江苏盐城房地产项目可行性研究报告
江苏盐城房地产市场调研报告-PPT课件
1 盐城城市发展概况
自然资源
■海洋和滩涂资源丰富 沿海滩涂总面积4550平方公里（含辐射沙洲），其中潮上带1677平方公里， 潮间带1610平方公里，分别占全省的67%、64.6%、60.8%。 ■岸线港口资源得天独厚 盐城市海域位于江苏沿海中部，海岸线总长582公里，占江苏省的56%。海域 面积18897平方公里，其中内水面积12144平方公里，领海面积6753平方公里， 沿海海域是中国唯一无赤潮的内海水域。 ■石油天然气资源蕴藏较多 已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立方米，为中 国东部沿海地区陆上最大的油气田。沿海和近海有约10万平方公里的黄海储油 沉积盆地，居全国海洋油气沉积盆地第2位，有着广阔的勘探开发前景。 ■农产品资源优势突出 盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质 油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。 ■生态旅游资源独具特色 全市现有对外开放景点40多个，其中省级文保单位15个，4A级景区1个，3A 级景区3个，2A级景区9个，省级风景名胜区1个，全国农业旅游示范点4个， 国家级自然保护区2个。
Байду номын сангаас 盐城规划发展解读
城市定位 江苏沿海中心城市
长三角北翼新兴的工商业城市 湿地生态旅游城市
根据《江苏省沿海开发总体规划》，盐城市以建设我国沿海地区现代化工商城 市为目标，坚持高水平规划、高标准建设，进一步明确市区各片区的定位，重 点开发新城区。优化城市空间结构，增强城市功能。以省级开发区为载体，以 建设汽车城、现 代轻纺基地、绿色食品基地、生态化工基地为方向，加快发 展汽车、现代纺织、化工、机械、医药、食品加工等优势产业，扩大产业规模， 提高产业层次。积极发展商贸、物流、旅游、产品市场、信息服务等服务业， 提升城市服务功能。加强中心城市与上海、临海港口的联系，提高辐射带动能 力。
盐城市可行性研究报告
盐城市可行性研究报告一、研究背景盐城市位于江苏省东部，是长江下游地区的重要城市之一。
盐城市在过去几年取得了显著的经济发展成就，但也存在一些问题和挑战。
为了更好地推动盐城市经济的可持续发展，本报告将对盐城市当前的发展状况进行分析，并提出可行性建议。
二、研究目的本报告旨在通过对盐城市经济、社会和环境等方面的调研分析，提出可行性建议，为盐城市未来的发展规划和政策制定提供参考。
三、研究方法本报告采用了文献研究、实地调研和访谈等方法，对盐城市的经济、社会和环境等方面进行了深入分析。
同时，还结合了国内外相关领域的研究成果，为本报告的可行性建议提供理论支持。
四、盐城市经济发展现状分析1. 盐城市经济总体发展状况良好，GDP持续增长。
但受全球经济不确定性因素影响，经济增速有所放缓。
2. 盐城市产业结构逐步优化，高新技术产业和服务业比重不断提高，传统产业仍有待改善。
3. 盐城市对外贸易呈现稳步增长趋势，主要出口产品为机械设备、电子产品和纺织品等。
4. 盐城市人口增长较快，人口结构呈现老龄化趋势，城乡差距较大。
五、盐城市社会发展现状分析1. 盐城市教育水平较高，教育资源充足，但教育质量有待提高。
2. 盐城市医疗卫生服务水平较高，医疗资源相对均衡，但跨区域医疗卫生资源分布不均衡。
3. 盐城市基础设施齐全，城市交通便利，居民生活水平较高。
4. 盐城市环境质量较好，但环境污染问题仍然突出，特别是空气和水质问题。
六、盐城市发展面临的挑战1. 经济转型升级任务繁重，传统产业仍需改造升级。
2. 人口老龄化加剧，劳动力市场供需矛盾尖锐。
3. 城市基础设施建设滞后，交通拥堵问题日益加重。
4. 环境污染问题严重，生态环境破坏严重威胁城市可持续发展。
七、建议和措施1. 加大科技创新投入，推动高新技术产业和服务业发展。
2. 完善人才培养机制，引入高素质人才，提高人才培养质量。
3. 加强城市规划和基础设施建设，提升城市交通运输效率。
4. 严格环境保护法规执行，加大环境治理力度，改善城市环境质量。
2024年盐城市房地产市场分析报告
一、市场概况2024年，盐城市房地产市场受到多重因素的影响，整体上呈现出回暖的趋势。
政府的扶持政策以及市场需求的持续增长为市场提供了动力，但是市场也存在一些不确定因素和挑战。
二、供应与需求1.供应方面：盐城市房地产市场供应规模不断扩大。
政府加大土地出让力度，推动开发企业增加土地储备。
新盖房源增多，二手房交易也略有增长。
但是仍然存在着供应不足的问题，特别是高品质住宅和商业地产。
2.需求方面：盐城市房地产市场需求呈现出稳定增长的态势。
人民生活水平的提高和城市化进程的推进，使得市民对于居住和商务需求的增长。
此外，投资性需求仍然存在，许多投资者看好盐城市的发展前景，选择将资金投入到房地产市场。
三、价格趋势1.楼市价格整体上呈现稳定增长的态势。
虽然供应增加，但需求的增长也在继续推高价格。
全市房价呈现分区域和分段位的差异，市中心和繁华地段的房价相对较高，而偏远地区的房价相对较低。
高品质住宅和商业地产价格相对较高，而普通住宅的价格相对适中。
2.政府调控政策的影响明显。
为了控制房地产市场过热的态势，政府对于购房贷款和房产交易进行了一系列的限制。
首付比例提高、贷款利率上涨等措施对于市场价格产生了一定的影响，使得市场价格上涨速度放缓。
