杨在明律师：征收维权,这两件事你必须亲自干!
举报无用,靠律师帮助打赢的案例
举报无用,靠律师帮助打赢的案例在征收拆迁中，虽然我们有明确的法律规定来保护被拆迁人的合法权利。
但是在具体实践中，由于各种复杂的因素，我们普通老百姓很难把各种法律琢磨清楚，也很难仅靠自己的力量要到合理的补偿款。
今天，就由北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师借助一个案例为大家讲解，在征地拆迁中相关部门不作为，咱们该如何应对。
案情介绍四川省的王女士在当地合法租赁土地并拥有厂房。
2020年某日自己与家人突然在小区门口被一伙不明人士绑架限制人身自由，随后厂房也被另一伙不明人士非法强制拆除。
在此期间王女士多次报警，但警方始终没有出警和采取相应措施来制止对方的违法行为。
在人身安全受到威胁，合法财产遭受损失，甚至连承担着维持社会秩序保护群众责任的人民警察都没依法履行职责，合法权益受到严重侵犯的王女士在绝望与愤怒下找到了北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师帮其维权！思路明确一针见血史律师接受委托后，当事人王女士的遭遇感到同情，但同时也十分理性地分析出应以相关机关的不作为为突破口，来为当事人维权。
于是立即根据案件事实拟定了严密的维权策略，并向当事人分析了维权现状，表示应该分阶段重点突破，打蛇打七寸，先立即启动程序确认相关机关的不履行法定职责行为违法，将对方的违法行为变成我方维权的武器，从而占据主动，为后续的维权夺得先机。
律师风采在诉讼庭审中，作为被告的公安分局提交《报警记录》、《询问笔录》等证据以对王女士的厂房强拆行为为合法腾退行为，不属于公安机关管辖为由主张其不履行法定职责有法律依据。
史律师先以己方准备的充分证据证明原被告双方诉讼主体适格，再根据《中华人民共和国人民警察法》第二十一条第一款为法律依据主张当事人王女士报警要求警方保护其人身与财产权利的行为属于对方的法定职责，而对方并没有尽到其法定的职责，确认对方违法。
最终法庭支持了史律师的诉讼请求：责令公安局在判决生效之日30日内，依法对王女士报警事项作出处理。
如何拆迁维权
拆迁维权，这3种事儿被征收人千万要谨慎避免！导读：在征收维权中，“有所为，有所不为”这句老话同样适用广泛。
对于处于弱势地位的被征收人而言，每一个举动，每一步措施，都需要谨慎小心，避免触及法律底线或是不断“打擦边球”，才有望最终平安、踏实的获取公平、合理的征收补偿，而不至于因维权而令自己身陷囹圄难以自保。
那么，被征收人究竟该尽力避免哪些做法呢？规避法律风险，又有怎样的原则呢？有所不为之一：抢建、抢种不可取据华商报2018年1月3日消息，去年12月，西安市沣京棚户区改造征询意见公告刚公布，鄠邑区五竹镇周北村一些村民开始在自家院子里搭建假山。
工业园管委会称，目前还未进入拆迁程序。
村民们则表示现在搞不清楚能否搭建，以及以后是否有补偿。
那么，这种村民自发的“增收”行为能否收到效果呢？要知道，建造一座假山的成本高达上万元。
在明拆迁律师认为，这关键要看征收项目进展到了何种阶段。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
通常认为，征收范围确定的标志是房屋征收公告的发布。
《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》第（九）项也规定，在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。
在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
需要注意的是，根据这一规定，农村集体土地面临征收时的建设“暂停”时间起始于“拟征地公告”发布时，这要比老百姓通常比较熟悉的征地公告更为提前。
当然，这一时间点的适用前提是拟征地公告的现实发布。
总之，无论是城市还是农村拆迁，抢建、抢种行为皆为法规所明令禁止，最终均无权获得征收补偿。
如此费力不讨好，劳民伤财的事情，被征收人还是省下这番气力为好。
杨在明：遭遇棚户区改造,做好这4件事房屋拆迁补偿安置低不了!
