金地格林格林市场调研
金地产品线总结
金地产品线总结一金地产品线分类1格林系：金地格林系列产品主要分两种类型：以格林世界、格林小城、格林小镇为代表的这一类产品位于城郊，周边配套设施差，要求在开发过程中在区内大面积建设配套设施，同时又主义园林景观色设计，强调社区舒适度，偏向于在城郊发起造成运动，属于城郊栖居型；以格林春晓、格林春岸、格林郡、格林上苑为代表的这一类产品区位上接近老城市区，有一定的市政基础设施，属于旧城改造项目，偏向于城市改善型以及城郊改善型。
整个产品线以新都市主义、理性的现代主义为主线，力求建成“世界风情小镇”，强调社区文化，在建筑类型上，偏向于多层花园洋房为主，辅之以联排、双拼别墅等类型Townhouse以及高层，外观强调温暖、现代、绿色、精致、理性。
整个项目体量较大，低容积率高绿化率，而在户型设计上偏向于中等户型，但强调生活气息，形成低密度综合社区。
简约明快的北欧风格、恬静的纯德国古典风情，强调生活的多样性的法国卢瓦尔河谷精神，典雅温暖的设计，使得格林系颇受首次置业的青年白领，城市中低档收入人群的青睐。
2城市花园系——城市改善型以北京、宁波、沈阳、武汉为代表的城市花园系，以城市核心地带、紧邻商业圈为主要区位选择，周围配套设施较好，交通便利。
北京和宁波项目建筑商以高层为主，户型较大，；沈阳和武汉项目则加入花园洋房以及联排、双拼别墅，降低了建筑密度。
整个产品线服务于城市高端客户、忙碌的城市精英，外观稳重、气质、高贵，内部精细化设计，力求创造自然健康的都市化生活。
3名系——城市改善型以名京（南京、北京、沈阳）名津（深圳）名座（深圳）为代表的名系产品可以说是对国际花园系产品的重要补充，其区位选择类似，同样服务于城市中高端客户，但物业类型上，商业物业增多，多数楼盘已规划商业街区，开始关注持有型商租物业，户型上也偏向于精装小户型以及loft。
4自在城系——城郊改善型、郊区享受型以杭州、南京、绍兴为代表自在城系，以“所有人的缤纷都市、不同人的自在生活”为理念，融合了“新城市主义”与“新休闲主义”，致力于打造打造一个环境宜人、生活便利、功能齐备的自在之城，区位选择近郊或卫星城，建筑类型以花园洋房和TOWNHOUSE别墅为主，辅之以高层，户型上偏向于大户型，区内配套风情商业街以及各类生活及休闲设施区外也有较便利的公共配套。
金地集团分析报告
金地集团分析报告1. 概述本报告旨在对金地集团进行综合分析，包括公司概况、财务状况、市场竞争力和未来发展趋势等方面的内容。
通过对金地集团的深入研究，我们可以更好地了解这家企业的运营状况和竞争优势，为投资者提供决策参考。
2. 公司概况金地集团是一家房地产开发商，成立于1997年，总部位于中国。
公司主要从事住宅、商业地产和物业管理等业务。
多年来，金地集团凭借其专业的团队和优质的产品，在房地产行业中积累了良好的声誉。
目前，金地集团已经在全国范围内开展了多个项目，成为中国房地产市场的重要参与者之一。
3. 财务状况分析3.1 营收情况根据金地集团的财务报表数据，过去几年公司的营收持续增长。
截止目前，金地集团的年度营收已经超过数十亿元人民币。
这主要得益于公司不断推出新的房地产项目，以及积极拓展商业地产和物业管理业务。
3.2 利润状况金地集团过去几年的净利润也呈现出稳步增长的趋势。
这说明公司在市场竞争中能够有效地控制成本，提高盈利能力。
同时，金地集团还通过合理的资本结构和财务战略，实现了稳定的盈利增长。
3.3 资产负债状况在资产负债状况方面，金地集团的资产总额持续增加。
这主要归因于公司规模的扩大和新项目的投资。
同时，公司也注重风险管理，保持合理的负债水平，以确保财务稳定性和偿债能力。
4. 市场竞争力分析金地集团在中国的房地产市场中具有一定的竞争优势。
首先，公司在多个城市开展项目，具备较大的市场份额和品牌影响力。
其次，金地集团注重产品质量和服务水平的提升，满足了市场对高品质房地产的需求。
此外，公司还与合作伙伴建立了良好的合作关系，共同开发项目，提高了市场竞争力。
5. 未来发展趋势展望5.1 房地产市场前景中国的房地产市场在未来仍然存在较大的发展潜力。
