商业地产知识转载
各地产公司待遇和发展分析
各地产公司待遇和发展分析•分享•转载•复制地址转载自 Tempo 2011年03月31日10:14 阅读(8) 评论(0) 分类：个人日记•举报•字体：中▼富力面经：富力不需要笔试，只有三面，一面是十人一组的小组讨论，二面和final都是单面。
综述：广东房地产界的领军型的企业，其规模之大，实力之雄厚，项目之多在广州都属顶尖，珠江新城40％的占有率、每出租收入、连续两年超过100％的发展，无怪富力以房地产全国第一的身份自居。
实际上，富力的项目主要集中在广东，尤聘流程的表现实在是不好。
而据我了解，富力虽然企业规模很大，但机构臃肿，结构混乱，工作人员相当的多，但是工作效发生任人唯亲的现象，对个人来说，实不属一个能锻炼人的企业。
总评：综合实力：9 薪酬待遇：8 发展前景：5 工作舒适度：4保利面经：分笔试和两轮面试，无特别注意之处。
综述：保利的实力虽排全国第五，但有国家官方的背景支持，其真正实力可谓相当的恐怖，考虑到未来中国土地出让的限制好的照顾，无论从现今实力还是未来的前景来看，保利的综合实力在中国都属顶尖。
其薪酬待遇也领先于其他同行，个人发国企内部的工作的压力也不算太大，如果不是保利的薪酬比预想中的稍低，他很有可能夺得07－08年度房地产界最佳off 总评：综合实力：10 薪酬待遇：8 发展前景：8 工作舒适度：7时代面经：同样是笔试和两轮面试，笔试的题目是开放性的逻辑题，面试均为单面。
综述：时代地产以“房地产的艺术家”自居，注重建筑的风格，确实有他的特色所在，规模不算很大，但专注一个领域，一其发展和薪酬都算中规中矩，应该是一个不错的选择。
总评：综合实力：6 薪酬待遇：7 发展前景：8 工作舒适度：8龙湖面经：龙湖只有三轮面试，一面hr面试，二面用人部门面试，三面总经理面试综述：龙湖可谓中国西南地区的地产老大，全国布局之后，野心不小，也具备了一定的实力，其注重楼盘小区人文建设，人界可谓相当的受尊敬，8－12W的年薪在去年的房地产界来说，单项最高分非他莫属，主要问题在于企业的制度尚未完善，外地工作，非常非常辛苦等等。
商业地产基础知识
商业地产基础知识商业地产，作为现代经济中的一个重要领域，与我们的生活和商业活动紧密相连。
无论是繁华的购物中心、高耸的写字楼，还是大型的仓储物流园区，都属于商业地产的范畴。
那么，究竟什么是商业地产？它又包含哪些类型和特点？让我们一起来揭开商业地产的神秘面纱。
商业地产，简单来说，就是用于商业用途的房地产。
与住宅地产主要用于居住不同，商业地产的目的是为了盈利和商业经营。
它涵盖了各种各样的物业形式，满足了不同商业活动的需求。
首先，购物中心是商业地产中常见的一种形式。
大型购物中心通常集合了众多的品牌商店、餐厅、电影院等，为消费者提供一站式的购物和娱乐体验。
它们一般位于城市的繁华地段，交通便利，人流量大。
购物中心的运营管理至关重要，包括租户组合的优化、促销活动的策划以及空间的合理布局等，以吸引更多的顾客，提高销售额。
写字楼也是商业地产的重要组成部分。
随着现代商务的发展，写字楼的需求不断增长。
高品质的写字楼通常具备现代化的设施、良好的通风采光、便捷的交通和周边配套服务。
写字楼的租金水平往往取决于其地理位置、建筑品质、配套设施以及物业管理水平等因素。
一些知名的商务区，如北京的国贸、上海的陆家嘴，写字楼的租金相对较高，吸引了众多大型企业和金融机构入驻。
此外，商业地产还包括商业街、专业市场、仓储物流园区等。
商业街通常由一系列沿街的店铺组成，形成独特的商业氛围。
专业市场则专注于某一特定行业，如服装批发市场、建材市场等。
仓储物流园区则主要用于货物的存储、配送和物流运作。
商业地产的开发和运营是一个复杂的过程。
在开发阶段，需要进行市场调研，了解当地的商业需求、消费习惯和竞争状况。
同时，要进行项目规划和设计，包括建筑风格、功能布局、交通流线等方面的考虑。
开发过程还涉及土地获取、资金筹集、工程建设等多个环节，需要协调各方资源，确保项目的顺利推进。
在运营阶段，商业地产的管理至关重要。
要做好租户管理，确保租户按时缴纳租金，遵守相关规定。
商业地产须掌握的知识点
商业地产须掌握的知识点商业地产是指用于商业活动的地产，包括商务办公楼、购物中心、酒店、餐饮等商业场所。
在商业地产行业，有一些重要的知识点需要掌握，帮助从业人员更好地理解和应对各种商业地产的运营和管理问题。
下面是商业地产行业关键知识点的介绍：1.市场分析商业地产的需求和价值与市场环境密切相关。
对市场趋势和需求的准确分析是商业地产投资决策的重要依据。
包括对人口结构、经济发展、消费习惯等方面的研究，以及定位、竞争分析等。
2.物业管理商业地产的物业管理是确保商铺、办公楼等设施正常运营的关键。
物业管理涉及设备维护、租户关系管理、保安、保洁等方面的工作。
熟悉物业管理的相关法律法规和技术，合理安排资源、提供优质服务是成功经营商业地产的关键。
3.租赁和合同管理商业地产租赁合同需要清晰、完善和具有法律约束力。
