金辉盐城地块房地产项目方案设计

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江苏盐城东台某房地产项目策划报告

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——区域发展和竞争趋势
—老城区：未来只有零星拆迁新建项目开发
—城北区：未来住宅房源的主要供应区域，供应区域不断向外围拓展
—城南区：县城未来另一个居住集中地
—城东区域：随着204国道改道，使国道东面区域更好地融入市区，形成新的住宅居住区
点评：市政北迁，使得金海路、北海路周边楼盘崛起。价格也提升较快。未来城市北部竞争必然激烈。本案区位相对其他区域劣势明显，要吸引客户购买，只有在品质、价格和营销等各个方面提升自16 己的竞争力，才能突围而出。
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——主力总价控制和去化程度
主力总价与去化情况分析
35
100.00%
30
80.00%
25
60.00% 40.00%
20
20.00%
15
0.00%
盛大花园蓝色港湾法国小镇厦门华苑天赐良园金海康城城中花园大业世家
点评：在售楼盘主力总价基本控制在25-35万之间。老城区楼盘单价较高，但是主力总价还是控制在35万以内；新城区在售楼盘主力总价差别不大，基本控制在25万左右。
东台项目策划报告
新吉阳机构苏州新吉阳
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总体思路
战战略略设设问问
问题： 1、市场中有什么产品？ 2、市场中缺什么产品？
问题： 1、哪些是目标消费群？ 2、目标消费群需要什么？
问题： 1、开发商有那些可利用资源？ 2、如何将产品与目标消费群对接？
区域市场的共性与个性
产品研发
思维创新
项项目目定定位位
产产品品策策划划
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——居民生活水平的提高是房产市场发展的保障
17000 15000 13000 11000
9000 7000 5000 3000

盐城市人民政府关于印发盐城市区房地产开发项目公建配套设施建设验收和移交管理暂行办法的通知

盐城市人民政府关于印发盐城市区房地产开发项目公建配套设施建设验收和移交管理暂行办法的通知文章属性•【制定机关】盐城市人民政府•【公布日期】2008.12.29•【字号】盐政发[2008]232号•【施行日期】2008.12.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文盐城市人民政府关于印发盐城市区房地产开发项目公建配套设施建设验收和移交管理暂行办法的通知（盐政发〔2008〕232号）盐都区、亭湖区人民政府，市开发区管委会，市各有关委、办、局，市各有关直属单位：现将《盐城市区房地产开发项目公建配套设施建设验收和移交管理暂行办法》印发给你们，希认真贯彻执行。

盐城市人民政府二○○八年十二月二十九日盐城市区房地产开发项目公建配套设施建设验收和移交管理暂行办法第一章总则第一条为规范房地产开发项目公建配套设施建设行为，加强开发项目公建配套设施验收和移交管理，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、国务院和江苏省《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称公建配套设施是指房地产开发项目规划用地红线范围内的市政公用设施（路灯、照明、供电、供水、排水、燃气、广电、通信等各种管线与设施）、公共服务设施（环卫、物管用房、停车场、健身、邮政、公示栏等）、安全设施（消防、安保设施、大门、值班室、治安室、围墙等）及道路、绿化等。

第三条本办法适用于市规划区内，经市规划行政主管部门批准兴建的住宅类小区、组团及零星开发工程，包括廉租房、经济适用房和中低价位商品房等政策性保障类住房建设项目。

第四条市建设行政主管部门负责国家、省有关住宅小区公建配套设施建设标准的执行的监督管理；市房管部门根据物业管理法律法规负责住宅小区公建配套设施的移交管理工作。

第五条住宅小区公建配套设施建设应当符合国家、省有关标准，不符合国家、省有关标准和建设设计规范要求的，不得交付使用。

盐城市富建·帝逸国际花园项目策划报告

富建·帝逸国际花园项目营销策划报告二零一零年四月目录：序言项目的成功在于“信心、能力和实力”首先要把握项目的核心竞争力，思考及有效地工作方法是关键确定项目的“思想灵魂”和“主题方向”是最重要的其次经过缜密的谋划、求证和设计最后在确定方向后，最大限度地投入执行与实施公司简介公司现有员工：28人公司简述：迪威·乐鹏===Develop含义：发展、创新、进步、完善•公司正处于年轻成长阶段，目前公司员工均在地产行业领域中从业5年以上，独立营运及操作大型商业项目4个以上；•住宅项目总销售量为150,0000平方米；纯商业项目销售及招商量为30,0000平方米•曾经在南京江宁、盐城响水、宿迁、天目湖、安徽宣城、芜湖、含山等地成功操作过项目。

