古北水镇的投融资方案
2020北京古北水镇开发运营模式详解
“北方长城下的南方水乡”，京郊罕见山水城结合的高端度假区
全称 区位 规模 开业时间
北京密云.古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区
位于北京市密云县古北口镇司马台村，是北京的东北门 户。距北京市区120公里，首都机场98公里，密云县城 区60公里，承德市区80公里。紧邻京承高速、京通铁路、 101国道三条主要交通干线。 总占地面积9平方公里，拥有民国风格的山地四合院建筑 43万平方米
汤河古寨区
卧龙堡民俗文化区
水街历史风情区
民国街区
景区主体
5
3.古北水镇 ——开发运营优势之“乌镇模式”·整体产权开发
“乌镇模式”——古北水镇项目的核心优势
“整体产权开发，复合多元运营、度假商务并重、资金全面增值”——“乌镇模式” 核心。
“中青旅+政府+战略投资者”的开发模式：以旅游公司主要股份的，集政 府、企业和基金公司为一体开发主体。通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG （创业基金）的资金实力和政府的政策实力整合在一起，此三驾马车共同推动 古镇开发。
延庆区
慕田峪长城
AAAAA 1982年 怀柔区
交通区位 景区串联
特色
S2市郊铁路，北京至八达岭1.5h可达； 2001年八达岭高速通车，北京至八达岭74.7公里， 1.5小时
明十三陵——八达岭
• 开发时间最早，几乎成为长城旅游的代名词； • 易与北京至八达岭游线上的，十三陵景区串联， 形成北京旅游精品一日游路线； • 年游客量庞大，景区容量紧张，交通线路拥堵。
2013年10月
开发商 北京古北水镇旅游有限公司
投资商 运营商
由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、 北京京能投资（集团）有限公司、北京和谐成长投资中 心、IDG-Accel基金控股的两家香港公司共同投资
古北水镇营销方案
古北水镇营销方案1. 引言古北水镇是我国具有悠久历史和独特风貌的古镇之一。
位于河北省承德市北部，素有“北国小江南”之称。
近年来，古北水镇的旅游业发展迅猛，吸引了大量游客前来观光、休闲和度假。
本文旨在为古北水镇提供一套全面有效的营销方案，帮助其在竞争激烈的旅游市场中提升品牌形象和市场份额。
2. SWOT 分析在制定营销方案之前，我们首先进行SWOT分析，以了解古北水镇的优势、劣势、机会和威胁。
•优势：悠久历史，独特风貌，优美自然景观；丰富的文化遗产；地理位置便利，交通便捷。
•劣势：旅游基础设施相对薄弱；品牌知名度有限；市场营销策略相对滞后。
•机会：旅游业市场需求增长迅速；国内旅游市场竞争激烈；文化旅游发展政策支持。
•威胁：同行业竞争加剧；旅游线路多样化，选择众多；游客需求多样化。
3. 目标市场定位基于SWOT分析的结果，我们确定古北水镇的目标市场定位是文化旅游和休闲度假。
我们将主要面向以下两类客户：•文化旅游者：对历史文化有浓厚兴趣的游客，愿意深入了解当地传统文化和历史文物。
•休闲度假者：追求宁静与舒适的游客，希望能在古北水镇的自然环境中放松身心。
4. 市场营销策略基于目标市场定位，我们制定以下市场营销策略：4.1. 品牌建设•提升品牌知名度：加大线上线下宣传力度，通过社交媒体、旅游平台等渠道扩大品牌影响力。
•打造独特形象：突出古北水镇的历史文化、自然风光和特色活动，形成独一无二的品牌形象。
4.2. 产品优化与创新•优化旅游基础设施：改善旅游路线、交通配套设施等，提升游客体验。
•发展特色旅游项目：开发具有当地特色的旅游活动和文化体验项目，吸引不同类型的游客。
4.3. 渠道拓展•加强线上推广：通过搜索引擎优化、网络广告等方式提升网站排名和曝光度。
•拓展线下合作伙伴：与旅行社、酒店、景区等合作，提供优惠套餐和联合营销活动。
4.4. 客户关系管理•提供个性化服务：根据客户需求和偏好，定制旅游路线和服务，提升客户满意度。
旅游小镇报告：古北水镇开发建设分析
旅游小镇报告：古北水镇开发建设分析旅游小镇报告：古北水镇开发建设分析1. 简介古北水镇是中国著名的旅游景点，位于河北省承德市的北部。
该小镇以其独特的水景、古建筑和风景区而闻名，每年吸引大量游客前来观光和度假。
2. 历史背景古北水镇历史悠久，起源可追溯到明朝时期。
在过去的几百年里，古北水镇曾经是人们的聚居地、商贸中心和重要军事要塞。
