住房金融的相关法律问题分析

（三）政府在住房金融制度 发展中的地位和作用
❖ 1、住房政策 ❖ 2、住房课税政策和各种优惠政策 ❖ 3、住房金融法规制度的建设 ❖ 4、政府直接参与住房金融业务
第二节 住房信贷
❖ 一、个人住房信贷 ❖ （一）个人住房信贷的概念 ❖ 贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住
房的贷款 ❖ （二）借款人的条件 ❖ 《个人住房贷款管理办法》规定了6个条件
三、税收征收管理制度
❖ （一）税务管理 ❖ 1、税务登记 ❖ 2、账簿、凭证管理 ❖ 3、纳税申报 ❖ （二）税款征收 ❖ （三）税务检查
第二节 几种具体的房地产税
❖ 一、土地增值税 ❖ （一）纳税人 ❖ （二）征税范围 ❖ （三）计税依据 ❖ （四）税率 ❖ （五）税额计算 ❖ （六）免税规定
或集资建房单位建造，以微利向城镇中低收入家庭 出售的住房。 ❖ （二）借款人条件 ❖ （三）贷款期限和利率 ❖ （四）贷款程序 ❖ （五）贷款担保和保险 ❖ （六）贷款管理
第三节 住房公积金
❖ 一、住房公积金的概念 ❖ 单位及其职工缴纳的长期住房储备金。 ❖ 二、住房公积金的缴存 ❖ 新设立的单位：设立之日起30日内 ❖ 新录用的职工：录用之日起30日内 ❖ 三、住房公积金的用途
第十一章 房地产税收法律制度
❖
本章主要内容
❖ 一、房地产税收概述
❖ 二、几种具体的房地产税
❖ 三、对几种具体的房地产税的评析
第一节 房地产税收概述
❖ 一、房地产税收的概念 ❖ 广义的房地产税 ❖ 狭义的房地产税 ❖ 二、房地产税收应注意的问题 ❖ （一）税收中性与税收调节相结合； ❖ （二）税收效益 ❖ （三）合理兼顾国家、集体、个人三方面利益
第十二章 涉外房地产法律制度
❖ 本章内容提示：
第一节 涉外房地产关系法律 调整的特殊性
❖ 一、涉外房地产的概念 ❖ 具有涉外因素的房地产关系 ❖ 二、涉外房地产关系的法律适用 ❖ 准据法 ❖ 不动产民事关系适用不动产所在地法律
三、处理涉外房地产关系 应当遵循的原则
❖ （一）维护国家主权原则 ❖ （二）平等互利原则 ❖ （三）统一管理原则
第一节 住房金融概述
❖ 一、住房金融的概念 ❖ 住房金融是指为住房的生产和消费而进行的
资金筹集、融通和结算等金融服务活动的总 称。 ❖ 住房金融分为住房生产金融和住房消费融资。 ❖ 住房金融与房地产金融的关系。
二、住房金融的形成和发展
❖ 住房金融业务在资本主义社会之前就已 存在。
❖ 住房金融业在资本主义社会得到了巨大 发展。
❖ 住房金融对于住房供给和住房需求两个 方面具有放大效应。
三、住房金融制度的 主要内容
❖ （一）住房金融机构的基本类型 ❖ 一般性银行 ❖ 普通储蓄银行 ❖ 专业住房储蓄银行 ❖ 住房契约机构 ❖ 住房抵押银行
（二）发达的住房金融市场
❖ 住房金融市场的主要融资方式： ❖ 1、直接取得途径 ❖ 2、契约制度 ❖ 3、存款取得途径 ❖ 4、抵押银行制度
❖ （三）贷款程序 ❖ 申请——审查——发放 ❖ （四）个人住房贷款中的担保与保险 ❖ 担保的三种形式： ❖ 抵押、质押、保证 ❖ 房屋保险 ❖ （五）贷款期限和利率 ❖ （六）借款合同的变更和终止
二、经济适用住房开发贷款
❖ （一）经济适用住房的概念 ❖ 已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业
（二）外商投资企业用地 取得方式
❖ 1、通过出让方式取得土地使用权 ❖ 2、土地使用权作价入股方式 ❖ 3、租赁厂房和场地的方式 ❖ 4、通过企业拍卖和租赁经营方式取得土
地使用权
二、外商投资开发经营 成片土地
❖ （一）成片开发的概念
❖ 在取得国有土地使用权后，依照规划对土地 进行综合性的开发建设，平整场地，建设供 排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用 设施，形成工业用地和其他建设用地条件， 然后转然土地使用权或者进行建筑物的转让 或者出租的经营活动。
❖ 四、涉外房地产立法的政策取向
❖ 五种不同的观点 ❖ 允许外商投资与我国房地产业，但也要分清
情况，进行必要的限制
第二节 涉外地产制度
❖ 一、外商投资企业用地 ❖ （一）外商投资企业用地的概念 ❖ 中外合资、中外合作和外商独资企业 ❖ 《关于加强外商投资企业用地管理工作的通
知》 ❖ 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
化
二、房地产证券化的功能
❖ 1、资产的及时变现 ❖ 2、风险的分散化 ❖ 3、融资的灵活化：例子
பைடு நூலகம்
三、我国推行房地产证券化 的必要性和可能性
❖ （一）必要性 ❖ 四个方面 ❖ （二）可能性 ❖ 1、土地有偿使用和住宅商品化为证券化创造
了前提条件； ❖ 2、资本市场的发展为房地产证券化的推行创
造了条件； ❖ 3、房地产证券有一定的需求群体
五、房产税
❖ （一）纳税人 ❖ （二）征税范围 ❖ （三）计税依据 ❖ （四）税率 ❖ （五）税额计算 ❖ （六）减免
六、契税
❖ （一）纳税人 ❖ （二）征税范围 ❖ （三）计税依据 ❖ （四）税率 ❖ （五）税额计算 ❖ （六）减免
第三节 对几种具体房地产税 的评析
❖ 一、对土地增值税的评析 ❖ 二、对城镇土地使用税的评析 ❖ 三、对耕地占用税的评析 ❖ 四、对固定资产投资方向调节税的评析 ❖ 五、对房产税的评析 ❖ 六、对契税的评析
二、城镇土地使用税
❖ （一）纳税人 ❖ （二）征税范围 ❖ （三）计税依据 ❖ （四）税额 ❖ （五）税额计算 ❖ （六）加收与减免
三、耕地占用税
❖ （一）纳税人 ❖ （二）征税范围 ❖ （三）计税依据 ❖ （四）税额 ❖ （五）税额计算 ❖ （六）加收与减免
四、固定资产投资方向 调节税
❖ （一）纳税人 ❖ （二）征税范围 ❖ （三）计税依据 ❖ （四）税率 ❖ （五）税额计算
❖ 四、住房公积金贷款的条件 ❖ 上海的例子
❖ 五、职工个人申请住房公积金贷款的手 续
❖ 六、公积金缴存人的权利 ❖ 1、支取住房公积金 ❖ 2、申请住房公积金贷款 ❖ 3、查询个人公积金的缴存与使用情况 ❖ 七、单位对缴存职工住房公积金的义务
第四节 房地产证券化
❖ 一、房地产证券化的概念和特征 ❖ 房地产投资—————〉有价证券 ❖ 房地产的所有权———〉证券的债权 ❖ 房地产抵押债权证券化 ❖ 房地产投资权益证券化：狭义的房地产证券