房地产投资的动态经济指标计算
房地产的统计指标
房地产的统计指标1. 引言房地产行业是一个重要的经济领域，对经济增长和就业创造有着巨大的影响。
为了对房地产市场进行分析和监测，需要使用一些重要的统计指标。
本文将介绍房地产领域常用的统计指标，包括销售价格指数、房地产投资和销售额、住宅用地供应指标等等。
2. 销售价格指数销售价格指数是衡量房地产市场价格变动的重要指标之一。
它反映了商品房销售价格的相对变动情况。
通常，销售价格指数的计算是基于一定时期内的房屋销售价格的变动情况，以某一特定期间的房屋销售价格为基期，进行比较。
销售价格指数可以用来分析不同地区、不同类型房屋的价格水平和变动趋势。
销售价格指数的计算公式如下：销售价格指数 = (当前期销售价格 / 基期销售价格) * 100销售价格指数大于100表示当前期的销售价格高于基期，反之则低于基期。
销售价格指数的趋势分析可以帮助判断房地产市场的发展走势，为投资决策提供参考依据。
3. 房地产投资和销售额指标房地产投资和销售额指标反映了一定时期内全国或地区房地产投资和销售额的情况。
它可以用来衡量房地产行业对经济的贡献和发展速度。
房地产投资包括各类房地产开发项目的投资，如住宅、商业地产、办公楼等。
房地产销售额是指一定时期内房地产销售活动所实现的总收入。
房地产投资和销售额指标主要有以下几个统计指标：•固定资产投资额：包括房地产和基础设施投资在内的固定资产投资金额。
•房地产开发投资额：包括土地购置、开发建设等与房地产开发相关的投资。
•房地产销售额：指某一时期内房地产销售活动所实现的总收入。
•房地产销售面积：指某一时期内房地产销售的总面积。
房地产投资和销售额指标可以用来判断房地产市场的投资状况和销售活动的繁荣程度。
4. 住宅用地供应指标住宅用地供应指标是衡量住宅用地供应状况的重要指标之一。
它反映了一定时期内住宅用地供应的数量和质量。
住宅用地供应指标包括以下几个统计指标：•新增住宅用地面积：指某一时期内新增的用于住宅建设的土地面积。
房地产投资回报率计算如何计算房地产投资的回报率
房地产投资回报率计算如何计算房地产投资的回报率房地产投资回报率是衡量房地产投资收益与投资成本之间关系的重要指标。
正确计算房地产投资的回报率对于投资者来说至关重要。
本文将介绍房地产投资回报率的计算方法和相关的注意事项，以帮助读者更好地了解和评估房地产投资的收益情况。
一、什么是房地产投资回报率？房地产投资回报率（Return on Investment，简称ROI）是指投资者通过购买房地产所获得的收益与其投资成本之间的比例关系。
ROI可以用百分比或倍数来表示，用来衡量投资回报的大小。
通常情况下，ROI越高，意味着投资回报越大，相反，ROI越低，投资回报越小。
二、房地产投资回报率的计算方法计算房地产投资回报率需要考虑多个因素，包括投资额、租金收入、房地产增值、维护费用等。
一般而言，房地产投资回报率可以按照以下公式进行计算：ROI = （收益 - 成本）/ 成本其中，“收益”指的是投资所带来的所有收益，如租金收入、房屋转售收益等；“成本”则是指房地产投资的总成本，包括购房价格、购房过程中的费用等。
需要注意的是，ROI的计算结果为百分比形式，可以将其乘以100以转化为百分比数值。
为了更好地理解这个概念，让我们通过一个具体的例子来进行计算。
假设投资者以100万元购买一套房产，并在一年后以120万元的价格出售，同时每年租金收入为10万元，维护费用为2万元。
