土地(基准地价法)剖析

1、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是有基准地价的地区，可通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。

基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。

基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。

因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。

（1）计算公式
根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：
Pi=P×（1+K）×Y×T×F×K ij
式中：Pi——待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价；
K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；
Y——待估宗地使用年期修正系数；
T——待估宗地期日修正系数；
F——待估宗地开发程度修正系数；
K ij——容积率修正系数。

（2）测算过程
1)基准地价的确定
根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的(江府［2013］27号)江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。

土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。

价格单位为元/平方米，币种为人民币。

此次的基准地价内涵如下表-1，。

表1 ：江门市各用途土地基准地价内涵
江门市区各用途级别基准地价如下表2：
表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表
单位：元/平方米
待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名），用途为工业用地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表》，适用基准地价类型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围，待估宗地为四级用地；根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基
准地价为336元/平方米，即：
P =336元/㎡
根据委托方提供的《用地红线图》，待估宗地面积为30696平方米，规划控制指标为：建筑密度≥30%，容积率≥1.0，绿地率≤20%，建筑限高≤24米，行政办公及生活服务设施用地比例≤7%；规划要求：①设置机动车出入口方位需在西面或北面道路；②室外排水需为雨污分流制；③按用电要求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆；⑤建筑间距必须满足国家有关规范要求；⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线，在路口处须按要求倒角设置；⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设、同步竣工验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规定，见表4。

表4：待估宗地各项经济技术指标
2)待评估宗地土地使用年期修正系数Y的确定
待估宗地为工业用地，使用权类型拟定为挂牌出让，根据工业用地最高使用年限为50年的原则，待估宗地剩余使用年期为50年，根据《工业用地使用年期修正系数表》，年期修正系数为1，详见表5：
表5：工业用地使用年期修正系数表
3）待评估宗地区域、个别因素修正
根据宗地的具体情况,区域因素及个别因素修正值K=+10％，具体修正情况如下：
表6：城镇工业用地地价影响因素说明、系数表
表7：待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
4)期日修正系数T的确定
鹤山市区调整后的基准地价的基准日为2014年1月3日，本次估价基
准日为2014年2月25日，根据估价人员对江门市工业地价的调查，自2014年1月3日以来，江门市同类工业用地地价一直在上升，根据《江门市市区地价指数发布工作办法》中的地价指数，如下表：
表8：江门市工业用地地价指数表
故期日修正系数为102.4%=1.024
5）开发程度修正
待估宗地为五通一平的工业用地，与基准地价内涵一致，故开发程度不作修正。

6）容积率修正系数K ij的确定
基准地价评估时对应的容积率是该用途土地在该级别或均质区域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，而同时，容积率对地价的影响极大，难以在编制基准地价修正系数表时考虑进去。

因此如果在因素修正系数表中未能考虑容积率影响，就必须进行进一步修正，将平均容积率修正到实际容积率水平。

容积率修正系数按下式计算：
K ij = k i /k j
K ij——容积率修正系数
k i ——待估宗地容积率对应的地价水平
K j ——级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数因此，容积率修正系数K ij = 336/336 = 1
6）求取待评估宗地地价
将上述数据代入公式：
Pi=P×（1+K）×Y×T×F×K ij
=336×（1-3%）×1×1.024×1×1
=334元/㎡（取整）
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