随着城市化进程的深入推进和人民生活水平的提高，对住房需求的持续增长将推动房地产市场的发展。
金地集团可以抓住这一机遇，进一步扩大市场份额，并在新的城市开展房地产项目。
金地东莞格林上院策略总纲
客户竞争突破方向：深度挖掘需求，强调生活体验。
项目竞争对手 形象推广
项目
凯东新城
属性定位
大岭山\大社区\大 商业
推广语
大岭山首席园林庭院 生活
产品核心卖点
罗马风情、首席园 林庭院生活社区
生活方式
中心区成熟配 套生活
中惠 沁林山庄
欧洲风情\山林小 城
在沁林、在欧洲
欧洲风情、50万平 方米山林小城、教 育名盘
经济的强劲势头为房地产的发展提供了 良好的背景基础
市场总体环境 相关政策影响
产品供应结构重新调整，“70/90”推动小户型配比提高 金融政策调整，三年连续6次利率调整，置业门槛小幅提高 《物权法》出台，进一步完善财产权体系，私有产权得到充分 保障，大大增强消费者买房信心
宏观政策调控下，地产市场稳健发展
目前大岭山对周边镇区的吸附力不足，难以撬动其他 关键提示 镇区的客户群体，那么在这个容量有限的市场，随着 其他项目在08年陆续推出，市场供应量集中释放，是 否有一天也会过渡透支了这个市场的消费力？毕竟大 岭山市场需求的警戒线我们还没看到，但常平与樟木 头已经是前车之鉴了。
对市场总体环境的思考——
项目开发需要两年时间，不可否认，07年的市场环境很宽 松，基本没什么压力。但随着08年万科、新世纪及其他后续发 展商进驻之后，在这个容量有限的镇区市场，项目必定会面临 一个异常激烈的竞争环境。 所以，面对项目中后期的竞争态势，我们现在的眼光是否 应该放得更长远一些？
中惠. 沁林山庄
结论1：凯东新城标榜的”欧式园林“实际效果极其粗糙，缺乏层次感与参与性。而我 项目的园林是热烈、浓郁而又充满异国情调的现代东南亚风格，因此竞争优势明显。 结论2：园林环境对楼盘居住品质的提升具有关键作用，而园林景观的参与性对营造居 住氛围具有明显的效果，可进一步增强消费者购买的吸引力。
金地四大产品系列介绍
成为客户首选的房地产产品之一。
品质优势
严格的质量控制
金地集团对产品质量有着严格的要求，从设计、施工到验收等各 个环节都实行精细化管理，确保产品品质。
高品质材料选用
金地四大产品系列在材料选择上注重品质和环保，采用高品质的建 筑材料和装饰材料，确保产品的持久性和舒适性。
优质服务保障
金地集团为客户提供全方位的售后服务保障，确保客户在购买和使 用过程中的权益得到充分保障。
每个产品系列都有独特的设计风格 和特点，突出了产品的个性化特征， 满足了客户的个性化需求。
高性价比
四大产品系列在保证品质的前 提下，力求降低成本，为客户 提供高性价比的住宅产品。
优质服务
金地集团提供全方位的售前、售 中和售后服务，确保客户能够享
受到优质的居住服务体验。
02
金地四大产品系列详解
产品系列一：金地·格林
贵的居住体验。
03
金地四大产品系列的竞争优 势
品牌优势
品牌历史悠久
01
金地集团作为Leabharlann 国房地产行业的先行者之一，拥有超过30年的
发展历史，积累了丰富的品牌知名度和美誉度。
品牌形象稳健
02
金地集团注重品牌形象塑造，始终坚持稳健经营，赢得了客户
的信任和忠诚。
品牌价值认可
03
金地四大产品系列在市场上受到广泛认可，品牌价值不断提升，
创新优势
创新设计理念
金地四大产品系列在设计上注重 创新，不断引入国际先进的设计 理念和元素，打造具有独特魅力 的产品。
技术创新引领
金地集团在技术创新方面不断探 索和尝试，将最新的科技成果应 用于产品中，提升产品的科技含 量和智能化水平。
创新营销策略
金地格林世界客户分析
业主才是最好的营销高手
客户如何推荐格林世界：
1. 很近的别墅，环境很好。。。。。。 2. 我住的那地儿不错，环境很好，很近。。。。。。 3. 我的家住在公园里。。。。。。 4. 那地方我觉得环境不错，价格还可以，去看一下。。。。。。
客户对广告的评价：
• • • • • 产品比广告好。。。。。。 买完房子以后才看到广告，觉得这么好的房子还用作广告么，不是早就卖 完了么？ 刚开始以为金地格林世界是卖地板的； 好的广告应该是能引起我关注欲望就好，上面有电话，通过电话和到现场 看进一步了解产品的信息。。。。。。 我不太相信广告；