首先，计算投资的总成本。
总成本 = 购房价格 + 购房过程中的费用总成本 = 100万元 + 购房过程中的费用然后，计算投资所带来的总收益。
总收益 = 出售价格 + 总租金收入 - 维护费用总收益 = 120万元 + 10万元 - 2万元最后，将上述结果代入ROI的计算公式，即可计算出房地产投资的回报率。
ROI = (总收益 - 总成本) / 总成本通过这种方式，我们可以计算出房地产投资的具体回报率。
三、房地产投资回报率的注意事项在计算房地产投资回报率时，需要注意以下几点：1. 包括全部成本：为了准确计算投资回报率，需要将投资所带来的所有成本都纳入考虑范围，包括购房价格、购房过程中的费用、维护费用等。
房地产投资项目经济评价指标及计算方案
房地产投资项目经济评价指标及计算方案随着经济的不断发展，房地产业成为了世界上最活跃的行业之一。
越来越多的人们将资金投入到房地产市场中进行投资，然而，房地产项目的投资其实是需要经过一系列的评估的。
经济评价指标及计算方案就是评估一个房地产投资项目的财务可行性的重要标准之一。
下面，将详细介绍几个关键的评价指标及计算方案。
1. 投资回报率（ROI）投资回报率是指一项投资所获得的利润与该项投资所产生的成本之间的比例。
可以通过以下公式进行计算：ROI =（资产或项目总收益- 投资成本）/ 投资成本通过计算ROI，可以对房地产项目的投资效益进行比较评估，从而决定是否对该项目进行投资。
2. 内部收益率（IRR）内部收益率是指一项投资在投资时期内的年利率，使得该项投资的所有现金流量之和等于零。
可以通过以下公式进行计算：IRR = NPV / （1 + r）^n其中，NPV是指投资项目现值的净现值，r是预期内部收益率，n是投资的时间期限。
通过计算IRR，可以判断一个房地产项目的风险和收益。
3. 资本支出回收期（PAYBACK）资本支出回收期是指投资需要多长时间才能收回成本。
可以通过以下公式进行计算：PAYBACK = 投资成本/ 平均年现金流其中，平均年现金流是指该房地产项目在预测期限内所产生的平均现金流。
通过计算PAYBACK，可以判断房地产项目的投资收益周期。
4. 神经元网络模型（NNM）神经元网络模型是一种基于神经网络理论的统计模型，它可以模拟人类神经系统的特性，并利用神经网络的自适应性、分布式处理能力和并行处理能力，来预测未来的房地产市场变化和投资趋势。
通过NNM模型的分析，可以提供合理的合法性分析和市场风险评估，从而为房地产投资决策提供科学依据。
总之，房地产投资项目的经济评价指标及计算方案在投资决策过程中起着至关重要的作用。
投资者应根据自身的需求和风险承受能力，选择合适的评价指标及计算方法，综合分析各项指标，做出正确的房地产投资决策。
某房地产开发项目投资方案经济评价
某房地产开发项目投资方案经济评价
［内容摘要］对房地产开发项目投资方案进行进行经济计算，得出经济指标，分析评价投资方案
[关键词］房地产投资总成本费用利润内部收益率现金流量
一、项目背景
该项目为某市高新区的待开发用地,建设用地面积为3,0000㎡全属于住宅用途，其中2，8000㎡用于建造多层和小高层商品房住宅楼，余下2000㎡用于绿化、停车场、交通道路以及自然景观等等.根据需要设计多层和小高层商品房住宅楼建筑面积分别为4,0000㎡和6,0000㎡，分别占地1，8000和1,0000平方米，建筑容积率分别为2。
22,6。
建筑总面积为10,0000㎡。
工程竣工后作为该公司的固定资产.
