2013年某别墅营销方案最终版
豪华别墅的营销策划方案
豪华别墅的营销策划方案房地产销售员要从信任、观点、故事、利益、损失、利他六个方面，创造让顾客不可思议、不可抗拒的营销方案。
为此，下面由店铺为大家整理豪华别墅的营销策划方案相关内容，欢迎参阅。
豪华别墅的营销策划方案篇一一、项目简介：某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈商品大世界、名优建材市场等分开。
某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 M2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
型将社区同周边的二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
某房地产位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
别墅销售方案范本
一、方案背景随着我国经济的快速发展，人民生活水平不断提高，别墅市场逐渐成为房地产市场的一大热点。
为了满足广大消费者对高品质居住环境的需求，本公司特制定本别墅销售方案，旨在提高别墅产品的市场占有率，实现公司业绩的持续增长。
二、方案目标1. 提高别墅产品的市场知名度，树立品牌形象；2. 拓展别墅产品的销售渠道，增加销售业绩；3. 提升客户满意度，建立良好的口碑；4. 实现公司业绩的持续增长。
三、方案内容1. 产品定位（1）地理位置：选择交通便利、环境优美、配套设施齐全的区域；（2）产品类型：涵盖联排别墅、叠拼别墅、独栋别墅等多种类型；（3）产品特点：强调舒适性、私密性、安全性、环保性。
2. 价格策略（1）根据市场调研，制定合理的别墅价格；（2）针对不同客户群体，推出优惠政策，如团购、折扣、贷款优惠等；（3）设立特价房，吸引客户关注。
3. 推广策略（1）线上线下相结合，充分利用网络、电视、报纸、户外广告等媒体进行宣传；（2）举办别墅品鉴会、开盘仪式等活动，提高客户参与度；（3）邀请知名人士、媒体进行实地探访，提升别墅产品的口碑；（4）开展社区活动，拉近与客户的距离，提高客户粘性。
4. 销售策略（1）设立专业的销售团队，提供全方位的客户服务；（2）开展销售培训，提高销售人员的业务水平；（3）建立客户关系管理系统，及时跟进客户需求；（4）推出限时优惠、团购活动等，刺激客户购买欲望。
5. 售后服务（1）提供完善的售后服务，包括物业、装修、家居等；（2）设立客户投诉处理机制，及时解决客户问题；（3）定期回访客户，了解客户需求，提高客户满意度。
四、方案实施与监控1. 制定详细的实施计划，明确各部门职责；2. 设立项目负责人，负责方案实施的进度和效果；3. 定期召开项目会议，总结经验，发现问题，及时调整方案；4. 建立考核机制，对各部门和项目负责人的工作进行评估。
五、预期效果通过本别墅销售方案的实施，预计在一年内实现以下目标：1. 转化率提高10%；2. 客户满意度达到90%；3. 实现别墅销售额同比增长20%。
别墅全程营销推广方案
别墅全程营销推广方案一、市场调研和定位首先，我们需要进行市场调研，了解别墅市场的需求和竞争情况。
根据市场调研的结果，我们可以找到目标市场，并定位我们的别墅产品。
定位可以根据目标市场的购房者特征、需求、购买习惯等综合因素来确定。
二、建立品牌形象在别墅市场竞争激烈的情况下，建立良好的品牌形象非常重要。
我们可以通过以下几个方面来打造品牌形象：1.确定独特的品牌定位和核心竞争力，突出产品的特点和优势。
2.设计专业的品牌标识，包括标志、颜色和字体等。
这将帮助消费者形成对品牌的认知和记忆。
三、制定全面的营销推广策略2.传统媒体广告：利用电视、报纸、杂志、户外广告等传统媒体进行品牌推广。
可以在房地产专业媒体上发表别墅案例和报道，增加品牌曝光度。
3.合作推广：与房地产经纪公司、设计师、室内装饰企业等进行合作推广，互相促进业务发展。
四、优化销售渠道和供应链管理1.与房地产经纪公司合作，将别墅产品纳入他们的销售渠道。
与他们建立合作关系，共同推动销售。
同时，可以通过与各类代理商、经销商等建立合作关系，将别墅产品推向更多的渠道。
2.优化供应链管理，确保别墅产品的质量和交货周期。
与房地产开发商、建筑商、装修公司等建立合作关系，确保供应链的高效运作。
五、营造良好的口碑信任和口碑在别墅市场非常重要。
