非成熟商圈
商圈分析 珠江新城
8.番禺大北路商圈 （市桥） 9.小北商圈 （流花火车站一带）
主要竞争对手
• 北京路、上下九是广州传统的核心商圈，但这两大商圈以 临街商铺为主，购物环境落后，商圈内主要商业项目档次 较低；更严重的是与城市主干道基本隔绝，周边道路多为 狭小的单行道，其最大硬伤是停车位严重不足，与地铁站 距离也较远。 • 天河路作为广州近十年最兴旺商圈，是广州市商业发展的 领航者，其所占据的主角地位不容置疑。而随着太古汇、 万菱汇、宏城广场、卓越时尚广场的入市，天河商圈还将 进一步扩容，并实现升级换代。然而，值得关注的是，天 河城与正佳广场作为天河商圈的两大主力，其筹建时间均 是1996年，商场规划与现在相比相差了14年，硬件及配 套设施落后。
黄华军指出，相比于天河商圈扎堆扩容带来停车 难等交通压力，珠江新城有交通网络发达优势。 但目前商圈开业的项目有限，商业氛围不浓，仍 需一定时间培育，“我认为，珠江新城要到2016年 东塔建成后才算定型，因此，整个商圈真正成熟 还需要5～6年时间。”
交通状况
珠江新城已形成华南快速干线、新光快速干线与黄埔 大道、临江大道的交会，其中地铁三号、五号线可直接将 商圈延伸到广州人口最稠密的老城区，为解决“迷城”问题 ，区内还开设了穿梭巴士。天河区建设和水务局近日透露 ，今年天河区还将积极配合推进科韵北路延长线、云溪路 等重点工程建设，按计划推进科韵北路延长线和云溪路道 路工程建设的征地拆迁工作。同时，珠江新城10条道路也 将在今年进行升级改造。
珠江新城商圈：真正成熟尚需5～6年培育期
1、目前，珠江新城商圈有“西塔”、高德置地四季 MALL、兴盛路步行街、太阳新天地、广粤天地，再加上 2012年一、二、三区全面开业的花城汇，和2016年建成 的东塔，珠江新城商圈面积约在50万平方米以上。在第一 区开业典礼上，盛智文信誓旦旦地表示，“未来3年，珠江 新城CBD将有超过40栋写字楼建成，花城汇吸引的将是高 端商务人群和高端住宅人群。”
商圈竞争状况和成熟度综述
商圈竞争状况和成熟度综述
商圈竞争状况和成熟度是一个对于一个特定商圈的分析和评估。
它涉及到商圈内的商业活动、商家数量、消费者需求、商业配套设施、市场份额等因素。
商圈竞争状况的评估可以从多个方面进行，包括以下几个方面：
1. 商家数量和类型：一个竞争激烈的商圈通常会有更多的商家进驻，同时涉及的行业类型也更多样化。
2. 商家运营状况：商家的经营状况和盈利能力直接影响商圈的竞争力。
竞争激烈的商圈中，商家可能需要更具竞争力的价格、服务和产品品质才能在市场中脱颖而出。
3. 消费者需求：商圈的竞争状况和成熟度与消费者需求密切相关。
如果一个商圈能够吸引大量的消费者，并满足他们的需求，那么它可能更有竞争优势。
4. 商业配套设施：商圈的竞争力还取决于其拥有的商业配套设施，例如购物中心、超市、餐饮设施、娱乐设施等。
丰富的商业配套设施可以吸引更多的消费者和商家。
商圈的成熟度通常与其发展时间和商业基础设施的完善程度相关。
成熟的商圈通常具有稳定的商业生态系统、丰富的商业配套设施、高品质的服务和产品以及较高的市场份额。
需要注意的是，商圈竞争状况和成熟度是相对的概念，对于不同的商圈来说，其竞争状况和成熟度可能存在差异。
因此，具体的评估和综述应基于具体的商圈情况进行。
商业地产的商圈分类方法
商业地产的商圈分类方法
商业地产的商圈分类方法主要包括以下几种：
1. 核心商圈：这是最接近商业地产的区域，顾客密度最大，也是主要的消费区域。
核心商圈的客户占比一般在55%-70%。
2. 次要商圈：位于核心商圈以外的区域，客户密度较小。
3. 边缘商圈或辐射商圈：位于次要商圈以外的区域，客户数量较少，客户密度最小。
除了核心商圈、次要商圈和边缘商圈或辐射商圈，还有一些分类方法将商圈分为一级商圈、二级商圈和三级商圈等。
一级商圈通常是最接近商业地产的区域，客户密度最大，消费能力最强；二级商圈是位于一级商圈以外的区域，客户密度和消费能力较低；三级商圈则更远，客户数量和消费能力进一步下降。
以上分类方法有助于商业地产开发商更好地了解目标客户和市场需求，从而制定相应的策略来吸引和留住客户，提升商业地产的价值和效益。
城市商圈的界定
For personal use only in study and research; not forcommercial use城市商圈的界定【简介】本文所提及的城市商圈，是区别于普通商场营销范围意义上的商圈，是指一个城市或地区性的中心商业区域。