遭遇棚户区改造，做好这4件事房屋拆迁补偿安置低不了！导读：棚户区改造项目已成为当下国有土地上房屋征收的绝对核心类别，几乎可以说是“无征收不棚改”。
而老百姓最担心的还是自己的补偿安置会因“棚户区”这样一个不大好听的帽子而被人为压低，以致未来的生活居住难以为继。
事实上，棚户区改造项目作为一类中央主推的重大民生工程，设立了很多程序性权利以确保被征收人的意愿得到充分实现。
那么，被征收人究竟该怎样做才能在此类项目中占据优势地位呢？本文，在明律师为大家着重介绍其中4大步骤……步骤一：意愿征询需表态《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》规定，旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。
区县房屋征收部门对征询意见过程实施监督，大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。
那么，这一独立的意愿征询程序中，“大多数”产权人同意该作何理解呢？我们参照上海市的规定：因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。
实践中，大多数地区都根据当地实际情况确定了意愿征询的同意比例要求，一般都不会低于90%。
故此，若广大被征收人认为自己的房屋系建造于上世纪90年代甚至更晚，居住使用状况尚好的“好房子”而并非“棚户”，那么就应当在这一前期阶段中明确表明态度，不同意进行棚户区改造。
一旦达不到地方上规定的同意比例，项目就不会启动。
需要指出的是，若被征收人认为涉案项目存在明显的行政目的不当嫌疑，则一定要注意尽量联合更多的被征收人统一意见和态度，仅仅是某一户或某几户不同意，是难以影响整个项目的正常启动的。
一些被征收人在此阶段即选择委托专业征收维权律师介入，这是理性而富于智慧的做法。
步骤二：听证权利需争取根据上海市的规定，区（县）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见。
拆迁律师点评周口市政府征地打围观群众事件
拆迁律师点评周口市政府征地打围观群众事件2014年4月28日北京京平律师事务所因为围观当地政府征收农民土地，河南周口市民张秋生一个月前莫名被打。
而被指打人一方称，其征地行为是奉上级的指示进行，打人的不是领导，可能是施工工人。
自称记者结果挨打张秋生称，3月17日上午，他和朋友办事路过周口市港口物流园区李埠口乡王楼村时，看到王楼村的麦地里有上百人。
因为好奇便走了过去，一看是港区政府组织了上百人在征地，路边还停有救护车。
张秋生说，当时有一农妇问他们是什么单位的，他随口回答了一句媒体的。
这名妇女便对一位现场督办征地的负责人说：你们别走，把情况给记者说说。
该负责人走过来问道：“你们是记者，有记者证吗？他赶忙解释说：我们是网络媒体的工作人员，不是记者，只是路过看看。
该负责人手指前面称：领导在那边，让他们给你解释吧。
说完就让他随着走。
张秋生说，他跟着没走多远，突然窜出10多人对他拳打脚踢，他当时就被打倒在地，随身物品也被抢走。
直到有群众喊要出人命了，打人者才停手。
这之后，该负责人又指示把他送到了派出所。
张秋生的朋友范先生说，看到张秋生被打，情急之中他说了一句“公民也有监督权”，也遭到暴打。
手机等物品被抢走后，他也被送进了派出所。
派出所问了问情况后，很快让我们走了。
第二天到周口市中心医院一检查，才知道自己的一根肋骨被打折了。
张秋生说。
官员强调是个误会张秋生称，据当天一名在征地现场执勤的民警介绍，此次征地行动是由周口市港口物流区纪检书记尚红伟指挥的。
当地村民称，在港区组织的这次征地行动显然是有预谋的，否则的话不会提前把救护车开到路边。
周口市委一李姓官员在谈起此事时反复强调是一场误会。