四、市场风险和挑战1.政策风险：政府调控政策的频繁变动对市场稳定性产生一定的不确定性。
政策的变动可能导致市场价格的波动，进而影响市场参与者的信心。
2.经济风险：宏观经济环境的变化可能对于房地产市场产生影响。
经济低迷和不稳定性可能使得市场需求下降，进而影响到市场价格。
3.市场竞争：随着市场的开放和竞争的加剧，房地产市场的竞争日益激烈。
企业需提高产品质量和服务水平，增加竞争优势。
五、建议1.政府应继续加大土地供应力度，增加开发企业的土地储备。
同时，对于高品质住宅和商业地产的供应不足问题，政府可以推动开发企业加大投资力度。
2.政府需要稳定调控政策，减少不确定性。
政府的调控政策应根据市场需求和供应情况进行相应的调整，合理控制市场价格波动。
江苏盐城房地产项目可行性研究报告[管理资料]
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江苏盐城房地产项目可行性初判上海功夫堂投资管理有限公司二00七年十月十日目录一、盐城城市解读 (1)1、行政区划 (1)2、交通条件 (2)3、宏观经济 (3)GDP增长状况 (3) (4) (5) (6)4、城市规划 (7) (11)二、住宅市场分析 (12)1、土地市场 (12)2、供求分析 (13)3、价格分析 (14)4、板块分析 (15)5、楼盘分布 (17)6、产品分析 (20)三、地块分析 .............................................................................................................................................................................................................. 错误!未定义书签。
1、地块一：中环机械厂地块............................................................................................................................................................................. 错误!未定义书签。
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江苏盐城房地产市场研究报告
江苏盐城房地产市场研究报告盐城房地产市场分析报告南京垠坤2008年8月目录一、08年上半年全国房产发展情况 (3(一房地产市场运行的主要特征 (3(二2008年前三季度房地产市场趋势预测(13 二、盐城房地产市场分析 (16(一房地产市场投资分析 (16(二市场供给与需求分析 (18(二2008年盐城房产价格分析 (29三、盐城市区住房建设规划 (35(一住房现状和需求 (35(二住房建设规划 (35(三土地供应规划 (37(四空间布局规划 (40四.房地产市场板块分析 (42(一盐城房地产市场板块布局概述 (42(二西南板块房地产市场分析 (44一、08年上半年全国房产发展情况(一房地产市场运行的主要特征1.住房投资加快,90平米以下住房比重持续上升2008年上半年,全国房地产开发完成投资13196亿元,同比增长33.5%,增幅比上年同期高5.0个百分点。
其中,商品住宅完成投资9497亿元,同比增长36.6%,增幅比上年同期高5.8个百分点,比房地产开发投资增幅高3.1个百分点。
商品住宅投资占房地产开发投资的比重为72%,比上年同期高1.6个百分点。
上半年,90平方米以下住房完成投资2509亿元,同比增长85.1%,增速比同期房地产开发投资增速和商品住宅投资增速高51.6个百分点和48.5个百分点。
从90平米以下住宅投资占商品住宅投资的比重上来看,上半年为26.4%,比一季度高3.5个百分点,比2007年同期高6.9个百分点,比2007年全年高3.1个百分点,90平米以下住宅投资占商品住宅投资比重不断上升。
2.土地开发增长较快,企业购置土地较为谨慎2008年上半年,全国完成土地开发面积达1.3亿平方米,同比增长9.9%,增速比1-5月提高5.6个百分点,比去年同期提高2.3个百分点。
上半年,全国完成购置土地面积1.9亿平方米,同比增长7.6%,增幅比上年同期回落2.4个百分点。
受调控政策和房地产市场销售低迷的共同影响,房地产开发企业购置土地较为谨慎,企业购置土地面积增速有所回落,部分城市土地供应出现冷场,甚至有个别地块出现流拍。
盐城建设可行性研究报告
盐城建设可行性研究报告一、研究目的盐城是江苏省的一个重要城市，具有良好的地理位置和多样化的产业基础。
为了更好地推动盐城经济社会发展，本报告将重点研究盐城未来建设的可行性，推动城市的可持续发展。
二、盐城现状分析1. 地理位置优势：盐城位于江苏省东北部，东临黄海，南临长江，地理位置优越。
2. 产业基础多元化：盐城拥有农业、化工、装备制造等多元化的产业基础。
3. 市场需求增长：盐城市场需求逐渐增长，城市建设发展潜力巨大。
4. 环境质量改善：盐城环境质量逐步改善，城市发展基础更加稳固。
三、盐城建设规划1. 建设现代化农业基地：加强农业现代化建设，促进农业综合生产能力提高。
2. 发展绿色产业：以环保、清洁技术为主导，发展绿色产业，推动盐城绿色产业迈向新高度。
3. 建设现代化城市：加快城市基础设施建设，优化城市规划布局，提升城市形象和品质。
