房企配建保障房增值税风险

房企配建保障房增值税风险
在明确了房企和政府赠与保障房的法律关系后，在赠与环节，根据财税【2016】36号文附件1第十四条的规定，由于保障房建设具有明显的公益性，房企该项行为属于视同销售的另外，不征增值税。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条，“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

”根据《公益事业捐赠法》，公益事业是指非营利的下列事项：“（一）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；（二）教育、科学、文化、卫生、体育事业；（三）环境保护、社会公共设施建设；（四）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。

”因此，无偿移交给政府的保障房、幼儿园因属于公益性捐赠，不需要视同销售。

需要说明的是，与保障房和幼儿园有关的外购项目的进项税准予抵扣，不作进项税转出处理。

如果能够提供书面证明，房地产企业因开发项目必须配建保障房、建造公园、红线外修路，则不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定无偿赠送, 不作视同销售处理，这部分支出与受让土地使用权相关，应计人土地成本。

如果是企业自愿的无偿赠送行为，则属于“用于公益事业或者以社会公众为对象”的无偿赠与行为，亦不作视同销售处理，建造过程中外购项目的进项税准予抵扣。

房企“限地价竞配建”模式下保障房的财税处理分析

房企“限地价竞配建”模式下保障房的财税处理分析所谓“限地价竞配建”就是政府出让土地时，先限定地块的合理最高上限地价，在此基础上再看开发商竞投的保障房面积，谁竞投的面积大，谁就最终以最高限定地价拿到土地使用权。

配建的保障房建成后，政府通常以成本价回购，或由开发商无偿移交，产权归地方政府所有。

此模式下配建的保障房如何进行会计和税务处理。

一、会计处理实务中，房地产企业一般按照《<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）的要求进行会计核算，这样能避免过多的税会差异调整。

有的财务人员认为，根据国税发[2009]31号第十七条的规定，保障房应该属于配套设施，按以下规定进行处理:1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

也就是保障房处理有两种情况，一是作为公共配套设施，成本通过二次分配计算归结到商品房的成本项目“公共配套设施”；一种是作为独立成本对象，核算其成本。

我们认为，保障房与一般意义上的“公共配套设施”有所不同，表现在保障房无论有偿还是无偿最后都要移交给政府，然后政府通过租或售给个人使用，与公共配套设施由公众使用不同，另一方面它本身还要承担其他公共配套设施的支出。

因此，保障房应作为一个独立成本核算对象较符合实际。

也有财务人员认为，保障房是为了换取土地付出的代价，因此在取得土地时就应该按照保障房的预计公允价值（或建设成本）借计“开发成本—土地征用及拆迁费”，贷计“应付账款—某某政府机构—保障房”。

但这样做可能会导致后期大量的税会差异调整。

为了避免大量调整，也有的财务人员在保障房实际移交时，按照政府收购价（或建设成本）计入土地成本，在保障房作为独立成本计算对象时，还要再分摊计入商品房和保障房的成本项目的“土地征用及拆迁费”，由此商品房和保障房成本项目“土地征用及拆迁费”包括保障房的建设成本，看看，这种分摊的结果是不是不易理解，且在增值税上，对于进入土地征用及拆迁费的保障房建设成本如何抵扣增值税销项税额，也不得而知。

房地产企业参建保障房的利益驱动和主要风险

一
６ — ３
房地产企业参建保障房的式
在中央和地方政府积极推进保障房建设的过程中，大量央企、地方国资背景企业和大型民企
纷纷加入到保障房建设的洪流之中。他们参建保障房的具体方式虽有不同，但大致可以归为以
下３种主要模式。
城集团于２１００年９月２５日成立了绿城房产建设管理有限公司，绿城所拥有的核心专业力量将
及管理能力集合成各专业管控中心，对代建项目进行技术支撑、专业管控和品牌服务，负责输出
绿城集团的品牌与建设管理服务。
２配建模式。此模式是：．在房地产开发项目的土地出让和规划设计上，明确项目障房和商保品房各自比例。实际上是以地换房，土地出让收益直接转化为保障房，少了中间环节。房地产企业按照规划好的商品房面积和保障房面积进行开发建设。对于配建模式，可以从两种视角来看待。第一种是土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障房土地，最后由购买土地的开发商负责建设，利润主要在于商品房销售部分。第二种允许开发商将保障房地块，拿出一部分建成商品房ｘｌ￣＇－，销售利润主要由允许作为商品房对外出售的那部分售房款构成。配建模式是目前经
文献标识码：Ａ
２１年底，００中央经济工作会议首次提出建立住房保障体系和商品房体系的房地产发展思
路。十二五时期我国将推动保障房大规模建设。从２１０１年各省市保障性住房的任务分解来看，
我国保障房建设任务非常繁重，不仅要依靠中央和地方政府，同时还需要更多房地产开发企业的参与。在房地产调控趋于严厉、保障房建设力度显著加大的双重背景下，已有部分房企开始参与保障房建设，但主要以央企和地方国企为主。这是因为，房企参建保障房，尤其是廉租房和公租房，前并没有形成成熟的盈利模式，目其直接投资收益薄弱，净利润仅在３％左右，而市场化住宅开发净利润一般都在１％以上，５两相对比，房企大规模参建保障房很难形成强烈的直接利益驱动。不过，尽管目前房企参建保障房的强烈直接利益驱动没有形成，但间接利益却是多元的，从而也能够对央企、地方国企和一些大型民企产生一定的吸引力。这些间接利益驱动主要包括：通