•业绩优良，本着为开发商节省成本的原则，为开发商创造了相当的利润空间，得到了开发商的高度认可，并给予嘉奖。

公司核心宗旨专业成就价值·诚信创造财富组织架构：第一部分环境分析第一章：响水基本概况一、响水基本概况二、响水自然地理三、响水经济四、响水城区规划发展趋势五、小结第二章：响水城区房地产发展概况一、城区房地产发展概况二、城区房地产重点个案调研三、小结第三章：本地商业状况一、本地商业状况总结第四章：本章节综述第二部分项目情况简析第一章：项目地处概述一、项目地处二、环境分析三、特质概述第二章：项目体量第三章：建筑风格第四章：项目特质综述第三部分项目SWOT分析一、优势点二、劣势点三、机会点四、威胁点五、SWOT优势及难点综合六、SWOT对策第四部分项目定位第一章：案名定位第二章：住宅开发定位一、市场定位点二、产品定位三、客户定位四、产品建议第三章：商铺定位一、产品定位二、客户定位第五部分项目推广一、营销推广策略二、项目广告推广三、活动推广四、项目VI设计第六部分项目营销体系建设一、成立强有力的销售团队二、培训计划三、合作模式第一部分环境分析这一部分将重点分析项目所处大环境，对城市概况、区域划分、居民消费力消费习惯、房地产行业发展状况等进行深入调研和分析，了解整体环境对于项目的制约及推动力。

金辉广场项目策划书正文

金辉广场项目可行性报告一、项目的基本情况（一）项目概况金辉广场居住区由东方置业发展有限公司组织开发。

某市城市规划局已批准了项目的建设用地，同意征用土地496.266亩（33.08公顷），并出了红线图。

市国土局发出了该地块的建设用地通知书。

有关该项目的征地工作，东方置业有限公司已着手进行。

自1995年7月起，已停耕填土的地块面积为312.04亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围内。

未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为179.226亩，另有5亩为农村留用地。

项目历史情况金辉广场项目位于该市东南部，距市中心区30多千米，该区的西面和北面为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东面紧邻的220KV A开发区变电站；金辉广场居住区规划总用地为33.08公顷。

其中居住区用地为24.77公顷，地上总建筑面积399260㎡，建筑密度为20.76%，容积率为1.61（详见规划设计要点）。

项目基本情况.香蕉园可以作为旅游地产的直接要素.（二）可行性研究的主要技术经济指标本项目研究主要技术经济参数：总建筑面积：399260㎡其中：住宅面积：351476㎡公建面积：47784㎡总投资：126108万元（不含贷款利息）自有资金投入：25222万元经分析研究，本项目主要经济指标为：多层住宅得房成本：3275/㎡高层住宅得房成本：3925元/㎡税后利润：14747万元全部投资净现值：1430万元自有资金净现值：3172万元全部投资内部收益率：10.86% 自有资金内部收益率：17.05% 总投资利润率：25.1% 自有资金投资利润率：58.5%二、项目投资环境与市场研究（略）三、项目开发条件及技术设计方案的分析（一）项目现状概括1、自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。

地块北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。

江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案80

江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案80
商业B栋-2层12来自1、大型超市（4400㎡） 2、平价海鲜酒楼（1000-1200㎡）
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案80
商业B栋-3层
1
2
1、大型超市（2200㎡） 2、大中型品牌餐饮店（2200㎡，1-2家）例如：俏江南、粤珍轩等
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案80
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案80
【历年居民年人均可支配收入状况】
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案80
【历年消费品市场增长情况】
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案80
✓ 商业布局分析
1-5、现有商业
6、项目周边商业，目前不成熟 7-8、在建商业项目
欧堡利亚商业广场
✓ 项目定位方向
目前国内一线、二线城市中的大型商业项目，都包含了酒店、大型购物中心、大型超市、餐饮娱乐等功能，成为城市的中心。欧堡利亚商业项目体量大、交通便利，如果配合合适的业态规划，也将成为滨海城区的新城市中心。
酒店餐饮
新城市中心
商务
大型超市购物中心
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案80
1层和中间裙楼的1、2层引入精品购物（如家居生活专卖、时尚服饰、饰品等）、特色餐饮、快餐等。
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案80
商业B栋-1层
2 1
4
3
1、大型超市入口（700-800㎡，加上2-3层，共约7500㎡）例如：华联吉买盛。 2、精品购物、品牌连锁餐饮、品牌家居用品（4500㎡）例如：肯德基、麦当劳、时尚服饰等 3、商务轻餐、咖啡厅等（2200㎡）例如：星巴克等 4、二层餐饮入口

