收益管理-一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 精品
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析一、案例：《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4：某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。
目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。
假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。
1、选定评估方法。
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2、计算总收益。
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）3、计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年税金=20×900=18000（元）（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。
年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额。
年贬值额=建筑物重置价使用年限=2500×90048=46875（元）（2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
土地价值评估方法与案例实操
土地价值评估方法与案例实操土地价值评估是通过对土地所具备的各项因素进行综合分析和评估，确定土地的市场价值。
土地价值评估是房地产交易、投融资和土地征收等活动的基础，对于各方面的利益均有重要影响。
本文将介绍土地价值评估的方法，并通过一个案例进行实操分析。
一、土地价值评估的方法1.市场法：市场法是基于市场需求和交易状况来评估土地价值的方法。
该方法需要考虑土地所在区域的发展环境、规划用途、规模、地段、位置、基础设施等因素，通过对比类似土地的交易价格和市场需求情况，推测土地的价值。
2.收益法：收益法是根据土地的产权利用价值和未来预期收益来评估土地价值的方法。
通过分析土地用途、建筑规模、租金收入、成本支出等因素，综合计算土地未来收益，并折现至现值，得出土地的价值。
3.成本法：成本法是根据土地的开发建设成本来评估土地价值的方法。
该方法主要考虑土地开发的各项成本，包括土地获取成本、建设成本、规划设计成本等，通过综合计算得出土地的价值。
二、实操案例分析1.市场法评估：2.收益法评估：预计该商业用地所建商业建筑每年租金收入为500万元，成本支出为200万元。
假设预计未来30年的租金增长率为5%。
根据收益法，可以计算出未来30年的现金流，并进行折现至现值。
最后得出该土地的预期收益为：500万元×(1-1.05^30)/(1-1.05)=7262万元，再减去成本支出200万元，得出土地的价值为：7062万元。
3.成本法评估：通过以上三种方法的评估，我们得出的土地价值分别为1亿元、7062万元和6000万元。
综合考虑市场法、收益法和成本法的评估结果，可以看出土地的市场价值较高，而收益法和成本法的评估结果相对较低。
因此，综合考虑各种因素后，最终确定该土地的价值为1亿元。
通过这个实操案例，我们可以看到不同的评估方法得出的结果可能存在差异，因此在实际应用中，需要根据具体情况综合考虑各种因素，并结合市场状况和实际需求来进行土地价值评估，以确保评估结果的准确性和科学性。
土地估价方法及案例
土地估价方法及案例土地估价是指根据土地的位置、用途、面积和市场需求等因素，对土地进行估算其价值的过程。
土地估价的方法有多种，常用的包括比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍这些方法，并列举相应的案例。
比较法是根据同一地段附近相似土地的交易价格，通过比对来确定土地的市场价值。
这种方法适用于市场活跃、交易数据丰富的地区。
比较法的具体步骤是：选择同一地段内的相似土地作为参照物，收集其交易价格；分析参照物与待估土地的异同点，对比其面积、用途、地理位置等因素；最后，按照参照物的价格与异同点的权重，来确定待估土地的市场价值。
收益法是根据土地所能带来的收益来估算其价值。
该方法适用于土地用于商业、工业或其他收益性项目的估价。
估价过程包括确定土地每年的收益、收益期限（即土地使用年限）、折现率等，并通过公式计算土地的现值。
案例：城市中心区域有一块1000平方米面积的土地，用于建设一座商业大楼，预计每年可租赁收入为100万元，预计使用年限为30年，折现率为8%。
根据收益法，可计算该土地的市场价值为：100/(1+8%)+100/(1+8%)^2+…+100/(1+8%)^30=1162.04万元。
成本法是基于土地的成本来估价，即土地的市场价值等于建设一座与其相似的新土地的成本。
这种方法适用于土地没有交易记录、市场活跃度低或数据缺乏的情况。
成本法的估价过程包括确定项目的建设成本、调整因素（如磨损、破损等）和剩余价值等。
综上所述，土地估价方法主要包括比较法、收益法和成本法。
不同的方法适用于不同的估价情况，对于市场活跃度高、数据丰富的地区，可以优先考虑比较法；对于用于商业、工业等收益性项目的土地，可以采用收益法；对于缺乏交易记录或市场活跃度低的土地，可以使用成本法。
在进行土地估价时，需要综合考虑多个因素，灵活运用各种方法，以达到更准确的估价结果。
收益法案例[精华]
![收益法案例[精华]](https://img.taocdn.com/s3/m/3392aeffb9f67c1cfad6195f312b3169a451eac0.png)
