容积率与住宅产品的对应关系-精
容积率对住房价格的影响及实例分析
（ 6） 式（6）中，P 表示住房价格，xi 代表影响价格 的特征因素变量。 本 研 究 主 要 选 取 以 下 特 征 变 量 ：F A R（ 容 积率）、CBD（到最近商业中心距离）、HSP（到最 近综合性医院距离）、PARK（到最近公园距离）、 MTR（到最近地铁站距离）、EDU（到最近中学和 小学的平均距离）。其中，P 和 FAR 来自乐居网、 安居客、智房网和搜狐焦点网等网站，CBD、HSP、 PARK、MTR 和 EDU 等特征变量数据通过 GIS 工 具获取。 为了降低数据离散程度、减少异方差对回归 结果的影响，对住房价格及特征变量分别作对数
化处理：
（ 7） 式（7）中，α0 表示截距，αi 表示各特征变量 的影响系数，ε 表示随机误差。 4.2 研究数据 目前对于住房价格或地价与容积率之间的 关系研究多是基于大范围尺度，而对于容积率和 住房价格在小范围内的关系研究甚少。在大范围 内更容易得出容积率与住房价格之间的定性关 系，然而由于各区域的开发强度、供求关系、配 套设施、未来规划等因素不同、不同因素对于住 房价格的影响力也不尽相同，因此，要在大范围 内确定二者之间的定量关系比较困难。故而本研 究在选择案例时主要遵循以下两个原则：第一， 选取相似度较高的样本，以尽可能消除容积率之 外的因素对住房价格的影响；第二，选取用地类 型、地块所处的级别等基本一致的样本。 基于以上原则，选取上海市奉贤区南桥板块 的 20 个住宅楼盘（见表 1），以及黄浦区的 16 个 住宅楼盘（见表 2）分组对容积率和住房价格的
容积率住宅设计相关知识
容积率住宅设计相关知识容积率容积率-计算公式容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积容积率-现行规划独立别墅为0.2～0.5,6层下列多层住宅为0.8～1.2,11层小高层住宅为1.5～2.0,18层高层住宅为1.8～2.5,19层以上住宅为2.4～4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
住宅容积率通常在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值。
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，通常独栋别墅项目，环境还能够，但感受有点密了。
假如穿插部分双拼别墅、联排别墅，就能够解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，通常的双拼、联排别墅，假如组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对能够堪称一流。
假如其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是通常了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境通常。
假如是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
如今假如做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目容积率-计算规则容积率二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
【购房课堂】容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系
【购房课堂】容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系关系：1、对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例2、对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿地率也是如此3、绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
4、一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
知识补充：容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
）建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积总建筑面积是指你所建造的建筑面积总和，包括走廊和有顶的室外空间建筑基底总面积是指所有建筑底层面积总和，建筑用地总面积是指甲方给你的用地面积，是指用地红线以内（不是建筑红线），建筑退后红线是要求你的建筑基础部分不能超出它。
买房，是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。
如今买房子，大家要仔细关注一个概念：容积率。
这个概念直接关系到您所居住的房子是否真正的舒适？一般情况下容积率越小，生活空间越大，价格也就更贵一些。
它的计算方法为容积率=总建筑面积÷总用地面积。
这个数字不仅和舒适度密切相关，还是判断房子性价比的重要指标。
近几年，一些开发商会用“低密度”来混淆概念，误导买房者以为“低密度”即“低容积率”。
“低密度”说的是建筑密度，指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。
表面看，多层板楼社区的建筑密度要高于塔楼社区。
板楼对楼间距有一定限制，小于塔楼的楼间距，同样面积的小区盖板楼的数量一定比塔楼的数量多。
住宅楼栋设计
住宅楼栋设计住宅楼栋是居住小区重要组成元素之一，由住宅套型和公共交通空间组合而成，形式丰富多样各有特点，地域的差异也非常的显著，设计时需要综合考虑多方面的因素。
一.住宅楼栋的设计要点：•常见住宅产品类型及其对应的容积率指标住宅的产品类型是多种多样的，首先看下居住产品的类型有哪些。
低密度住宅产品的类型有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、平层别墅、叠拼别墅、花园洋房。
此外中高密度住宅产品有多层住宅、小高层住宅、高层住宅和超高层的住宅。
住宅的容积率是衡量居住用地使用强度的重要指标之一，关乎土地成本所占比例和居住的舒适度。
一般我们说容积率等于地上总建筑面积除以用地面积，不同楼栋面积的容积率存在较大的差异。
我们看下住宅楼栋和容积率之间的关系，先说低密度住宅，比如说独栋别墅，它的容积率是比较低的0.2-0.6，双拼别墅是0.6-0.7，联排别墅0.7-1.0，叠拼别墅和平层别墅一般在1.1-1.2，花园洋房1.2-1.3，中高密度住宅的容积率：4-6层的多层住宅容积率1.4左右，7-11层小高层住宅1.8-2.0，12-33层的高层住宅容积率2.4左右，33层以上的超高住宅容积率在3.0以上。
综合高密度住宅幅度是很大的，当超高层的时候容积率会达到很高。
