2013年西安万科城营销策略总纲(20191223192245)
万科集团公司营销战略
万 科
让建筑赞美生命
营销战略
组织架构
股东大会
董事会
监事会
财务审计 委员会
投资与决策 委员会 总经理
人事政策 委员会
审计室 总经理 办公室 资金 结算中心
企业策划部
股东大会
房地产开发 控股企业18家
投资 控股企业3家
其他 控股企业5家
万 科
让建筑赞美生命
s
公司定位明确，管理层的战略意识强； 良好的品牌优势； 整合相关资源的能力强大； 全国概念和市场化操作；
万 科
让建筑赞美生命
营销战略
网络营销
14个城市10亿元房源上网
根据万科发布的资料，被称为“万科V购”华南在线购房
中心已经在易居电商平台全面上线。万科在深圳、广州、 厦门、福州、长沙等华南14城共计10亿元的房源，将以在线专卖的 形式，实行全程网络销售。值得关注的是，万科推出的网购房源已经不是 “鸡肋产品”，从深圳公司上线的产品看，涉及旗下万科公园里、清林径、 双月湾等五大物业，涵盖了刚需类、改善类及度假类等全品类项目，最高优 惠达20余万元。 网络营销的理由：1、万科坚持快速销售，现金为王的策略；2、受调控影响， 万科的销售速度减慢。
营销战略
目标市场选择策略
•1、单一市场模式 •2、选择专业化模式
•3、市场专业化模式
•4、完全市场覆盖模式
万 科
让建筑赞美生命
营销战略
产品定位策略
•1、属性/利益定位 •2、价格/性能定位 •3、目标客户需求定位 •4、竞争者定位 •5、 复合定位
万 科
让建筑赞美生命
营销战略
品牌战略：
打造具有深度内涵产品 万科要做房地产行业的领跑者，要实现持续、高速、 稳定的增长，需要两个条件：一是资本的超常规扩张； 二是强大品牌的支撑。只有当品牌具备一定“资产”时，企业才 有可能保持长期的增长。 一个有着独特个性的企业品牌，能使企业及其产品在如林的竞争对手中脱颖而出，
万科营销策划方案
万科营销策划方案【篇一：万科房地产营销策划书】万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超2013年4月25日前言目录第1部分概要提示 ....................................................................................................... (1)第2部分环境分析 ....................................................................................................... (1)2.1 市场分析 ....................................................................................................... (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 ....................................................................................................... (1)2.3 土地出让情况 ....................................................................................................... (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 ....................................................................................................... . (4)第3部分机会分析 ....................................................................................................... (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 ....................................................................................................... . (11)3.4.1 目标客群特征： (11)3.4.2 选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 ....................................................................................................... . (13)4.1 地块现状分析 ....................................................................................................... .. (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 swot分析 ....................................................................................................... (15)4.3 产品定位 ....................................................................................................... . (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 ....................................................................................................... . (17)5.2 定价建议 ....................................................................................................... . (17)5.3 价格调整方案 ....................................................................................................... .. (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 ....................................................................................................... .. 