一、城市商圈的定义1、企业商圈对于零售企业而言，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。
2、城市商圈城市商圈也称城市购买圈、商业势力圈，是指在一定经济区域内，以大型商场或中心商业区为核心，向周围扩展，具有相当认知度，形成辐射力，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。
二、商圈的界定方式1、以顾客密度为依据就零售企业来说，可以根据来店顾客的比率，划分主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。
一般来说,客流量的50-70%来自主要商业圈,15-30%来自次要商业圈, 边缘商业圈仅吸收10%左右的客流量。
主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。
引起商圈大小变化的因素很多，商圈虽然和商家的经营方式、经营效果有关，但更重要的是受到该商家所在城市和所处区域的影响。
2、以商业辐射范围划分这主要包括地理位置、交通状况、周边情况等。
同样，以辐射范围划分商圈，也可以分为三级商圈：核心商圈、次核心商圈和边际商圈。
其划分依据主要有：顾客步行时间；使用一般交通工具的时间（如自行车、电动车、汽车等）；使用公共交通工具的难易程度和时间（如公共汽车、地铁、轻轨等）。
一般说来，核心商圈界定为：①步行20分钟能够到达；②骑自行车20分钟能够到；③步行10分钟能够到达可以直通商铺的公共汽车站；④乘坐小汽车20分钟能够到达。
由于商场或商业区的销售以零售为主，其销售活动通常都有一定的地理界限，也就形成了相对稳定的商圈，但是，不同的商场或商业区由于地理位置、交通状况、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、形态存在很大差别。
国内主要商圈汇总
国内主要特色商圈信息城市信息城市名上海人口2010（年）户籍1412 （万人）；常住2302 （万人）GDP 2010 （年）17165 （亿元）城市人均可支配年收入2010 （年）31838 （元）批发零售业销售总额2010 （年）37383 （亿元）社会消费品年零售总额2010 （年）6070 （亿元）地理特征上海境内除西南部有少数丘陵山脉外，为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度4米左右气候特征北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛，温和湿润，春秋较短，冬夏较长主要商圈商圈名商圈类型商圈名商圈类型1.南京路3.徐家汇5.新天地7.静安寺9.七浦路11.五角场HABADA2.中山公园4.淮海路6.豫园8.七宝10.陆家嘴12.新上海商业城AAICIA特色商圈信息特色商圈名称豫园城隍庙商圈面积（平方公里）形成年限明代永乐年间成熟度( )很成熟( )较成熟( )不成熟客流量80万/日年营业额人均消费租金水平商圈地址/位置位于黄埔区，市中心，靠近人民广场、外滩等商圈营业结构购物：餐饮：住宿：游玩：休闲=客群结构儿童：青少年：中年：老年=本地：本省：周边省份：全国：国外=商圈特色集旅游和购物于一体，以工艺品、小商品、古玩、江南特色小吃闻名建筑形态(风格) 江南古典园林，低层建筑交通及物流地铁：10号线、8号线；公交：11、126、926、66、969、715等入住品牌餐饮：零售：娱乐：住宿：简介与备注城隍庙坐落于上海市最为繁华的城隍庙旅游区，是上海地区重要的道教宫观，距今已有近六百年的历史。
古典与现代并存，文化和商业气息兼有。
备注：商圈类型分为A当地城市商圈B当地特色商圈C当地旅游商圈D城市群商圈E城市群特色商圈F城市群旅游商圈G全国性重要商圈H全国性特色商圈I全国性旅游商圈城市名上海人口2010（年）户籍1412 （万人）；常住2302 （万人）GDP 2010 （年）17165 （亿元）城市人均可支配年收入2010 （年）31838 （元）批发零售业销售总额2010 （年）37383 （亿元）社会消费品年零售总额2010 （年）6070 （亿元）地理特征上海境内除西南部有少数丘陵山脉外，为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度4米左右气候特征北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛，温和湿润，春秋较短，冬夏较长主要商圈商圈名商圈类型商圈名商圈类型1.