二、经济评价分析
根据计算得出的项目总投资计算表、借款还款付息表、总成本费用表、项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表、利润与利润分配表（损益表）计算出以下五项指标：
1、项目投资净现值：38134
2、财务内部收益率所得税前为6%‘所得税后为5%
3、动态投资回收期为5年
4、总投资收益为0。
145
5、资本金利用率=732。
201/20902.5=0.035
从财务投资净现值看所作投资是有升值空间的，但升值空间也很小，没有很大的回报率；由财务内部收益率低于贷款利率所以该方案不可行，同时低于基本收益率；动态的投资回收期也将近5年整，可以说利润空间很小，总投资收益1。
4％,低于资金利用率3.5%。
综合得出建议是,在现有条件下该项目不可行。
通过敏感性分析可知该项目对价格因素最敏感，其次是成本因素。
对产量因素和投资因素的敏感性较小。
可以通过调整价格或成本来调整项目计划。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）FNPV≥0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可行的。 财务净现值<0时，项目不可行。财务净现值反映了资金的时间价值；并且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况。经济意义明确，直观能够以货币额表示项目的净效益。
四、经济指标
静态盈利能力指标
四、资本金利润率和资本金净利润率资本金利润率是指项目的年净利润或年均净总额与项目资本金之比。计算出的资本金净利润率应高于同行业的资本金净利润率，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。资本金是投资者为房地产投资项目投入的权益资本。
四、经济指标
静态盈利能力指标
五、静态投资回收期在不考虑资金时间价值的基础上，以项目的静收益抵偿全部投资所需要的时间。房地产投资项目的静态投资回收期自投资起始点算起。 项目静态投资回收期要与行业的平均标准对比，低于或等于行业平均投资回收期，则项目可行，否则认为项目不可行。静态投资回收期=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]
清偿能力指标
三、利息保障倍数也称利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。
四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率（ic）,将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。按分析内容不同，财务净现值分为：全部投资财务净现值自有资金财务净现值投资各方的财务净现值
房地产静态、动态评价指标和基准收益率的确定
关于房地产静态、动态评价指标和基准收益率的确定不考虑资金时间价值的经济效益指标称为静态评价指标，主要包括静态投资回收期和投资收益率。
优点有：经济意义明确、直观，计算简便；在一定程度上反映了投资效果的优劣；可适用于各种投资规模。
缺点有：只考虑投资回收之前的效果，不能反映回收投资之后的情况，即无法准确衡量项目投资收益的大小；未考虑资金的时间价值，因此无法正确地辨识项目的优劣。
动态评价指标常用的一般有：净现值（率）、内部收益率、净年率、动态投资回收期等。
优点：考虑了资金的时间价值并全面考虑了项目在整个寿命周期内的经济状况；经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目的净收益；能直接说明项目投资额与资金成本之间的关系。
缺点：必须首先确定一个符合经济现实的基准收益率，而基准收益率的确定往往是比较困难的；不能直接说明在项目运营期间各年的经营成果；不能真正反映项目投资中单位投资的使用效率。
(原创不容易、加分要给力！)房地产业目前应该没有基准收率，和区位、取地成本、市政配套、房屋性质（住、商、办等）关系极大。
一般来看，投资年收益率在10---15左右。
本人所见的一些大型房地产企业的项目，其内部编制的excel表中显示大概在15%一般项目总体利润30%,开发周期2-3年,所以基准收益率应在10%-15%之间.做可研一般用12%万科的主营业务利润率有28.54%首先要明确什么是“基准收益率”，不要将某个项目的财务内部收益率（FIRR）和基准收益率（Hurdle Cut-Off Rate）混为一谈。
