原创租金价格体系制定方法
商业租金定价
在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下.理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等,希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。
1、横向比较—-〉根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。
这个是根据市场的客观现状得出的租金水平,一般是应该是比较客观的。
存在问题:没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。
2、回报率倒推——〉根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。
这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。
存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析;市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——〉百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金,然后得出一套租金计算体系。
这个是我现在正在企图使用的办法之一.存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握.同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题.4、固有理论分析-—>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数,就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。
这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好.可能代理公司忽悠开发商还有点用处。
因此也没办法展开说.存在的问题:数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控.下面结合福建商业行情,说下餐饮娱乐的租金情况。
租金定价方案
租金定价方案第1篇租金定价方案一、背景随着城市化进程的加快，房屋租赁市场日益繁荣，租金定价问题成为租赁市场关注的焦点。
为规范租金定价行为，保障租赁双方合法权益，根据我国相关法律法规，结合实际情况，制定本租金定价方案。
二、目标1. 合理确定租金水平，确保租金收益与市场行情相符。
2. 公平、公正、透明地进行租金定价，提高租赁市场的信誉度。
3. 规范租赁双方行为，维护租赁市场秩序。
三、原则1. 市场化原则：以市场租金水平为基础，结合房屋的地理位置、配套设施、户型等因素进行定价。
2. 公平性原则：确保租金定价过程公开、公平、公正，维护租赁双方的合法权益。
3. 合法合规原则：严格按照我国相关法律法规和政策规定，确保租金定价合法合规。
四、租金定价方法1. 市场调研：收集同区域、同类型房屋的租金水平，了解市场行情。
2. 成本核算：核算房屋租赁成本，包括房屋购置成本、装修成本、物业管理费3. 房屋评估：根据房屋的地理位置、配套设施、户型等因素，对房屋进行综合评估。
4. 定价模型：运用统计学和经济学方法，构建租金定价模型，结合市场调研、成本核算和房屋评估结果，计算出合理的租金价格。
五、租金调整机制1. 定期调整：根据市场行情变化，每年对租金进行一次调整。
2. 临时调整：遇有以下情况，可进行临时调整：a. 政策调整：国家和地方政策发生变化，影响租金水平；b. 市场波动：市场租金水平出现大幅波动；c. 房屋状况变化：房屋配套设施、户型等发生变化。
六、租金定价流程1. 市场调研：收集同区域、同类型房屋租金数据，分析市场行情。
2. 成本核算：计算房屋租赁成本。
3. 房屋评估：对房屋进行综合评估。
4. 定价模型计算：运用定价模型，计算合理租金价格。
5. 审批：将定价方案报公司领导审批。
6. 公示：审批通过后，将租金定价方案进行公示，接受租赁双方监督。
7. 调整：根据租金调整机制，对租金进行定期或临时调整。
七、保障措施1. 加强政策法规宣传：提高租赁双方对租金定价政策的认识，维护合法权益。
租金定价策略及测算方法
一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
赢商网特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。
后期我们还将针对主要商业业态承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回报率等问题进行深入剖析，敬请关注。
