房地产施工项目全过程管理
房地产开发项目全过程管理策略
房地产开发项目全过程管理策略摘要：随着人口数量的增长，为满足民众的基本住房需求，房地产行业得到了飞速的发展，成为社会经济发展的重要支柱行业。
相较其他行业而言，房地产行业的涵盖领域较广，资金投入较多，受外在因素影响较大，这就导致房地产开发项目的管理工作较难展开，需要房地产开发项目管理人员加以重视。
现阶段，房地产开发项目日渐复杂，传统的管理模式已经难以满足房地产开发项目的实际需求，必须做出相应的改革。
房地产开发项目管理人员应加强对全过程管理理念的认知，从而借助新技术、新设备的应用，实现对房地产开发项目的全过程监督，及时发现管理工作中存在的不足，为自身管理模式的改革提供具体的方向指引，提高自身的管理效率，全面保障房地产开发项目的顺利进行，加快社会经济发展步伐。
关键词：房地产；开发项目；全过程管理随着房地产行业的发展，行业内部的竞争逐渐加剧，给各个房地产开发企业带来挑战的同时，也为企业的发展提供了前进的契机。
管理水平是决定企业竞争力的重要指标，如果房地产开发企业的管理效率低下，将会导致房地产开发项目的建设过程中风险事故频发，直接影响企业的经济效益。
反之，企业管理效率较高，将可以为房地产开发项目的建设提供基础保障，从而保证房地产开发项目建设过程的平稳进行，提升房地产开发企业的综合竞争实力。
在房地产开发企业的管理工作中，管理人员应加强对全过程管理理念的学习，为自身工作的创新改良提供先进理念的指引，进而实现企业成本的最大化利用，推动房地产开发企业的可持续发展。
一、房地产开发项目全过程管理中存在的不足（一）安全控制工作不足安全控制工作是房地产开发项目管理工作中的重点内容，如果安全控制工作不到位，将会降低基层工作人员的工作积极性，增加房地产开发企业的成本投入，延长房地产开发项目的施工周期，给房地产开发企业的外在形象带来负面影响。
但是，部分房地产开发企业仍未认知到安全控制工作的重要性，安全控制工作仍未实施到位[1]。
浅谈房地产项目施工阶段的过程管理及其实施措施
浅谈房地产项目施工阶段的过程管理及其实施措施摘要结合笔者长期在房地产企业进行项目施工管理的实践经验，对房地产项目在施工阶段的影响因素进行了分析，并重点对项目施工阶段的过程管理与质量控制措施进行了相应探讨，可供同行参考。
关键词房地产；工程施工；过程管理；质量控制对于房地产开发企业，在工程项目施工阶段进行有效的现场管理，是企业管理的重要组成部分。
在项目整个实施过程中，贯彻文明施工要求，推行现代化的企业项目管理方法，全面做好项目施工阶段的各项现场管理工作，能够有效加快施工进度和提高施工效率，在保证施工质量的前提下，在很大程度上为企业创造了最大程度的利润。
1项目施工阶段的影响因素分析房地产项目在施工阶段的影响因素，通常情况下主要包括有施工管理人员专业水平、材料质量、机械设备、施工方法和施工环境等方面[1]，在项目施工阶段对这些因素进行严格控制，在较大程度上能确保工程良好的施工质量。
1）人为因素。
施工技术人员是直接参与项目实施的管理者和操作者，作为施工管理人员，应避免技术上的失误，充分发挥其主导作用；作为直接施工操作人员，应充分调动其积极性，确保良好的工作状态。
为此，除要加强施工技术人员的专业技术培训，还应根据实际工程项目的具体特点，完善岗位责任制度，改善施工劳动条件，从确保施工人员安全和工程质量出发，在施工人员的技术水平、职业素养等方面进行改善。
2）材料因素。
材料质量主要包括对施工原材料、半成品、成品以及采用的预制构、配件等进行质量控制。
材料质量是保证工程施工质量的前提和基础，加强进场材料的质量检查和控制，是提高项目施工质量的必要措施。