租客选择、租金协商、租约管理、租赁条款等都是商业地产从业人员需要掌握的知识点。
了解租赁市场的供需关系和租金水平，有助于提高维持现有租户以及吸引新租户的能力。
4.可持续发展商业地产需要考虑可持续发展的理念，包括节能减排、环境友好设计、资源循环利用等。
了解绿色建筑、节能减排技术和政策，推动绿色发展，有助于提高商业地产的长期竞争力。
5.金融和投资商业地产行业涉及大量资金，了解金融和投资是必要的。
了解商业地产融资渠道、金融产品以及不同类型的投资策略，可以帮助选择合适的融资方案，提高投资收益。
6.市场推广和销售策略商业地产的成功运营需要有效的市场推广和销售策略。
了解市场推广的技巧、战略和工具，可以增加商业地产的知名度和吸引力，提升吸引潜在租户和顾客的能力。
7.法律法规商业地产有着严格的法律法规约束，商业地产从业人员需要掌握相关法律法规和政策。
包括土地使用权、建设和规划审批程序、建筑安全等方面的法规。
熟悉法律法规，合规经营，可以降低法律风险，保护商业地产的合法权益。
8.项目管理商业地产项目的规划、设计、施工和交付需要进行全面管理。
商业地产基础知识培训
商业地产基础知识培训商业地产是指以商业性质为目的的地产投资，包括购买、租赁和管理商业用地和建筑物，以及对商业租赁市场进行投资和开发。
商业地产投资是一种具有较高风险和回报的投资方式，需要投资者具备一定的基础知识和技能。
本文将为读者介绍商业地产的基础知识。
一、商业地产的类型商业地产包括零售地产、办公地产、酒店地产和工业地产等。
零售地产是指用于零售商业的地产，如购物中心、超市和百货公司等。
办公地产是指用于办公场所的地产，如写字楼、商务中心和办公园区等。
酒店地产是指用于酒店业的地产，如高档酒店、经济型连锁酒店和度假村等。
工业地产是指用于工业制造业的地产，如工业园区、自由贸易区和物流仓储基地等。
二、商业地产的投资方式商业地产的投资方式主要包括直接投资和间接投资。
直接投资是指投资者直接购买商业地产并进行经营和管理，享受租金收益和资产增值收益。
间接投资是指投资者通过投资信托基金、房地产基金或股权基金等金融工具来间接投资商业地产，通过资金池的方式分散风险并实现长期稳定收益。
三、商业地产的投资风险管理商业地产投资具有一定的风险性，主要包括市场风险、融资风险和管理风险等。
市场风险是指市场需求、竞争格局和宏观经济环境等因素对商业地产投资产生的影响，如租金下降、物业闲置和出租困难等问题。
融资风险是指商业地产投资者在融资过程中面临的信用风险、利率风险和流动性风险等问题，如贷款无法及时偿还和债务违约等情况。
管理风险是指商业地产投资者在经营和管理过程中面临的租户管理、物业管理和市场营销等方面的风险，如租户违约、物业损坏和市场需求变化等问题。
投资者应通过风险管理工具和策略来降低风险，并确保投资的安全和稳定。
四、商业地产的投资回报商业地产的投资回报主要来自租金收益和资产增值收益。
租金收益是指投资者从租户获得的租金收入，通常以年租金总额的百分比来计算。
资产增值收益是指商业地产价格的上涨所带来的收益，通常以升值幅度的百分比来计算。
投资者可以通过购买有潜力的商业地产和积极的资产管理来增加投资回报，如改进物业设施、提升服务质量和创造租户价值等。
商业地产知识
商业地产知识商业地产知识商业地产是指专门用于商业行业的房地产，它包括零售，办公，酒店，仓储等多种用途。
商业地产是一个庞大而复杂的行业，涉及到许多不同的领域和专业知识。
在这篇文档中，我们将深入了解商业地产的各个方面及相关知识。
商业地产的类型1.零售房地产零售房地产是商业地产中最常见的类型。
它涵盖了零售商店，百货商店，购物中心，超市和其他零售场所。
零售房地产通常需要大型停车场和方便快捷的交通工具，以便顾客进出。
2.办公房地产办公房地产是商业地产中用于办公室的区域。
这个领域包括单体办公楼和多租户综合办公大楼等类型，租户包括政府部门，企业和组织等。
办公房地产通常位于繁忙的商业区域或高档办公区，交通便利，配套设施完备。
3.酒店房地产酒店房地产是一个极富潜力的领域，它上面提到的综合型建筑大楼，也包括高星级酒店，旅馆，度假村和其他旅游地产。
该类型的房地产在旅游目的地附近，如海滨，山区等，以满足横跨世界各地的游客需求。
4.工业房地产工业房地产包括仓储设施，制造设施以及其他与商业生产有关的设施。
最常见的工业房地产包括物流仓储和储存设施。
这些房地产通常位于工业区或农村地区，交通便利，以方便货物进出。
商业地产的投资商业地产投资是一个令人兴奋且富有挑战性的领域，对于那些对于长期稳定收益和资产增值的投资者来说，它非常有吸引力。
然而，也需要注意风险和不确定性。
以下是一些商业地产投资的基本概念。
1.租期（Lease term）租期指客户租用商业地产的时间段，通常为1年或5年，也有可能较长，如10年。
租期较长的客户通常更具有可预测性利润和较低的空置率风险。