房地产公司税务风险分析及控制措施

房地产公司税务风险分析及控制措施房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一。

随着社会经济的不断发展，房地产市场逐渐成熟，各种税收政策也在不断调整和完善。

房地产公司在经营过程中存在着诸多税务风险，如果不加以合理的控制和管理，就会面临着各种税务风险带来的经济损失和法律责任。

房地产公司必须认真对待税务风险，加强风险分析和控制措施，确保企业持续稳定的发展。

（一）税务风险分析1.土地增值税风险在房地产开发过程中，土地增值税是一个重要的税务成本。

房地产公司需要合理规划项目开发进度，以最大限度减少土地增值税负担。

应该对土地增值税政策进行及时的了解和分析，降低税务风险。

2.房产税风险房地产公司拥有大量的房产资产，因此面临着较大的房产税风险。

公司需要建立健全的资产管理制度，合理规划资产结构，降低房产税负担。

及时履行纳税义务，避免因为税收违法而导致的风险和损失。

3.企业所得税风险房地产公司的企业所得税负担较重，同时企业所得税政策也较为复杂多变。

公司需要加强企业所得税风险的分析，确保纳税合规，避免因为税收违法而带来的处罚和损失。

4.其他税收风险房地产公司还面临着许多其他税收风险，如个人所得税、土地使用税、印花税等。

公司需要对这些税种的税务政策进行及时了解和分析，并建立相应的控制措施，降低税务风险。

（二）税务风险控制措施1.建立健全的税务管理制度房地产公司应当建立健全的税务管理制度，包括税务筹划、税务风险识别、税务合规等内容，确保公司在税务管理方面能够做到合规、规范和有序。

2.加强税务政策的研究和分析房地产公司应当加强对税收政策的研究和分析，及时了解新的税收政策和法规变化，以便及时调整自身的经营和管理策略。

3.加强会计核算和税务申报的合规性管理房地产公司应当加强会计核算和税务申报的合规性管理，确保公司能够按时、足额地完成各项税收申报，避免因为税收违法而导致的风险和损失。

4.加强与税务机关的沟通和合作房地产公司应当加强与税务机关的沟通和合作，建立良好的合作关系，便于及时了解税务政策和法规变化，同时也能够及时与税务机关协商、沟通，解决税务问题，降低税务风险。

房地产企业配建保障房的税务探讨

房地产企业配建保障房的税务探讨发布时间：2021-12-17T06:35:53.746Z 来源：《房地产世界》2021年14期作者：曹克良[导读] 近年来，为实现房地产调控的目标，我国多地采用“限地价、竞配套”的土地拍卖模式，房企拿地后建设并无偿或者低价移交政府，配建保障性住房对房企的税务处理存在一定的风险，笔者梳理目前主流观点，提出相关看法和应对策略。

曹克良山东碧桂园房地产开发有限公司山东省济南市 250000摘要：近年来，为实现房地产调控的目标，我国多地采用“限地价、竞配套”的土地拍卖模式，房企拿地后建设并无偿或者低价移交政府，配建保障性住房对房企的税务处理存在一定的风险，笔者梳理目前主流观点，提出相关看法和应对策略。

分类：配建保障房根据建成后的收购价格的不同，分为无偿移交与政府低价回购；依照配建保障房的建设地点不同，分为红线内配建和红线外配建；按照初始登记为政府或者企业，分为不转移产权安置房和转移产权安置房。

一、增值税：视同销售确认收入，缴纳增值税1.根据财税 2016-36 号规定： “第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