南京路3.徐家汇5.新天地7.静安寺9.七浦路11.五角场HABADA2.中山公园4.淮海路6.豫园8.七宝10.陆家嘴12.新上海商业城AAICIA特色商圈信息特色商圈名称七宝古镇商圈面积86亩形成年限明清两代成熟度( )很成熟( )较成熟( )不成熟年客流量年营业额人均消费租金水平10-12元/㎡/天（地铁50-100米）商圈地址/位置闵行区中部，位于上海市西南部，东临漕河泾高新技术开发区，西接松江、青浦，南靠上海市莘庄工业区，北邻虹桥国际机场营业结构购物：餐饮：住宿：游玩：休闲=客群结构儿童：青少年：中年：老年=本地：本省：周边省份：全国：国外=商圈特色南大街以特色小吃为主，北大街以旅游工艺品、古玩、字画为主。
商业形态分类大全
【商业形态分类】一、商业地产分类1. 传统商铺商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。
这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。
2. 专业市场在上个世纪***十年代，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。
如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者，也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。
专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。
这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。
3. 市中心综合商业市场城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。
它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。
盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。
4. 社区商业中心成都城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。
5. 休闲度假商业现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧，一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。
商圈不成熟是致命的——可怕的餐厅选址错误实例分析
商圈不成熟是致命的——可怕的餐厅选址错误实例分
析
建外SOHO 位于国贸南侧，是一个大型商住项目。
2004 年第一期开盘，在南侧靠近通惠河一侧的5 号楼同时开了很多家餐厅。
有一个名为米和面的快餐品牌在5 号楼靠东侧的位置开了一家店，开业后顾客寥寥无几，一年后再到此外时发现该餐厅已经不见了。
其实同期在建外SOHO 开业的很多餐厅的命运与米和面都一样，他们都犯同样的错误，那就是冒然进入一个不成熟的商圈。
国贸桥西南角一带主要的地产项目除建外SOHO 外还包括银泰中心和中环广场两个大型项目，它们聚集在一起形成一个小商圈。
SOHO 从04 年起陆续开始入住，中环到目前为止刚开始入住，银泰还没完工，只有这些项目全部投入使用并且入住率达到8 成以上商圈才算基本成熟。
米和面开业时仅有建外SOHO 的几幢公寓开始入住，而这些公寓多数都是用来投资的，空置的很多,真正住人或办公的很少，导致商圈人口供给严重不足，这种情况持续了一年多，直到建外SOHO 靠近三环路的两栋写字楼投入使用后才有所缓解。
商圈不成熟导致人口不足，却有几十家餐厅开业，餐饮供给严重大于需求，这种情况下即使降价促销也不解决问题。
唯一的出路就是赔钱养着餐厅，慢慢等待商圈成熟后再把投入的和损失的赚回来。
但是，米和面这样的小品牌。
娱乐业态的细分和梳理
人流贡献型， 主力店
文化部令第55 号 娱乐场所管理 办法第三条
大歌星、好乐 迪、钱柜、麦 乐迪、糖果、 畅歌ktv等
主力商户，置 于动线端头或 较高层以吸引 人流
1-5层
2500
酒吧
繁华商圈
简洁、明快、 娱乐。中高档 消费