具体实施时，施工材料的质量控制要点主要包括：加强材料进场时的质量验收检查，进行必要的抽检试验，严把质量关；抓好进场材料的存放管理工作，采取相应的措施保证其存放期间不被损坏，并组织合理的使用方案；搞好材料的质量鉴定和检验试验，对相关材料的验收标准要符合国家和地方有关法律法规的标准和规定。
房地产项目项目施工过程管理流程
房地产项目项目施工过程管理流程房地产项目施工过程管理流程是指在房地产项目的开发过程中，对项目建筑施工的各个环节、各个过程、各个阶段进行全面、系统、具体、科学的管理，确保施工质量、进度、安全、环保、文明等方面符合要求，最终实现项目建设的成功。
1. 规划阶段在规划阶段，需要进行基础工作的规划和准备。
确定项目的整体战略和规划，评估可行性，制定详细项目计划，并制定组织机构和人员分工的规划。
2. 准备阶段在准备阶段，需要准备相关材料和人员准备工作。
确定协作单位和子承包商等相关合作伙伴，签订相关合同、协议，组织检查，明确施工的安全措施，建立质量保障措施，确定资金使用计划，全面协助各单位履行优先施工、安全生产等方面的安排。
3. 施工阶段在施工阶段，需要建立明确的施工计划，并对各项工作进行具体实施。
实行标准化施工工作流程，对各个施工工序实行全面监督，包括土建工程、暖通电气工程、装饰工程、城市外立面工程等，确保施工过程的质量和进度。
安排专人负责材料采购和供应等问题，建立相关条款和监督机制，确保材料的质量和安全。
4. 测试阶段在测试阶段，主要进行验收、调试等一系列测试，以确保项目的质量达到相关检验标准。
对接受后进行改进，以确保更好的质量和用户体验。
进行系统测试、网站测试、资源测试等一系列测试，以保障房地产项目的质量。
5. 完成阶段在完成阶段，要对项目进行总结，评估和记录。
对各个过程进行回顾和整合，以确保未来能够更好地改进。
对施工过程的成败、整体质量等各个方面进行评估，进行相关文档记录，为后续的改进和迭代提供参考和指导。
总的来说，房地产项目施工管理需要建立全面的规划、准备、施工、测试和完成五个阶段的完整流程，建立明确的标准和流程，全面保障项目建设的成果和质量，最终实现项目的成功。
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房地产建设项目工程管理流程及办法
房地产建设项目工程管理流程及办法一、项目前期准备阶段：1.定义项目目标和范围：明确项目的规模、用途、功能以及预期的成果。
2.确定项目资源需求：包括人力资源、物资资源和财务资源等方面的需求。
3.调研市场和项目可行性研究：对市场需求进行调研和分析，评估项目的可行性和潜在风险。
4.寻找合适的项目合作伙伴：选择合适的设计团队、施工团队和监理团队等合作伙伴。
5.确定项目的预算和时间计划：制定项目的预算和时间计划，确保项目能够按时、按质按量完成。
二、设计阶段：1.编制项目设计方案：设计团队根据项目需求，制定符合规划、结构和施工要求的设计方案。
2.完善施工图纸和技术文件：设计团队根据设计方案，制定详细的施工图纸和技术文件，包括结构、电气、给排水等方面的设计。
3.设计评审和修订：将设计方案提交给相关部门进行评审，根据评审结果进行设计修订，确保设计符合相关标准和规范。
三、施工阶段：1.开展施工招投标：依据设计图纸和技术文件，向符合要求的承包商发出招标邀请，并进行招标评审，选择合适的承包商进入施工阶段。
2.签订合同和准备施工：与承包商签订施工合同，指定工程质量监督机构和安全生产管理机构，准备施工现场和施工材料。
3.施工管理和监督：监理团队对施工过程进行管理和监督，确保施工按照设计图纸和技术文件的要求进行，保证施工质量和进度。
4.安全生产和环境保护：制定并执行安全生产和环境保护措施，确保施工过程中的人员安全和环境保护。
四、竣工验收阶段：1.完成工程竣工报告：施工完成后，承包商编制工程竣工报告，包括工程总结、工程验收资料和工程竣工图等。