建立良好的口碑可以帮助我们获得更多的潜在客户和重复购买者。
我们可以通过以下几点来营造良好的口碑：1.提供高品质的别墅产品与服务，超出客户的期望。
2.及时回应客户的投诉和问题，解决并改进。
3.邀请满意的客户参与口碑营销，例如提供奖励计划或推荐奖金等。
六、维护客户关系维护好和客户的关系对于别墅销售非常重要，我们可以通过建立客户关系管理（CRM）系统来做到以下几点：1.建立并维护客户数据库，记录客户的基本信息、购买历史和偏好等。
2.定期向客户发送电子邮件、短信等，提供房地产市场动态、推出新产品和优惠政策等信息。
3.定期组织客户聚会、联谊会等活动，加深与客户的交流和互动。
某别墅营销策划案例
某别墅营销策划案例1. 前言本文将介绍某别墅营销策划案例，分析该营销策划案例中采取的策略和措施，为其他房地产开发商提供参考和借鉴。
2. 案例背景某别墅位于城市郊区，占地面积较大，环境优美，具备较高的价值。
然而，由于地理位置不够理想，销售进展缓慢，需要通过有效的营销策划提升市场认知度，提高销售量。
3. 目标市场分析在制定营销策划案例之前，首先需要进行目标市场分析。
通过市场调研和数据分析，我们可以得出以下结论：•目标客户：中高收入人群，对生活品质有较高要求的家庭•市场需求：较大的居住空间、良好的环境和配套设施•竞争对手：周边区域的大型房地产开发商4. 营销策略基于目标市场分析的结果，我们制定了以下营销策略：4.1 品牌建设•设计独特的别墅名称和标志，增强品牌辨识度•定义别墅的核心卖点，突出别墅与竞争对手的差异化•在各大媒体平台进行品牌推广，提高知名度和美誉度4.2 定位准确的推广活动•针对目标客户制定推广活动，如高端社交聚会和高尔夫比赛等•运用线上和线下渠道结合的方式进行推广，提高传播效果•利用网络社交平台和微信公众号等工具与潜在客户保持互动和联系4.3 与经纪商合作•与有影响力的地产中介机构建立合作关系，使其成为别墅的销售代理•提供给经纪商合理且富有吸引力的销售利益，吸引其积极推广别墅销售4.4 定期举办别墅开放日•举办别墅开放日，让潜在客户亲临别墅现场，感受别墅的真实魅力•活动现场提供专业的销售人员，解答客户的疑问，提供详细的销售资料5. 实施和效果评估为确保营销策划案例的顺利实施和预期效果的达成，我们制定了以下措施：•定期对策略执行情况进行跟踪和评估，及时调整策略细节•统计推广活动中的各项数据指标，如参与人数、转化率等•借助市场调研和客户反馈，了解市场的反应和口碑6. 结论通过以上的营销策划案例，某别墅成功提升了在市场中的知名度和认可度，销售量也大幅度增长。
该案例中采取了品牌建设、定位准确的推广活动、与经纪商合作以及定期举办别墅开放日等多种营销策略，取得了良好的效果。
别墅项目营销推广方案、营销活动方案、
紫薇·庄园营销推广中心：年底500万的销售任务推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率效促进销售方案。
营销方案一：方案名称“秘密庄园拍卖会”营销策略：短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相应活动推广词营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最后的原生态建筑。
推广总口号：天造一半，人造一半（紫薇·山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让项目变成真正意义上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。
）品牌意识：紫薇又一杰作营销推广活动：根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案体的情况。
蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日活动：“秘密庄园拍卖会”；“XXXX元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX 元起步）”；造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格你说的算；寻人启事：寻找全城2名紫薇庄主。
（信息传递：价格竞拍价客户说的算；产品只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑）品牌蓄势两大原则：企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。