2.租金（Rent）租金是租户支付给房地产所有者的费用，通常是每年收取月租金。
租金通常按照每个增加的平方英尺（SS)或增加的净可租面积（NLA)收取。
在一些商业地产领域中，租户还必须支付额外的费用，如物业管理费用和维护费用。
3.空置率（Vacancy rate）空置率是指商业房地产中空置的房间和场所的百分比。
商业地产基础知识培训
商业地产基础知识培训商业地产是指用于商业目的的地产，这类地产不仅包括商场、写字楼等物业，也可以指工业地产、酒店、宾馆、医院等。
随着城市化的不断发展，商业地产成为了城市发展的重要组成部分。
商业地产的投资和管理对于企业和基金都是很好的投资领域。
因此，商业地产基础知识培训非常重要，以下是一些关于商业地产基础知识培训的介绍。
一、什么是商业地产商业地产是指用于商业目的的房地产，包括写字楼、商场、酒店、医院等非住宅用地产。
商业地产的规模庞大，要求产业链的各个环节协同配合，充分发挥社会生产力。
二、商业地产的类别商业地产可以按照用途分为五类：写字楼、商场、工业地产、医疗地产和酒店地产。
1. 写字楼写字楼通常用于办公、商业用途，是高收入、高服务、高配置的办公用地产。
2. 商场商场是专门为满足购物和娱乐需求而建的建筑物，它通常由几十到数百个店铺构成。
商场是消费者购物首选之一，也是各种品牌展示和推广的重要平台。
3. 工业地产工业地产可以分为重工业和轻工业，重工业产业主要包括钢铁、石化、造船等行业。
轻工业产业主要包括服装、纺织、食品、家具等行业。
4. 医疗地产医疗地产包括医院、诊所、养老院、药店等医疗保健用地产。
5. 酒店地产酒店地产分为豪华酒店、经济型酒店、汽车旅馆、快捷酒店等。
酒店地产投资周期短，具有资产流动性较强、收益明显特点。
三、商业地产的投资机会商业地产的投资机会主要包括以下几大类：1. 投资于核心商业地段核心商业地段是指交通便捷、设施完善、配套齐全且商业活力高的地段，值得重点关注和投资。
2. 投资于物业改造物业改造主要包括建筑改造、设施升级等，颇具潜力。
物业改造可以增加物业的吸引力与市场竞争力，进而提升物业收益水平。
3. 投资于海外市场随着国际贸易的发展，商业地产海外投资逐渐走热。
海外市场是有所风险，但也有所收益的。
4. 投资于工业园区随着我国机械、电子、科技等领域发展，工业地产逐渐受到资本市场的关注，可谓风险高、回报快的一个亮点。
房地产文档商业地产基础知识培训
房地产文档商业地产基础知识培训房地产文档商业地产基础知识培训商业地产是指用于商业目的的房地产。
商业地产通常被分为零售、办公、酒店和多种用途。
以下是商业地产的基本知识和相关术语，旨在为房地产代理人提供基本的知识培训。
一、商业地产的类型1.零售商业地产：商店、购物广场、购物中心等商业场所。
2.办公商业地产：由企业、专业人士或政府使用的办公场所。
3.酒店商业地产：酒店、度假村、旅游住宿等场所。
4.多种用途商业地产：包括购物中心、酒店、住宅等商业物业的综合开发。
二、商业地产的收益商业地产的收益来源不仅仅是租金收入，还包含其他方面的收益。
根据投资的类型和用途，商业地产的收益可以分为四大类。
1.租金收益：这是商业地产最基本的收益方式，投资者从所购入的商业物业中获得租金收入。
2.增值收益：商业地产市场的价格每年都在上涨，这就保证了所投资物业在未来得到的增值收益。
3.税收收益：商业地产的投资者可以利用政府税收政策来获得收益。
4.节税收益：房地产投资者可以通过扣除折旧率、利息、维护支出等来减少所需缴纳的税款。
三、商业地产的投资策略1.购买顺序折扣：商业地产可以通过购买相邻的物业，达到折扣的效果。
2.可根据目标租房者来选择购买物业位置：以预租约定来确定购买物业的位置，例如：学校附近的住宅小区或购物中心等地。
3.购买物业时，要记得掌握当地法律的规定。
四、商业地产的定价方式1.基于租金定价：该定价方式比较固定，通常是在根据所购买物业所可以租出的收房租作为目标。
2.基于未来现值定价：基于未来现值定价方法是以物业的现在价格来预测未来市场价格的定价方法。
3.基于其他需求因素定价：基于目标市场对当前物业的需求情况来定价。
二级市场运作模式
二级市场运作模式(2007-10-12 12:40)转载四、二级市场运作模式二级市场运作实际上是炒铺的一种方式，炒铺即炒作市场的商铺，是租赁的一种投机方法，也是对优先续租权的投资方式，具有很高的风险。
炒铺实际上是租赁的优先使用权产生的一系列的利润。
这种利润的来源分两种：一种是转让费，另一种则是出租差价。
一个成熟的市场必然会产生可观的转让费和出租差价，没有转让费和出租差价的市场不可能繁荣，在市场初期优先拥有摊位的人，在以后的市场发展中，随着市场的成熟，以前的摊位就存在转让费或出租差价。
这个利润通常是很可观的，转让费可高达50万~60万元，出租差价1年会有10多万元，而这仅仅只是一个摊位的利润而已，因此有时甚至比修建市场的人赚的还要多。
要成功炒铺，就一定要学会使用正确的方法。