都市白领、商 务人员，收入 较高阶层
人流贡献型， 次主力店
文化部令第56 号 娱乐场所管理 办法第三条
-1-3层
500-2000
商业比较成熟 时尚、丽人， 都市白领丽
次要或较差位
美容spa/纤体 和住宅较多的 中高端市场为 人，高收入阶 租金贡献型
置
2-5层 300-500
闲
区域
主
层
娱 桑拿足浴
商业繁华地段 、中高档住宅 区
舒适、放松、 休闲、健康。 中、高档次， 大众消费
商务人员、家 庭成员，工薪 阶层、年龄段 宽
6-10年
≥3.5
≥20个
视实际情况而 定
3-5年
≥3.6
需要
标准层高 5.4m，净高 3.6m
≥20个
8×8m以上 ≥50个
标准层高
5.4m，净高
3.7m
需要
4.5米左右 无特殊要求
无特殊要求
≥3
标准层高 5.4m，净高 3.6m
需要
30-40个 50-80
商洽 15-50
5年 2～10年
30-80
人流贡献型， 次主力店
惠，各地规定 不同，税率在
淘气堡、
设于3层以下 的零售区内以
3-5层
500-3000
城市主要干道
5%左右
吸引人流
整体单层 整体单层 ≥500 ≥100 整体单层 ≥500
商圈定义及解析
商圈(Business District / Market Area)什么是商圈商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。
店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。
不同的店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大差别。
即使是同一个店，在不同时间也可以会因为不同因素的影响，而引致商圈的变化，比如说原商圈内出现了竞争，吸引了一部分的顾客，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角形。
为便于分析，通常是以商店设定地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。
但是对一家大型店而言，其商圈范围则除了周围的地区之外，对于交通网分布的情形变化必须列入考虑，顾客利用各种工具即可很容易来店的地区也应被纳入商圈。
店铺与商圈的依附关系1、以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争2、以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩3、以区快（或整条街）行业别而言，是合理；是鹤立鸡群或相辅相成4、以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期5、以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗6、以店铺业态别而言，是必需消费或专程消费或购物消费7、以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费8、以经营定位而言，是业态不清或定位不明影响店铺商圈大小的因素(1)店铺的经营特征经营同类商品的两个店铺即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地商圈规模也不一致。
那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在顾客中树立了一种属寄生性质的店铺，本身并无商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店铺购物而随机光顾的顾客。
(2)店铺的经营规模随着店铺经营规模的扩大它的商圈也随之扩大。
因为规模越大，它供应的商品范围越宽，花色品种也越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。
上海主要商圈介绍及分布图
标签提示：上海商圈主要有南京路淮海路新天地外滩人民广场静安寺新上海商业广场四川北路豫园徐家汇五角场不夜城中山公园大宁绿地七浦路新兴区域商圈有：七宝莘庄天山路联洋花木曹安路中环商业圈逛街指南：南京路商业街－中华第一街，是中国最具代表性的步行路商业街，南京东路商业街是上海标志性的商业街，购物街向东直达黄浦江游，可以深呼吸上海的海派空气，外滩是上海历史的见证，殖民时代的西方建筑的标志，江对岸是浦东金融中心，新上海的标志。