城西片区城市设计任务书

城西片区城市设计任务书一、项目背景盐城地处江苏沿海东部及黄海之滨，1983年撤区建市，总面积1.5万平方公里，总人口800万人左右。

盐城历史悠久、人文荟萃，是“全国双拥模范城”、“中国优秀旅游城市”、“全国科教兴市先进市”和“江苏省文明城市”。

为了高起点建设城西片区，提升城市及城西片区整体品味，受盐城市政府委托，盐城市城市规划局邀请国内著名规划设计机构，对盐城市城西片区进行城市设计。

二、规划范围城西片区位于盐城市中心城区的西部，是盐城市总体规划确定的市中心区六大片区之一。

东侧是城中片区、城南片区，南侧为西南片区，北侧为城北片区。

宁靖盐高速公路位于城西片区的西侧，盐城市高新技术产业区位于宁靖盐高速公路西侧。

规划范围东到西环路，西至204国道，南到世纪大道、物流中心，北至蟒蛇河，规划总面积约1400公顷。

三、现状概况城西片区隶属于盐都与亭湖区，共有8个居委会。

现状人口为23593人，共14591户，人口密度为337.94人/平方公里。

现状城市建设用地217.57公顷，占总用地的18.03%，非城市建设用地988.55公顷，占规划总用地的81.97%。

居住用地为多处近几年新建居住小区，公共设施用地主要为潘黄老镇区内各种公共设施，工业用地主要为片区西南侧的宝才工业园以及潘黄镇镇区内、片区西东北部的一些工业企业，仓储用地主要为潘黄粮管所及部分工业企业内部自备仓储。

片区内涉及主要河道近十条，南北向主要河流有小马沟、前进沟和杨中河，东西向主要河流有利民河、跃进河、跃北河、新界河和北港河。

片区内西侧有宁靖盐高速公路，新建204国道；蟒蛇河为七级航道。

现状道路有12条，南北向主要道路有西环路、美杨路（规划为奋进路）、镇西大道、镇北路和204国道，东西向主要道路有世纪大道、长坝路、民安路、大庆路、盐马路（规划为鹿鸣路）、兆泉路和朝阳路。

现状有加油站三处，分别为位于西环路西侧1处和世纪大道北侧2处。

四、城市设计的主要任务在《盐城市城市总体规划2003-2020》、盐城市城市总体城市设计的指导下，对城西片区进一步提炼城市景观要素，重点塑造片区特色，深化完善景观系统，对片区内土地使用、空间形态、建筑形体、广场绿地、道路交通、市政设施、环境小品及人文活动场所等进行详细安排与设计，进一步明确地块性质和开发强度，提出强制性要求和指导性意见。

施工组织设计(锦峰苑商住楼)

