商业招商价格体系
商业地产招商佣金实施详尽细则
商业地产招商佣金实施详尽细则商业地产招商佣金实施详尽细则XX商业地产招商佣金实施细则（2011试行版）集团市场经营管理中心2010年12月目录第一章总则 (2)第二章中介佣金 (3)第一节代理行中介佣金 (3)第二节个人中介佣金 (5)第三章招商代表私佣 (6)第四章营销人员公佣 (9)第五章各类佣金的其他规定 (15)第六章附则 (16)第一章总则第一条为建立统一规范的商业地产激励机制，有效提高员工积极性，达到促进商业项目招商的目的，特制定本实施细则。
第二条招商佣金总体要求：（一）全集团商业地产招商佣金包括中介佣金、招商代表私佣金、营销人员公佣金等三大类，招商佣金整体平均水平控制在1.5倍首月租金之内。
商业项目公司在招商时，招商佣金按首月租金的1.5倍返算分摊入前三年的月租金中。
（二）集团总部统一制定全集团商业地产招商佣金实施细则，确定中介佣金、招商代表私佣、营销人员公佣的计提标准等，并按本《实施细则》的规定报批后执行。
（三）各地区应严格按集团商业地产招商佣金执行，不再另行设立操作规程，不得擅自变更佣金实施范围、招商代表私佣与营销人员公佣计提标准、发放比例等。
（四）为快速适应市场因素变化，年度内集团总部可按需对本实施细则规定的各公司各级营销人员的公佣与招商代表私佣计提、发放比例等作调整，由集团商业地产管理分中心修订，经集团市场经营管理中心、人力资源管理中心会审后报总裁最终审批后下发执行。
第三条本细则自集团下发之日起正式实施，在此之前实施的招商佣金相关随即终止。
第四条本细则适用于集团总部及下属各级子公司。
第二章中介佣金第一节代理行中介佣金第五条佣金受益对象：凡成功介绍个人、单位、团体（以下简称为“他人”）承租XX集团属下商业地产项目写字楼及商铺（以下简称为“物业”）的专业中介机构（以下简称为“介绍人”）。
第六条佣金计提标准（一）佣金构成代理行中介佣金由两部分构成，一部分叫“基本佣金”，另一部分叫“激励佣金”。
销售招商方案
3.持续优化：不断优化招商方案，提升合作伙伴满意度，实现公司业务持续增长。
本销售招商方案旨在为公司拓展市场提供详细指导，实际操作中需根据市场变化和公司战略进行调整。希望通过全体员工的共同努力，实现公司销售业绩的稳步提升。
3.市场保护：加强对市场的监管，防止合作伙伴之间的恶性竞争。
4.退出机制：与合作方约定明确的退出机制，确保合作双方的合法权益。
六、总结与评估
1.定期总结：对招商活动的开展情况进行定期总结，分析存在的问题，制定改进措施。
2.业绩评估：根据实际销售业绩，评估招商活动的效果，调整招商策略。
3.持续优化：不断优化招商方案，提升合作满意度，实现公司业务的持续增长。
二、市场定位
1.目标市场：聚焦国内一、二线城市，逐步拓展至全国范围。
2.目标客户：寻找具有市场开发能力、销售渠道及良好信誉的合作伙伴。
3.业绩目标：实现年度销售业绩增长25%。
三、招商策略
1.合作模式：
（1）区域独家代理：授予合作伙伴在指定区域的独家代理权，负责产品的销售、推广及售后服务。
（2）品牌联营：与合作伙伴共同打造品牌形象，开展线上线下营销活动，提升品牌知名度。
六、风险控制
1.法律合规：确保招商活动符合国家法律法规，避免法律风险。
2.诚信监督：对合作伙伴进行诚信监督，防止不正当竞争行为。
3.市场保护：加强对合作伙伴之间的市场划分，防止恶性竞争。
4.退出机制：明确合作双方的退出机制，保障双方合法权益。
七、总结与评估
1.定期总结：对招商活动的实施效果进行定期总结，分析问题，制定改进措施。
1.招商目标：在全国范围内寻找有实力、有资源、有经验的合作伙伴，共同拓展市场，实现销售业绩的稳步增长。
商业综合体招商
商业综合体招商在当今竞争激烈的商业环境中，商业综合体招商成为了引领品牌发展的关键一环。
商业综合体作为集购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能于一体的综合性商业建筑，已经成为城市商业发展的主要形式之一。
本文将就商业综合体招商方面展开讨论。
商业综合体招商的背景商业综合体以其集约、多元、便捷等特点，成为了各类商业品牌争相进驻的热门选择。
同时，随着消费升级和人民生活水平提高，人们对购物、娱乐、餐饮等需求也越发多元化和个性化，商业综合体成为了满足这一需求的理想场所。
因此，商业综合体招商成为了商业地产领域中一项至关重要的工作。
商业综合体招商的核心价值1.资源整合：商业综合体招商需要整合各类资源，包括品牌商、商户、服务机构等，形成有机的合作体系，确保商业综合体内各业态协调发展。
2.创新服务：商业综合体需要提供创新的服务理念和模式，以更好地满足消费者需求，吸引更多商家入驻。
3.环境优势：商业综合体的环境优势是招商的重要竞争力，如地理位置、交通便利性、人流密集度等，都将直接影响商家的经营状况。
商业综合体招商的策略1.市场分析：首先要进行全面的市场分析，了解消费者需求、竞争对手情况、行业发展趋势等，为招商策略制定提供依据。