南京西路是新兴高档商业中心，以江宁路南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”的为代表，是上海高档奢侈品商业的集中地。
形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。
成都北路、西至茂名北路，以上海电视台为代表形成文化传媒、公共活动、办公服务区。
主要商场有上海金鹰国际购物中心荟萃众多国际知名品牌，已经成为上海乃至全中国最具代表性和国际时尚感的高档商业中心。
梅龙镇广场中高档，中信泰富广场。
众多专卖店云集世界各地名牌精品，广场突出“室内购物街”特色，将现代购物、文化休闲和美食观光融为一体，恒隆广场国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。
鸿翔百货和久光百货集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”。
人民广场商圈－位于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。
北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。
人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。
东南是带式香港名店街和迪美购物中心，处于人民广场中轴线南面的是上海博物馆，上海最重要文化展览馆，现在已全部免费开放，对市民和外地客是不错历史文化的陶冶之地。
主要商场介绍：来福士广场是最重要的时尚购物休闲餐饮中心，地下商城处于人民广场东南端的草坪旁，乘自动扶梯下到8米以下的下沉式广场，步人地下商业街。
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非成熟商圈研究报告商圈最初是商业词汇，也称商势圈是指在一定区域，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定区域。
商圈特点（1）商业活动频度高的地区。
在闹市区，商业活动极为频繁，把店铺设在这样的地区营业额必然高。
这样的店址就是“寸土寸金”之地。
相反如果在客流量较小的地方设店，营业额就很难提高。
（2）人口密度高的地区。
居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方。
在人口集中的地方，人们有着种种各样的对于商品的大量需要。
如果店铺能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那肯定会生意兴隆，另外此处店铺收入通常也比较稳定。
（3）面向客流量多的街道。
店铺处在客流量最多的街道上，可使多数人购物都较为方便。
（4）交通便利的地区。
比如在旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，也可以在顾客步行距离很近的街道设店。
（5）接近人们聚集的场所。
比如电影院、公园、游乐场，舞厅等娱乐场所，或者大工厂、机关的附近。
（6）同类商店聚集的街区。
大量事实证明，对于那些经营选购品、耐用品的商店来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招揽顾客。
从顾客的角度来看，店面众多表示货品齐全，可比较参考，选择也较多，不怕价钱不公道，是有心购物时的当然选择。
所以创业者不需害怕竞争，同业愈多，人气愈旺，业绩就愈好，因此店面也就会愈来愈多。
许多城市已形成了种种专业街，如在广州，买服装要去北京路，买电器要去海印等，许多精明的顾客为了货比三家，往往不惜跑远路也要到专业街购物。
商圈分析商圈分析是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提供依据。
1、商圈分析是新设零售店进行合理选址的前提；新设零售在选择店址时，关系力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客，这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况及市场，非市场因素的有关资料，在此基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。