4. 推动旅游业发展：盐城拥有丰富的自然资源和人文景观，可发展观光旅游业。
5. 优化交通网络：加强交通基础设施建设，优化交通网络，提升城市交通效率。
四、可行性分析1. 市场需求支撑：盐城市场需求增长，有利于城市建设项目的推进和发展。
2. 产业基础支持：盐城产业基础多元化，有利于城市建设项目的多元发展。
3. 政策支持：国家对环保、绿色产业等领域的政策支持力度不断增加，有利于盐城建设项目的推动。
4. 技术支持：现代化技术的逐步应用和推广，对盐城建设项目的实施有利。
5. 资金支持：盐城拥有较为充足的资金支持，有利于城市建设项目的顺利进行。
五、风险分析1. 经济波动风险：市场经济波动可能对盐城建设项目造成一定的影响。
2. 自然灾害风险：自然灾害的发生可能对盐城建设项目造成损失。
3. 政策调整风险：政策调整对盐城建设项目可能造成一定的不利影响。
六、建议1. 加强市场调研：进一步了解市场需求，科学规划城市建设项目。
2. 加强风险管理：合理应对各种风险，确保城市建设项目的稳步推进。
3. 加强政策研究：密切关注政策动向，灵活应对政策变化，推动城市建设可持续发展。
江苏盐城东台某房地产项目策划报告130页
四、项目定位
——项目客户来源探究
当前总体市场环境： 东台房地产市场充满活力，发展方兴未艾。 城市发展扩张使城北、城东区域成为未来升值潜力最大的区域之一。 城北区域普通多层售价2300元/㎡（2007年7月份）
发展活跃期
2004-2005年
商品房已经深入人心，房地产市场也开始慢慢吸引 外地开发商的进入。价格也在不断上涨，城市开始 向北发展。
发展转型期
06年至今
受到东台市城市规划影响，以及外地地产商的进入 。东台市开始大力发展城市北部，生活水平的提高 ，使购房者不再是仅仅为了满足住房需求而买房， 房屋的品质也开始深入人心。
——东台房地产市场发展历程
发展时期 起步期
时间 1997年
阶段特点
市场商品房出现，价格开始提升，市场均价达到 616.4元/平米。
初次发展期
1998年-2003年
商品房市场起步带动本地房地产企业的迅速崛起， 房价也稳步上升，每年上涨的价格都在115元/平米。 到03年均价已达到1433.4元/平米。
——区域发展和竞争趋势
—老城区：未来只有零星拆 迁新建项目开发
—城北区：未来住宅房源的 主要供应区域，供应区域不 断向外围拓展
—城南区：县城未来另一个 居住集中地
—城东区域：随着204国道改 道，使国道东面区域更好地 融入市区，形成新的住宅居 住区
点评：市政北迁，使得金海路、北海路周边楼盘崛起。价格也提升较快。未来 城市北部竞争必然激烈。本案区位相对其他区域劣势明显，要吸引客户购买， 只有在品质、价格和营销等各个方面提升自己的竞争力，才能突围而出。
价比的产品将获得较大的市场空间。
——当前消费心理特征研判
➢ 重视教育，购房对居住区域的教育设施比较重视； ➢ 好面子，跟风随群购买现象明显； ➢ 对社区硬件设施很重视，但软件服务敏感度低； ➢普遍青睐小两房、小三房等实用型房源； ➢ 购房客户以贷款为主，一次性付款客户不多； ➢ 普通住宅产品的价格敏感度较高，对总价的敏感度高于单价。
盐城项目可行性报告(立项申请)
盐城项目可行性报告规划设计/投资分析/实施方案盐城项目可行性报告说明盐城，江苏省地级市，长江三角洲中心区27城之一。
地处中国东部沿海地区，江苏省中部，东临黄海，南与南通接壤，西南与扬州、泰州为邻，西北与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望。
全市地势平坦，河渠纵横。
盐城下辖3区5县，代管1县级市，全市土地总面积16931平方千米，其中沿海滩涂面积4553平方千米，拥有江苏唯一的世界自然遗产中国黄（渤）海候鸟栖息地。
2018年户籍人口826.15万人，常住人口达721万人。
盐城海陆空交通便捷，基本形成高速公路、铁路、航空、海运、内河航运五位一体的立体化交通运输网络。
南洋国际机场、盐城港大丰港区、滨海港区、射阳港区、响水港区成为国家一类开放口岸，盐城市成为同时拥有空港、海港两个一类开放口岸的地级市，是国家沿海发展和长三角一体化两大战略的交汇点。
2018年中国百强城市排行榜排56位。
2019年，盐城市实现地区生产总值5702.26亿元。
2019年7月5日，中华人民共和国生态环境部公布了2019年统筹强化监督（第一阶段）黑臭水体专项排查情况，盐城被列入“黑臭水体消除比例低于80%的城市名单”，消除比例为40%。
10月23日，确定为“第三批城市黑臭水体治理示范城市”。
该xx项目计划总投资17422.13万元，其中：固定资产投资14177.66万元，占项目总投资的81.38%；流动资金3244.47万元，占项目总投资的18.62%。
达产年营业收入29290.00万元，总成本费用22398.33万元，税金及附加313.34万元，利润总额6891.67万元，利税总额8155.59万元，税后净利润5168.75万元，达产年纳税总额2986.84万元；达产年投资利润率39.56%，投资利税率46.81%，投资回报率29.67%，全部投资回收期4.87年，提供就业职位561个。
重视环境保护的原则。
使投资项目建设达到环境保护的要求，同时，严格执行国家有关企业安全卫生的各项法律、法规，并做到环境保护“三废”治理措施以及工程建设“三同时”的要求，使企业达到安全、整洁、文明生产的目的。