3. 旅游资源古北水镇拥有丰富的旅游资源，包括水景、民俗文化、古建筑等。
游客可以欣赏到迷人的水景，探索古建筑的瑰丽，参与民俗文化的体验活动。
4. 开发建设分析古北水镇的旅游开发建设已经取得了重大进展。
以下是对开发建设的分析：4.1 基础设施建设为了满足日益增长的游客需求，古北水镇进行了基础设施的改善和扩建。
道路、停车场、餐饮和住宿设施的建设都得到了极大地改善。
4.2 旅游产品创新为了吸引更多的游客，古北水镇不断创新旅游产品。
例如，推出了夜间游览活动、民俗文化展示和特色美食品尝等活动，丰富了游客的旅游体验。
4.3 文化保护与传承古北水镇注重保护和传承本地的文化遗产。
通过修复和保护古建筑、开展传统文化展示和培训等方式，保留了水镇的历史魅力，并让更多人了解和喜爱这里的传统文化。
4.4 生态环保措施为了保护古北水镇的生态环境，相关部门采取了一系列的措施。
加强水质监测和治理、推行垃圾分类投放和循环利用、限制车辆进入等，以减少对生态环境的破坏。
5. 经济效益古北水镇的开发建设不仅带来了旅游业的繁荣，还带动了周边的商业和服务业的发展。
这对于地方经济的增长、就业机会的增加以及农民收入的提高都起到了积极的促进作用。
6. 发展前景古北水镇作为中国著名旅游景点之一，其发展前景仍然广阔。
随着旅游业的不断发展和对旅游资源的深度挖掘，古北水镇有望成为一个更加完善、多元化的旅游小镇，吸引更多游客前来观光和度假。
以上是对古北水镇开发建设的分析，希望能为相关决策者提供一定的参考和指导。
注：本报告不含图片。
古北水镇规划方案-更新版
古北水镇规划方案古北水镇位于北京市怀柔区境内，是北京市著名的旅游景点和度假胜地。
近年来，随着人们对旅游度假的需求不断增加，古北水镇的发展也面临着新的机遇和挑战。
为了进一步提升古北水镇的旅游品牌形象，吸引更多游客前来旅游、度假、观光、娱乐，怀柔区政府和古北水镇管理部门共同进行了规划。
规划背景古北水镇地处于怀柔区的胜境山区，北依长城、南临滦河，距北京市区约100公里。
这里风景秀丽、气候宜人，素有“燕京明珠”之称。
古北水镇建于明代，有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，几百年来一直是文人墨客云集、风景胜地、居住圣地和旅游度假胜地。
为了更好地推动古北水镇旅游产业的发展，怀柔区政府和古北水镇管理部门进行了规划研究。
目的是提升古北水镇的品质和形象，增强旅游吸引力，促进当地经济发展，使古北水镇成为著名的国际旅游目的地。
规划目标本次规划的目标是提升古北水镇旅游的整体品质和形象，从区域规划、旅游设施、生态环境、文化传承等多个方面出发，加强古北水镇的品牌建设和城市形象打造，力争在未来3-5年内，将古北水镇培育成为京津冀地区知名的国际旅游目的地之一。
具体而言，规划的目标和任务包括：1.建成一批完善的旅游设施，包括酒店、度假村、旅游综合体等，提高旅游服务品质和舒适度；2.加强生态环境保护和管理，注重生态旅游的理念，将古北水镇打造成为生态旅游胜地；3.保持古北水镇的传统文化和历史特色，挖掘和开发文化旅游资源，举办文化活动和展览等；4.做好交通联络、旅游推广等工作，吸引更多优质的游客前来古北水镇旅游、度假。
具体措施为了实现这些目标，古北水镇规划方案提出了一系列具体的措施：区域规划措施1.制定古北水镇旅游总体规划，明确规划区域的发展方向、空间布局和发展重点；2.设计和修建统一的街景、景观和路灯系统，保证古北水镇的整体美观度和视觉效果；3.设置公共休憩设施、景观广场和步行街区域，满足游客的日常消费、娱乐、休闲和观光需求；4.统一规范古北水镇建筑风格，运用传统文化元素，注重古镇文化保护和传承。
古北水镇营销策划方案
古北水镇营销策划方案第一部分：市场分析1.1 目标市场：古北水镇位于中国北京市延庆区，距离北京市区约120公里。
由于其独特的自然风光和文化底蕴，古北水镇拥有广阔的市场潜力。
我们的目标市场主要分为以下几个群体：1) 城市居民：包括北京以及周边城市的居民，他们有着较高的消费能力和较长的假期。
这些人可能是想要逃离城市喧嚣，寻求休闲放松的一群人。
2) 国内游客：中国是一个拥有众多旅游爱好者的国家，古北水镇作为其近郊的休闲度假目的地，可以吸引大量的国内游客。
这些游客常常追求文化的体验和自然的美景，他们愿意探索不同地方的风土人情。
3) 外国游客：随着中国国际影响力的提升，越来越多的外国游客愿意来中国旅游。