2.定位明确：商业综合体要有明确的定位和特色，不同的商业综合体可侧重不同的业态和服务，吸引不同消费群体。
3.差异化竞争：在招商过程中，要有差异化竞争策略，突出商业综合体的独特之处，吸引更多优质商户入驻。
4.合作共赢：商业综合体要倡导合作共赢的理念，与商家建立长期稳定的合作关系，推动商业综合体和商家共同发展。
商业综合体招商的挑战与应对1.竞争激烈：商业综合体招商面临激烈的市场竞争，需不断提升招商能力，开拓市场。
2.风险控制：商业综合体需谨慎选择合作商家，降低经营风险，确保项目长期发展。
3.消费升级：消费升级带来了更高的消费需求和消费方式的变化，商业综合体要不断调整招商策略，满足市场需求。
商业综合体招商的未来展望随着城市化进程加快、人们生活水平提高，商业综合体将迎来更加广阔的发展空间。
商业地产租金定价方法及价差处理
商业地产租金定价方法及价差处理住宅的价差处理方法（链接）1、朝向差价。
一般而言，根据我国独特的地理环境和文化背景，朝南的单元较贵，东南向、西南向的次之，朝北的则最便宜。
若所有的厅和卧室都朝南，则最贵，若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜，其他依次类推。
2、楼层差价。
对高层楼房而言，通常是由低层向高层逐渐趋贵，但最顶层的则比它下面三四个层面要便宜。
对六层公寓而言，一般情况是，三、四层最贵，二、五层次之，一、六层最便宜3、边间差价。
对公寓而言，三面临空，并且三面采光的房屋最贵，二面临空二面采光的房屋次之。
对别墅而言，四面临空的独栋别墅最贵，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的连体别墅最便宜。
4、面积差价。
因面积大小而导致的差价系数的不同，往往和总价配比有关。
当一个楼盘的总价范围波动很小，但因市场需要，要求拉开总价落差的时候，就会因对不同的面积单元确定不同差价系数来加以实现，以锁定不同客户的总价需求。
而且由于人们在不同面积的房屋中生活的舒适感程度完全不一样，因此房屋面积有一个适度规模，面积太大或太小的房屋价格都不可能太贵，而以最适宜人们生活尺寸的房屋价格较贵。
5、视野差价。
如果房屋面临公园、湖泊，视野较佳，人生活在里边会感到轻松自然，这样的房屋一般价格较贵。
而面临闹市区或采光不佳、视野较差的房屋，即使在同一幢楼的同一楼层，价格也应相对便宜。
6、产品差价。
房地产是由建筑材料构成的，而建材有许多档次，价格差异较大。
以外墙到屋内建材价格差异很大，例如，木质、铝质门窗和铜铸大门、高级铝门窗价格相差很大，而大理石、花岗石地板也不是一般的瓷砖价能比拟的，外国进口的厨房设备、卫生设备也比国内产品贵好几倍。
7、设计差价。
室内格局、大小公共设施的配置都会影响房地产价格。
另外，如开放空间、休闲空间的设计也因提高居住品质而提高房地产的价位。
8、口采差异。
一般来说，双数的楼层门牌号贵一些，单数的楼层门牌号便宜一些；有13、14号码的便宜一点，含有8、6、9号码的贵一点。
租金方案与招商政策
租金方案与招商政策一、租金体系设计：（一）租金定价方法：根据沈阳零售商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法：➢租金水平类比法――以沈阳各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
➢保本保利定价法―――以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
➢投资收益分析法――以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
➢项目成本定价法――以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。
（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
（三）收费体系：国内购物中心的常规收费项目通常包括：租金、物业管理费、水电公滩费。
目前沈阳零售市场的费用构成行情为：租金、物业管理服务费（包括物业管理费、水电公滩费）物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。
三、沈阳市商业设施物业管理服务收费标准：物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。
本项目的物业管理服务收费可以设定为40元/月/㎡使用面积。
四、本项目租金水平分析：一）、租金水平类比法：1、沈阳5大商圈一层街铺的租金水平：2、影响租金水平的关键因素包括：1、供求关系――价格的决定因素2、销售业绩――价格的支撑因素3、综合成本――价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1－2层的套内面积租金水平为：（二）以保本保利定价法分析：商家开设专卖店的成本比进驻百货开设专柜的成本高，尤其是对于一个新区、新的购物中心，商家从风险、业绩、投资角度考虑，往往更倾向于选择成熟商圈进驻百货开设专柜。