一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里围商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
租赁价格管理制度方案
租赁价格管理制度方案一、前言租赁价格管理制度是指在租赁市场中，为了保障租赁双方的权益，规范租金收费，提高租赁市场的公平竞争，制定的一套规范租赁价格的管理制度。
租赁价格管理制度对于提高租赁市场的透明度、规范租金收费、降低租金成本、促进租赁市场的发展具有重要的意义。
因此，建立租赁价格管理制度方案，对于完善租赁市场体系，促进租赁市场的健康发展具有重要意义。
二、租赁价格管理制度方案的基本原则1. 公平原则：租赁价格管理制度应当遵循租赁市场公平竞争的原则，保护租赁双方的利益，避免价格垄断和恶性竞争。
2. 透明原则：租赁价格应当公开透明，租赁双方应当有权了解租赁物品的价格构成和决定方式，确保租赁价格合理合法。
3. 自主原则：租赁价格的制定应当遵循自愿协商的原则，租赁双方有权根据市场供求关系和租赁物品的实际状况自主协商租赁价格。
4. 合理原则：租赁价格应当合理，符合市场价格水平，不能超出市场合理范围，避免价格虚高或低廉。
5. 法制原则：租赁价格管理制度应当遵循法律法规，合法合规，防止价格欺诈、价格歧视等行为。
三、租赁价格管理制度的具体方案1. 租金评估为保证租金的合理性和公正性，应当设置独立的租金评估机构，负责对租赁物品进行评估，确定租金水平。
评估机构应当具备相关资格认证，保证评估的客观性和专业性。
2. 租金公示为保证租金的透明性，租赁单位应当对租金进行公示，并向租赁双方提供租金构成和决定方式的相关资料，确保租金的公开透明。
3. 租金上限为避免恶性竞争和价格虚高，应当设定租金上限，对于一些特定的租赁物品，设定合理的租金上限，确保租金的合理性和稳定性。
4. 租金协商租赁双方在协商租金时应当遵循市场原则，以供求关系、物品实际状况等因素为基础，自主协商租金水平，保证租金的合理性。
5. 价格监管建立健全的价格监管机制，对于不合理的租金行为进行监管和处罚，保证租金的合理性和合法性，避免价格虚高或低廉。
6. 行业自律建立租赁行业自律组织，促进租赁行业的自我监管，建立良好的市场秩序，确保租金的合理性和合法性。
房屋租金方案
（一）目标
1.建立公平、合理的房屋租金体系，维护租赁市场秩序。
2.保障租赁双方的合法权益，提高租赁满意度。
3.促进房屋租赁市场的稳定发展，适应经济社会发展需求。
（二）原则
1.市场导向原则：租金水平应与市场供需状况相适应，合理反映房屋价值。
2.公平竞争原则：保障租赁双方在公平、公正的环境下进行租赁交易。
2.规范租赁行为，保障租赁双方的合法权益。
3.提高房屋租赁市场的透明度，促进市场健康发展。
三、租金定价原则
1.市场调节原则：租金水平应参考周边同类房屋的租金水平，并结合房屋的地理位置、配套设施、房屋品质等因素进行调整。
2.公平合理原则：租金应兼顾租户的承受能力，确保租户在支付租金后仍有足够的生活保障。
3.法律途径：如调解仍无法解决，可依法向人民法院提起诉讼。
九、其他规定
1.本方案自发布之日起实施，原有租金政策与本方案不符的，以本方案为准。
2.本方案的最终解释权归房屋租赁管理部门。
2.优惠方式：给予基础租金的一定比例优惠，优惠幅度为5%-20%。
六、租赁合同管理
1.合同签订：租赁双方应签订书面租赁合同，明确双方的权利义务。
2.合同内容：包括租赁双方基本信息、房屋基本情况、租金及支付方式、租赁期限、双方权利义务、违约责任等。
3.合同履行：租赁双方应按照合同约定履行各自的权利义务，确保租赁关系的稳定。
2.租赁合同应包括以下内容：
-租赁双方的基本信息；
-房屋的基本情况；
-租金及支付方式；
-租赁期限；
-双方的权利义务；
-违约责任；
-其他双方约定的条款。
3.租赁双方应按照合同约定履行各自的权利义务，确保租赁关系的稳定。
XXX项目租金制定方案
XXX项目租金及物管费定价方案一、租金收取建议1、租金标准：（1）根据面积先规定一个固定的月租金，再根据市场情况，一二年后再增加合理的幅度。
（2）按面积定出最低租金，然后根据商家销售总额按一定百分比收取租金。
（统一收银）2、租金价位定价原则：因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的基础上，应该考虑以下两个着重点：①如引进的项目知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租金标准应参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达3年以上，且每年租金价格要保证5％左右的递增。
②如引进的项目，只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价。
3、租期：非主力店2年,主力店3-5年.（主力店可根据谈判情况延长租期。
）4、押金：为确保购物中心整体经营氛围不受影响，在商家入驻前必须在合同上注明并缴纳一定数额的押金，如租期不满商家退租押金视为违约金不予退还，租期到期商家不再继续承租时方可退还押金。