20第6部分营销策略 ....................................................................................................... . (22)6.1 推广主策略 ....................................................................................................... (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 ....................................................................................................... .. (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 ....................................................................................................... .. 236.3 营销活动策略 ....................................................................................................... .. (24)6.3.1 活动设想 ....................................................................................................... .. 246.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 ....................................................................................................... . (26)7.1 总体预算 ....................................................................................................... . (26)7.2 预算分布 ....................................................................................................... . (28)第8部分行动方案控制 ....................................................................................................... .. 298.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 ....................................................................................................... .. 29第9部分结束语 ....................................................................................................... .. (33)第1部分概要提示融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
万科城商业街销售策划案
四、常犯错误 藐视投资者
“博彩型”的产权式小商铺，可能仅需投入1—2万，而“永远的街铺”首期 款至少需30-40万，客户心态截然不同。
一些项目，如皇冠假日、现代城等项目，策划人、广告人以卖小商铺的 办法，卖大商铺，遭遇失败。
万科城商业街销售策划案 万科城商业街销售策划案
第一部分：项目概况分析 1、 项目基本概况 2、 项目SWOT分析 3、 区域市场环境概况分析 4、 投资客户群体特征分析
第二部分：项目概念性推广建议 1、 项目案名建议 2、 项目推广宣传主题建议 3、 媒体钞作推广方向及内容概要计划 第三部分：项目营销推广策略建议 1、 营销阶段时间节点设定计划 第一部分：项目销售策划核心思路 主题词：街铺 投资 算帐 一、项目本质：一个真正意义上的街铺销售产品 因为：1、街铺，才是投资之王。 2、街铺，才是永远，才有稳定的收益和回报 3、有众多投资者争相追捧。 二、市场反应
此部分投资者主要集中在区、镇、村的政府机构或相关部门，他们的主 要特征是：
文化素质较高，绝大部分是大专以上； 中年群体，年龄段主要集中在30—45岁之间； 经济收入相当稳定，寻找未来保障意识强； 有思想、有见地，投资欲望较强； 对国外较新的商业业态或较新的商业理念较推崇； 属于较冲动型买家，容易受现场气氛和朋友的影响； 非常看重物业今后的升值潜力； 品牌大商家的进驻将是他们判断物业升值潜力的重要标准； 商铺的总价是影响他们购买的重要因素； 大多数会选择轻松的付款方式。 5）宝安、龙岗区的投资客户群 以地处宝龙二区的富有实力的专业投资群体或其它实力人群组成，对投 资房地产很有兴趣，他们的特征是： 经济实力雄厚，对投资商铺特别有兴趣； 多数为二次以上投资商铺经验； 对深圳关外商业市场情况较为熟悉； 从关外的城市化发展中受益，也相当关注关外发展； 在注重投资升值的同时非常关心投资安全问题； 适应跨地域投资行为； 较主动寻找投资商机和信息； 能承受较高的投资额； 勇于尝试新的投资机会 2、 次核心客户圈：（深圳市内投资客户） 本项目距市区有一定距离，但道路交通的逐步完善、高起点的项目规 划、规模优势以及万科城品牌的号召力，本项目将具备吸引相当数量的 市区内投资群体的条件，他们有些是专业投资老手，有些是新富中产人 群。 1）市内专业投资者（二次或以上投资者） 对深圳市的商业环境非常熟悉； 对龙岗特别是布吉、坂田、龙华有一定了解以及观望； 曾成功地进行过商铺投资，是老道的投资者； 手头资金相当充裕，投资承受额度较高； 非常看重投资物业的地段，希望在商业氛围浓的地段进行投资； 非常关注物业的升值潜力；
万科市场营销战略分析
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3、不断深化研究，
2、系统地理解不同消 因地制宜地保护环
费者对居住生活的需要， 境、改善环境，形
创造性地运用设计、技 成人与自然的可持
术和服务提供展现自我、
续发展。
和谐共生的理想生活空
间。
2021/7/5
集团作品
目录
1.公司简介 2.发展阶段 3.Swot分析 4.策略分析
目录
1.公司简介 2.发展阶段 3.Swot分析 4.策略分析
•3、市场专业化模式
•位于北京朝阳东三环的赢嘉中心， 它的目标客户群体定位在北 京东三环国贸桥 CBD 办公的 白领阶层，该项目的 -2—8 层为百 货公司，9—13 层为高档写字楼，14—22 是公寓，开 发商通过 在一个楼盘中开发不同类型的物业， 较好地满足了北京北京东三 环国贸桥 CBD 区域内的白领人 士购物、餐饮娱乐、办公、居住 等各种需求。