他们不知道他们是看热闹的，认为他们是假记者来找事的。
但不肯透露他们是谁。
周口市港口物流园区李埠口乡党委书记徐文化称，征地是奉上级的指示进行，打人的肯定不是尚红伟尚书记，可能是正在施工的工人。
据了解，周口市港口物流园区是周口市政府去年7月新成立的工业园区。
杨在明：非理性的维权解决不了问题
“ 仍有如临大敌 的阵势” 。
庭审持续 了ｉ天 ， 庭审结束的第二天，
一
的拆迁户 。他在村里有两处房产，其中一 栋是 已有 ３ ０ ０ 年 左右 历 史的九 架木 结构 的老屋 ，另一栋是三层花园洋房 ，院里有 游泳池 、花 园、荷花 池、假 １ Ｌ Ｊ 、喷泉、葡
ห้องสมุดไป่ตู้
杨在 明明显感 觉 ，如 今 的拆迁 案件 已经越 来越 难 做。对 于是 否专心 一致继 续做 征地 拆迁 业务 ，他 与创 业合 伙人之
一
又发生拆迁 纵火案，一时间，平度这个Ｉ 【 』 东省而积最大的县级行政区成为现下 “ 中
式拆迁”最火的地 。
无减 。 ”杨 在明介绍说，刚代理 拆迁业 务 的几年，特别是 面对像中央电视台这类强 势的拆迁 方，他曾多次 目睹拆迁户遭遇 断 水断 电、威胁恐吓的景 象，但他感 觉，与
篇 “ 以律 师 的眼光看 待平 度纵火 案各
律 师的表现 ”的文章出现 在天涯论坛 上，
意在批评 包括杨在明存内的代理律师 。
“ 我受到 的攻 击还少 吗？”这 是杨存 明对网上负而消息的一 贯同应。今年是杨 在明从事拆迁维 权业务的第八年，他 以及 他 的律 所 因 “ 只为 被拆 迁人 维权 ”在京
硬”不成后 ， 转而开始走法律途径 。随后 ， 其他近 四十户也一起找到了杨存明。 “ 非理性 的维 权方 式除了带来集体 事
件 的悲剧 ，往往 最终 解决 不 了问题。代
杨存｝ １ 』 ］ 关 注平度 始于 陈宝成 抗拆迁
事件：今年 春节期间 ，杨在明曾去陈宝成 家 中探望 ，接受 ÷ 与 地村 民关于拆迁方而 的 法律咨询。平度纵火案发生后 ，杨在明第
在明拆迁律师：市容环境保护整治就能说拆就拆？王法何在
在明拆迁律师：市容环境保护整治就能说拆就拆？王法何在！基本案情张女士住在北京市海淀区西钓鱼台新村，房屋为90年代的拆迁安置房，全家人长年居住于此。
如今，该房屋处于征收范围之内。
张女士听说过其所在片区要进行“保护整治”，但从未看到过该项目的有关文件。
拆迁方找张女士谈过补偿问题，然而其补偿标准极不合理，是故未能达成补偿安置协议。
而后拆迁人员扬言要强拆，在其恐吓下，张女士终日忧心忡忡，寝食难安，全家人承受着巨大的精神压力，原本平静的生活被彻底打破。
在此情况下，张女士一家找到了北京在明律师事务所的段福惠律师，希望通过法律维护自己的合法权益，段律师依法接受张女士的委托，帮其全权处理此次征收事务。
多管齐下，抓住主要“症结”一、“不打无准备之仗”——提出要求人身和财产保护的申请为此，2017年3月17日段律师向北京市公安局海淀分局发出对张女士的人身和财产进行保护的申请。
但3月22日上午8点左右，在未达成任何补偿协议，没有得到任何补偿安置的情况下，房屋遭到了暴力强拆。
房屋灭失，原告无处可居，流离失所。
强拆当日，张女士即报警，请求公安机关履行法定行政职责，保护公民的人身财产安全，制止不法强拆行为，查处相关责任人员。
然而，公安机关在了解具体情况后，并未做出任何处理。
二、“两手都要抓，两手都要硬”——起诉公安局和拆迁方鉴于此，段律师对于海淀分局的行政不作为和拆迁方的违法强拆行为提起诉讼。
公安机关保护公民人身、财产安全是法律规定的职责。
本案中，公安局未及时采取措施制止违法强拆，查处相关责任人员，构成行政不作为，造成后果严重，助长了违法强拆的气焰。