购房准备
1. 这部分客户经济承受能力有限，没 有主动购买连排别墅的目标，只是单 纯地“环境好一点、大一点”，同时 对交通时间比较敏感。 2. 交通、价格关注也决定了其信息来 源渠道相对单一：朋友、路过。 3. 家中通常有2个人上班和一个老人， 购房时会考虑他们的需求。
南翔认同
1. 郊区是认识的前提； 2. 和南翔有渊源或者活动范围覆盖南翔是这部分客户选择的前提； 3. 可加强非典型认识对跨区域的引导。
客户对价格的理解：
复旦教授原话： 上海的房价应该切开来看，公寓类价格对老百姓的关联度较大，上海市政 府推出2个一千万配套房，同时增加中低价房源的供应，所以公寓类仍有下降 的空间；而低密度住宅则由于其资源的稀缺，尤其是交通距离适中的低密度区 域，已经越来越少，而具备成规模的则更是凤毛麟角，我们可以沿着中环线画 一个圈，看看还有多少，所以这部分一定是上涨的。 而发展商因为其商人的本质，必然会透支项目三年以内的利好消息，这个 不可避免，我看中的是5年以后的价值。
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被访者资料
姓名 性别 年龄 家庭年收入 朱衡 男 37 120万以上 王磊 男 34 100万以上 吴激 男 37 120万以上 沈军 男 40 100万以上 邱俭 男 36 100万以上 徐伟 男 39 100万以上 孙和平 男 49 150万以上 李念红 女 44 150万以上 陈庆阳 男 42 120万以上 葛兰 女 31 100万以上 李博彦 男 43 150万以上 赵霞 女 37 100万以上 蔡旻华 女 30 100万以上 沈卫民 男 42 120万以上 王射 男 46 150万以上 李斌 男 35 120万以上 徐捷 男 38 120万以上 洪宏 男 38 100万以上 李国霖 男 33 100万以上 秦小东 男 33 100万以上
亦庄商业报告
12. 亦庄商业市场分析商业市场供存量分析：各项目配套商业面积如下表：0500010000150002000025000300003500040000上海沙龙大雄城市金地格林狮城白丽卡尔生活馆开发区商业面积主要分布在居住区内，目前总供应量近70000平米，到2006年底，亦庄总人口将达到30—40万人。
随着亦庄地区人口居住量逐年上升，该区域将成为北京市的重要人口聚居区及商业消费区。
但就目前的商业面积供给情况来看，配套设施尚未完善，缺少大型娱乐场所及面对区内住户的餐饮业，很难满足该区域未来发展的需要。
另一方面，开发区商业面积销售火爆，金地格林小镇5000平米商业面积在没有太多宣传的情况下，两个小时销售一空，售价也从开始的9800元/平米炒到12000元/平米，上海沙龙近30000平米的可销售商业面积也在不到两个月的时间销售一空，且第一天就销售了12000平米，价格更是从12000元/平米涨到15000元/平米，有个别面积甚至卖到了17000元/平米。
综上所述，不难看出，首先，开发区本身对商业产品存在巨大需求，其次，对此类产品存在购买需求的潜在客户群不在少数。
亦庄的商业网点分布（1）、上海沙龙新天地营业面积近35000平米，地上三层，地下一层。
地下一层为8000平米的大型超市（美廉美），地上一、二层为美食街和商场，地上第三层为3000平米的数字电影院和青老年活动中心。
新天地除了常规商业物业的项目外，还包含了早茶、宵夜、24小时便利店、医疗诊所、大药房、建材家居及窗帘布艺、影碟出租及家政服务等等，满足更细致生活的商业服务内容。
此外，还设有邮局、银行等公共服务内容。
（2）、大雄城市花园配套商业面积将近12000平米，其中包括：地下一层华润超市，营业面积将近2000平米，2地上一层包括：达美乐比萨，营业面积150平米；王者日盛咖啡，营业面积150平米；好望角音像，营业面积100平米等;地上二层包括：太古食府、茶餐吧、中国银行等，营业面积共3300平米。
【营销文案】我们为什么要做金地·格林小镇——访陈长春