2、商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略；零售店为取得竞争优势，广泛采取了非价格竞争手段，如改善形象，完善服务，加强与顾客的沟通等，这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流性质、了解顾客需求、采取针对性的经营策略，赢得顾客信任。
3、商圈分析有助于零售店制定市场开拓战略；商业企业经营方针、经营策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展规律、趋势。
通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。
制定积极有效的经营战略。
4、商圈分析有助于零售店加快资金周转。
零售店经营的一大特点是资金占用多，要求资金周转速度快。
零售店的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化。
商圈规模收缩时，零售店规模不变，会导致流动资金积压，影响资金周转。
因此，经营者通过商圈分析，了解经营环境及由此引起的商圈变化，就可以适时调整，积极应对。
现在商圈的的含义更加广泛，商圈不仅是商业区，还指由商务酒店、写字楼、大量的商务娱乐配套休闲娱乐、以及其他配套场馆所形成的商业热点，包括信息枢纽、人流枢纽，以及交通枢纽。
A成熟性商圈—不仅能吸引较大的人流量，而且对消费人群也有较大的吸引，但是对于较多的投资而言越是成熟商圈机会就越少。
B成长性商圈—商圈的发展潜力这类的商圈，以及形成了商业形态相对集中，已逐渐形成规模，这类商圈的商铺即由一定增值潜力，又能避免风险过大。
商圈发展潜力与零售商的营销能力密切相关。
如果零售商不能满足目标消费群体需求，消费者就会转移到可以提供较好的商品、价格、服务或更方便的附近地区零售商那里购物，或通过其他途径购物，这就降低了该商圈的客流量，减少了零售店的盈利。
因此，尽量减少本商圈购买力外流，是增加商圈需求的有效途径。
万博商业区地块“积石成山”打造商圈前景好但仍不成熟番禺区商业配套“掉链”已被诟病许久，不过随着万博商圈的崛起，番禺商业配套的短板将逐渐转变。
广州市国土局也加大了番禺商业地块的出让步伐，在此次年内最大的推地潮中便推出了位于兴南大道的番禺区南村镇万博商业区一幅商业地。
该宗地总用地面积7329平，建筑面积22720平，容积率≤3.1，叫价10928万元，折合楼面价约4810元。
乐居近日实地探访这一宗万博商业区地块，发现附近配套较齐全，但目前仍未成熟，附近很多土地已“有主”，正在开发建设中。
地块位于南大公路边，交通便利成为其一大优势。
周围配套不成熟打造商圈前景好乐居在附近转了一圈，发现周围的土地也早已被拍卖，几个土地接连施工。
南面、东面的土地已经“名地有主”，有两三辆勾机在动土；而在西面的土地也被南国奥园“竞投”到，目前也正在施工。
这几块地均在打造商业金融业用地，多个项目短期密集开发和推出市场，可能造成各项目之间的招商竞争，初期的经营更具挑战。
地块附近没有商业街、超市、医院和学校，都是一些工厂、酒店和快餐店，真正可以去购物、消费的地方很少。
往官堂牌坊走进去只有一间小商场，3家快餐店，街尾有一个小型菜市场。
而大型的商场、医院、学校，就要去到5公里远的南村市场，配套显得不够完善。
据番禺区最新规划，万博中央商业区是位于广州新城市中轴线南端的广州城市次级公共中心——番禺新城的重要组成部分，将建成番禺未来的CBD，其目标是打造广州第四商圈，未来商业核心区域。
广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，未来的升值空间与万博区域商圈的形成与成熟、周边其他区域(如南站商圈)的土地供应量及价格有关。
无论如何，在五年内有30-50%的增长空间是可能的。
据了解，附近的楼价相比前2个月也有所上升，华南碧桂园均价在1.3万元/㎡，雅居乐花园约1.5万元/㎡，而已经出售的番禺万达广场SOHO一期均价1.4万，SOHO二期也在规划中。
据万科员工透露，万科•红郡的价格会在1.8万元左右，明显高于周围的楼价，但具体的价格还需要到出售才知道。
传统的番禺地区缺乏大型商业项目。
不过随着第四商圈的规划逐渐落成，番禺北部地区万博板块已经聚集了番禺欧莱斯名牌折扣店、吉盛伟邦、沃尔玛山姆会员店、四海一家等消费者耳熟能详的商家。