古北水镇作为一个独特的历史文化遗址，可以吸引到一定数量的外国游客。
1.2 竞争对手分析：古北水镇周边有一些竞争对手，他们也是吸引游客的目的地。
我们需要对他们的优势和劣势进行分析，以制定出更合适的营销策略。
1) 慕田峪长城：慕田峪长城是北京市区附近最受欢迎的旅游景点之一，拥有优美的自然景观和丰富的历史文化，吸引了大量的游客。
2) 龙庆峡：龙庆峡是一座位于北京市延庆区的峡谷景区，被誉为"北京的瑞士"，拥有壮丽的自然风光和深厚的历史文化底蕴。
3) 幽谷神潭：幽谷神潭是一个以自然风景为主题的旅游景点，有瀑布、溪流和湖泊等景观，非常适合亲子旅游和户外活动。
4) 清凉谷：清凉谷是一个以户外休闲和水上娱乐为主题的景区，具有良好的设施和服务，吸引了许多年轻人和家庭游客。
第二部分：营销目标和策略2.1 营销目标：我们的营销目标是吸引更多的游客，提高古北水镇的知名度和品牌价值，增加游客的留存和消费。
具体目标包括：1) 在两年内，增加游客数量至少20%；2) 提高游客的满意度，使之达到90%以上；3) 建立良好的品牌形象，成为国内游客想象中的“度假天堂”。
2.2 营销策略：为了实现上述营销目标，我们将采取以下策略：1) 强化品牌形象：通过精心设计的宣传材料和网站，向游客展示古北水镇独特的自然风光和历史文化，加强品牌形象的传播。
古北水镇活动方案
古北水镇活动方案一、活动背景古北水镇位于北京市延庆区，是一座具有浓厚历史文化底蕴的古镇。
这里有古老的街巷、古色古香的建筑和清澈见底的水道，还有丰富的民俗文化和独特的风土人情。
为了进一步丰富居民和游客的文化生活，提供更多有趣的活动，特制定了古北水镇活动方案。
二、活动内容1. 古北水镇民俗文化展览通过展览古北水镇的民俗文化，让参观者了解古镇的历史和传统。
展览包括古镇的发展历程、传统手工艺品、民俗节日习俗等内容，通过图片、文字和实物展示，生动地展示了古北水镇的独特魅力。
2. 水镇游船体验在水镇的水道上设置游船，游客可以乘船欣赏水镇的美景，感受水道文化的魅力。
可以专门安排一些特色的夜间游船活动，灯光和音乐的配合下，带来一种浪漫而神秘的体验。
3. 民俗表演在古北水镇的广场或庭院等户外空间，安排民俗表演活动，展示古北水镇的民间艺术形式。
可以包括鼓乐演出、舞蹈表演、传统戏曲等，让游客感受到古镇的独特韵味。
4. 手工艺品体验为了让参观者亲身参与古北水镇的传统手工艺品制作过程，可以设置手工艺品体验区。
游客可以亲自体验制作陶艺、编织手工、剪纸等活动，不仅可以感受到手工艺品的魅力，还可以提升他们的创造力和动手能力。
5. 文化讲座与交流活动可以邀请专家学者为游客讲解古北水镇的历史文化，并组织文化交流活动。
通过座谈会、讨论会、文化沙龙等形式，促进游客之间的交流与合作，加深对古北水镇文化的理解和认同。
三、活动预期效果1.提升古北水镇的知名度和美誉度，吸引更多游客前来参观。
2.丰富居民和游客的文化生活，增加他们的文化体验和参与感。
3.推广古北水镇的民俗文化，激发民众对传统文化的兴趣和保护意识。
4.促进古北水镇旅游产业的发展，提升其经济效益和社会效益。
四、活动实施方案1.确定活动日期和时间，制定详细的活动计划表，明确各项活动内容和安排。
2.确定活动场地和设备需求，提前做好场地布置和设备准备工作。
3.组织活动筹备团队，明确每个团队成员的责任和任务，确保活动顺利进行。
古北水镇策划
古北水镇策划一、背景介绍古北水镇位于北京市怀柔区，是一座具有悠久历史和独特文化的水乡古镇。
镇内保留着大量明清时期的建筑，有着浓厚的历史氛围，因其独特的风光和文化底蕴而备受游客青睐。
为了进一步发展古北水镇旅游业，我们制定了以下策划方案。
二、目标群体1.国内游客：希望吸引更多国内游客前来游览古北水镇，提升旅游业的发展水平。
2.外国游客：古北水镇作为一座具有丰富历史和文化底蕴的古镇，有着很大的吸引力，我们希望能吸引更多外国游客前来观光。
三、策划方案1. 丰富旅游项目•建设水上乐园：在古北水镇周边的水域建设水上乐园，提供水上项目和娱乐设施，吸引游客亲水娱乐，增加游客停留时间和消费。
•打造特色民宿：与当地居民合作，将传统的民居改造为特色民宿，提供独特的住宿体验，吸引游客入住。
•设立传统手工艺品展示区：在古北水镇内设立传统手工艺品展示区，让游客了解和体验传统手工艺品的制作过程。
2. 加强宣传推广•与旅行社合作：与国内知名旅行社合作，将古北水镇纳入旅游线路，提升知名度和曝光率。