”所以，保障房建成后无偿移交政府部门，属于对外无偿转让不动产，应做视同销售来处理。

笔者虽然赞成视同销售的处理方法，但是却对财税 2016-36 号文件第四十四条的规定，按照市场的公允价格与组成计税价格的顺序确定销售额的方法是有所不同的。

考虑到房地产开发企业配建的商品房须无偿移交给政府部门，在整个过程中房地产开发企业并未获得超额收益，因此按市场的公允销售价格进行核定销售额并不恰当，建议以配建商品房的建造成本×（1+成本利润率）的方法确定销售额（相关政策的适用，需要与当地税务机关沟通）。

2.根据财税 2016-36 号规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

浅谈配建保障房涉税及测算处理

近期各大城市供地土拍吸引了大多数地产人的关注，可以看到，限地价、竞自持、竞配建已经成为大多数城市供地的标配。

我们也恰好收到不少投资朋友咨询，在测算时，竟配建的保障房应该怎么处理。

今天就来和大家聊一聊从投资视角来看配建保障房的几种情况，以及其涉税情况和测算处理方法。

网上讨论的这个问题的也非常多，结合了许多政策规定，看完以后还是有点云里雾里。

下面这张图，是笔者参照讨论文章整理的不同情况下税务处理情况和税筹思路，一张图直接明了，收藏着对照就够了。

当然，由于各地方税务局执行过程中有不同处理标准，此图仅供参考，具体以当地税务部门沟通确认结果为准。

房企配建保障房，最常见的形式有两种，一是建成后无偿移交政府，二是建成后由政府回购。

但还有一种比较少见的是房企申请以资代建。

接下来我抛转引玉，希望和各位同行探讨一二。

一.建成后无偿移交政府保障房建成后无偿移交，即在移交环节政府部门不再支付价款，保障房的建设成本由开发项目的整体收益覆盖。

对于此类配建形式，目前有以下几种观点处理税务：1. 作为公配，不计收入：有观点认为房企只是配建保障房，但未拥有其所有权，没有发生产权登记、变更的情形，也就不存在转让房产行为；此外，从经济形式而言，配建保障房需产生建设成本，是有偿的，故不应认定为无偿移交，而应视作公共配套设施处理。

此情形投资测算比较简单，可将配建保障房的建设成本纳入到公配，进行相关税务计算，不需要考虑保障房货值问题。

2. 视同销售：由于房企建成保障房后移交给政府，其产权发生转移，属于将开发产品用于换取非货币性资产的行为，而且保障房移交给政府后，后续不存在公益性，因此应按视同销售处理。

在测算中，首先需增加保障房产品业态，计算货值收入时方案和优先顺序为：①该项目同类开发产品的市场销售价格确定（如，项目高层住宅售价8000元/㎡，小区配建高层保障房按8000元/㎡视同销售）；②参照当地同类产品市场公允价值；③按产品的成本利润率确定，即建设成本+成本利润率（一般不低于15%）。

保障房涉及的增值税问题

保障房涉及的增值税问题（一）建成后无偿移交政府对于建成后无偿移交给政府的保障房，两大类观点第一，产权并没有发生转移从而不发生相关纳税义务。

第二，因为产权发生转移而涉及的各种税费。

1. 产权并未转移，不产生相关的纳税义务。

房地产开发企业在签订配建保障房协议时候，一般就约定将配建保障性住房移交给政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构。

配建保障性住房的所有权初始便登记在政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构名下，从而配件的保障房初始所有权就不在房地产开发企业，房地产公司只是将本不属于其拥有的保障性租赁住房移交给政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构，并没有产权登记变更交付的情形，也就不存在开发企业转让房产的行为，也就不会产生相关的纳税义务。

2.产权转移而发生的税务处理。

对于建成后无偿移交保障房的产权发生转移，在税务处理上主要涉及不同税种间的税务处理问题，增值税如何缴纳？（1）增值税观点一：视同销售确认收入，缴纳增值税。

保障房建成后无偿移交政府部门，属于向其他单位无偿转让不动产，应视同销售,缴纳增值税处理。

相关政策依据：财税2016[36]号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件一第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

”如果视同销售处理，那么销售价格按照财税2016【36】号文的规定顺序来确定。

相关政策依据：财税2016[36]号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

浅议房企配建保障性住房无偿移交政府业务涉税处理

浅议房企配建保障性住房无偿移交政府业务涉税处理！房地产开发企业配建保障房交政府部门的方式有两种，一是建成后由政府部门回购，二是建成后无偿移交政府部门，以此作为土地出让条件。

第一种方式属于市场行为，涉税处理相对简单，但第二种方式的涉税处理就相对复杂多了，会涉及到视同销售、红线外支出等一系列问题，这无疑对广大财务人员带来困扰。

为此，对该问题进行梳理，希望对您有所帮助。

一、增值税的涉税处理1、无偿移交是否做视同销售处理？根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件1第14条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