2.进行工程竣工验收：工程竣工验收由建设单位负责，验收人员对工程进行全面检查和测试，确保工程符合相关标准和规范。
3.签署工程竣工验收报告：验收人员根据验收结果签署工程竣工验收报告，确认工程质量合格，并将报告归档保存。
4.工程移交和投入使用：工程竣工验收合格后，建设单位将工程移交给使用单位，并办理相关手续，使工程正式投入使用。
房地产项目全过程建筑设计管理要点概述
房地产项目全过程建筑设计管理要点概述【摘要】对于甲方建筑师而言，从设计报建、概念细部、专项设计、工程造价到施工配合等等，设计管控无处不在，本文分阶段从前策、实施、落地、交付阐述各个阶段的建筑设计管控要点，对全过程设计管控体系进行简单概括性的梳理。
【关键词】房地产项目开发；建筑设计；设计管理引言建筑设计管理几乎是房地产项目开发中链条最长的技术管理线条，覆盖了项目全过程全周期，是一脉相承的系统性管理工作。
作为甲方建筑师，清晰全面地认识项目各阶段开发流程，瞻前而顾后，紧扣每个环节的目标，做好流程管理和目的管控，是开展设计管理的工作基础。
1.前策阶段（土地获取/立项-项目定位）土地获取有多种形式，但都需要对土地的情况进行技术分析，从环境配套、土地踏勘情况、用地规划情况、人口密度及收入情况、当地政策及技术规章等方面对土地进行研判，收集周边片区资料，了解竞品和对标楼盘的产品设计和档次，为项目开发强度、品质定位、产品形态提供建议，供投资策划线条进行参考。
在土地获取后，需对前期投资策划的内容，从建筑设计角度进行更深入的项目定位，必要时，需要进行强排论证。
例如典型的住宅小区楼盘产品，是高低配、板塔楼、多组团等等哪种产品形态更合适；各种经济指标，比如停车、公共配套等如何落实比较有利；户型配比是多少合适，多大的户型和梯户比能匹配项目档次；立面设计风格是欧式、美式、现代等比较符合开发要求和市场预期等等。
1.实施阶段（方案设计-施工图）方案设计到施工图设计是建筑设计管理的重点及主导阶段，是设计管理发挥主心骨作用的阶段。
方案设计阶段，甲方建筑师应熟悉前策阶段的产品定位成果及可研报告，提供合理的任务书，明确必要的经济技术指标，将设计目标拆解成多个专题，比如立面幕墙、总平面及平面研究、机电设备系统选型、结构选型、园林及装修风格，制定相关汇报文件，召开专题研讨会，组织设计评审，征询各业务部门及直管领导意见，进行修改完善，最终形成完整的方案设计册，为施工图设计提供确定的方案设计基础。
房地产开发全流程精细化管理
房地产开发全流程精细化管理1.前期规划：在项目启动前的准备阶段，需要进行详细的市场调研和规划，包括市场需求分析、竞争对手分析、项目定位等。
同时，要制定详细的项目计划，包括目标、任务和时间表等，以确保项目的顺利进行。
2.土地选址与收购：对于房地产开发来说，土地是最重要的资源之一、在土地选址与收购阶段，需要进行细致的调查和分析，包括土地的地理位置、土地利用政策等，并与相关部门进行沟通和协商，以确保选址的合理性和土地收购的顺利进行。
3.规划设计：规划设计是房地产开发的关键环节之一、在规划设计阶段，需要进行详细的设计和布局，包括建筑风格、户型设计、配套设施等，以满足市场需求和提高项目的竞争力。
同时，要注重绿化和环保，确保项目与周边环境的协调性。
4.施工管理：在施工管理阶段，需要对工程进度、质量、成本等进行细致的监控和管理。
可以采用项目管理工具和方法，如甘特图、关键路径法等，帮助管理团队进行有效的协调和监管。
同时，要加强与承包商的沟通和合作，确保工程的质量和进度可控。
5.营销推广：房地产开发完成后，需要进行有效的营销推广，以吸引潜在购房者的关注和购买。
可以采用多种营销手段，如媒体广告、线下活动、互联网推广等，以扩大项目的知名度和影响力。
同时，要根据市场需求和竞争情况，调整销售策略和定价策略，以提高销售效果和回报率。