自编案例-----收益法的运用一、净收益A i每年不变的情形：a)收益年期为有限年的情况案例1:某村集体有一块山地，经充分竞价，由承包人王某投标承包，承包期限30年，每年上缴承包款10000元，30年不变，现村集体急需筹集资金修建乡村公路。
王某愿意自筹资金将承包款改为一次付清，买断30年的山地承包经营权。
双方可接受的资金报酬率为6%。
问承包款由逐年上缴改为一次交清需要交多少承包金合理？解：净收益不变，收益年限为有限年n的收益法估价公式为：P=A/R[1-1/（1+r）n]=10000/0.06*[1-1/（1+0.06）30]= 137648.3元承包款由逐年上缴改为一次交清需要交13.76万元承包款b)收益年期为无限年的情况案例2：在案例1中，山地所有权属村集体，试从理论上评估这块山地所有权的目前价格解：按中国法律它是不容许转让的。
但是理论上可以用收益无限年的计算公式计算所有权的价格。
收益年期为∞年，收益为A保持不变，基准收益率为r的计算公式; p=A/r 本例中山地所有权的理论价格p=10000/0.06= 166666.7元=16.7万元二、净收益按等差级数变化的情况案例3：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增300元，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=[A/r+B/r2][1-1/（1+r）n]-(B/r)【n/（1+r)n】（等差递增）本例中，一次性买断30年承包权的价格为180355.9元b）收益年期为∞年的公式P=A/r+B/r2本例中，相应山地所有权的理论价格p=25万元三、净收益按等比级数递增的情况案例4：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增3%，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=A/（r+s）[1-（1+s）n/（1+r）n]本例中，一次性买断30年承包权的价格为192463元b）收益年期为∞年的公式P=A/（r-s）本例中，相应山地所有权的理论价格p=33.3万元四、市场法中土地使用权年限的修正案例5某宗10年前经过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所在地段的基准地价目前为2000元/㎡。
收益法案例1
收益法评估案例――某办公大厦价值某办公大厦建筑面积26800平方米，评估其2002年的价值。
1、年租金收入根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。
2、维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
3、资本化率风险调整值取6%。
4、可使用年限估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权。
试用收益法评估该物业在出让状态下的收益价格。
案例解答:1、年租金收入测算根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。
则估价对象年租金收入为：80×26800×12×（1－5%）=2444.16（万元）2、年费用测算（1）维修费测算估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
1000×（1－0）×26800/60×80%=35.73（万元）（2）年管理费用测算按年租金收入的3%计算2444.16×3%=73.32（万元）（3）房产税测算按年租金收入的12%计算2444.16×12%=293.30（万元）（4）保险费测算取房屋重置价格的2‰1000×2‰×26800=5.36（万元）年费用合计：407.71万元3、报酬率的确定采用公式：报酬率=安全利率+风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。
报酬率=1.98%＋6%=7.98%4、尚可使用年限的确定估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。
房地产评估师的土地估值案例分析
房地产评估师的土地估值案例分析一、引言在房地产市场中，土地估值是一个重要且复杂的环节。
作为房地产评估师，准确地评估土地价值对于房地产项目的成功与否至关重要。
本文将通过一个具体的土地估值案例分析，探讨房地产评估师如何准确评估土地价值。
二、案例背景某市政府计划开发一块原先用于农田的土地，拟建设一座现代化商业综合体。
我们作为房地产评估师受雇于市政府，负责对这块土地进行详细的估值分析。
三、数据收集与分析1. 土地位置与大小首先，我们需要了解这块土地的具体位置和面积。
根据市政府提供的地籍图和权属信息，该土地位于市中心的黄金地段，总面积为10万平方米。
2. 周边环境与配套设施了解土地周边的环境与配套设施对土地价值的评估至关重要。
我们对周边的交通情况、商业设施、学校医院等进行了详细调研和分析。
3. 土地用途规划根据市政府的规划，这块土地将用于商业综合体的建设。
我们研究了商业综合体的市场前景、吸引力以及竞争对手等因素，进一步细化土地用途规划。
4. 土地开发潜力通过对该地区房地产市场的研究，我们进一步分析了土地的开发潜力。
考虑到商业综合体的需求和市场空缺，以及土地的规模和位置优势，我们得出结论，该土地具有较高的开发潜力。
四、土地估值方法1. 直接比较法我们采用直接比较法对该土地进行估值。
通过参考周边相似土地的成交价和租金水平，结合土地特征和用途规划，我们确定了一个可比的土地样本，并以此为基准确定了该土地的市场价值。
2. 收益法作为备选方法，我们还采用了收益法进行估值。
