年）：明朝初期，明朝政府对台湾并没有直接管理措施，而是将其视为海外地区。
然而，由于明朝政府对海洋贸易的重视，一些明朝官员和商人开始进入台湾进行商业活动。
2. 清朝时期（1644年-1895年）：清朝政府在对台湾的管理方面采取了一系列措施。
首先，清朝设立了台湾府，设立了台湾的行政机构，并对台湾进行了官员的派驻。
其次，清朝实行土地制度，将台湾土地分为公田和私田，并对台湾实行税收和赋役制度。
清朝还对台湾进行了军事防御建设，以保护台湾的安全。
3. 日本统治时期（1895年-1945年）：1895年，清朝在甲午战争中战败，割让台湾给日本。
日本统治时期，对台湾的管理措施与清朝时期有很大的不同。
日本进行了现代化的基础设施建设，发展了台湾的工业和农业，并进行了教育改革，普及了日本语言和教育体制。
然而，日本也实行了殖民统治，剥削了台湾人民的权益。
4. 中华民国时期（1945年-至今）：第二次世界大战结束后，台湾由日本归还给中华民国。
中华民国政府采取了一系列政策和措施来管理台湾。
一开始，中华民国政府推行了一系列措施来恢复和重建台湾，包括土地改革、教育改革和经济发展。
后来，中华民国政府实行了一党专政，并对台湾实行了严格的威权主义统治。
然而，在20世纪80年代，台湾逐渐实现了政治体制的改革和民主化，并在经济发展方面取得了巨大成就。
需要注意的是，台湾的管理措施受到历史背景、政权更迭和国际形势等多种因素的影响，因此在不同的时期会有不同的政策和措施。
此外，由于台湾问题涉及政治敏感性，不同观点和立场之间存在较大分歧，因此对于台湾的管理措施的评价也存在差异。
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一、日本
（1）现行土地所有制
日本现行的土地制度是土地私有制。
所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。
在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。
（2）现行土地使用制
日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有土地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。
日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。
（3)土地管理机构
日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。
国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。
其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。
优点：第一，土地立法统一完善，执法严明；第二，规划体系完善、分工明确、依法实施；第三，
二、美国
（1)现行土地所有制
美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。
美国全国的土地中，有59％为私人所有；39％为公有，其中联邦政府所有的为32％，州及地方政府所有的为7％；另有2％为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。
公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。
土地所有制状况在各州之间有所不同，如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。
在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。
惟一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。
（2)现行土地使用制
美国所有土地都实行有偿使用。
美国法律规定土地可以买卖和出租。
联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。
通讯、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下，都必须向土地管理局通行权处申请批准，并支付租金。
（3)土地管理机构
美国于政部设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的
管理，并对州和私人土地进行协调。
其主要职责是：地籍调查，土地利用规划，建立土地调查档案和土地管理信息系统，牧场管理，为国民经济发展提供有服务，制定国家矿产开发与利用计划等。
其他联邦政府机构也参与部分土地管理工作，如政部印第安人事务管理局负责印第安人居留地的土地管理工作，城市规划委员会负责城市用地的管理工作，国防部负责军用土地的管理工作。
三、
(1)土地所有权制度
地区现行的土地制度，是“平均地权”的土地制度，这种土地制度“既非单一的土地公有制，亦非纯粹的土地私有制，而是二者之综合发展。
为建立平均地权的土地制度，农地是农民私有的，市地是市民公有的，富源地是全体国民公有的。
农地农有、市地市有、富源地国有，系构成平均地权体系的三大要目。
所谓农地农有，是指“农地归农民所有、所耕，耕作所获的成果归农民所享”；市地市有，是“市地属于市民公有，而由‘公法人’之市政府管理”，但“已经建成的城市土地，除为公共建设——如公园、道路修筑及其他合理的城市规划必须征用外，其它土地做到涨价归公便可。
至于新建城市或已经建成城市的扩展区域，则先将土地收归公有，按照城市规划加以重划改良后，租给土地租用者使用”；富源地国有，
是指“富源地属于全体国民所公有”，而由“政府管理”。
(2)土地他项权制度
土地他项权包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕作权、租赁权等七种。
(3)土地管理制度
将土地管理机构，习称地政机关，地区《土地法》规定，“中央”、省、市、县均应设立专管地政的机关。
地区对非都市土地，视当局的经济政策、地方需要及土地所能提供使用的性质，划定使用区，编定各种用地图实施管制，并配合各种自然环境的保护，谋求土地资源的合理使用。
地区《都市计划法》第六条规定：“直辖市及县(市)(局)政府对于都市计划围之土地，得限制其使用人为妨碍都市计划之使用。
”城市规划对土地使用的管理，主要是采用土地使用分区管制，即对城市土地依现有特性及未来期望发展的模式，划分为不同的使用分区，再对分区的土地及建筑物予以使用性质及使用强度的管制。
对土地使用性质的管制，主要是规定土地的用途，以排除妨碍主要用途的其他使用。
对土地使用强度的管制，主要是通过规定容积率和建蔽率(覆盖率)来实行。
不同的用途和位置，一般规定有不同的容积率和建蔽率。
最后，实行私有土地面积最高额的限制，制定农地保护
政策，实施土地管制。