商业项目价格体系.

泰华车港价格体系
麦杰地产 2013.6
第一部分：价格区间制定
商铺价格的制定法则，一般有市场比较法与租金反推发两种。 泰华车港位于潍州路与潍胶路交汇处，地处潍坊传统汽贸商圈 南端，由世纪泰华集团管理运营。项目周边缺少可以直接对比 的商业竞品项目和同业态经营项目，因此在定价原则上采用市 场比较法预估，同时结合预期租金反推、市场竞争分析与区域 价格走势，来制定本项目的均价区间。
综合体商业参考价格： P2=（61/64）*7000=约6600元/㎡ P3=（62/73）*9500=约7400元/㎡ 预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租金预期可以 达到1.2-1.5元/㎡，按照常规商铺年回报8%，以此反推价 格为： 1.35元/天/㎡*365天/0.08=6200元/㎡ 综合评判：名嘉广场与本项目相比较，参考价值更高，目 前两个项目的销售状况都很一般，综合两个各项优势评判 比较，结合市场竞争与租金反推，及本项目的运营优势可 以暂定本项目综合体部分商业价格为6400元/㎡。
禾翔阳光
评分 22 8 8 6 4 4 2 0
三友·翡翠城
评分 23 9 8 6 5 4 2 0
泰华车港沿街商业
评分 25 8 6 4 5 6 3 7
运营管理
综合评分
10
100
3
57
3
60
9
73
根据上述项目价格类推： 计算公式为：P（销售均价）=Qa（本项目权重评分）/Qx(参照 项目权重评分)*Px（参照项目均价），以此得出本项目内沿街商 业参考价格为：
2.以客户预期指导价进行平均售价的验证
客户的目标售价：
综合体均价6500元/㎡、外沿街15000元/㎡
市场比较法及其他方法结合获取的价格与客户对本区域价 格的评判基本吻合。
第二部分：价格体系制定
1.外沿街商铺价格体系
外沿街商铺区域划分及评分 YA区：一层沿维州路与潍胶路交汇处商铺靠近主入口，评分为 100分，预估均价约17000元/㎡； YB区：一层沿维州路商铺，评分为93分，均价约15800元/㎡； YC区：一层沿潍胶路商铺，评分为83分，均价约14200元/㎡； YD区：主入口内街商铺，评分为76分，均价约13000元/㎡。
制定售价的参照项目：
综合体价格比较项目： 名嘉广场：位于潍城区东风西街与殷大路交汇处，澳门名嘉 集团投资，总建面189万平方米的超级SHOPPINGMALL， 在区域位置、运营商等方面与本项目有可比之处。一期折后 均价约8750元/㎡（一二层均价），按常规垂直权重折合三 层均价约7000元/㎡。 凯利MALL：寒亭区通亭街与富亭街交叉口西南角，总建面 24万平方米。折后均价约9500元/㎡（一二三层均价）
因素 权重 因素 权重 所处位置 28% 规划设施 6% 商业氛围 14% 商业规模 4% 人流状况 16% 运营品牌 8% 周边环境 8% 运营管理 10% 交通停车 6%
参考市场类似项目之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格； 依据“市场比较”原理，对可比相关铺位的价格经过修正，加权后得出。 交通状况说明：传统商圈受交通停车状况影响较大，郊区影响较小 商业规模说明：今年来超级SHOPPINGMALL的出现，使规模优势占比上升 运营管理说明：商业竞争加剧，运营品牌及市场保障成价格重要因素
商业氛围
人流状况 周边环境 交通停车 规划设施 商业规模 运营品牌 运营管理 综合评分
14
16 8 6 6 4 8 10 100
10
8 6 5 5 3 5 7 71
5
4 4 5 6 3 7 9 55
根据上述项目价格类推： 计算公式为：P（销售均价）=Qa（本项目权重评分）/Qx(参照 项目权重评分)*Px（参照项目均价），以此得出本项目内沿街商 业参考价格为：
P1=（55/71）*15000=约11600元/㎡
预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租金预期可以达到22.5元/㎡，按照常规商铺年回报8%，以此反推价格为：
2.25元/天/㎡*365天/0.08=10200元/㎡
综合评判：茶博城以内街为主，每套总价在50万左右， 目前销售 状况一般。以此项目类推本案内街商业部分，结合预期租金反推、 市场竞争分析及项目增值空间，可以得出本项目内街商业部分暂 定价格为：11000元/㎡。
名嘉广场 价值因素 权重 评分 所处位置 商业氛围 人流状况 周边环境 交通停车 规划设施 商业规模 运营品牌 运营管理 综合评分 28 14 16 8 6 6 4 8 10 100 14 7 8 5 6 6 4 6 8 64
凯利MALL 评分 24 12 13 6 5 5 2 6 5 78
泰华车港综合体 评分 15 8 8 4 4 6 2 6 8 61
P1=（73/57）*10000=约12800元/㎡ P2=（73/58）*12000=约13400元/㎡
预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租金预期可以达到33.5元/㎡，按照常规商铺年回报8%，以此反推价格为：
3.25元/天/㎡*365天/0.08=14800元/㎡
综合评判：本项目为专业市场的沿街商业，在商业氛围与人流量 及市场管理方面有更好的优势，但是有内街让选择空间更大。结 合一拖二面积、预期租金反推、市场竞争分析及项目增值空间， 可以得出本项目内街商业部分暂定价格为：15000元/㎡。
制定售价的参照项目：
内沿街价格比较项目： 中华茶博城：位于青年路与南段，传统茶业市场商圈 之内，五洲集团投资开发，总建面50万平，目前销 售三期。目前销售均价一层约15000元/㎡，二层约 9000元/㎡（三期无外街沿街商铺）。
中华茶博城 价值因素 权重 评分 所处位置 28 22比较法进行平均售价的评估
市场比较法的影响因素：
——所处位置 ——商业气氛 ——人流状况 ——周边环境 ——交通停车 ——规划设施 ——商业规模 ——运营品牌 ——运营管理
制定售价的基本原则： 结合市场需求、消费心理、以及麦杰地产多个商业项目的代理经 验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：
制定售价的参照项目：
外沿街价格比较项目：
本项目的外沿街部分主要为沿潍州路与潍胶路沿街一拖 二商铺。周边区域无直接竞品楼盘，本部分可以参照区 位可比位置的住宅底商，进行价格比较。
价值因素 所处位置 商业氛围 人流状况 周边环境 交通停车 规划设施 商业规模 运营品牌
权重 28 14 16 8 6 6 4 8