根据商业综合体的预期租金收入和土地的开发潜力，我们计算出了土地的收益价值，并与市场价值进行了对比，以此确定该土地的估值范围。
五、估值结果与风险分析根据我们的分析，该土地的市场价值约为1亿人民币。
我们还进行了敏感性分析，考虑了市场波动以及开发项目的风险因素，并提供了不同风险水平下的估值范围。
六、结论与建议根据我们的土地估值分析，我们向市政府提出以下结论和建议：1. 该土地具有很高的市场价值，开发商有较大的利润空间。
不动产评估收益法案例
②计算房屋现值
房屋现值=房屋重置价-年贬值额X已使用年限 = 3500X3000-218750X5 =9406250（元）
③计算房屋收益年净收益（假设房屋收益 年期为无限年）
房屋年净收益=房屋现值X房屋年资本化率 =9406250X9% =846562.5（元）
（5）计算土地净收益
土地年净收益=年房地产净收益-年房屋净收益 =2245740-846562.5 =1399177.5（元） （6）
六．案例评价
对于有使用期限的房地产，在估价时应注意： 在采用收益法估价时，估价对象可获取收益的年限 受到土地可使用年限的限制，这一点在案例的收益 法估价过程中予以考虑。
六、计算方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，该写字楼能 带来连续的收入——租金，而且收益比较稳 定的特点，决定采用收益法进行评估。
（1）计算总收益 总收益应为客观总收益而不是年总收益。 年总收益=80X12X3000X（1-10%）=2592000（元） （2）计算总费用 年管理费=2592000X3%=77760（元） 年维修费=3500X3000X1.5%=157500（元） 年税费=30X3000=90000（元）
二、评估目的
本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公 允的市场价格意见。
三、评估基准日
评估基准日为2009年1月
四、评估原则
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理 性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础 上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估 算委估资产的现时公允价值。
土地使用权用权评估的方法
有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还 原利率为7%，现收集到ABC三个宗地交易实例， 具体情况如下表；
宗地
成交价
待估宗地
交易时 间
2004.1
交易 情况
0
容积 率
1.7
区域 因素
某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权, 并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为 1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重 置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积 450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每 月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租 金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为 5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20 元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年 租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置 价的0.2%
基准地价时间 因素系数
×
个别因素修正系数
如土地 年限修 正，系
数:
K=
m
1-1/(1+r)
N
1-1/(1+r)
× 市场转让因素修正系数
某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估,选 择了三个参照物,其交易价格分别为110万 元,125万元和132万元,经综合考虑交易情况、 交易日期、区域因素及个别因素后计算的三 个参照物的修正系数分别为1.08、1.03、 0.98，则该大楼的评估值最接近于——万元。
20000元,修缮费为建筑物现时价格的2%,保险费用 为3600元, 6)根据成本逼近法计算出的土地单价为3900元/M2 根据资料,用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格
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一则收益法评估土地使用权价值的案例分析
一、案例：
《20XX年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4：
某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。
目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。
假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
试根据以上资料评估该宗地20XX年3月的土地使用权价值。
1、选定评估方法。
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2、计算总收益。
