我国房地产市场调控的背景和措施

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8、抑制房价快速上涨的势头。
相信在我国政府正确的指引和监管下，房地产 市场将会健康而可持续的发展，为抵制通货膨胀 做出应有的贡献。
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基于以上几点，我认为理性的调控房地产市 场将有助于防治通货膨胀。 • 对于目前的高通胀预期和资产泡沫风险，国 家提出调控房地产市场的措施是及时而必要的。 • 根据我们之前了解到的政策，我认为，政府 调控房地产市场的措施应该集中在以下几个方面:
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1、引导投资方向的转变
当前，房地产市场的非理性投资主要来自于一些民间资本的炒作， 而《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》明确提出 鼓励和引导民间资本进入基础产业、基础设施、市政公用事业、政策 性住房建设、社会事业、金融服务、商贸流通、国防科技工业等领域。 此政策在很大程度上拓宽了民间投资的领域和范围，将从根本上 遏制炒房冲动。 国务院要求所有主营业务不是房地产的央企一律退出此行业，这 条禁令杜绝了国有资金向房地产市场流通的一条途径。 房地产市场投资主体由国家单一投资向国有、民营、外商等多投 资主体并重格局方向发展，同时为了使民间资本理性投资，国家将会 进一步引导其理性投资，多元投资，公益投资，同时，这也是防治通 货膨胀的要求所在。
首先,房地产业的健康快速发展是我国现阶段的经济社会发展的 客观要求,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重, 对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民 生具有重要作用。 • 其次,从经济发展阶段来看,我国正处在工业化中期,农村剩余劳 动力向城市二、三产业的转移远未结束,城市化正处于一个加速阶段, 由此导致我国的住宅需求市场庞大,但是这些群体一般收入较低,社会 购买力非常有限,如果住房价格上涨过快,则会有相当多的社会底层公 众背负太大的住房消费压力。 • 而享有住房是公民的一种基本权利,保障公民的住房权利是政府 的应尽责任,如果不能尽快使社会住房供给和需求达到均衡,会引发较 大的社会矛盾。
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自古以来，房子一直和老百姓日常生活息息 相关。房地产关乎民生，高房价损害的是老百姓 的利益。 而自从全面实施住房商品化改革以来，我国 房地产市场开始进入加速发展的上升阶段，并且 很快成为我国经济的支柱性产业之一，和我国的 经济密切相关。
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但是，关乎民生关乎经济的房地产业却存在着很大的 不稳定性：我国自2009年走出经济衰退的阴影后，和全球 其他国家一样，迎来了通胀预期；与此同时，国内外投资 者对房地产盲目投资，银行放贷资金流入房产和股市两个 市场，将通胀预期扩大化、泡沫化。随着通胀率的上升， 一旦资金链条断裂，泡沫破碎，后果将不堪设想。
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• 6、引导公众消费观念的转变
国家需要调整住房政策,鼓励梯级消费,抑制 提前消费。
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7、增加保障性住房的建设
针对建设可持续发展的房地产市场：
引导投资方向的转变是最有效的方法， 加强监管是最基础的方法， 增加保障性住房的建设则是最根本的方法。
前面两个方法只能治标，而最后一个方法是治本的途径。保 民生、促稳定、促发展，保民生是容易做到而又最难以做到的事情。 说它容易，是因为做一件小事就能够让老百姓记住；说它难是因为持 之以恒的去做，甚至要抛开发展经济去做是让一些人无法接受的。但 是，一旦增加足够多的保障性住房建设项目，将使商品房房价炒作没 有市场，市场投资回归理性，同时也形成有效的防治通胀机制，可谓 一举两得。防治通货膨胀将是本年度政府在经济建设上需要解决的一 大问题，而与之并不矛盾的调控房地产市场也是经济发展和保民生中 切实的要求。因此国家制定的一系列调控房地产市场措施的出台也是 意料之中和极其必要的。
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另外一个方面，房地产市场还和汇率、CPI、PPI和通 胀率有着很大的联系。
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“房地产市场与消费物价指数之间存在显著 的正向相关联系，而且房地产市场具有领先性， 因此，房地产市场的理性调整有助于控制通货膨 胀” 即调控房地产市场有助源自文库控制通货膨胀，不 调控房地产市场而任其非理性扩张将会直接导致 物价指数和通胀率的飙升、汇率的上涨以及热钱 的大量流入。
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4、控制需求
首先适当控制个人住房贷款需求。 其次严格控制被动需求,以及严格限制投机需求。房 屋投机需求强烈影响消费者以及投资者的预期,对房价上 涨具有极大的推动作用,影响房地产市场的稳定,因而必须 通过系列政策严格限制。
• 5、引导各方面的理性预期
一方面,要引导房地产开发商理性认识到房价 过度膨胀的风险,把利润增加的动力更多地放在扩 大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降 低经营成本上。 另一方面,要引导消费者理性地认识到“买涨 不买跌”的风险,把预期建立在了解房地产市场及 其变化的信息基础之上。
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3、规范土地价格和改善供给结构方面
要把完善土地出让制度与规范土地价格、控制高价位 房屋增长与扩大低价位房屋供给比重统一起来,要防止继 续以土地协议价或变相协议价进行土地低进高出的土地投 机和炒卖; 规范政府在土地拍卖中的行为,逐步形成符合土地供 需关系、反映土地价值的土地拍卖价格; 通过扩大房地产企业规模效应等降低成本,减少土地 涨价因素过多地向房价转移。 在提高低价位房屋比重方面,要区别不同房屋结构的 投资状况,通过增加政府投资、扩大社会投资和货币信贷 倾斜,加大低价位特别是经济适用房投资的力度,改变经济 适用房比重低和脱离居民收人结构的状况。
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2、贷款资金、土地出让的监控
存款准备金率的调整以及贷款审批门槛的抬高，对遏制房地产市 场有着举足轻重的作用。 可以说这两个方面的监管将有效调控投机性购买的势头，加大炒 作者的成本，遏制房价的进一步上涨。 金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严 格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房 需求。 同时《通知》还要求增加住房建设用地有效供应，提高土地供应 和开发利用效率。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开 发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探 索土地出让综合评标方法，杜绝违法违规用地和囤地、炒地行为。 可见，政府正在进一步加强监管力度，努力将房价压下来，使通 胀预期降到最低。