•制作宣传手册：编写详细的古北水镇介绍和旅游线路，制作成宣传手册，发放给游客，增加他们对古北水镇的了解。
•加强网络宣传：通过各大旅游网站和社交媒体平台发布古北水镇的美景和特色活动，吸引更多游客关注和分享。
3. 提升服务质量•培训旅游从业人员：加强对古北水镇旅游从业人员的培训，提高他们的服务意识和专业水平，为游客提供更好的服务体验。
•完善旅游设施：提升古北水镇的基础设施建设，建设更多的停车场、卫生间等公共设施，方便游客的出行和休息。
•加强安全管理：加强古北水镇的安全管理工作，确保游客的人身安全和财产安全。
四、预期效果通过以上策划方案的实施，我们预计能够达到以下效果： 1. 增加游客数量：丰富的旅游项目和宣传推广将吸引更多游客前来古北水镇观光，提升游客数量。
2.延长停留时间：提供丰富的旅游项目和特色民宿，能够吸引游客停留更长时间，增加游客的消费。
古北水镇规划方案设计方案
古北水镇规划方案1. 背景介绍古北水镇位于北京市怀柔区，是一个有着深厚历史文化底蕴、风光秀丽的旅游胜地。
近年来，随着旅游业的兴盛，古北水镇的旅游接待量不断攀升，但由于规划不够合理，基础设施滞后，旅游体验感不尽如人意，因此急需制定规划方案来优化旅游体验、提升区域品质。
2. 规划目标本次规划的目标旨在通过合理规划，提升古北水镇的旅游品质和城市形象，落实科学发展理念，促进区域经济、社会和环境的可持续发展。
具体目标如下：1.优化古北水镇旅游路线和景点布局，提升游客体验感，增加景区满意度；2.完善古北水镇配套设施，改善旅游交通状况，提高游客满意度；3.保护古北水镇自然、文化景观，提升旅游资源保护水平，推动生态可持续发展；4.增加旅游产业对区域经济贡献，加强古北水镇文化品牌打造，提高旅游业收益。
3. 规划内容3.1. 古北水镇景区分区古北水镇景区区分为以津门镇大街为界的主景区和反派景区两大部分，主景区包括漫步在津门镇大街，体验东北园林文化、古建筑魅力等核心景区；反派景区则包括以六鼓楼、旧长城等历史文化遗迹为中心，以体验古代民俗文化风情为主的次要景区。
3.2. 古北水镇景区路线规划古北水镇景区路线规划分为三类，包括主干道、支干道和景区内旅游路线。
主干道包括从北京市区进入古北水镇的环镇公路、津门镇大街和从怀柔城区通往古北水镇的滦水路，支干道则包括与主干道平行的路段和连接主干道和景区内的路段，景区内旅游路线则是连接景区内各个景点的步行或单车路线。
3.3. 古北水镇景区景点规划古北水镇景区景点规划分为核心景点、主题景点和观光景点三类。
核心景点包括津门镇大街、康庄大院、古北水镇广场等，主题景点则包括风情博物馆、民俗文化村、菜园子农场等，观光景点则包括古代民居美术馆、古战场博物馆等。
3.4. 古北水镇配套设施规划古北水镇配套设施规划包括停车场、公共厕所、旅游服务中心、游客中心等，旨在提升游客满意度，优化旅游环境。
4. 规划实施4.1. 投入建设古北水镇规划实施涉及资金、土地等资源，需要综合运用政府资金投入、吸引社会资本、改革产权制度等手段，积极探索可持续发展之路。
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古北水镇的投融资方案 Prepared on 22 November 2020
一、古北水镇开发融资方案
2010 年 7 月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本亿元，由中青旅全资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进项目建设工作。
整个古北水镇景区规划面积 9 平方公里，其中项目公司购买 1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。
在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。
公司购买 1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。
在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。
当地政府对项目支持力度较高，采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办理。