因为保障房建成后无偿移交政府部门，其后续本身不存在公益属性。

所以，配建保障房无偿移交政府视同属于向其他单位无偿转让不动产，应做视同销售处理。

2、无偿移交的代价能否作为土地价款在新项目中进行差额计税？根据《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税【2016】140号）文件的规定，房地产开发企业中的一般纳税人以一般计税方式销售的项目，其扣除“土地价款”还包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费、前期开发费和土地出让收益等，以及向其他单位或个人支付的货币性拆迁补偿费。

从道理上讲，无偿移交的配建属于其他配置方式取得土地价款支付的一部分，不同的是从货币转为了非货币支付，应该符合上述规定，房企在新项目中作为差额计税的组成部分。

但在实操上，由于各地执行口径参差不齐，建议操作之前与当地税局进行充分沟通。

二、土地增值税涉税处理1、配建保障房无偿移交政府是否视同销售处理？这点规定时明确的，需要做视同销售处理。

国税发[2006]187号第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产。

保障房涉及的增值税问题

保障房涉及的增值税问题（一）建成后无偿移交政府对于建成后无偿移交给政府的保障房，两大类观点第一，产权并没有发生转移从而不发生相关纳税义务。

第二，因为产权发生转移而涉及的各种税费。

1. 产权并未转移，不产生相关的纳税义务。

房地产开发企业在签订配建保障房协议时候，一般就约定将配建保障性住房移交给政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构。

配建保障性住房的所有权初始便登记在政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构名下，从而配件的保障房初始所有权就不在房地产开发企业，房地产公司只是将本不属于其拥有的保障性租赁住房移交给政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构，并没有产权登记变更交付的情形，也就不存在开发企业转让房产的行为，也就不会产生相关的纳税义务。

2.产权转移而发生的税务处理。

对于建成后无偿移交保障房的产权发生转移，在税务处理上主要涉及不同税种间的税务处理问题，增值税如何缴纳？（1）增值税观点一：视同销售确认收入，缴纳增值税。

保障房建成后无偿移交政府部门，属于向其他单位无偿转让不动产，应视同销售,缴纳增值税处理。

相关政策依据：财税2016[36]号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件一第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

”如果视同销售处理，那么销售价格按照财税2016【36】号文的规定顺序来确定。

相关政策依据：财税2016[36]号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

房地产公司税务风险分析及控制措施

房地产公司税务风险分析及控制措施房地产公司是一个高风险高回报的行业，税务风险对于公司的经营和发展具有重要影响。

本文将从税务风险的来源、税务风险分析和控制措施等方面进行分析。

一、税务风险的来源1. 法律法规变化：税收法律法规的变化是税务风险的主要来源之一。

政府在调整房地产税收政策时，会对税收优惠政策进行调整，例如增值税、土地出让金等税费的调整，这些变化都会对房地产公司的经营产生影响。

2. 税务政策的执行：税务机关在执行税收政策时，可能存在不一致性或主观性，从而导致税务风险的产生。

例如税务机关对房地产公司的税务核查和纳税申报的认定标准的不统一，可能会导致公司被追缴巨额税款。

3. 纳税申报风险：房地产公司的财务核算和税收核算存在差异，若公司在纳税申报中存在错误或不合规行为，可能会引发税务风险。

例如对销售额、成本、抵扣等进行虚报或不合理抵扣，可能被税务机关认定为偷税漏税行为。

4. 外部环境变化：房地产市场的景气度、销售情况和政策环境的变化，都会对房地产公司的纳税情况产生影响。

例如外部环境导致公司销售业绩下滑，可能会导致税负增加，从而增加了税务风险。

二、税务风险分析针对房地产公司的税务风险，需要进行风险分析，以便及时发现风险，并采取相应的控制措施。

对于房地产公司而言，主要的税务风险包括但不限于以下几方面：1. 增值税风险：房地产公司开展销售、出租、购置房地产等相关业务，都涉及到增值税的征收。

对于增值税计算和抵扣的准确性要求较高，若公司在核算和申报中存在错误或不当行为，可能会导致增值税的风险。

2. 企业所得税风险：房地产公司在企业所得税申报中，需合理抵扣成本费用，同时需合理确定收入确认时点。

若公司在抵扣和确认方面存在问题，可能会导致企业所得税的风险。

3. 土地增值税风险：房地产公司涉及到土地的购置和转让，根据相关法规，可能需要缴纳土地增值税。

公司需合理计算土地增值税，若计算不准确或未及时缴纳，可能会引发税务风险。