我们为什么要做金地·格林小镇——访陈长春正当金地集团低调推进在CBD 区域的综合性项目——金地国际花园时，金地在北京的第一个面世项目——金地·格林小镇却悄然浮出水面。
金地在深圳的项目大多是定位于富裕阶层和高级白领阶层的高档楼盘，进入北京以后第一个推出的项目却是位于郊区的中档项目，这种产品线的变化是出于金地在北京的战略调整还是另有原因？金地·格林小镇要做成怎样一个物业？就这些很多业内人士和消费者关心的问题，《新空间》记者同北京金地总经理陈长春进行了一次对话。
张骥：格林小镇4 月6 日开始接受预约登记，这等于宣布项目所有设计规划和其他准备工作已告一段落，此前金地对这个项目的宣传不多，很多人在关注但了解有限。
作为金地在北京的操盘者，今天能不能谈谈这个项目的的来龙去脉，以及关于格林小镇的开发思想和理念？陈长春：业内和消费者对格林小镇有很多不同的说法，是因为我们要确保所有的想法和理念已经在产品上得到落实后才可以说出来，因为每一个概念和想法说出来就意味着对消费者的承诺和责任。
现在所有规划设计都已完成，即将在市场上亮相，也是时候向消费者做一次交代了。
亦庄开发区长期利好张骥：金地为什么选择亦庄经济技术开发区做进入北京之后的第一个面市项目？您认为开发区能否为项目发展提供足够有力的支撑力度？陈长春：选择做这样一个项目是金地集团在上市以后进行品牌产品线延伸的有计划的步骤之一。
金地品牌的定位已经变成为成功人士和广大白领阶层提供高品质住宅和现代化的生活方式，这与金地上市以前主要发展高端精品项目是有区别的。
我们现在的项目选址主要选择城市的动力点区域，目前主要沿着在市区黄金地段开发高档项目和在郊区开发大规模的新市镇项目的两极化开发思路发展，从这个角度来说，亦庄开发区满足我们进行项目开发的几个基本特征：一是有快捷的交通；二是有比较齐全的大市政工程和配套设施；另外就是有良好的新兴产业发展前景。
这里就附带引出一个问题，我们之所以选择开发区的原因之一是因为开发区政府是一个眼光超前和高效率的政府，给我们留下很深的印象。
金地集团的经营管理模式分析总结
金地集团在此，就是运用了心里定价中的声望定价－针对消费者“一分钱，一分货”的心理，对产品制定比较高的价格，作为消费者识别名优产品时的强烈意识。在销控中，于楼盘销售之初，将户型、楼层及通风、采光、景观、噪音等相对较差的房号以相对较低的价格推出，而将相对较好的房号逐步推出的同时逐步提价，当然，最好的的房号在最后时期以最高的价位推出。整个过程，给客户造成该公司项目在逐步涨价的印象，引起观望客户的入场，进而推动项目的销售，使得销售过程得以控制，保障了项目的如期完成。由此也给社会造成一个印象：金地集团的项目都是高档楼盘，因其良好的开发商品牌和优质的地产产品，开盘后就一直涨价，要买就要手快。而中国人自古以来的羊群效应，就造成了市场的一直跟风，金地集团项目的一路走好。金地集团某高层还就此说过这样一句话：金地不卖便宜货，金地的项目不愁卖。
经过几年的努力后，金地物业终于成为深圳物业行业里的知名物业公司，成为深圳首批甲级物业公司，今天更成为国家一级物业公司并在全国的物业管理行业内名声在外。在此，金地集团采取了标准跟进和蓝图技巧。标准跟进是企业提高服务质量的一种简捷的途径就是向竞争者学习。与最好的竞争对手的标准相比较，在比较和检验的过程中寻找自身的差距，从而提高自身的水平。蓝图技巧，是通过分解组织系统和机构，鉴别顾客同服务人员的接触点，并从这些接触点出发来改进企业服务质量。
（3）酒香也怕巷子深，酒香也要大声吆喝——策划和实施公共宣传
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金地格林格林
区域分析
金地格林格林位于杭州主城 区长皋综合体版块内，长皋综合 体，是城北新城4大综合体之一， 北接皋亭山风景区，西接田园板 块，规划总用地287.96公顷，未 来将是杭州主城北部以生活居住 为核心、配套完善、环境优美的 高品质城市综合体。 建筑面积达17.5万方，容积 率2.3，绿化率30%，由13幢高层 组成，主力户型为85—90㎡。项 目集合多个大型商业生活综合体， 毗邻地铁3号线、B3等多条公交 线路，与“北游”核心景区皋亭 山近在咫尺。