代理商价格体系模板x
代理商价格体系模板厂价直发，超值低价代理最大的利润空间代理商价格体系模板级别项目一级代理（约20%）二级代理（约28%）三级代理（约37%）经销商（75%）微客（90%）会员价首进货金额8万（5万）3万（2万）1万（5千）1050（588）---月回款任务20000 5000 3000 --- ---年度任务额80个二代或三代80个二代或经销50个特约--- ---年度保证金10000 5000 3000 --- ---月任务800盒300盒100盒--- ---单价和数量订量与单盒价订量与单盒价订量与单盒价单价单价规格单价XX面膜10p/盒A、120-399盒单价：55元/盒B、400-799盒单价：52元/盒C、800盒或以上单价：48元/盒A、60-199盒单价：78元/盒B、200-299盒单价：73元/盒C、300盒或以上单价：68元/盒A、30-99盒单价：98元/盒B、100-199盒单价：93元/盒C、200盒或以上单价：88元/盒178.5元214.2元1盒238元XX面膜（礼盒装）10p/盒*3盒147元/盒（441元/组）176.4元/盒（529元/组）3盒/组196元/盒（588元/组）XX面膜（耗用装）10p/盒*6盒132元/盒（792元/组）157.5元/盒（945元/组）5盒/组175元/盒（1050元/组）代理执行说明：1，所有产品均带有参数二维码，严格把控价格体系。
代理商价格体系模板代理商价格体系模板公司原则上只招募代理，并只对代理发货。
代理商价格体系模板代理商价格体系模板2，各级代理自签定代理日算起第三个月开始（即两个月后），每月提货任务额为规定任务额，以季度为考核标准，每个季度考核出货额，低于季度出货任务80%。
代理商价格体系模板代理商价格体系模板则暂时降一级代理.在新的考核季，以新考核季为考核依据重新评估可以申请调回为原级别代理。
代理商价格体系模板代理商价格体系模板3，所有线上（淘宝，京东，天猫等）交易平台零售代理商价格体系模板产品必需严格按规定零售价执行，若因特殊促销价格打折不得低于官方规定的会员价，且时长不超过7天。
招商回报方案
招商回报方案
一、项目概述
为扩大市场份额，提升品牌影响力，本公司决定开展招商活动，以吸引有实力、有信誉的合作伙伴共同发展。本招商回报方案旨在明确招商政策、回报支持、合作流程及风险管理，为双方合作提供清晰、公正、互利的合作框架。
二、招商对象
1.符合国家相关法律法规，具备合法经营资质的企业或个体工商户；
3.市场支持：协助合作伙伴进行市场调研，制定市场开发策略，提供市场保护；
4.培训支持：为合作伙伴提供产品知识、销售技巧、团队建设等方面的培训；
5.营销支持：提供营销策划、广告宣传、线上线下活动策划等支持；
6.物流支持：提供高效的物流配送服务，确保产品及时到达合作伙伴手中；
7.售后服务：建立完善的售后服务体系，为合作伙伴提供售后保障。
2.认同本公司企业文化，有共同发展愿景；
3.有一定的市场开发能力，具备良好信誉；
4.遵守国家法律法规，无不良记录。
三、招商政策
1.合作伙伴等级划分：根据合作伙伴的业绩、市场开发能力等因素，将合作伙伴分为金牌、银牌、铜牌三个等级；
2.合作伙伴优惠政策：根据合作伙伴等级，给予相应的优惠政策，包括但不限于价格折扣、市场支持、培训支持等；
4.培训支持：为合作伙伴提供产品知识、销售技巧、市场拓展等培训；
5.营销支持：提供营销策划、广告宣传、线上线下活动策划等支持；
6.物流支持：提供高效的物流配送服务，确保产品及时到达合作伙伴手中；
7.售后服务：建立完善的售后服务体系，为合作伙伴提供售后保障。
五、合作流程
1.提交申请：合作伙伴向本公司提交申请，包括企业资质、业绩证明等相关材料；
五、合作流程
1.提交申请：合作伙伴向本公司提交申请，包括企业资质、业绩证明等相关材料；
商业地产策划流程及收费标准
商业地产策划流程及收费标准(实操) 前期：项目顾问一. 市场调研：1.区域状况调研：1.1区域商业状况调研1.2竞争者状况调研1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）1.4区域经济状况评估1.5消费者品牌认同调研2.目标购买者调研2.1消费群体细分，消费动机2.2项目问题及机会调研2.3购买能力调研3.品牌供应商调研3.1品牌类别细分3.2品牌资料库建立3.3项目问题及机会调研3.4租金承受能力调研二.项目定位1.项目分析1.1项目核心竞争力（卖点）分析1.2竞争者比较分析（问题及机会）2.项目定位2.1项目品质功能定位2.2品牌形象定位3.目标客户（购买者及承租者）4.业态组合及规划建议5.卖场区域分割三.基本VI（品牌视觉形象设计）包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等四.招商策略1.价格体系建立2.公开活动及新闻配合3.媒介策略4.商业谈判或推介会五.销售策略1.价格体系建立2.公开活动及新闻配合3.媒介策略4.商业谈判或推介会以上费用预算及支付（另行协商）中期：招商及销售代理一般代理A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。