6.交付和售后服务：在房地产开发完成后，需要进行房屋的交付和售后服务。
交付阶段需要进行详细的验收和手续办理，以确保购房者的权益得到保护。
同时，要建立完善的售后服务体系，包括物业管理、维修保养等，以提供满意的售后服务，增强购房者的满意度和口碑。
以上是房地产开发全流程的精细化管理的建议，通过对每个阶段的细致和有序的管理，可以提高项目的效率和质量，实现项目的成功开发和交付。
房地产开发项目全过程管理
房地产开发项目全过程管理1.引言在房地产行业中，房地产开发项目的全过程管理起着至关重要的作用。
全过程管理是指从项目的规划、设计、开发、销售以及运营等各个阶段对项目进行系统化、有效的管理，以实现项目目标并提高项目的绩效。
本文将介绍房地产开发项目的全过程管理流程，并探讨其中的关键要素和注意事项。
2.全过程管理流程房地产开发项目的全过程管理包括以下几个关键阶段：2.1 项目规划阶段在项目规划阶段，开发商需要确定项目的定位、规模、目标客群以及项目的可行性等。
这个阶段的关键任务是进行市场调研和可行性分析，以确定项目的合理性和可行性，并制定项目的整体规划。
2.2 项目设计阶段项目设计阶段是对项目进行详细设计和规划的阶段。
在这个阶段，开发商将制定项目的总体设计方案、建筑规划方案以及景观设计方案等。
同时，还需要进行工程预算和工程进度计划的编制。
2.3 项目开发阶段项目开发阶段是指在获得相关许可证后，开始实际进行项目建设和开发的阶段。
在这个阶段，开发商需要组织项目团队和施工队伍，进行项目的土地开发、基础设施建设、房屋建设等各项工作。
2.4 项目销售阶段项目销售阶段是指在项目建设完成后，进行销售和营销的阶段。
在这个阶段，开发商需要制定销售策略、推广方案，并进行销售和签约等工作。
同时，还需要进行售后服务的安排和管理。
2.5 项目运营阶段项目运营阶段是指项目建设完成并开始交付使用后，进行项目管理和运营的阶段。
在这个阶段，开发商需要建立项目管理团队，进行物业管理、维修保养、租赁管理等工作。
3.全过程管理的关键要素为了确保房地产开发项目的全过程管理能够顺利进行，以下是几个关键要素需要重视：3.1 项目管理团队一个高效、专业的项目管理团队是房地产开发项目全过程管理的关键。
该团队需要由经验丰富、技术娴熟的专业人员组成，能够协调各个阶段的工作，并解决项目中的问题。
3.2 沟通协调机制为了确保项目各个阶段的工作顺利进行，需要建立良好的沟通协调机制。
房地产开发项目全过程管理
和高效。
售后服务管理
03
提供完善的售后服务，包括合同履行、质量保障、投诉处理等，
提升客户满意度。
客户关系管理
客户信息收集与整理
建立客户信息管理系统，收集并整理客户的基本信息、需求和反 馈。
客户沟通与互动
通过多种方式与客户保持沟通，了解客户需求，及时反馈客户意 见和建议。
客户价值挖掘
通过数据分析，挖掘客户的潜在需求和价值，提供个性化的服务 和解决方案。
根据项目定位和产品规划，进行规划设计和方案评审， 优化设计方案，确保满足客户需求和相关法规要求。
总结词
准备报建资料、完成报建手续
详细描述
根据当地相关法规和政策要求，准备报建资料，完成各 项报建手续，确保项目合法合规。
总结词
协调相关部门、处理问题和纠纷
详细描述
在规划设计与报建过程中，积极协调相关部门，处理可 能出现的问题和纠纷，确保项目进展顺利。
VS
总结经验教训
根据后评估结果，对项目实施过程中的成 功经验和不足之处进行总结，提出改进措 施和建议，不断完善房地产开发项目管理 流程。
项目物业管理
物业交接
开发商需与物业公司进行交接工作， 包括物业资料、设施设备、维修基金 等，确保物业管理的顺利过渡。
物业服务
物业公司需提供全面的物业服务，包 括清洁、安保、绿化、设施设备维护 等，确保业主和租户的生活品质。