市调报告
金地格林格林 楼盘调研报告
调查人：
时间：
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楼盘分析要点
●楼盘项目介绍 ●楼盘区域分析 ●楼盘销售动态 ●楼盘配套信息 ●楼盘基本信息 ●楼盘设计风格 ●楼盘点评 ●楼盘客源、销售分析 ●市调总结
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金地格林格林
项目介绍
自金地集团2007年进入杭州以来， 从 百万大盘金地•自在城到鼎级豪宅 金地•天逸，金地始终不懈地为杭城不 同的消费者提供最展现自我，最舒适匹 配的生活空间。 如今，金地再度将关注的视角向年 轻人聚焦，以研究杭州青年的生活需求 为指导方针，专注打造让年轻人感觉最 对位、最舒适、最有范儿的居住系统， 全新推出金地2013年青春系重要作 品——金地格林格林，于杭州主城极具 发展潜力的长皋综合体内，只为年轻人 定制一处梦想居住乌托邦。
暗调:是演绎一种生活的角色，绘声绘色的告诉客服人员你要买房子！这种情况俗称 Cosplay，也就是角色扮演，这对于市调人员来说，是非常的有要求的，毕竟不是专一演 员, 演技决不能停留在表面，要做到脸不红,心不跳。而通过暗调也能学习到别的销售人 员怎么去接待客户。
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谢 谢
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金地格林格林
销售分析
1、售楼处举办了指尖上的风景和私人定制手机壳，让来看房的女生们可以免费 的做指甲和定做手机壳，来让女生们个个都成为女神。 2、售楼处还举办了定时抽奖活动，每位看房客户留下电话号码及姓名，到了整 点时客服人员就会抽奖。奖品分别为华味哼干货礼盒装和吸尘器。
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金地格林格林
市调在下午2点左右进 行，时间为1小时，售 楼处一共接待客户10组， 以情侣居多。
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金地格林格林
样 板 房
销售道具
◇由于当天去看房的 客户很多，导致户型 图已分发完，故未拿 到户型图。
沙 盘
楼 书
售 楼 食 品 区
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金地格林格林
销售分析
一下车,就看到2个大红色的邮筒和公共电话厅,很有走在欧美街头的感觉。走进售楼处，就 仿佛进入了一个青春的万花筒。售楼食品区墙壁上看似随手涂鸦的画面，吧台上摆放着似 真似假的食品，情侣或者孩子们玩着休息桌上的各种游戏。穿着格子短裙的服务女生在身 旁亲切招待，或倒水或问候，这一切都让人感觉在咖啡书吧，在里面聊聊天，发发呆，过 一个情调十足的周末。
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金地格林格林
配套信息
内部配套：社区WIFI、社区俱乐部、社 区驿站、社区24小时便利店、社区24小 时蔬果店、社区早餐店 商场：紧邻36万方商业金融综合体(规 划)、丁桥物美、丁兰广场 医院：杭州市中医院丁桥分院(三甲医 院) 教育：幼儿园、小学：规划18班幼儿 园，24班小学，与项目仅一路之隔 中学：规划24班中学，距离项目600米 高中：规划江干区重点高中1所，距离 项目1500米,电子信息职业学校 交对于市调有着万种遐想，可当丹清姐徐徐道来市调的种种经验以 及师兄师姐的讲解，才发现市调并非想象的那么简单。而通过第一的市 调让我对市调有了进一步了解。
明调：顾名思义光明正大的调查，直奔主题“你好,我是XX房地产的来做市调的”一般情况 下若能拿到上等的信息，可能性有三种，一种你长的倾国倾城，沉鱼落雁、一种销售人员实 在无聊和你扯淡、还有一种称之为不可抗拒性因素，也就是俗称的无解！就是销售人员有问 必答，跟你说了所有的房源信息！这是为什么呢？!没为什么！也许你长的像他初恋？要么 就是他脑抽筋了？天知道。