对市场摊位的投资，首先要有一种基本的判断，即这个市场以后是否会“起来”，也就是以后是否比现在更红火。
如果不如现在，要倒闭，则投资将会打水漂。
在市场未成熟之前，拥有市场的位置，等市场成熟后，商户因为没有位置，必然要通过高价租或转让的形式得到位置，由此就可以从中渔利。
就好比饲养一只小鸡，在它未长大之前，要不断饲养、呵护，等长大后就可下蛋（这就是租金差价）或直接吃肉了（这就是转让费）。
但投资的前提是市场在未成熟之前，投入很少；到成熟后，就产出就很大。
炒铺有时一个摊位租金1年就达10多万元，转让费则高达60万~70万元之巨。
炒铺前期往往需要一笔启动资金，市场的投资是极具风险的，有时可以获1000%的回报，有时则会是零甚至是负数。
因此就要具备良好的心理素质和对市场深刻的洞察力，另外还要具备一些必备的专业知识，以及细致缜密的思考与分析，说白了就是要多走、多问、多想和多学。
市场的操作是一个可持续的资源，不等同于有些门面房，一次性操作完就得寻找另外的目标。
它的可持续性不仅是因为市场的发展是一个2~3年较长期的过程（如市场的不断扩建和改建），而且还因为在市场未成熟之前，市场内部总有人不断地进入退出，从而形成了一个可持续操作的机会。
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商业地产知识转载June 8th, 2022, what a day of hard work.商业地产知识转载1、商业地产商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品;在现实生活中,我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态;2、商圈商圈是零售学用语,现商用物业开发也借用该词,意指商业圈或商势圈,指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群,以其所处的最远距离为半径,划定的一系列圆形或方形区域,简言之,即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围;商圈一般按层次分为核心商圈离消费地最近,吸纳总量50-80%顾客的范围、次级商圈吸纳15-25%顾客的范围、边缘或辐射商圈吸纳5-25%顾客的范围; 商圈就是指店铺以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围,换而言之就是店铺顾客所在的地理范围;3、什么是CBDCBD的全称是Central Business District,我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区;其概念最早产生于1923年的美国,当时定义为“商业会聚之处”;随后,CBD的内容不断发展丰富,成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢;一般而言,CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心,城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利,人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高,昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带,地价最高；它高楼林立,土地利用率最高;4、购物中心世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体;”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式;通常说的Shopping Mall,音译“摩尔”或“销品贸”,意为大型购物中心,属于一种新型的复合型商业业态;摩尔购物中心特指规模巨大,集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心;严格意义上讲,小于10万平方米的,叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的,可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL;5、大卖场一般来说,对大卖场hyper－market的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上,出售品种繁多的食品及非食用类产品;大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市;在商品的综合性上逊于大型综合百货,在价格上逊于仓储式超市,但