2.渠道的层次方面万科在面对消费者应注重从消费者的多层次需求出 发，针对各层次消费者对房子的优先需求创建针对消费者的房源要求， 从而从多层次满足了客户的需求并为自己赢得了更多的销售量，取得 利润的更大化，其次，针对与自己相关的经销商的层次上应根据经销 商提供的商品的具体指标划分自身企业对其需求的优先级，并采取针 对性的措施使成本和利润最优化，且在相关经销商方面杜绝单一性和
• 在未来的房地产行业的发展趋势来看，房子的价格不会呈现大幅度的变化，政 府的宏观调控下，房价也不会呈现像前几年飞速上升的趋势。
• 所以万科应继续坚持在国家调控政策趋紧时实施降价促销，这样的降价促销战 略也是对万科将来的长期发展战略做基础，而且在年底降价促销回笼资金，也 是大型房企对未来房地产发展方向的不确定性所做出的回应，也是其对第二年 在政府调控压力下对市场未来预期不确定的种种担忧，这样虽然不能将企业所 持房产利润最大化，但却保证了企业的长期发展的稳定性，故，此种战略方法 也是万科在未来发展中的一种保底战略。
万科房地产项目营销策划方案
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
万科房产项目营销策划方案
万科房产项目营销策划方案一、项目背景万科是中国房地产行业的领导者之一，拥有多个房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
为了进一步巩固市场地位，达到销售目标，需要制定一套有效的营销策划方案。
二、市场分析1. 市场规模：根据最新的市场报告，房地产市场仍然保持着稳定增长的趋势，尤其是在一二线城市。
根据数据显示，该地区的总销售额预计将保持在高水平。
2. 客户需求：购房者对房产的需求主要分为自住需求和投资需求。
自住需求主要是对住房质量和生活环境的要求，而投资需求主要是关注房产的升值潜力。
3. 竞争对手分析：房地产市场竞争激烈，有许多其他房地产开发公司也在该地区推出自己的项目。
我们的主要竞争对手包括恒大地产、碧桂园和中国房地产等公司。
三、项目目标1. 销售目标：根据市场需求和竞争分析，制定今年的销售目标为总销售额达到XX亿元，并以此为基准。
2. 品牌推广目标：提升万科房产项目的品牌知名度和形象，增加客户的认可度和购买意愿。
3. 客户关系目标：建立长期稳定的客户关系，通过客户的口碑宣传和转介绍，增加项目的销售额。
四、营销策略为了达到以上的目标，我们制定了以下的营销策略：1. 产品定位：万科房产项目将定位为高品质、高附加值的住宅社区，并强调绿化环境、便利设施和生活配套。
2. 建立品牌形象：通过线上线下的广告宣传和品牌推广活动，建立万科房产项目的品牌形象，强调品质和卓越。
3. 多元化销售渠道：为了更好地满足客户的需求，我们将通过多种渠道销售房产，包括线上销售平台、线下销售中心和合作代理商。
4. 目标客户定位：根据市场调研，我们将重点针对优质客户群体进行宣传和推广，包括高净值人群、稳定收入群体和首次购房者。
5. 优惠政策和购房服务：为了提高购房者的购买意愿，我们将制定合适的优惠政策和购房服务，如定金返还、贷款办理和购房顾问等。
6. 社交媒体推广：在市场饱和的情况下，利用社交媒体平台进行精准定向推广，增加项目的曝光度和关注度。
合富辉煌万科城四期洋房营销策略总纲
① 东田丽园03-09年每年销售约4.86万平米、约408套、 约2.3亿金额，月均34套，属常平、黄江市场销售业 绩最好的项目；销售的套均面积为117平米左右，套 均总价59万左右，说明该项目消化主力为中等居家的 产品； ② 套均面积110-160㎡三房四房单位占总成交得49%； 套均面积85 ㎡以内占成交的21%（大部分做为合拼户 型）；110平米以上中大户型占总套数的80%以上。
4480套 52.75万㎡
3470套 45万㎡
目前 在售
已取得 开工许 可证
已取得 地块即 将开发
预计09年第 四季度-11年 可售货量
预计09年第 四季度--212 年可售货量
截至2010年12月
① 截至目前常平黄江在洋房售库存面积26.9万平米约3158套 ； ② 可查已取得开工许可证洋房面积52.75万㎡约4480套； ③ 可查已开工未办证和在规划将开工的洋房供应量约45万㎡约3470套；
VANKE TOWN
常黄市场供求分析 库存洋房中主要在售项目户型结构分析
东田 蔚蓝 花和 翠湖 金凯 世纪 翰林 碧湖 翠景 半岛 丽景 金田 宝湖 金士 富康 LOGO 户型区间 丽园 城邦 小城 湾 水都 康城 雅苑 花园 湾 豪庭 国际 花园 山庄 柏山 花园
31-70 71-80 81-90 91-100 101-110 111-120 121-130 131-140 141-150 151-160 161-170 171-180 181-200 201-250 251以上 53 5 4 1 17 7 4 3 27 13 9 1 11 1 17 2 58 23 2 1 13 25 100 1 36 2 36 1 19 17 80 4 75 9 1 91 23 29 43 19 16 2 17 15 2 1 6 23 12 276 25 63 26 26 62 112 45 7 26 50 2 13 2 6 2 80 40 1 20 128 6 52 45
营销策略万科营销策划方案
营销策略万科营销策划方案第一部分：市场调研分析1.1 市场背景分析万科是中国房地产开发企业的行业领导者之一，拥有多项国内外知名项目和品牌。
然而，在竞争激烈的房地产市场中，万科面临着日益增长的竞争压力。
因此，为了保持竞争优势和进一步扩大市场份额，万科需要制定一套实用有效的营销策划方案。
1.2 目标市场分析根据市场调研，万科的目标市场主要包括两大群体：一是购房者，包括首次购房者、改善型购房者、投资型购房者等；二是企业客户，包括商业地产租赁客户和合作开发商等。
购房者是万科房地产项目的最终用户，而企业客户则是万科项目的合作伙伴。
1.3 竞争对手分析万科的竞争对手主要是其他大型房地产开发企业，如中国恒大、碧桂园等。
这些竞争对手与万科在项目质量、品牌声誉、客户基础等方面存在一定的竞争关系。
第二部分：营销策略制定2.1 品牌推广策略万科作为知名房地产品牌，应致力于提升品牌形象和认可度。
为此，建议采取以下品牌推广策略：（1）加强公关活动：通过参与行业展会、高端论坛等活动，提高品牌曝光度和影响力；（2）建立品牌口碑：通过客户满意度调研和好评宣传，增强品牌认可度；（3）打造品牌标志：设计独特的品牌标志，使其与万科品牌紧密相连。
2.2 目标市场营销策略（1）购房者市场：针对不同类型的购房者，采用差异化的市场营销策略。
对于首次购房者，提供合适的定价和购房方式；对于改善型购房者，提供升级改造服务；对于投资型购房者，提供租赁和管理服务等。
（2）企业客户市场：与商业地产租赁客户合作，提供优惠租金和专业服务；与合作开发商建立长期合作关系，共同开发房地产项目。
2.3 产品创新策略为了满足市场需求，提高产品竞争力，万科需要不断进行产品创新。
具体策略包括：（1）绿色环保：在新项目开发中，注重环境保护和可持续发展，推出符合绿色建筑标准的产品。
（2）智能科技：通过引入智能家居、人工智能等技术，提高产品的智能化水平，增加产品附加值。
（3）定制化服务：根据不同购房者的需求，提供个性化的定制化服务，增加产品竞争力。