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金地格林格林
主力户型：中套二居
户型：2室2厅1卫 建筑面积：70.00平方米
户型：2室2厅1卫
建筑面积：87.00平方米
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金地格林格林
主力户型：三居
米 建户 筑型 面： 积 ：室 厅 3 2 2 114.00 平 方 卫
米 建户 筑型 面： 积 ：室 厅 3 2 1 87.00 平 方 卫
丁桥物美
电子信息职业学校
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金地格林格林
建筑类型：高层
产权类型：大产权房 容 积 率：2.3 总 户 数：1306 开 发 商：杭州金睦房 地产开发有限公司 售楼地址：杭州市江干区 天都路、天丰路交叉口 开盘时间：2013年12月
基本信息
物业类别：普通住宅
建筑面积：162967平方米 占地面积：52701平方米 户型面积：70-125平米 物 业 费：2.25元/月/ 平米 绿化率：34% 付款方式：
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金地格林格林
项目点评
点评
毗邻国家4A景区皋亭山风景 区、上塘古运河，地铁3号线 （规划）近在咫尺，价格洼 地，专为年轻人打造。
优势
品牌地产，环境优美， 价格洼地，交通便利。
不足
位置较偏，目前配套设施并不 完善，形成完善的配套需要较 长时间。
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金地格林格林
客源分析
□□客户以小年轻居多，他们多数在杭州 大学毕业后，在杭州发展的，基本为自用。 □□有部分年纪 大的买房也是为 了给子女当新房。
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金地格林格林
主力户型
主要以87方三房的小户型为主，部分70方两房及114方四房户型。 70㎡MINI潮人族二房，是自由舒适的经济二房，为酷帅的潮人准备；87 ㎡幸福双子座，拥有三个南向开间，朝南的两个卧室的空间面积宽敞， 在同样面积段户型中实属罕见，合理利用的空间布局，许多客户都惊叹 没有想到；另一种87㎡美丽俏佳人的户型，则是为大女孩和小女孩量身 定制，粉蓝色和粉红色系完美搭配，每一间房间都仿佛公主的童话世界， 许多年轻女生看了这套样板间，都再也迈不开步子，感慨这就是她们心 中最美的家；也有许多三代同堂共同居住的客户对114㎡户型颇有兴趣， 四房的空间使老人和小孩都有相当舒适的独立空间。
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金地格林格林
楼盘动态
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□□在2013年12月28日 首推4、5号楼共202套 ， 开盘采取摇号方式。基 本售罄,剩10来套，且都 是奇数层、1.2层和顶楼。 均价为11500元。 □□目前7号楼楼王已经开 始认筹，预计在3月加推。 具体价格和时间待定。 □□地下车位价格未定，要 等房源出售差不多了，然后 出售。
车位:1123
装修情况： 毛胚
价格:11200元/平米
入住时间:2015年
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金地格林格林
设计风格
谱写年轻人的梦
金地首创青春园林住区，10大青春互动景观，让青春在这放荡 不羁，让时光在这里为青春留步；70-125方青春无敌户型，满 足你青春的无限想像；360度青春系金地云服务，让你青春骚 动的心得到充分满足，让青春无所不能、自由自在；24小时不 打烊青春配套，给不眠青春无限能量，为日夜兼程的青春加油。