5、支付方式：（1）、主力店根据谈判情况决定。
（2）、非主力店半年一付，押金为三个月租金或一年一付，押金为六个月租金。
（可视招商情调整租金支付方式）（方案一详解）（3）、按租期分三个租凭套餐支付租金（方案二详解）6、优惠幅度与条件：（1）、因商业项目装修较一般商铺复杂，往往需要1－3个月的装修期，建议给予免1—3个月装修期的租金优惠政策。
（2）、建议商家入驻后半年或一年内免收租金（可视招商情况而定）（3）、建议第一年的租金为5折优惠起，其中包含管理费，逐年减少折扣。
7、本案商铺参考租金方案一：租期三年（不含物管费，两年内租金不变，两年后根据市场租价做出合理调整）方案二：按租期分三个租赁套餐。
A、三年租期第一年租金（含物管费）第二年租金（含物管费）第三年租金（含物管费）B、二年租期第一年租期（含物管费）第二年租金（含物管费）C、一年租期（含物管费）二、物理费的征收1、建议管理费包含在租金中，这是行业内的通行做法，这样既较少了收缴程序，也会给新入客户较好的感觉。
原创租金价格体系制定方法
(原创)商铺租金制定方法前段时间有几个朋友向我咨询了商铺的租金是怎么来制定的问题，当时也只是大概的说了一下，毕竟在电话里一下子也说不了那么多详细的细节。
所以这几天也在整理了一下思路和一般的操作方法，当然这个也只是我个人的观点，也希望多多提出不同的看法来探讨一下。
租金分为合同价格和策略价格，我们笼统的合称二者为市面价格。
租金的定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分，往往是销售价格定价的先导和依据。
制定的租值系统如果足够科学合理并充分尊重市场的话，那么这种策略价格其与实际运作中的合同价格误差率不会超过正负10%。
对长期从事商业物业定价的老手来说这不是难事，我在实际运作中这种定价也比较容易把握。
如果出现策略价与合同价的较大误差，主要原因还是价格系统的完整科学性和对市场的认知程度上的不足而造成的，比如对需方（商家）的租金承受度和敏感度和对需方的熟悉度。
当然也要去研究商业的经营的项目的利润模式及是否符合购物中心的需求。
而商家所需面积的大小与租金成反比，商家品牌知名度的高低与租金大体也是成反比。
需要说明的，商家品牌的评估并无实际意义，在你为商业地产项目进行定位和策划的时候就应该进行客户分析和定位，同时进行客户分类和分档，并提供客户名单，圈定客户范围，而且要细到客户来源、客户品牌等。
这有点类似现在流行的一种说法——定单式商业地产，只是我们可以把客户分解的更细。
商家的进场先后顺序对租金的反应度是不一样的，如果价格系统制定的越合理那对价格系统产生的影响就越小，甚至随着你的策略价格调整而产生变化，这是良性有序的。
一般来说市场反应热烈的项目大商家基本不受进场顺序影响，小商家则越晚越不利；而市场反应差的则越晚越可能获得诸多优惠，甚至有可能“择死鸡”。
当然商业地产项目的营销也好、运营也好受很多因素影响，到了项目中期，运营战术（招商技巧）的运用会有非常重要的作用。
这也是以科学合理的价格系统作为实战的基础保证。
举个例子，做过招商的朋友都有这样的经历，商家会不约而同的采取观望或拖延的战术，你如果贸然主动降价可能收到相反的效果吓跑商家，而高手的会灵活应用不同的战术逼其就范，如释放其竞争对手的谈判信息等，让其产生“囚徒困境”，很快就会顺利洽谈下去。
租赁价钱实施方案
租赁价钱实施方案一、租赁价钱的确定在确定租赁价钱时，需要综合考虑多个因素，包括物业所在地区的租金水平、物业的面积和设施、租赁期限、租赁对象的信用情况等。
为了确保租赁价钱的公平性和合理性，我们建议采取以下方式进行实施。
二、市场调研和定价策略首先，我们需要进行市场调研，了解所在地区类似物业的租金水平和市场需求情况。
通过比较分析，确定物业的市场定位和价值，制定相应的定价策略。
在制定定价策略时，需要考虑到市场的供需关系、竞争对手的定价情况以及物业的特点和优势。
三、租赁价钱的测算其次，我们可以通过租赁价值的测算来确定租赁价钱。
测算的方法可以包括成本法、市场比较法和收益法。
成本法是指根据物业的建设成本和维护成本来确定租赁价钱；市场比较法是指通过比较类似物业的租金水平来确定租赁价钱；收益法是指通过物业的潜在收益来确定租赁价钱。
通过综合运用这些方法，可以更加客观地确定租赁价钱。
四、租赁价钱的调整机制为了适应市场变化和物业状况的变化，我们建议建立租赁价钱的调整机制。
可以根据市场的供需关系和通货膨胀情况，定期对租赁价钱进行调整。
同时，也可以根据物业的改善和更新情况，对租赁价钱进行相应的调整。
通过建立灵活的调整机制，可以更好地适应市场的变化，保障租赁价钱的合理性。
五、租赁价钱的公示和透明化最后，我们建议对租赁价钱进行公示和透明化。
在确定租赁价钱后，可以通过网站、公告栏等方式进行公示，让租赁对象和其他利益相关者了解租赁价钱的确定依据和过程。
同时，也可以向租赁对象提供详细的租赁价钱说明，让他们明白每一项费用的来源和用途。
通过公示和透明化，可以增强租赁价钱的公平性和可接受性。