通过领袖群体，带动主力购买层。
活动主题：2套别墅1元竞拍（摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，以最大化调动所有高端客户关注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饥饿营销，短时间高热度去化两套别墅）活动概述：紫薇·山庄1元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）活动时间：2015.12.1-XXXX.XX.XX活动地点：售楼中心主办单位：西安紫薇地产活动亮点：a.一元起拍活动，商品起拍+秦岭里最后的原生态建筑（仅限两套别墅）b.专业的竞拍活动公司全程策划c.自助餐，活动全程为客户体验满意度做最好服务d.小商品：1元起拍小家电，1元？洗衣机、电视机、电饭煲、IPAD、Iphone 等，活动预热e.全程体验式营销活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）配合主题活动：设计师谈别墅的空间与健康；易学大师谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资咨询师谈别墅的投资与增值；别墅经验住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业管理与人性服务。
某别墅价值提升策略独栋别墅营销策划方案
某别墅价值提升策略独栋别墅营销策划方案一、市场调研在制定别墅价值提升策略之前，我们需要进行全面的市场调研，了解目标客户群体的需求和竞争对手的情况。
通过市场调研，我们可以了解到目标客户的偏好、购买力和消费习惯，有针对性地制定营销策略。
二、产品升级为了提高别墅的价值，我们可以对其进行产品升级。
这包括房屋结构、装修材料、家具和电器设备等方面的更新。
通过对别墅的全方位升级，可以提升别墅的舒适度和品质，吸引更多的潜在购房者。
三、打造独特卖点在竞争激烈的房地产市场中，为别墅打造独特卖点非常重要。
我们可以通过强调别墅的独特地理位置、优质配套设施、私密性和封闭式社区等特点，吸引更多的购房者。
此外，我们还可以加入一些特色服务，如酒店式管家服务、私人定制装修等，提升别墅的附加值。
四、效果图和样板房展示为了使潜在购房者更好地了解别墅的价值和潜力，我们需要提供精美的效果图和样板房。
通过效果图和样板房的展示，可以让购房者直观地感受到别墅的魅力和潜在价值。
同时，在展示活动中可以邀请专业设计师和装修公司，给购房者提供一对一的设计和装修建议，提升购房者的购买意愿。
五、线上线下结合除了传统的线下销售渠道，我们还应该结合线上渠道进行销售和推广。
通过在各大房产平台和社交媒体上展示别墅的优势和特点，吸引更多的潜在购房者。
同时，可以组织线上线下活动，如别墅开放日、线上推广活动、购房优惠等，增加别墅的曝光度和知名度。
六、个性化定制和售后服务针对不同客户的需求，我们可以提供个性化定制服务，根据客户的要求进行房屋结构和装修方案的调整。
定制的服务可以帮助购房者更好地实现自己的住房梦想，从而提高了别墅的价值和吸引力。
此外，我们还应该提供完善的售后服务，保障客户的住房品质和满意度。
综上所述，别墅价值提升的策略包括市场调研、产品升级、打造独特卖点、展示效果图和样板房、线上线下结合以及个性化定制和售后服务等方面。
通过这些策略的实施，我们可以提高别墅的价值和竞争力，吸引更多的购房者。
某别墅营销推广方案
导入策略核心：我们不是区域地产的跟随者；我们是产品主义支持下的品质生活领军者
传播主张
重新定义乌鲁木齐别墅生活定义新疆别墅生活标杆塑造绿城地产市场地位代言乌鲁木齐领袖生活
接下来，我们的任务是如何一步一步的把我们的价值传递给消费者…
阶段推广策略
推广思考
本案的关键词：价值互动（企业/产品）中国十大城市运营商的品牌价值对项目的促动；项目所呈现的卓越品质对企业品牌的印证；价值区隔（天价楼盘）天价楼盘与区域内其他同类楼盘的心理差异认同（值）；价值提供（居住品质）玫瑰园所提供的区别与区域内其他楼盘相比的实质卓越感受；
问题三：客户面较窄，针对宣传是广告推广的难点。