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品;6、商业街商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种;都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等;都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位;主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等,其主要表现形式即同类业态的汇集,大多分布在道路两旁,同业态的经营品种非常丰富;特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商,由于经营较具特色,所以除满足社区的消费需求外,还辐射到周边一定范围内的区域,久而久之,街区氛围便自然形成;7、主题商场其实,什么是主题商场,目前在业界尚未有定论;厦门大学管理学院任孟林明教授认为,从理论上说,主题商场没有明确的概念；但主题商场起码应该具备三个基本要素,一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品,其它种类为辅,能够让消费者广泛选择；三是不同于专卖店,商场必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成;同时有专家认为,主题商场与传统的百货商店最大的不同,在于它以专业经营为特色;整个商场的商品只突出一个主题;主题商场是一种全新的理念,不仅是为消费者提供商品,还努力营造一个良好的购物氛围;在经营理念上,则改变以往的全销售模式,体现出特有的主题;8、“销控”销控,即房产商保留房源,一般项目多少都会有一定比例,留至项目结束再卖;部分房产商宣称已经卖光楼盘的销控房,年关悄然低价入市,且价格低于市场价,眼急手快者得;在一个楼盘的产品当中,由于位置、户型等方面因素的不同,自然有优劣好坏之分,“销控”通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品,而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售;从而规避了这些户型无法销售的风险,也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱;9、空置率国际上的空置率是指市场上现有卖不出去的房子包括开发公司和业主卖不出去两部分数量,与全社会所有存量房的数量之比;我们现用的空置率计算方法是,开发商没有卖出去的商品房数量,与前三年商品房竣工数量之比;其中商业地产包括显性空置率、隐性空置率;所谓显性空置率是指商铺从开发商这一步开始,就没有租售出去；隐性空置率则指从开发商手里已经租售出去,但后面没有实现商业地产的商业经营价值,包括不得已转做住宅或商务办公用途的情况;10、进深在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度;常识上说,商铺的门面越宽越好,但是,并不能因此而疏忽了商铺进深的重要性,进深是指与商铺门面垂直的商铺营业深度;一般说来,同样进深的店铺,门面宽度越宽,商业价值越高,可是,若进深未达到商铺经营所需要的起码要求,门面再宽,也无法发挥店铺的经济效用;通常情况下,店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度,也不得深于20米的深度,否则,均会使得店铺的经营受影响; 11、层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高;它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离;12、产权式商铺产权式商铺是一种全新的投资概念,以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现,产权式商铺是一种新的投资产品;产权式商铺的特点是产权分散,统一管理、统一招商和统一租赁,甚至还为投资置业者包租;当然,也允许投资购买商铺者自己出租,但经营项目不与商场总体布局相差太远;投资者可以从经营者处获得租金回报,经营者以统一的形象对外经营,抗风险的能力大为提高,达到业主与发展商双赢;13、招商招商其实就是招商引资;招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式,需要跨学科、跨专业的专业知识;招商策划是运用招商人员的知识和智慧,筹划一系列活动去吸引外来资金项目落户的活动;14、返租卖铺返租卖铺只是房地产的一种营销手法,在上世纪九十年代中期时由香港传入,兴起于广州、深圳等沿海发达城市,随后流传全国;其实质就是先销售后承租,同