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KCimEFu- I-IAl平曲亠上海功夫堂投资管理有限公司00七年十月十日Kunfl^u-Town一、盐城城市解读11、行政区划12、交通条件23、宏观经济33.1 GDP增长状况 (3)3.2投资情况 (4)3.3收入水平 (5)3.4消费情况 (6)4、城市规划75小结 (11)二、.................................................................................................................................... 住宅市场分析121、土地市场122、供求分析133、价格分析144、板块分析155、楼盘分布176、产品分析20三、.......................................................................................................................... 地块分析错误!未定义书签。
1、地块一：中环机械厂地块................................................................................................ 错误!未定义书签。
1.1地块周边大环境.................................................................................................. 错误!未定义书签。
1.2周边房地产状况.................................................................................................. 错误!未定义书签。
1.3 地块周边小环境.................................................................................................. 错误!未定义书签。
1.4SW0T 分析 .......................................................................................................... 2、地块二与地块三 .........................................................................................................2.1 地块二与地块三周边大环境 ......................................................................................... 2.2周边房地产状况 2.3地块二：九州豹设备厂地块2.4地块三：大学城二期正对面地块 ...................................................................................... 错误!未定义书签。
3、三地块市场情况对比 ..................................................................................................... 错误!未定义书签。
四、地块收益性测算 ............................................................................................................ 错误!未定义书签。
1、 地块一：中环机械厂地块 ................................................................................................ 错误!未定义书签。
1.1开发定位及价格预判 ............................................................................................... 错误!未定义书签。
1.2投资预算 .......................................................................................................... 错误!未定义书签。
2、 地块二：九州豹设备厂地块 .............................................................................................. 错误!未定义书签。
2.1开发定位及价格预判 ............................................................................................... 错误!未定义书签。
2.2投资预算 ......................................................................................................... 错误!未定义书签。