基准收益率也称基准折现率是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的受益水平。
是投资决策者对项目资金时间价值的估值。
基准收益率是投资资金应当获得的最低盈利率水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据，是一个重要的经济参数。
各行业投资项目的基准收益率各不相同，做可研报告的必须熟悉如何查到该行业的基准收益率。
房地产项目投资经济测算
房地产项目投资经济测算1. 引言房地产投资是一种常见且有吸引力的投资方式，通过购买和持有房地产资产，投资者可以获得租金收入和资产增值。
然而，房地产项目的投资决策需要进行经济测算，以确保投资的可行性和盈利性。
本文将介绍房地产项目投资经济测算的方法和步骤。
2. 数据收集在进行房地产项目投资经济测算之前，首先需要收集相关的数据。
这些数据包括但不限于以下内容： - 土地成本：购买土地的成本是投资房地产项目的首要考虑因素。
该成本可以通过市场调研和与房地产开发商的谈判得出。
- 建筑成本：建筑成本是房地产项目的重要组成部分，包括土地准备、建筑物建设和装修等方面的费用。
这些成本可以通过咨询专业评估师或承包商来估算。
- 预计租金收入：租金收入是房地产投资的主要收入来源。
通过研究类似的房地产项目和市场租金水平，可以估计出预计的租金收入。
- 运营费用：房地产项目的运营费用包括维护费用、管理费用和管理成本等。
这些费用可以通过与类似项目的开发商或物业管理公司咨询得出。
- 预计升值率：房地产投资的另一个重要考虑因素是资产升值率。
这可以通过研究市场趋势、经济指标和区域发展计划等数据来预测。
3. 财务分析基于收集到的数据，进行以下财务分析以评估房地产项目投资的经济可行性： - 现金流分析：现金流分析是评估投资回报的重要方法。
通过计算每年的净现金流量，可以确定房地产项目的盈利能力。
净现金流量等于租金收入减去运营费用和贷款利息等支出。
- 投资回收期：投资回收期是指投资额在净现金流入的情况下回收的时间。
较短的投资回收期意味着投资回报较快。
- 净现值分析：净现值分析是确定房地产项目投资的盈利能力的常用方法。
净现值等于将所有未来现金流折现到现在的价值减去投资成本。
如果净现值为正，则意味着投资是可行的。
- 内部收益率：内部收益率是使净现值等于零的贴现率。
内部收益率越高，投资的盈利能力越好。
4. 风险评估除了进行财务分析外，还需要评估房地产项目投资的风险。
房地产投资回报率计算方法
房地产投资回报率计算方法在房地产领域，投资回报率是一个重要的指标，用于衡量投资者在购买房地产项目时能够获得的经济效益。
计算投资回报率的方法有多种，本文将介绍三种常见的计算方法：简单回报率、净回报率和内部收益率。
一、简单回报率（Simple Return）简单回报率是最基本的计算方法，它可用于评估一个投资项目的潜在回报。
计算方法如下：简单回报率 = （房地产出售价值 - 购买成本） / 购买成本其中，房地产出售价值是指在投资周期结束后，房地产的预期售价；购买成本包括购房款、装修费用、税费等。
简单回报率的计算结果为一个百分比，可以帮助投资者快速评估房地产项目的潜在回报。
然而，由于该方法未考虑投资周期的时间价值，所以不能全面评估投资项目的回报情况。
二、净回报率（Net Return）净回报率是一种考虑了投资周期的时间价值的计算方法。
它不仅考虑了房地产的出售价值和购买成本，还考虑了投资持有期间的现金流入和现金流出。
计算方法如下：净回报率 = （房地产出售价值 - 购买成本 + 投资期间现金流入 - 投资期间现金流出） / 总投资额其中，投资期间现金流入包括租金收入、房产增值收益等；投资期间现金流出包括房屋维修费用、税费等。
净回报率能够更全面地评估投资项目的经济效益，但它仍然无法考虑投资收益的持续性和稳定性。
三、内部收益率（Internal Rate of Return）内部收益率是一种综合考虑了投资周期、现金流入和现金流出的计算方法，它能够给出投资项目的年化收益率。
计算方法如下：首先，根据投资项目的现金流量预测，计算出各个时间点的净现金流量。
然后，使用试错法或计算机软件求解出使净现金流量等于零的内部收益率。
内部收益率可以作为一个指标来评估房地产项目的投资回报情况。
一般来说，内部收益率高的投资项目更具吸引力，因为它表示投资回报周期较短，并且能够提供较高的收益。
需要注意的是，不同的投资回报率计算方法对投资项目的评估侧重点不同。
浅析房地产开发项目投资经济分析
浅析房地产开发项目投资经济分析房地产投资项目在决策前要对房地产市场做全面的分析，包括该城市的产业结构，建设规划，房产市场潜力，人们的居住消费倾向等进行调研分析。