我们刚才说的容积率是单纯的这一种住宅，它的容积率达到的基本的数量是这样的。
其实在一个楼盘当中，肯定不是纯的某一种类型的住宅，而是多种不同类型的住宅混合在一起，所以这样的容积率也是会有所变化的，并不是刚才所说的这些数字。
•常见的住宅楼栋形式和特点住宅的常见类型包括板式住宅、塔式住宅、板塔结合式住宅、长廊式住宅等。
重点就板式住宅和塔式住宅的特点进行一些分析，因为这两种形式是最常用的。
（1）板式住宅的特点一般体型比较扁长划分了多个单元，通常是指主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度2倍以上的住宅楼栋，即总面宽与总进深之比大于二的住宅楼栋形式，称之为板式住宅。
板式住宅的优点：一是自然通风采光好，板式住宅我们大家都特别喜欢住，就是因为它采光通风比较好这点是比较突出的。
容积率对建筑影响的研究
容积率对建筑影响的研究随着城市化进程的加速，土地利用问题愈发凸显。
在城市规划中，容积率被广泛应用于评估土地的利用效率。
容积率是指建筑物总建筑面积与占地面积的比值，是衡量城市土地利用紧凑度的重要指标。
高容积率能够在一定程度上促进城市土地的有效利用，但同时也会对建筑产生一系列的影响。
首先，容积率对建筑的高度、体量和密度产生直接影响。
一般来说，较高的容积率通常意味着建筑物会更高、更大和更密集。
高层建筑往往需要应对更大的风力和地震力，因此在结构和材料上需要更高的要求。
此外，高密度建筑对城市基础设施的需求也更大，例如道路、供水、排污等公共设施的配套需求会更加复杂和庞大。
其次，容积率对建筑的功能和形态产生影响。
高容积率建筑往往会导致单一的土地用途，因为高建筑密度会限制空地的数量和面积。
这样一来，城市中可能会出现大量的住宅、商业和办公等单一用途的建筑物，缺乏多样性和复合型的城市空间。
另一方面，高容积率可能会带来建筑物之间的遮挡和阴影，影响周边环境的通风、采光和景观质量。
第三，容积率对建筑周边的社会和经济环境产生影响。
高容积率通常会导致人口密集，居住和工作的人口增多会对社区设施、交通状况和环境质量提出更高要求。
此外，高容积率建筑所需的土地成本通常会更高，这对房地产市场和住房价格也会产生影响。
高容积率可能使得低收入人口无法承担居住成本，导致社会分化和资源不均。
最后，容积率对建筑的可持续发展产生重要影响。
高容积率建筑所占地面积较小，相对节省土地资源。
这有助于保护自然生态环境和农田资源。
然而，高密度建筑往往会增加城市交通压力，增加用能和用水需求。
如何平衡土地利用效率和资源消耗之间的矛盾，是建筑可持续发展的重要课题。
综上所述，容积率是评估土地利用效率的重要指标，对建筑产生多方面的影响。
在城市规划中，需要综合考虑建筑的高度、体量、密度、功能、形态、环境和可持续发展等方面，并进行科学的规划和管理，以实现城市的高效利用与可持续发展。
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
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PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
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PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
容积率拆分及产品排布
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
容积率拆分及产品排布
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
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容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
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容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
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产品排布
产品排布
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产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
余部分排商品房；
容积率住宅设计相关知识
容积率住宅设计相关知识容积率是指建筑物在一定用地范围内的总建筑面积与用地面积的比例。
它是住宅设计中非常重要的指标，能够直接影响到住宅的建筑效果、采光、通风等方面。
下面将从容积率的定义、计算方法、影响因素及优化设计等方面进行详细介绍。
容积率的定义：容积率（Floor Area Ratio，简称FAR）是指建筑物总建筑面积与用地面积的比例，也可理解为建筑物所占地面积与地块总面积的比值。
通常用数字表示，例如1.0代表容积率为1：1，表示建筑物总体可占用地面面积和地块总面积相等。
容积率的计算方法：容积率的计算是通过建筑物总建筑面积除以用地面积得到的。
例如，住宅项目的总建筑面积为5000平方米，用地面积为2000平方米，则容积率为5000/2000=2.5、计算时，一般只考虑地上建筑的面积，并且不同地区对于计算容积率的细节要求可能会有所不同。
容积率的影响因素：容积率的大小会直接影响住宅建筑的各项指标，如开敞度、单元户数、采光、通风等。
因此，在住宅设计中，需要考虑以下几个方面的因素：1.土地规划：土地规划对容积率的限制是决定建筑物能否满足容积率要求的重要因素。
不同地区的土地规划要求可能会有所不同，例如商业区的容积率一般较高，而居住区的容积率较低。
2.建筑用地面积：建筑用地面积决定了建筑物可以占据的空间大小。
用地面积较大可以使得建筑物的总建筑面积相对较大，从而提高容积率。
3.建筑形式和高度：建筑物的形式和高度对容积率的影响也较大。
一般来说，高层建筑可以提高容积率，而低层建筑则容积率较低。
此外，不同形式的建筑物在计算容积率时可能会有不同的规定。
4.建筑间距和设置：建筑间距和设置对于容积率的计算和建筑效果的影响较大。
较小的建筑间距和较大的楼板面积可以提高容积率，但要注意避免因此出现采光和通风不良的问题。
优化容积率的设计：在住宅设计中，可以通过一些方法来优化容积率，使得住宅具备更好的建筑效果和居住体验。
1.合理规划建筑平面布局：设计师可以通过灵活的布局方式，合理利用建筑用地面积，从而提高容积率。
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对容积率的误解源自于粗ຫໍສະໝຸດ 式的开发运作模式谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：
不断的要求提高容积率；
不断的偷面积； 不断的公关；