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3、计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年税金=20×900=18000（元）
（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。
年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额。
年贬值额=建筑物重置价
使用年限=2500×900
48
=46875（元）
（2）计算房屋现值
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000（元）
6、计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-165000=247740（元）
7、计算土地使用权价值。
土地使用权在20XX年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）
P=247740
7%×[1- 1
（1+7%）44]=3358836.15（元） 单价=3358836.15/500=6717.67（元）
8、评估结果。
本宗土地使用权在20XX 年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。
二、分析：
1．依上述案例，房屋现值为2062500元，土地使用权价值为3358836.15元：
房地产价值=2062500+3358836.15=5421336.15元
2．利用综合资本化率计算房地产价值。
（1） 综合资本化率。
R=
R1×L+R2×B L+B
=7% ×3358836.15+8%×2062500 2062500+3358836.15=7.38% 式中：R------综合资本化率
R 1----土地资本化率
L------土地价值
R 2----建筑物资本化率
B-----建筑物价值
（2）房地产净收益。
年房地产净收益=486000-73260=412740（元）
（3）计算房地产价值。
P=412740
7.38%×[1- 1
（1+7.38%）44]=5348907.11（元）
3．分析。
先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为5421336.15元；利用分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产价值为5348907.11元，两者相差72429.04元，从理论上分析，两者应该是相等的。
问题出在案例中，计算房屋净收益时假设房屋收益年期为无限年期，该案例土地使用权剩余年期为44年，那么房屋收益年期也应该是44年。
三、调整
1．将案例中房屋收益年期按土地使用权剩余年期44年计算，调整后房屋年净收益为：
房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率÷[ 1- 1
（1+8%）-44 ]
=2062500×8% ÷[ 1- 1
（1+8%）-44 ]=170778.13
（元）2．计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-170778.13=241961.87（元）
3．计算土地使用权价值。
土地使用权在20XX年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）
P=241961.87
7%×[1- 1
（1+7%）44]=3280496.80
（元）
4．计算房地产的价值。
房地产价值=2062500+3280496.80=5342996.80元
5．利用调整后的分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产
价值。
（1）综合资本化率。
R=R1×L+R2×B
L+B =7% ×3280496.80+8%×2062500
2062500+3280496.80
=7.386%
式中：R------综合资本化率
R1----土地资本化率
L------土地价值
R2----建筑物资本化率
B-----建筑物价值
（2）房地产净收益。
年房地产净收益=486000-73260=412740（元）（3）计算房地房地产价值。
P=412740
7.386%×[1- 1
（1+7.386%）44]=5345160.04
（元）
6．调整后结果分析
先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为5342996.80元；利用分步计算结果，通过综合资本化率直接计算房地产价值为5345160.04元，两者相差2163.24元，系由于计算中小数点进位造成，因为计算中多次应用指数，因此两者是相等的。
五、结论
《20XX年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4，计算房屋净收益时，假
设房屋收益年期为无限年期，以致造成分步计算的房地产价值为5421336.15元，与利用分步计算结果，通过综合资本化率计算的房地产价值5348907.11元之间相差72429.04元。
房屋收益年期采用与土地使用权剩余年期相同的有限年期，分步计算的房地产价值为5342996.80元，与利用分步计算结果，通过综合资本化率计算的房地产价值5345160.04元之间无差异（两者相差2163.24元，系由于计算中小数点进位造成，因为计算中多次应用指数），因此，个人认为，《20XX年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4，计算房屋净收益时，不应假设房屋收益年期为无限年期。