在确定项目投资后的经济效益，如项目的盈利情况，有无风险的预测等，以及项目的销售价格盈亏平衡点，土地价格盈亏平衡点等指标时，必须对项目投资进行经济分析。
房地产项目进行投资经济分析是对投资项目的主要技术经济指标、项目投资成本、销售收入、税费、财务评价以及投资风险进行全面的分析，为投资决策提供有力的依据。
下面从六个方面来阐述如何做好项目投资的经济分析。
一、主要技术经济指标分析一般政府对土地的规划都有明确的技术经济指标，如规划基地面积、容积率、建筑密度、绿化率、学校、商场等规划面积。
为分析项目投资成本和销售收入，还必须计算以下技术经济指标：1、规划建筑面积规划建筑面积=规划基地面积*容积率2、物业管理用房面积物业管理用房面积根据当地有关部门的规定计算，一般为规划建筑面积的7‰。
3、居委会用房面积居委会用房各地规定也有差异，一般根据规模大小，20平方米/每100户，最少不少于100平方米。
4、商业用房、住宅、自行车库、汽车库等建筑面积以上建筑面积可根据设计方案计算确定。
二、项目投资成本分析项目投资成本分析是对土地费用、开发前期准备费、主体建安造价、社区管网及园林环境工程费、开发间接费等进行分析，下面就五项内容作一介绍。
（一）土地费用土地费用是指为取得项目土地使用权而发生的费用。
由于各地的政策及土地价格不一致，土地的环境因素、交通因素、土地的地质、地形状况不同，容积率和市场情况也不同，这就要求对土地费用的分析要结合当地实际。
通常情况下，我们所指的土地费用包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置费及土地契税等。
1、土地出让金一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金价格并结合地块所处的地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行综合分析，也可以依据政府颁布的城市基准地价，结合上因素进行分析估算。
房地产开发各项经济指标
房地产开发各项经济指标1. 引言房地产开发是一个关键的经济活动，对国家经济发展起着重要的推动作用。
为了全面评估房地产开发的经济效益，我们需要关注各项与其相关的经济指标。
本文将介绍一些常见的房地产开发经济指标，并对其进行解释和分析。
2. 房地产开发投资房地产开发投资是衡量房地产开发活动规模的重要指标之一。
该指标反映了房地产开发企业对土地、建筑物等固定资产的投资情况。
通常以年度总额或季度总额来衡量。
房地产开发投资的增长可以直接反映房地产市场活跃度和经济增长情况。
较高的房地产开发投资可能意味着较好的经济环境和投资潜力。
房地产新开工面积是指在一定时间段内新启动的用于房地产开发的建筑面积。
该指标直接影响到房地产供应量和市场竞争力。
较高的新开工面积表明房地产市场供应充足，可能会对房价稳定产生积极影响。
4. 房地产销售面积房地产销售面积是指一定时间段内实际销售出去的房地产建筑面积。
该指标反映了市场对房地产产品的需求状况。
较高的销售面积可能意味着房地产市场活跃，需求强劲。
5. 房地产销售额房地产销售额是指一定时间段内实际销售出去的房地产总价值。
该指标综合考虑了销售面积和销售价格因素。
较高的销售额表明房地产市场销售状况良好，有利于企业的盈利增长。
房地产施工面积是指一定时间段内正在进行施工的房地产建筑面积。
该指标反映了房地产企业当前的施工规模和活动水平。
较大的施工面积可能表明房地产企业有较强的施工能力和项目储备。
7. 房地产竣工面积房地产竣工面积是指一定时间段内完成建设的房地产建筑面积。
该指标衡量了房地产项目的完成情况和实际交付的供应量。
较高的竣工面积意味着房地产项目的投资回报和市场供应增加。
8. 房地产价格指数房地产价格指数是衡量房地产市场价格水平变动的指标。
该指数通过对比不同时间段的房地产价格水平来反映房地产市场的涨跌情况。
较高的价格指数可能说明房地产市场存在较大的投资回报潜力，但也可能表明房价过高可能导致经济风险。
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一、财务净现值FNPV 二、财务内部收益率FIRR 三、动态投资回收期Pt
该投资方案是否可行？
有一投资者投资100万元购买一商业网点 房用于出租，共出租10年。租约规定每年年 初收租，第一年租金为10万元，每两年租金 增加10%，在租约期满后将物业售出，得到 收益90万元，贴现率为12%。该投资者的目
标收益率IC为12%。若考虑资金的时间价 值，请你判断一下该方案是否赢利?若能赢利,
那么,该投资者的收益率又是多少?