总之，确定租赁价钱是一个复杂而又关键的问题，需要综合考虑多个因素，并建立合理的实施方案。
我们希望通过以上建议，能够为租赁价钱的确定提供一些参考和帮助，确保租赁价钱的合理性和公平性。
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(原创)商铺租金制定方法
前段时间有几个朋友向我咨询了商铺的租金是怎么来制定的问题，当时也只是大概的说了一下，毕竟在电话里一下子也说不了那么多详细的细节。
所以这几天也在整理了一下思路和一般的操作方法，当然这个也只是我个人的观点，也希望多多提出不同的看法来探讨一下。
租金分为合同价格和策略价格，我们笼统的合称二者为市面价格。
租金的定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分，往往是销售价格定价的先导和依据。
制定的租值系统如果足够科学合理并充分尊重市场的话，那么这种策略价格其与实际运作中的合同价格误差率不会超过正负10%。
对长期从事商业物业定价的老手来说这不是难事，我在实际运作中这种定价也比较容易把握。
如果出现策略价与合同价的较大误差，主要原因还是价格系统的完整科学性和对市场的认知程度上的不足而造成的，比如对需方（商家）的租金承受度和敏感度和对需方的熟悉度。
当然也要去研究商业的经营的项目的利润模式及是否符合购物中心的需求。
而商家所需面积的大小与租金成反比，商家品牌知名度的高低与租金大体也是成反比。
需要说明的，商家品牌的评估并无实际意义，在你为商业地产项目进行定位和策划的时候就应该进行客户分析和定位，同时进行客户分类和分档，并提供客户名单，圈定客户范围，而且要细到客户来源、客户品牌等。
这有点类似现在流行的一种说法——定单式商业地产，只是我们可以把客户分解的更细。
商家的进场先后顺序对租金的反应度是不一样的，如果价格系统制定的越合理那对价格系统产生的影响就越小，甚至随着你的策略价格调整而产生变化，这是良性有序的。
一般来说市场反应热烈的项目大商家基本不受进场顺序影响，小商家则越晚越不利；而市场反应差的则越晚越可能获得诸多优惠，甚至有可能“择死鸡”。
当然商业地产项目的营销也好、运营也好受很多因素影响，到了项目中期，运营战术（招商技巧）的运用会有非常重要的作用。
这也是以科学合理的价格系统作为实战的基础保证。
举个例子，做过招商的朋友都有这样的经历，商家会不约而同的采取观望或拖延的战术，你如果贸然主动降价可能收到相反的效果吓跑商家，而高手的会灵活应用不同的战术逼其就范，如释放其竞争对手的谈判信息等，让其产生“囚徒困境”，很快就会顺利洽谈下去。
说走题了，这个是谈判技巧的问题。
但是价格系统的不完善、误差较大那么就会出现很多变化了，一些不确定因素甚至会打破系统的平衡。
再好的高手也只能搞得定一单二单，搞不定全部，后果也是很可怕的。
因此，制定好价格系统对商业地产项目具有战略性的意义，也是项目成功的保障。
商铺的存在有两个方面，一个是业主，另一个是租户。
我们先来谈谈业主，那也就是业主购买商铺是用来自营还是出租，现下最多的一种就是售后返租，这里我们暂且不讨论返祖的弊端。
作为投资者来讲就是在最短的时间内拿到合适的回报率，而回报率和回收期也是影响租金的至关因素。
城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价，另一个关键因素就是城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的。
租金价格推算演示
租金价格体系分析表
项目周边街道及繁华街道租金如下：
1．市场比较法定价的影响因素
1）.地理位置 2）.交通情况 3）.商业氛围 4）.人流量情况
5）. 车流量情况 6）. 建筑外观 7）. 项目规模 8）.停车位
9）.经营管理 10）.经营商实力信誉 11）.未来发展
根据我们多本项目周边地区的市场调查。
同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。
在参照体系的标准上，我们采用的是行业所制定的内部鳔胶标准，具体比较如下表。
注：1).以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。
2).本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。
2、修正后各相关项目的价格
PZ=(Q/Q1)*PZ P Z为租赁均价
P1 =(55/47) *40=42.55
P2 =(55/43) *35=44.76
P3=(55/59) *60=55.93
P4 =(55/57) *60=57.89
各相关权重取值为WZ
W1=25% W2=25% W3=25% W4=25%
PZ=∑PIWI
租价 PZ=50.28
注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡.月。
以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格、回报率来反推的方式也是可行的。