北京市海淀区甘家口街道办事处、北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局的违法强拆行为致使张女士合法房屋被毁，造成重大财产损失。
三、针对争议焦点，各个击破本案在诉强拆违法时，争议的焦点主要有：（1）原告是否具有诉讼主体资格（2）被告的强拆行为是否合法。
段律师认为原告具有诉讼主体资格，涉案具体行政行为违法，具体理由如下：1. 被告强拆了原告的房屋。
解析中国式拆迁不等式
解析中国式拆迁不等式——记“中国拆迁律师第一人”杨在明律师2013-02-01 10:58:37 作者：字号：T|T来源：对此，杨在明律师说，不同地域的地方政府出台的政策差异比较大，同一个地方的政策在不同的历史时期，甚至在相隔比较短的时间会出台价格迥异的拆迁政策，这样的话就会导致拆迁制度不平衡，导致矛盾的发生。
如何平衡这个矛盾焦点？杨在明说，从立法的层面上来说，出台相关的集体土地房屋拆迁法势在必行，目前可暂时先叫这个名称，其具体表现形式，可以通过修改土地管理法的形式来出台，也可以通过出台一部基本的法律，把国有土地和集体土地都囊括在其中。
在这些方面，两年前杨在明做了一个尝试，自己与团队制定了民间版的《不动产征收与搬迁法》，涉及到调整3个方面的问题，不仅包含国有土地的房屋拆迁，也包含集体土地的房屋拆迁，还包含关于协议房屋拆迁这一块，杨在明的这个尝试到得了很多权威专家的认可和赞同。
其民间版本的《不动产征收与搬迁法》被吸纳到河南与山东人大代表团的议案中，并得到全国人大财经委员会的审议。
法治理念的引导者杨在明介绍，面对拆迁中的权益维护，最好的办法是，走法律途径解决问题，用法律武器保护既得利益。
上海浦东有关别墅拆迁的案件，让杨在明和他的律师团队声名远播。
因当地要在别墅所在地区建商业区，需要将大片别墅区拆除，几十户的别墅更是要当做违建拆除。
别墅主人心急如焚放下工作为此上访十几次，足迹遍布上海、北京的相关部门，但却收效甚微。
在北京上访的时候，听说了杨在明律师带领的律师团队就找来了。
看了他们带来的材料，律师发现他们的违建拆除决定书的期限仅仅剩下不到两天了，律师立即为他们写了诉状，火速让当事人回上海去立案。
法庭上律师围绕违建拆除具体行政行为违法展开激烈辩论，法院最终判决别墅主一方胜诉，至今那十幢别墅依然屹立在那里。
此外，最重要的是，专业律师思维方式、行动能力异于非此专业律师，这也是找律师维权的一个优势。
当事人听朋友介绍找了当地一位很有名气的律师，但是这名律师运作了两年，把案子做成了死案。
拆迁维权该怎么办
拆迁维权中的逻辑“顺序”，这3点你千万别弄错！作者：王宇来源：北京在明律师事务所导读：对于老百姓而言，征地拆迁维权无疑是一件大事。
签协议搬家，是很容易的；而一旦决心通过法律途径维权，则势必将面对一个又一个困难与挑战，承担相当大的利益风险。
而在征收维权实践中，仅仅了解一般性的“程式”“套路”还是远远不够的，还需要有能力将这些方法加以科学、客观的整合、排列，才能收获其最大的作用。
那么，对于维权中的那些具有决定性作用的重大选择，被征收人该如何理性作出呢？顺序的正确与否，又有何区别呢？在明拆迁律师首先想指出的是，所谓“逻辑”，并非什么高深莫测、不可理解的事情，而是我们做好任何一件事所必需的思维与行动方式。
就征收维权而言，同样的事情，先做哪个后做哪个，选择哪个放弃哪个，对于最后的结果将会有重大的影响。
这里谨提示广大被征收人以下3个问题：其一，是先聘请专业征收维权律师还是先自行维权一段时间看看再说？答案是清晰的：在被征收人能够承担聘请拆迁律师的成本的前提下，一定要尽早聘请拆迁律师，再开启维权步伐。
先自行维权“看看”，无异于生病后先自己找药吃或者“生扛”一段时间，究竟是否有利于整个状况完全是一种赌博。
被征收人需要明确的是，除非你具备相当的法律专业知识、技能或对征地拆迁之事有超出常人的经验积累，自行维权通常都是远远超出你的能力范围的事情。