据观察，由于目前人气仍不旺，很多商店依旧是“静悄悄”的，距离真正的商业区成熟还有一段时间。
万博商圈还不成熟问题多多在番禺北部商圈规划中，正在建设的有敏捷广场、总建筑面积超过60万平方米的番禺万达广场，以及长达1.8公里、面积接近20万平米的长隆商业中心，用地面积52800平米的新天河城也正在筹建中。
虽然蓝图基本勾画完成，但相应的项目还是处于建设当中，进程不大。
黄文杰认为，万博商圈经历了近十年的前期积累，从2011年启动大规模开发，即使明年万达广场开业，也不能作为商圈正式形成。
“据我了解，各项目进度不一，有的甚至还在策划和图纸设计阶段。
核心区域大部分项目基本落成开业估计至少2015年，两至三年的培育期不可避免。
因此我估计万博商圈真正走向成熟要到2018年。
”万博区域的交通路网四通八达，通达性比天河区域好。
但其存在的问题不容小视，比如：地铁线在建设中，目前还没通达；各项目均是高容积率开发，总体停车位数量仍受担忧；多个项目短期密集开发和推出市场，各项目间竞争激烈。
坡子街餐饮商圈还不成熟餐饮店冰火两重天2000年左右被开发为美食一条街的坡子街至今已经走过了12载。
对坡子街的部分经营户来说，12年则像是一个轮回。
12年前，经营户们曾面临艰难的抉择，直面惨淡的生意，还是另寻出路？12年后，已成为黄金码头的坡子街的经营户仍在两难中纠结。
近几年搬离坡子街的餐饮门店众多，近期又有多家门店贴出租赁启事。
在长沙餐饮界资深人士眼中，坡子街是餐饮企业门面轮转最快的商圈。
黄金码头为何频频流失租客？坡子街经营户撤租频繁“胖大嫂”原是在街角显眼位置开的一家热卤店，主打菜热卤一直很受欢迎。
昨日，记者来到坡子街“胖大嫂”原址，昔日旺铺“胖大嫂”被围挡拦了一圈，店内正在施工，旁边报亭的小伙子告诉记者，这里要开一家酒吧。
“他们（胖大嫂）开不下去了，合同到期了，房东把价钱涨了一倍多，协商不过来，最后就把店关了！”“胖大嫂”对面开小卖部的大姐这样告诉记者。
记者还注意到，除了“胖大嫂”，这条曾经繁华的小吃街已有大大小小好几家店不见了踪影，其中原址在“胖大嫂”斜对面的一家豆皮店近日搬到了新华楼旁边，“招租”的字样贴在已关的大门上显得十分打眼。
“那边房租涨了一倍多，这边便宜些。
”豆皮师傅一边做豆皮一边和记者聊天。
除此之外，“文记四合一老店”南侧的一楼铺面紧锁，而就在这些店铺楼上，面积达1280平米的二层也正贴着红底黄字的租赁启事。
而据媒体报道，近几年搬离坡子街的餐饮门店有李合盛、徐长兴、西部牛仔烧烤城、菜香堂、江湖老灶、百味粉馆、食神渔港、无名粉店（后又进入）、四季红、长安乐事、德天顺盖码饭等。
在长沙餐饮界资深人士眼中，坡子街是餐饮企业门面轮转最快的商圈，很多店子只开张半年、一年就停业。
部分老字号不惧租金上涨对于2013年租赁合同到期的坡子街部分租赁户来说，租金上涨是“难以跨越”的一道坎。
上述豆皮店的师傅告诉记者，原本店面月租金在2万元左右，现在涨到了4万元左右。
据悉，2013年合同到期的这一批店面的租金普遍涨了一倍左右。
不过，在坡子街歇业门面将“罪魁祸首”归咎为租金上涨的同时，部分老字号却经营得风生水起。
将总店设于此的杨裕兴就受到了“不错的待遇”。
“我们生意还好啊，虽然这边租金不便宜，但目前没有觉得有什么压力。
”长沙饮食集团杨裕兴有限公司内部人士王小姐介绍。
长沙老字号火宫殿总店设于坡子街内侧，则不存在租金问题。
虽然位置靠内，却丝毫不影响其红火的生意。
“有时候带外地的朋友去吃东西，还要提早去占座，从餐点到夜宵，这里几乎都是满的。
”火爆，是在附近写字楼上班的付晋对火宫殿的第一印象。
记者了解到，在坡子街，一些月租金较高的店面大约在400-500元/平米，但这与几步之遥的黄兴南路步行街800-1000元/平米的月租金相比，并不算太高。
黄兴南路尽管正在进行地铁施工，但就目前看来，承受千元每平米月租金的当街餐饮店铺，无一歇业。
坡子街餐饮商圈还不成熟“租金上涨，在我看来，只是压垮企业的最后一根稻草，从根本上看，坡子街餐饮商圈不成熟，依然停留在初级竞争上，是导致频繁流转的重要原因。
”一位知名餐饮企业策划人表示。
“坡子街主要做夜市生意，白天可能会有点冷清。
”在附近经营烟酒铺的张金梅告诉记者。
“坡子街大概是2000年左右建立的，起初生意并不是太好，差不多从2005年开始，随着周边商业配套的完善，生意慢慢地好起来了，这里主要做夜市，以前在解放西路泡吧出来的人，喜欢在这里吃东西，后来慢慢地也就成了习惯。