B.佣金预算及支付（重点）B1 铺位纯出租形式：1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金；5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；以上均按首年租为依据计算佣金。
B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：中介成功，客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。
B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。
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单套房价
类 别 系 数
单 套 修 正 因 素
朝向系数 景观系数 面积格局 通风采光 噪音系数 销售情况
正负1-3% 斜角朝向为均值，南北向为正值，
正负1-3% 包括城市景观及社区景观，观景视
正负1-5% 面积区间及功能分区合理程度，是
正负1-3% 单边系数、阳台窗户开敞面及朝向
正负1-2% 临街、巷道为负值，临社区园林，
基价综合修正
整体均价
类 别 主 项 修 正 因 素 序 号 1 2 1 2 3 参考因素 市场同类产品平均价格（70%） 意向客户平均心理价格（20%） 宏观经济预期（正负2-5%） 区域市场走势（正负2-5%） 销售阶段调整（正负1-6%） 修正后均价 37.63 37.63 38 40 40 38 权 重 80% 20% 数 据 30.1 7.526 1.8813 0.75252 -2.4155892 38.22 修正后数据 37.626
略低价开盘，快速销售，率先去化
平稳拉价，持续销售，去化底层及
价格涨幅趋缓，逐渐消化高层、高
备 注
主要依据宏观政策及XX楼市价格走势(上升1%) 依据区域在售项目推盘价格走势(上升3%） 分期房、准现房、现房、尾房，现房为价格最高点（降3%） 另预留1%营销风险调整空间
备 注 斜角朝向为均值，南北向为正值，南北通透最佳，东西向为负值 包括城市景观及社区景观，观景视野开阔正值，视野狭小带暗角为负值 面积区间及功能分区合理程度，是否符合普遍起居生活习惯 单边系数、阳台窗户开敞面及朝向、邻居遮挡影响程度 临街、巷道为负值，临社区园林，内向户型为正值，普通为均值 （预留空间，视正式销售状况，做销控微调）
栋共计14类户型状况平行对比。
向、景观、通风采光、噪音影响
低层邻里遮挡、噪音环境、高层远景视野开阔程度
方客户对楼层及各户型因素的习惯偏好进行调整
红字加粗部分为：待定变量
价格调控策略 略低价开盘，快速销售，率先去化性价比高及低价房源 优惠拟：按揭98、一次性97 平稳拉价，持续销售，去化底层及中高层房源 优惠拟：按揭99、一次性98 价格涨幅趋缓，逐渐消化高层、高价、缺憾房源 优惠拟：按揭99、一次性98
主要依据宏观政策及XX楼市价格走
依据区域在售项目推盘价格走势(
分期房、准现房、现房、尾房，现 另预留1%营销风险调整空间
楼层价格
楼 层 1层 3～4层 5～7层 8～10层 11～15层 16～20层 20~25层 26~30层 31层 32层 系 数 -3.00% -0.80% -2.50% 1.20% 0.80% 0.60% -0.30% -0.50% -1.00% 5.00% 平均层差 -1 0 -1 0 0 0 0 0 0 2 修正值 37 38 37 39 39 38 38 38 38 40
修正均价 起价调整 最低起价 折扣上抛 销控底价 去化房源 37.07599 39.36935 38.6049 -10% -8% -10% 33.36839 36.21981 34.74441 3% 2% 2% 34 37 35 40% 35% 20%
价格调控策略 优惠拟：按揭98、一次性97 优惠拟：按揭99、一次性98 优惠拟：按揭99、一次性98
正负1-3% （预留空间，视正式销售状况，做
各系数制订，以A、B栋共计14类户型状况平行对比。 1、横向对比，包括朝向、景观、通风采光、噪音影响
2、垂直对比，包括中低层邻里遮挡、噪音环境、高层远
3、综合修正，结合地方客户对楼层及各户盘清理期
整体均价 均价调整 38 38 38 -3% 3% 1%