解决办法：根据目标客户媒体习惯、生活习惯、兴趣爱好，较多采用针对性强，到达率高的媒体和宣传形式，达成与目标客户的有效沟通。《航空杂志》、《乌鲁木齐晚报》、新疆电台等高端媒体的选择高档度假区、高尔夫球场、五星级酒店、高档茶楼等娱乐休闲场所的提示性宣传。国际性、全国/区域性艺术展览（画展/古董展）、高雅艺术活动（新年交响音乐会）的赞助和冠名（现场宣传，媒体炒作）
阶段推广策略
第一阶段：导入期（4—5月）目的：企业形象占位传播主题：中国十大城市运营商来到新疆媒体整合：报纸、户外、新闻公关现场包装
营销建议：
SP公关活动：产品新闻发布会－－鸡尾酒会/红酒鉴赏会
新闻炒作：“品牌地产商进入乌鲁木齐”“乌鲁木齐别墅时代已经来临”
阶段推广策略
第二阶段：蓄势期（5—6月）目的：从企业价值到产品价值的过渡产品形象的建立传播主题：重新定义乌鲁木齐别墅生活乌鲁木齐从未如此居住媒体整合：报纸、户外、航空杂志、现场包装、销售道具（DM/楼书/户型单页）
产品
提供消费者明确的利益点，满足消费者基本需求与心理渴求。
别墅最成功营销方案
别墅最成功营销方案别墅是高档住宅的代表，由于其高端、奢华的特点，所以在市场营销中需要采取特殊的策略来推广。
下面给出一种别墅最成功的营销方案，具体如下：1. 确定目标客户群体：首先需要确定别墅的目标客户群体，如高收入人群、成功企业家等，以便更好地定位市场和展开宣传活动。
2. 完善产品定位：别墅的特点是豪华和舒适，需要在产品设计上凸显这些特点，如采用现代风格的建筑设计、配备高端的家具和家电等，以满足目标客户的需求。
3. 建立品牌形象：通过与知名设计师、艺术家等合作，打造高端、时尚的品牌形象。
可以举办别墅展览会、艺术展览等活动，吸引目标客户参观和关注。
4. 制定市场推广策略：结合别墅的特点，采用多种市场推广手段，如媒体广告、户外广告、网络推广等。
可以在高档杂志、报纸上刊登广告，选择热门的户外广告位，通过社交媒体和房产平台发布信息等方式，将别墅的信息传递给目标客户。
5. 组织精准营销活动：可以通过组织别墅开放日、购房咨询会等活动，吸引目标客户前来参观、了解和咨询。
可以邀请知名的房地产经纪人、设计师等专业人士参与活动，提供专业的咨询和解答。
6. 促销优惠政策：为吸引客户购买别墅，可以制定一些促销优惠政策，如提供购房补贴、礼品赠送、免费装修等。
同时，可以根据市场需求，制定不同的购买方案，满足不同客户的需求。
7. 建立客户关系管理系统：在销售过程中，需要建立客户关系管理系统，及时跟进客户的需求，提供专业的售后服务。
通过与客户保持良好的沟通和关系，促进客户的满意度和忠诚度。
通过以上营销方案，可以有效地推广别墅，吸引目标客户的关注和购买。
同时，需要与市场需求保持一致，不断调整和改进营销策略，以适应市场的变化和客户的需求。
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东方普罗旺斯 龙湖滟澜山
一期
9 7
二期
18
三期
42
四期
目前区域内所有竞争项目存
量约有700套左右，预计2010 年上半年将新增项目预计供
MOMA万万 树 龙湾 丽宫别墅 清锦源 誉天下 80 9 53 84
34 7 80 130
应150-200套左右，预计均总
价均为千万级以上，市场竞 争将更加激烈。
29
37 21 36
12798.71
16471.83 8834.53 21236.27
28110
16682 23753 21189
359772964
274778268 209842223.6 449979005
合计
838
342727.1
19127
6940973213
4.竞争项目2010年供应情况预测
•
伟业预测：该地块土地面积为52.67万平方米，规划建筑面积约为 17万平方米，可以开发成联排别墅、叠拼别墅加公寓，是近期少有
的低容积率地块。预计单价超过4万元。
7
3.房地产大势预判【政策】
经济-继续投资 4万亿的计划将一直延续到2010年 底，适度宽松的信贷政策将不会发 生更本性改变 经济-继续宽松的货币政策 外需不足、内需仍需挖掘，国内物 价增长仍然为负，因此央行将会继 续保持银行流动性，刺激经济回升
力。商品住宅的完成情况比较乐观，保持现有步调基本可以完成全年计划。商服地块已
经超额完成计划。预计四季度将加大推地力度。
5
2009年土地成交情况
北京市土地市场整体成交情况月度比较
公顷 元/平方米
300 200 100 0
成交面积(公顷) 楼面地价(元/㎡)
08/09 0 0
08/10 130.0 2564
居住或工作区域
14 12 10 8 6 4 2 0 13 7 1 1
海 淀