而一旦被征收人先自行维权了，在过程中就难免出现“跑偏”“耽误”的情形，即使日后再聘请专业拆迁律师，时间、空间上还能不能有效补救、挽回，都是未知数。
譬如有的被征收人在自行维权中一不留神错过了对征收决定、评估报告、征收补偿决定提出异议的期限，那么基本上“过时不候”，专业律师也无法让时间倒转。
当然，对于开始阶段选择了自行维权的被征收人，只要协议未达成、房屋未被拆，聘请拆迁律师加入都是如虎添翼的有益举动。
这里需要强调的，是在一开始选择的时候，如果打算请拆迁律师，就要趁早，而不要先自己弄一弄再说。
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杨在明律师：征收维权，这两件事你必须亲自干！
导读：随着被征收人群体法治意识的提升，越来越多的人开始积极聘请专业征收维权律师代理案件。
然而出于对律师执业及案件代理工作的不理解，一些被征收人产生了“大撒手”的不当心态：反正我花钱请了律师帮忙，剩下的就是坐在家中喝茶看报等着胜诉的消息了。
本文，在明律师通过维权中被征收人必须亲力亲为的两件事，来告诉广大委托人，请了律师，您也决不能就此喝茶看报坐等维权成功！
事件一：必要的事务性、程序性工作，比如跑腿办事
需要指出的是，被征收人与维权律师签订的委托代理协议，绝非律师“卖苦力”赚钱的协议。
律师的执业价值，在于其为委托人提供法律知识、技能、策略方向上的服务。
至于其中涉及“出力”的体力活儿，则需要委托人的通力配合才可能圆满完成。
譬如，有的委托人聘请律师后，律师要求其赴不动产登记机构“排队领号”，待排到后再联系律师前去办理相关手续。
结果委托人一去，发现人很多，排队很辛苦，便产生了畏难情绪，转而要求律师前去为自己排号，甚至认为“我花钱了律师凭什么不办事？这律师也太不靠谱了吧？”无疑，在这样的情况下，律师需要加强与委托人的沟通、交流，将协议中约定的事项仔细解释清楚。
一言以蔽之，任何一份委托代理协议中都会约定，具体事务性工作的办理是需要被征收人协助、配合律师，按律师的指导完成的。
譬如邮寄信息公开申请，去法院立案，去有关部门举报土地违法等等，都需要被征收人身体力行去做。
征收维权律师代理了大量外地的案件，如果每件事情都需要律师亲自出马办理，那么律师就无法发挥其提供法律服务的专业职能，转而沦为跑腿的小时工了。
事件二：收集逼迁、强拆等征收方违法的证据
收集证据，是被征收人在征收维权中最重要的工作之一。
尤其对于诉强拆违法进而申请国家赔偿的案件，被征收人必须能够证明强拆行为的实施主体和所造成的实际损失。
这一重要的举证工作，是维权律师无论如何都无法替代完成的，除非律师就住在被征收人家中不动窝了。
对此，北京在明律师事务所资深征收维权律师宋晓峰表示，个别被征收人对这一问题存在“想当然”的错误认识，认为征收方实施强拆、逼迁是明摆着的事儿，“我认为就是XXX的人强拆的”。
但问题在于，难道到了法庭上，当法官问原告这个问题时，原告也要如此回答么？显然，没有强拆、逼迁现场的录音、视频、证人证言、110出警记录等实实在在的证据，被征收人是难以让法官确信是征收方实施了上述违法行为的。
尽管实践中已经出现了一些法院采取“推定”方式在证据不充分的情况下推定征收方担责的判例，但中国毕竟不是判例法国家，个别地区的判例在其他地区并不具有参考价值。
因此，积极收集证据以备不时之需，是被征收人一定要努力完成的工作。
维权律师会为您提供相关建议和指导，但具体落实，只能靠被征收人自己的力量。
在明律师最后想提示广大委托人的是，委托律师并不等于自己就什么事儿也没有了，就实际来看，甚至很可能是为自己“找”了更多的事儿。
大家只需要坚定信念，相信自己今日的努力、付出是为了明日获取公平、合理的补偿，那么必要的吃苦耐劳，也就是可以接受的了。
征收维权，只有委托人与律师通力合作，才能获取最终的成功，道理其实就这么简单。