房地产开发项目全过程管理
目录
• 房地产开发项目概述 • 房地产开发项目前期管理 • 房地产开发项目建设期管理 • 房地产开发项目营销与销售期管
理 • 房地产开发项目后期管理 • 房地产开发项目风险管理
01
房地产开发项目概述
房地产开发项目的定义与特点
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房地产施工项目全过程管理探析
摘要本文通过对工程建设施工项目准备期、施工过程及竣工期的管理进行研究，系统地阐述了工程建设施工项目全过程的管理。
关键词施工管理房地产
一、工程前期准备工作
1．施工项目的目标确定是前期的首要工作
施工合同签订后，即开始着手组建项目经理部，策划施工项目的资源配置，根据工程的实际情况，编制有针对性的施工组织设计。
这标志着施工项目的正式启动。
与此同时，施工项目目标也要随之确定。
要取得项目施工的成功，必须满足一些基本的条件，如制定切实可行的管理职责、明确的组织系统和有效的管理作风、及时的工作反馈等。
施工项目管理是一个系统工程，而保证这项工作顺利开展的关键点，就是对一施工项目目标的制定和分解。
设定施工项目的总体目标，与业主的要求是密不可分的，根据合同规定的总体工期、质量要求、工程价位情况，结合企业的技术装备水平，确定合理的施工总目标，是工程施工准备期的首要工作。
2．资源的合理配置是完成施工任务的必要条件
（1）施工机械的配置。
要完成施工项目，就必须有合理的资源配置。
根据工程项目的工程量大小、工程的进度要求情况，配置工程施工所需的施工机械。
一般可以通过两种方式解决:一是自有设备，直接配置到工地使用。
二是不足部分，可以通过租赁或购置的方式满足施工需要。
（2）劳动力配置。
工程项目施工作业队伍的来
源按照两层分开的原则，通过企业内部劳务市场实行劳务供需直接见面，双方选择，进行合理的调动和流动。
3．施工前期其它必要准备工作
（1）施工技术准备，主要是以下几个方面的工作：一是组织图纸会审；二是编制开工前的各项方案、措施；三是进行工程定位、开展施工测量；四是完成技术、检验机制的建立。
（2）施工现场的准备。
按惯例，施工现场的“三通一平”，即通水、通电、通路、场地平整工作应由业主完成，但也有的业主在施工合同中规定，“三通一平”工作由施工单位自行解决。
二、加强施工项目的过程控制
1．施工项目进度控制研究
（1）施工项目进度控制方法。
施工项目进度控制方法主要是规划、控制和协调。
规划是确定施工项目总进度控制目标和分进度控制目标，并编制其进度计划。
控制是在施工项目实施的全过程中，进行施工实际进度与施工计划进度的比较，出现偏差及时采取措施调整。
协调是协调与施工进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度关系。
（2）施工项目进度控制的措施。
施工项目进度控制采取的主要措施有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。
组织措施主要是落实各层次的进度控制的人员、具体任务和工作责任，建立进度控制的组织系统，按施工项目的结构、进展阶段或合同结构等进行项目分解，确定进度目标:建立控制目标体系，确定进度控制工作制度。
（3）施工项目进度控制的任务。
施
工项目进度控制的主要任务是编制施工总进度计划并控制其执行，按期完成整个施工项目任务，编制分部分项工程施工进度计划，并控制其执行，按期完成分部分项工程的施工任务，编制季度、月(旬)作业计划，并控制其执行，完成规定的目标等。
2．施工项目质量控制研究
施工质量的控制因素如下：(l)人的控制，人是指直接参与施工的组织者、指挥者和操作者。
人，作为控制的对象，是要避免产生失误。