一、编制依据1、施工合同一、工程概况、施工准备1、工程概况蝶湖湾小区2#工程位于原滨海八滩食品站院内。

该工程由江苏锦宏置业有限公司筹建，滨海县建筑设计院设计，监理单位盐城工程建设监理中心有限公司,江苏东罾正红建设有限公司总承包。

1- 1 -1。

1 建筑概况该工程总平面呈长方形布置，总建筑面积5219.24m2，总建筑高度室外地面向上19。

75米。

外墙面为面砖+乳胶漆；门窗为塑钢门窗；楼梯木扶手方钢栏杆.水泥砂浆地面.现浇砼屋面为刚性防水保温屋面，卷材、细石砼防水。

1.2 结构概况本工程为框架结构，车库层+五层+隔热层。

基础形式为独立基础(桩基)加混凝土基础梁,联系成一整体,垫层砼强度等级为C10，基础、±0.00以上，框架砼均为C25。

±0。

00以下砌体采用Mu10.0砼砖，M10水泥砂浆，±0.00以上砌体采用砼砌块,M5混合砂浆砌筑。

1.3 现场施工条件（1）施工现场根据施工总平面图修筑临时施工砼道路，以满足建筑材料的运输和安全文明施工的要求。

(2）施工用水、用电均在建筑物附近，随时可按现场平面布置图接到规定地点。

（水、电线路走向原则上采用埋地方式）.（3）临时生活设施需重新搭设。

1。

4 工期和质量目标本工程总工期为280天,开工日期为2010年10月23 日，质量目标为合格工程，施工现场确保文明标准化工地。

（1)加强工程质量管理和现场施工管理，确保各项制度计划有效运行，按标准化工地的要求,严密组织、规范行为、周密计划、科学安排，一丝不苟地执行公司ISO9002标准工作程序，保证达标.（2）加强职工教育,提高职工素质，健全各种规章制度，严格执行有关规范规程,加强安全防护，做到安全文明施工。

2- 2 -3- 3 - （3)做好各专业施工班组之间的合作与协调工作,从大局出发相互配合，保质保量完成任务。

2、施工准备2。

1 项目组织网络建立项目经理部,实行项目经理负责制,直接组织指挥本工程的施工生产,项目经理部组织网络如下:蝶湖湾小区1#.2#工程项目部组织网络施工组织机构决策层；3人管理层5人4- 4 -操作层110人（高峰期)项目部主要人员管理职能：(1）项目经理－－负责监督协调现场各职能部门的工作，负责与业主、厂商等外单位联系协调，是项目施工的决策者、管理者、组织者、协调者和责任者。