11 3 5 1 1 0 2 2
2
1
1
1
外 省
2
朝 阳 中 区 央 别 墅 区 泛 CB D 通 州 区
短 信 朋 友 介 绍 搜 房 网 新 浪 网
哈 罗 户 外 路 牌 项 目 网 站 伟 业 资 源
宣 武 区 金 融 街
壹千栋
泰禾红御 澳景园 暖山
8
10
113
118
格拉斯小镇
合计
21
28
876
25 13
二.销售任务和销售节点
14
1.2010年销售与回款计划
区域
格拉斯一期 格拉斯二期
格拉斯三期（起步区） 合计 优山美地A区二期西段
销售 套数
17 21
25 63 6
销售面积 （万平米）
1.1632 1.3444
1.1931 3.7007 0.5501
11
2009年竞争项目成交明细
统计时间：2009年1月-11月 项目名称 签约套数 签约面积 成交均价(元/平米) 销售额（元）
东方普罗旺斯
龙湖滟澜山 MOMA万万树 龙湾 丽宫别墅 清锦源 誉天下 壹千栋二期 壹千栋三期
19
37 107 98 5 3 275 89 82
12241.29
12456.15 48571.97 42867.98 4610.88 644.31 78588.67 39490.26 43914.26
7月，银监发[2009]59号文件--《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中明确 指出，要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇。 8月，北京银监局向各银行下发文件，要求从9月1日起，二手房放贷时，额度比照银 行给予该套房的评估值以及交易网签合同值，在两者之间取低。 12月结束的中央经济工作会议明确，2010继续执行积极的财政政策和适度宽松的货 币政策。 12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
• 二期产品2010年任务完成21套，主要消化西侧、东侧和中间水系的产
品，避免出现二期和三期产品内部竞争。 • 三期产品预计5月样板间到位，2010年7月取得预售许可证件并开盘，
年内消化25套。
20
三.销售策略与销售方案
21
1.已成交客户分析
成交客户信息来源
14 12 10 8 6 4 2 0
老 客 户
•09年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑 制投资需求导致的房地产过热的态度 •但2010年政策大势不变, “促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产 业以基本的政策支持。
4
2.土地市场情况
2009年土地供应计划完成情况
成交情况（公顷） 09年计划 09年前三季度完成 完成比例 合计 2100 1310 62% 两限 400 28 7% 其他商品住宅 700 630 90% 200 234 117%
居住或工作区域
信息来源
成交客户主要来自朝阳区和中央别墅
区；
重点项目：大成国际、星河湾、美林 香槟小镇、
客户成交认知渠道以朋友介绍、户外
路牌、短信为主；
22
•
成交客户以企业主、跨国公司高管为主，年龄集中在30-50岁，以两代 到三代家庭为主。
• •
客户购买动机：升值投资与自住兼顾。 客户认为项目主要优势为自然环境、项目规模及开发商实力。
政策-一年期有效期 2008年底国务院“暖市”政策有效 期是一年，到2009年底结束
经济-CPI即将转正，有通胀压力 各项经济指标可以看出，宏观经济 通过通缩之后，随着经济的好转过 松的货币政策会使得银行流动性过 剩，有可能在2010年出现一定的通 胀
政策-严格房地产税收 2010年初相关税收政策会有很大不 确定性，市场将面临一定的压力
2010年营销方案
一、近期地产政策解读及2010年大势预判
目 录
c o n t e n t s
二、销售任务和销售节点 三、销售策略与销售方案 四、推广策略与方案
五、项目难点及应对措施
六、营销费用预算使用方案
七、2010年项目产品定位计划
一.近期地产政策解读及2010年大势预判
3
1.近期政策大势ห้องสมุดไป่ตู้读
09/09 250.0 4905
6000 4000 2000 0
数据来源：北京市土地储备中心、伟业整理
09年成交量保持高位，住宅用地仅占总量的51%；
6
顺义别墅区拍卖－－北京楼面地价、总价双料地王诞生!