作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。
(2)材料的控制，包括原材料、成品、半成品、构配件等控制，主要是严格检查验收，正确合理地使用，建立管理台帐，进行收、发、储、运等各环节的技术管理，避免将不合格的原材料使用到工程上。
(3)机械控制，包括施工机械设备、工具等控制。
根据不同工艺特点和技术要求，选用合适的机械设备。
正确使用、管理和保养好机械设备。
(4)方法控制，包含施工方案、施工工艺、施工组织设计、施工技术措施等的控制，要切合工程实际、能解决施工难题、技术可行、经济合理，有利于保证质量、加快进度、降低成本。
(5)环境控制，影响工程质量的环境因素较多，有工程技术环境，如工程地质、水文、气象等;工程管理环境，如质量保证体系、质量管理制度等:劳动环境，如劳动组合、作业场所、工作面等。
3．施工项目成本控制研究
施工项目成本控制的措施：(l)建立项目月度财务收支计划制度，
以用款计划控制成本费用支出。
(2)建立项目成本审核签证制度，控制成本费用支出。
(3)加强质量管理，控制成本质量。
成本是项目为保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及未达到质量标准而产生的一切损失费用之和。
质量成本包括两个主要方面：控制成本和故障成本。
(4)坚持现场管理标准化，堵塞浪费漏洞。
(5)定期开展“三同步”检查，防止项目成本盈亏异常项目经济核算的“三同步”，就是统计核算、业务核算、会计核算的“三同步”。
(6)应用成本控制的财务方法一一成本分析表法来控制项目成本作为成本分析控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析表和最终成本控制报告表。
月度成本分析表又分为直接成本分析表和间接成本分析表。
4．施工项目安全管理研究
落实安全责任、实施责任管理施工项目承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。
必须同时承担进行安全管理、实现安全生产的责任。
(l)建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。
承担组织、领导安全生产的责任。
(2)建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。
抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况。
(3)施工项目要通过监察部门的安全生产资质审查，并得到认可。
(4)施工项目负责施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任。
(5)一切管理、操作人员均需与施工项目签订安全协议，向施工项目做出安全保证。
(6)安全
生产责任落实情况的检查，应认真、详细的记录，作为分配、补偿的原始资料之一。
三、竣工验收管理
项目经理在正式竣工验收之前，进行项目的预验收。
在正式验收时，必须根据合同和设计图纸的要求，严格执行国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准，及时地配合监理工程师、质量监督站等有关人员进行质量评定和办理竣工验收交接手续。
工程项目质量评定和验收程序是按分项工程、分部工程、单位工程依次进行；工程项目质量等级，均分为“合格”和“优良”两级，凡不合格的项目则不能通过验收。
参考文献:
[1]秦志华，洪向华.项目经理.中国城市出版社,2002.
[2]李晓春，曾瑶.质量管理学.北京邮电大学出版社，2002. （作者单位：河南明韬实业股份有限公司）。