一、财务净现值
1、财务净现值的定义
将投资期（计算期）内不同时间发生的净现金 流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴 现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现 值相加，所得之和即为净现值。
900 000
贴现系数
(113%)n
1 0.8850 0.7831 0.6931 0.6133 0.5428 0.4803 0.4251 0.3762 0.3329
0.2946
贴现后租金收入
（元）
100 000 88 496 86 146 76 236 74 212 65 674 63 931 56 576 55 074 48 738 715 083 265 130
3、判别标准
（1） FNPV>0, 该投资方案可行。 （2） FNPV=0, 该投资方案可行。 （3） FNPV<0, 该投资方案不可行。
4、净现值指标的特点
主要优点：FNPV考虑了资金的时间价值。 不足之处：贴现率不易确定；没有反映出投资的单
位回报。
5、净现值法案例
[例1] 有一投资项目，投资者投资100万 元购买一商业网点房用于出租，共出租 10年。租约规定每年年初收租，第一年 租金为10万元，每两年租金增加10%， 在租约期满后将物业售出，得到收益90 万元，贴现率为12%，试运用财务净现 值法来判断该方案是否赢利。
可以说FNPV=0时的贴现率是一个临界值，称其 为财务内部收益率。
1、FIRR的定义
财务内部收益率(FIRR)，指在整个计算期（t） 内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
其数学表达式为：
n
(CI
CO)
t
(1FIR)tR0
t 1
2、FIRR的经济含义
内部收益率（FIRR）反映的是项目全部投资 所能获得的实际最大的收益率，是项目可以接受 的最高贷款利率。
根据表2，则有：
财务净现值FNPV=售楼收益+租金总收益-投资额 =289776+740401-1000000 =30177（元）
由于FNPV＞0，因此该投资方案可以赢利。
二、财务内部收益率FIRR
FIRR的由来：
项目净现值的大小与贴现率的高低有直接关系， 随着贴现率的增大，净现值将由大变小、由正变负。
i1——当财务净现值为接近于零的正值时的折现率； i2——当财务净现值为接近于零的负值时的折现率； NPV1——采用低折现率时的净现值正值； NPV2——采用高折现率时的净现值负值。
NPV
NPV1 0
NPV2
FIRR
i1
i2 i
图4 线性内插法求FIRR示意图
5、FIRR指标的特点
优点： （1）考虑了资金的时间价值以及项目在整个寿
命期内的经济状况； （2）能够直接衡量项目真正的投资收益率； （3）不需事先确定一个基准收益率，只需知道
基准收益率的大致范围。
不足：需要大量的与投资项目有关的数据，计算比 较繁琐。
6、 FIRR法案例
[例2] 在表2中，当贴现率为12%时， FNPV=30177>0。再假设贴现率为 13％时，通过计算FNPV，求该投资 项目的内部收益率FIRR。
解：根据题意，计算出各年的租金收入，并将其 按12%的贴现率贴现（见表2）。
表2 各年租金收入表
年份 投资额
（n ） （元）
0 -1 000 000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ∑ 10年末售出
租金收入
（元）
100 000 100 000 110 000 110 000 121 000 121 000 133 100 133 100 146 410 146 410
销售（含预售）的情况
前期 投资起点
投资期 开发期
建造期
销售期
图2 投资期（计算期）（a）
出租或自营的情况
前期 投资起点
投资期（计算期）开发Leabharlann 建造期经营期运营期
图3 投资期（计算期）（b）
2、计算公式
n
FN PV(C IC)O t(1iC)t t0
式中：
FNPV ——项目在起始点的财务净现值； Ic ——基准收益率或设定的目标收益率； t ——投资期（计算期）； CI ——现金流入量； CO ——现金流出量。
3、判别标准
将所求出的内部收益率和行业基准收益率或目 标收益率Ic比较，则有
当FIRR≥Ic时，则投资项目在财务上是可行的； 当FIRR<Ic时，则项目在财务上是不可接受的。
4、 FIRR的计算
利用线性插值试算法求取财务内部收益率 的公式:
FIRRi1N NP P11V V N i2Pi12V
简言之，投资期（计算期）内各期净现金流量 现值之和。
这里的贴现率，即为基准收益率。公 式为 ：
ic=i +（r-i）β
式中： i——无风险利率； r——资金市场平均收益率； β——风险系数。
第1计息周期
第4计息周期
0
1
2
0期期末 1期期初
1期期末
3
4
图1 现金流量的时间标度
投资期（计算期）确定的规则
解：根据题意，计算出各年的租金收入，并 将其按13%的贴现率贴现（见表3）。
表3 贴现率为13%时的净现值
年份 投资额
（n ） （元）
0 -1 000 000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ∑ 10年末售出
租金收入
（元）
100 000 100 000 110 000 110 000 121 000 121 000 133 100 133 100 146 410 146 410
900 000
贴现系数
(112%)n
1 0.8929 0.7972 0.7118 0.6355 0.5674 0.5066 0.4523 0.4039 0.3606
0.3220
贴现后租金收入
（元）
100 000 89 286 87 961 78 296 76 898 68 659 67 433 60 208 59 133 52 797 740 401 289 776