你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；
维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
日照间距
1.0-1.7
日照间距一般与项目所在的城市（纬度及气候区划）有密切关系。
50m（h）
50m（1.0h）
50m（1.0h）
50m（1.0h） 85m（1.7h）
85m（1.7h）
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实际上应该怎么理解容积率？
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基本概念
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）： 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 总建筑面积=基底面积*平均层数 建筑密度=基底面积÷可建设用地面积
容积率=总建筑面积÷总用地面积
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
容积率=建筑密度*平均层数
建筑密度（building density）
指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用 地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀"
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： • 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？
•
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面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？
为什么没有做出想要的产品？
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行列式布局
围合式布局
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一、点群式布局（组团式布局）
特点：
点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从 而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变， 楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上 去了，可是出现了： • 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？
•
•
开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？
增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越 低，开发商问问什么？
现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）
决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
建筑进深
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决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
绿化率 日照间距
是住宅区环境品质的硬指标 南北差异大;与周边建筑有关
建筑进深
环境品质与个体品质的平衡
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现象四：为何三房不给我做120而做140（北方某省会）
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层：
•
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为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？
销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告， 我们已经海陆空齐上？
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南 北 向 道 路
代 征 代 道 征 项目地块 绿 路 保留 化
东西向道路 代征道路 代征绿化
其他项目
其他项目
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决定容积率的因素 其他因素——楼盘布局
点群式布局
点群式布局
行列式布局 围合式布局
开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。
案例：北京金茂府
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容积率与住宅产品的对应关系
本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）
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决定容积率的因素
影响平均层数的因素
建筑限高 经济性 公摊面积
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决定容积率的因素 其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线 进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质
市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是 4.2： • • • 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地 了？ 高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？
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决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
绿化率 道路\停车\其它 建筑密度
30%-50% 25% 45%-25%
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