时给予固定比例的租金回报;为降低投资门槛,产权往往被分割得极小;由于当时众多炒家疯炒楼花,许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃,在全国造成了许多烂尾楼;因此,这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止;15、虚拟产权式商铺在商铺销售市场,我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告,如“10年返租”、“投资回报率高达15％”等等,这些广告在实际销售运用上,往往会收到很好的效果;这种以借助大商家承租商场、发展商长期包租的销售模式,简称为“虚拟产权式商铺”销售;16、售后包租售后包租,是指房地产开发经营企业或房屋产权单位,在其投资建造的商品房出售时与买受人约定,出售后的一定年限内,由出售人以代理出租的方式进行包租,以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款,或每年支付一定比率回报;售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅如酒店式公寓、商住楼等的销售过程中,售后包租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等,但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场,其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节,只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同;17、框剪结构框架—剪力墙结构,称为框剪结构,它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合,吸取了各自的长处,既能为建筑平面布置提供较大的使用空间,又具有良好的抗侧力性能;框剪结构中的剪力墙可以单独设置,也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体;因此,这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑;框剪结构的变形是剪弯型;众所周知,框架结构的变形是剪切型,上部层间相对变形小,下部层间相对变形大;剪力墙结构的变形为弯曲型,上部层间相对变形大,下部层间相对变形小;对于框剪结构,由于两种结构协同工作变形协调,形成了弯剪变形,从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比,使结构的侧向刚度得到了提高;18、剪力墙结构剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱,能承担各类荷载引起的内力,并能有效控制结构的水平力,这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构;这种结构在高层房屋中被大量运用,所以,购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽;19、物业管理广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务;狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护,治安保卫、清洁卫生、绿化等内容;理论上可总结为：由专业化的企业组织,运用现代管理手段和先进的维修养护技术,为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理;它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务;1物业管理的对象是完整的物业,指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业;2物业管理服务的对象是人,即物业的业主和用户,包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人;3物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能,延长使用寿命,完善物业环境,使其正常使用,力争保值、增值;4物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务;5物业管理同社区建设密切关联;物业管理可以同创建“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建设结合起来,创