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金辉盐城B地块地块项目方案设计
Planning Design For CITY OF PROJECT ,YANCHENG
01 项目背景与基地现状 BACK 金辉盐城B地块地块项目方案设计
Planning Design For CITY OF PROJECT,YANCHENG
GROUNDS
江苏省盐城市
驿都金庭苑 9000元/平米
城鹿鸣华庄 5700元/平米
4 KM
海润尊品 5400元/平米
月湖花城 6100元/平米
紫薇曼哈顿 6500元/平米
海陵首府6000元/平米柏盛苑5600元/平米
2 KM
龙泊湾 7500元/平米
信拓东海国际4700元/平米阳光御园5750元/平米
中远世纪广场
蔚蓝水岸信拓东海国际4700元/平米
盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。古代以盛产“淮盐”而享誉华夏，古称“淮夷地”。早在战国时期即“煮海为盐”，《史记》载“东海有海盐之饶”。秦汉时“煮海兴利、穿渠通运”，为渔盐兴旺之地。唐时“甲东南之富、边饷半出于兹”的淮南盐场，仅盐城就有“盐亭一百二十三所”。唐宝应年间，境内设有海陵监、盐城监，每岁煮盐百余万石，其时盐城已为东南沿海重要的盐业生产中心。
长江三角洲重要的区域性中心城市。
盐城自然气候
盐城市属于北亚热带气候向南暖温带气候过渡的地带。一般以灌溉总渠为界，渠南为北亚热带气候带，渠北为南暖温带气候带。由于东临黄海，海洋调节作用非常明显，也可属于湿润的季风气候区。
历史文化
表明至迟在四千年前的新石器时代晚期，盐城境内就有靠渔猎为生的原始部落群活动的踪迹。从西汉武帝元狩4年建立盐渎县，当时这里遍地皆为煮盐亭场，到处是盐河， “渎”就是运盐之河的意思。东晋安帝义熙7年时更名为盐城县，以 “环城皆盐场”而得名。
项目名称：中环紫郡
本项目占地约9万平米，规划总建筑面积约22万平米，整体规划10栋精品高层建筑，社区绿化率达 40%，建筑密度9.2%，楼间距最高可达90米，视野开阔，气魄非凡，配以浓情式园林和300米亲水景观带，是为成功人士量身定制的纯居住豪宅。
项目名称：锦盛豪庭
中铁滨湖名邸东至西藏路，南至杭州路，西至四川路，北至烟墩路，项目地段优良，学区优越，交通便利。项目占地127.96亩，规划总建筑面积 37.09万平方米，共有高层住宅19栋，配套部分商业，主力户型80-138㎡，以舒适三房为主。
盐城市交通
铁路 22列火车途径盐城火车站，可以直达北京、南京、哈尔滨、兰州、太原、成都、济南、青岛等城市。
公路盐靖高速，向南最远可至靖江，向东接上沈海高速可至连云港，基本与东边的沈海高速平行，是盐城通往苏南地区的重要通道。沈海高速，北经苏鲁界河锈针河接同江至三亚国道主干线（山东境）汾水至日照高速公路，南接苏通长江公路大桥。盐淮高速，自东向西将沿海、宁靖盐、京沪、宁连、宁宿徐等纵向高速公路沟通。
东临：八营路西临：康居路北临：阅海路南临：纳海路
301m
SITE
178m
96m
210m 302m
规划条件： 1要紧密结合项目策划定位要点；
2平面功能布局清晰，流线便捷合理，公共活动区、适度交流区、过度区、私密区等要有机组织；
3溢价空间充分，性价比高；
4注重产品的实用性和舒适度，尽量提高使用率；采光通风条件良好；避免对视，保证私密性；
6500元/平米观湖壹号 5900元/平米
6100元/平米领秀嘉园5000元/平米凤鸣缇香6600元/平米锦盛豪庭5500元/平米高力金色果缘5200元/平米
中海世纪公馆 6000元/平米
凤鸣缇香6600元/平米橡树湾6100元/平米
中庚海德公园6200元/平米
SITE
中环紫郡
香槟公馆5500元/平米
庐阳区
新材料、能源、医药
盐城主城
综合服务、汽车防治
高新产业区
新能源、信息技术
项目地块
空港节点
物流、电子器材
货运枢纽节点
机械制造
大丰港城
钢铁、石化、物流
大丰城区
综合服务
6KM
11.4KM
项目地块
9.6KM 5.3KM
盐淮高速
阅海路
SITE
八营路
康居路
金辉城
纳海路
地块相对平整，周边西边为金辉城一期地块，东面为串场河景观带，南面为园林大道，北面濒临城市道路。地块中间为保留市政河流（河道可调整位置）。
隶属于江苏省，地处中国东部沿海中部，江苏省中东部，位于长江三角洲北翼。盐城市是江苏省面积最大的地级市，市域面积1.7万平方公里，常住人口721.06万人；其中市辖区面积4921平方公里，常住人口240万人。
盐城东临黄海，南与南通接壤，西南与扬州、泰州为邻，西北与淮安相连，北隔灌河和连云港市相望。全市地势平坦，河渠纵横，物产富饶，素有“鱼米之乡” 的美称。盐城是江苏沿海地区新兴的工商业城市，也是
6400元/平米
中江外滩城 5200元/平米
在售新盘
项目名称：中江外滩城
中江·外滩城地块位于城市BRT主干道解放南路以东，由政府重点打造风景秀丽的园林大道以南，东至胜利路，南至纬十五路。由中江地产开发建设，总占地面积23万㎡，总建面积78万㎡，其中住宅建筑面积计 406550 m2，商业面积 177180 ㎡。
5建筑设计要结合结构和设备专业统筹考虑，无过分凹凸，结构形式简洁，避免突出墙面的梁柱或房间顶棚无故出现梁等现象；管线布置要合理有序，避免相互冲突矛盾；
6经济成本要有效控制。
02 竞品分析与项目定位
金辉盐城B地块地块项目方案设计 BACK GROUNDS-
RESIDEN Planning Design For CITY OF PROJECT,YANCHENG TIAL
水路盐城港划分为大丰、射阳、滨海、响水四个港区。全市沿海共有一类口岸1个，拥有码头泊位59个。
航空晋级国家一类航空开放口岸。目前已开通盐城至北京、广州、南通、昆明、长沙、上海、台北、香港、韩国首尔等地的航班。
拥有江苏省最长的海岸线、最大的沿海滩涂、最广的海域面积，同时也是丹顶鹤的家园、麋鹿的故乡，在沿海滩涂上建有麋鹿和丹顶鹤两个国家级自然保护区，被誉为“东方湿地之都，仙鹤神鹿世界”。[2] 盐城大多数人口是历朝江南移民后裔，因而民俗文化属于传统的江南文化范畴。盐城也是淮剧主要的发源地。