• 地块情况：22号地位于顺义区后沙峪镇，东至沙峪环中路（裕园路）、西至 温榆河大堤路、北至馨园九街、南至天竺开发区21号地边界。容积率不到 0.7，被业内称为“中央别墅区最后一块低容积率用地”。 公司背景：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，隶属北京市 顺义区人民政府，总资产近百亿元，是一家实力雄厚、经验丰富的房地产一 级资质开发企业。2005年控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公 司（简称大龙地产）在沪成功上市，股票代码600159。2008年11月，总公司 被国家统计局评为2007-2008年度中国房地产企业500强。同时，总公司也首 次进入北京市百强企业行列。
单位：公顷
商服 工业 800 419 52%
数据来源：北京市土地储备中心、伟业整理
北京共成交192宗地,共计完成全年土地供应计划的62%：北京共成交192宗地，占地面积 1310公顷，规划建筑面积1689万平米，非工业用地93宗，占地891万平米。其中住宅用 地658万平米。从土地计划完成情况看，总量成交完成计划的62%。 其中商品住宅用地已经完成计划的90%，两限房用地仅完成全年计划的7%：两限房销售 的遇冷直接导致了限价地成交冷清，仅成交28公顷，完成400公顷的目标面临一定的压
起；
• 各个别墅项目在售产品多数为独栋、双拼，联排、叠拼类产品为项目为平衡 容积率的传统手法，联排产品相对稀缺。
10
3.房地产大势预判【竞争区域别墅市场】
• 2009年1-11月，北京东北部别墅区域市场从成交产品类型来看，双拼、联排 以及小独栋别墅成交量增长迅速，占到别墅总成交量的近七成。独栋别墅成 交量下降到了三成。大别墅产品销售更为艰难。 • 成交价格来看，500万以下的别墅占到总成交套数的八成；500万到1000万的 别墅占到16%，1000万以上的别墅仅占4%。 • 09年1-11月区域竞争市场成交838套别墅，成交面积342727.1平米，成交均价 19127元/平米，总成交额69.4亿元。
势为近三年最严重的时期。
9
3.房地产大势预判【别墅市场】
• 从整体市场分布来看，随着六环的开通，沿着六环分布的别墅项目渐渐成为 第一居所，但整体分布以京北部为主； • 在“禁墅令”的限制下， 北京别墅市场逐渐稀缺， 六环周边新入市项目较 少，多数为老项目的后期，后续供应量不足； • 在售产品户型面积多数在300㎡以上， 单价在12000元/㎡以上，总价400万
27246
24924 13941 23047 42094 38498 21027 16129 18881
333520889
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泰禾红御
澳景园 暖山 格拉斯小镇
• 部分客户呈现二次别墅臵业的现象，属于别墅升级换代购买。
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2.价格策略与推盘节奏
1）价格策略
•一期剩余毛坯房源总价下调10%（除4套保留楼王外），一期样板 间房源下调15%。 •二期剩余房源整体价格不再调整，按原价消化。 •三期主力户型（S户型）稳步提升，促进一、二期房源消化。
政策-加息风险 明年货币政策转向稳健，优先使用 发行央票、定向票据等工具，存款 准备金率上调则会迟缓，上调基准 利率最早也要到明年下半年