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域,实现物质文明和精神文明的统一;20、节点节点是规划学用语,指观察者步行进出、经过的集中焦点,一般是指交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等,它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性;商业地段步行街常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、着名地标式建筑作为节点;21、地标地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点,观察者一般不能进入内部,仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性,如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶;22、区位综合性的规划学用语,指为某种经济、、社会活动所占据的场所,在某一城市地区中所处的空间位置;23、板块板块住宅房地产开发、营销常用的词语,一般指住宅小区相对集中开发的城市区域,沿交通干线居多,如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等;24、设计先于开发开发商业地产要先确定经营模式、服务对象和商品定位,再按经营业态的需求进行建筑规划设计;如果沿用住宅开发的思路和模式,商业地产很难成功;25、科学理性经营收益性物业重在后续的经营;发展商要强化经营意识,和商家之间做到配合共赢;商业的经营有其自身的规律,必须按规律进行专业化操作;如果地产开发商将商业地产当成房产来租售,贪图短期利益,就违反了商业地产开发的规律,也不能保证项目长期运作和可持续经营;在这方面,开发商树立科学的商业经营观念和学会尊重商业经营的规律是非常重要的;26、底商底商是指住宅的第一层、第二层;一般住宅,特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难,其价位也较其他层位低;开发商通过转向做底商,价格可以卖得更好,同时小区的商业配套也得以解决;目前市场上,大盘社区因为有多而稳定的住户,商铺的经营胜算相对较高,投资风险相对小一些,其底商率先得到投资者青睐;典型的代表,如天下城和鑫苑名家社区的底商,因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做依托,投资者对底商的发展前景基本看好,项目销售由此被带动;27、宏观调控宏观调控亦称国家干预,是政府对国民经济的总体管理,是一个国家政府特别是中央政府的经济职能;它是国家在经济运行中,为了促进市场发育、规范市场运行,对社会经济总体的调节与控制;宏观调控的过程是国家依据市场经济的一系列规律,运用调节手段和调节机制,实现资源的优化配置,为微观经济运行提供良性的宏观环境,使市场经济得到正常运行和均衡发展的过程;宏观调控的主要内容包括：①国家合理地制定各项经济政策和措施,如制定经济和社会发展战略、方针、制定产业政策,以控制总量平衡,规划和调整产业布局；制定财政政策和货币政策,调节积累和消费之间的比例关系,实现社会总供给和社会总需求的平衡,控制货币发行,制止通货膨胀；建立和完善适应市场经济发展的制度、收入分配制度和税收征管制度等;②国家正确运用价格、税收、信贷等经济杠杆,调节国民收入的分配和再分配,从经济利益上诱导、协调和控制社会再生产各个环节等;③科学地编制各项经济计划,使经济计划建立在有充分科学根据的基础上,使其在中长期的资源配置中发挥应有的作用,弥补完全依靠市场配置资源的不足;28、营销模式一般来说,营销模式划分为广义营销模式和狭义营销模式;广义营销模式是指通路所采取的商业形态,如药店、医院、电视直销等；狭义营销模式指的是产品获得消费者信任的一种沟通方式,它是与产品的虚拟价值密不可分的;29、REITsREITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起,由专门管理机构操作,独立的机构监管,专事商业房地产投资,并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金;详见本期第64页REITs的来龙去脉30、融资租赁融资租赁其实和分期付款没有什么太大区别,只不过在租期结束时,租赁物件的产权转移给施工单位;现在已经出现的“分期付款,约定产权转移”和“以租代售”就是这个基本模式;他是通过所有权和使用权分离的特征,解决施工企业信用度不高的问题,在国外已经成为第二大融资渠道,大部分中小企业都是通过融资租赁解决;因此融资租赁和传统租赁不同的是：它可以通过租赁销售,也可以通过租赁融资;这是我们传统租赁所不能解决的;。