3、 地块三：大学城二期正对面地块 .......................................................................................... 错误!未定义书签。
3.1开发定位及价格预判 ............................................................................................... 错误!未定义书签。
3.2投资测算 .......................................................................................................... 错误!未定义书签。
4、 各地块经济数据对比 .................................................................................................... 错误!未定义书签。
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盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云 港市毗邻。
1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰 2个县级市和 建湖、射阳、阜宁、滨海、响水 5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发 区，市辖区面积1696平方公里，人口 151.36万。
全市有138个乡镇，6个街道办 事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，800多万人口，总面积1.5万平方 公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。
、盐城城市解读Kunfl^u-Town1、行政区划1也1县Sh4^ang County馭 fritiCounty f ”傀湖』'甲・Hdu 抚Ail[£County:谕水从/ 昨帕♦血 / county/鉞肉肌 jr ftnhal盐城市行政区域图Kungfu-Towri2、交通条件航空盐城南洋机场，飞行区为4C级，是国际性航空港，现已开通了飞往韩国首尔的国际航班和国内诸多城市直达航班。
铁路盐城火车站的改扩建工程于2007年1月通过验收，新增开了许多直达列车, 大大改善了盐城出行条件。
公路盐通咼速公路、淮盐咼速公路、连盐咼速公路、宁靖盐咼速公路等咼速公路穿境而过，往来省内外各地方便快捷。
3、宏观经济近年来盐城经济显示出强大的潜力，增长速度逐步加快，06年增幅接近17%。
2005年经济总量成为继徐州之后苏北第二、全省第七家超千亿的地级市，人均GDP达12658万元，标志着盐城综合实力跃上一个新台阶。
一上上〔.L". Kungfu-Town3.1 GDP增长状况盐城近年GDP增长示意图（亿元）3.2投资情况固定资产投资、房地产开发投资都大幅增长，平均增幅都在40%以上，远远高于GDP 的增幅。
03〜05年房产开发投资占固定资产投资比重逐步增大。
投资的高速度增长，表明房地产市场处入快速发展阶段，有进一步的提升空间。
100Kungfu-Town - 607.45265.06________ 145 83__ 18881583.1634 4^A 2 24 \0 9■,0 1.14 - ■.盐城近年投资情况（亿元）2002 2003 2004 2005 2006 年份前ii个月口固定资产投资额■房地产开发投资额3.3收入水平盐城居民收入水平差距较大，这一特征将影响房产市场上消费客群的结构，市场对周边辐射不足。
盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游，有着较强的购买力。
随着城镇化的提高，广大农村居民收入水平会有较大提高，增强购买力。
Kungfu-Towri 盐城近年居民收入水平（元）200206—市区居民人均可支配收入丨一农民人均纯收入3.4消费情况2006年1〜11月，盐城市区实现社会消费品零售总额108.58亿元，占总额的32%，增长15.8%, 显示了市区强大的消费能力。
近年来盐城消费品零售额增幅迅速加快，反应了整个消费能力的提升。
强劲的消费市场对房产市场的发展比较有利。
Kungfu-Town 盐城近年社会消费品零售情况（亿Kungfu-Towri 4、城市规划城市总体规划用地盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公路，南至徐淮盐高速公路，西至宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧，总面积约423KM2。
空间形态总体上形成“一城多镇”组团状空间形态，主城区保持“团块状”空间形态。
发展方向重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北。
布局结构以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。