密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。
此外，还提供财政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。
2011 年 6 月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款 1 亿元人民币提供担保，借款期限一年。
同年 8 月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地，总面积亩，成交价亿元；11 月取得旅游用地 359亩，成交价亿元。
项目取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为工作人员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。
在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项目方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出万平方米长城源着项目，依托龙湖地产的设计和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼。
2011年 12 月，古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG，旅游公司注册资由亿元增至5亿元，增资后中青旅持股42%，乌镇旅游持股18%，IDG持股40%。
此次是中青旅与 IDG的第二次合作，在上一轮合作中乌镇旅游未能顺利上市，此次合作增加了古北水镇走资产证券化道路的预期。
此外，由于古北水镇整体为仿古建筑群，能够规避文化古迹的上市审核问题，预计古北水镇上市可能性较高。
2012年 8 月古北水镇旅游公司再次引入战略投资者京能集团（北京国资委直属企业）进行增资扩股，京能集团投资 5亿元占股 20%。
增资完成后股权结构作出以下变更，如表1所示。
增资后古北水镇旅游公司自有资金达到 15亿元，为项目建设提供了充足的资金支持，增强了公司信用，降低了公司财务费用，并提高了项目的抗风险能力。
同时，项目的建设运营团队、国有资本、战略投资人持股比例均在 15%-20% 之间，能很好的平衡项目管理团队与资方的利益关系。
旅游公司以项目土地及地上建筑为抵押物，从中国银行北京分行、交通银行北京分行获得合计 15 亿元十年期银团贷款，加上旅游公司自有资金，项目建设资金已达到 30亿元。
2013 年 5月项目公司各股东方共同对古北水镇公司进行增资，合计增资金额亿元，增资后股权结构再次进行变更，如表 2 所示。
由于中青旅持股比例的下降，古北水镇不再纳入财务报表合并范围，变更为联营子公司。
2013年10月水镇项目一期开业，2014年元旦开始试运营，水镇大酒店及部分民宿客房开始接待游客，部分游览景点、文化展示体验区、商铺和特色餐饮同步推出。
试营业几个月后的清明节，游客量便迎来大爆发，日均客流量达到2万人次。
2014 年 7 月古北水镇各股东按持股比例对公司进行增资，共计出资 8 亿元，将注册资本由亿元增至亿元，为新增项目开发提供资金，降低财务费用。
整个景区到商业模式，除了门票外，还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等，使得项目的收入来源能降低对门票收入的依赖性，同时各项目间能相互促进，提升整体收入规模。
除通过招拍挂形式取得 1000 多亩外，原有古镇采用租赁模式运营，降低重资产投入的规模，提高投资回报率。
古镇中新建的酒店采用自持模式，其他商业物业自营，将计入利润表的收入规模尽可能做大，便于未来持续融资。
二、成功方案背后的思考
乌镇模式的成功在于资源、区位、政府支持和管理四要素，在政府的大力支持下，通过后天的改造和营销运作打造成观光、休闲、度假游综合目的地。
虽说乌镇本身的资源、区位及政府支持都十分可观，但相比其他几大江南古镇并不是绝对有优势。
乌镇的成功靠的更主要还是管理团队经营理念的卓越，使整个景区实现质的飞跃。
投资就是投人，这句话在企业发展的每个阶段有效。
古北水镇在项目是乌镇模式的异地翻版，但同时也符合资源、区位、政府支持和管理四方面的成功要素，乌镇项目的成功经验让古北水镇开发少走弯路。