烟台市人民政府关于规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见

烟台市人民政府关于规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见

各县市区人民政府（管委），市政府各部门，有关单位：

为规范我市国有土地上房屋征收与补偿工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和有关规定，结合实际，提出以下意见。

一、征收管理体制

（一）市政府负责全市房屋征收与补偿工作的政策指导和监督检查，直接负责昆嵛山保护区范围内国有土地上房屋征收与补偿工作。

各县市区政府和经济技术开发区管委、高新技术产业开发区管委、保税港区管委负责各自辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。

（二）市住房城乡建设局为市级房屋征收部门，具体负责指导、检查全市房屋征收与补偿工作；昆嵛山保护区管委负责组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。

各县市区政府、经济技术开发区管委、高新技术产业开发区管委、保税港区管委确定的房屋征收部门，负责组织实施各自辖区内的房屋征收与补偿工作。

（三）各县市区应明确房屋征收与补偿实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

（四）各级房屋征收部门应当会同同级发展改革、公安、监察、财政、国土资源、城管、规划、审计、环保、文物保护、税务、工商等部门依照相关规定和职责分工，配合联动，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。

（五）乡镇政府（街道办事处）和居委会在房屋征收部门统一组织下，协助做好房屋征收与补偿工作。

二、房屋征收与补偿程序

（一）房屋征收部门或项目建设单位就拟实施房屋征收的项目书面征求发展改革、国土资源和规划等部门意见，确定该项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划（其中，保障性安居工程建设、旧城区改建类项目已经纳入市或县级国民经济和社会发展年度计划），并已按照审批权限及有关程序办理审批手续。

（二）房屋征收部门依据有关批准文件和规划选址意见书（或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图）确定房屋征收范围。房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当书面通知有关部门暂停办理征收范围内房屋的新建、改建、扩建、改变房屋和土地用途、产权分割、分立承租、营业登记、税务登记和补办土地出让等相关手续，有关部门应严格按照通知要求执行。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。在暂停期限内违反上述规定办理相关手续的，房屋征收时不予增加补偿费用，仍按原房屋和土地的用途、功能进行征收补偿。

（三）市或县政府（管委）组织规划、国土资源、住房城乡建设、城市管理等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定。对符合登记条件的，由住房城乡建设部门向有关权利人出具权属证明。对超过批准期限的临时建筑和违法建筑，由规划部门或城市管理部门依照有关规定进行处理。

（四）房屋征收部门负责组织被征收人通过协商、投票、随机选定等方式选定征收评估机构。

（五）房屋征收部门组织评估机构等单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

（六）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报同级政府（管委）。

（七）市或县级政府（管委）组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

（八）因旧城区改建需要征收房屋，超过50%被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，市或县级政府（管委）应组织召开被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

（九）市或县级政府（管委）公布征求意见情况和根据公众意见修改情况。

（十）市或县级政府（管委）按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人500户以上的，应当经政府（管委）常务会议讨论决定。

（十一）市或县级政府（管委）作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

（十二）市或县级政府（管委）作出房屋征收决定并及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（十三）依法选定的征收评估机构开展征收评估工作，须出具并送达分户评估报告。

（十四）房屋征收部门与被征收人订立征收补偿协议，并收回被征收房屋产权证书（权属证明）和土地使用权证书。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（十五）房屋征收部门与被征收人在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市或县级政府（管委）按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（十六）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市或县级政府（管委）依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

（十七）房屋征收部门依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

（十八）征收工作完成后，房屋征收部门应及时到房屋登记机构和国土资源部门办理被征收房屋产权和土地使用权注销登记手续，并交回被征收房屋产权证书（权属证明）和土地使用权证书。

（十九）安置房建设完成，房屋征收部门为被征收人办理房屋安置和登记发证等手续。

三、房屋征收与补偿标准

（一）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，市或县级政府（管委）应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

（二）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。征收住宅房屋,货币补偿价格不得低于同区位新建普通商品房市场评估价格的90%。

（三）征收房屋实行房屋产权调换的，安置房屋和被征收房屋的价格均按规定进行评估确定。双方结清差价后，安置房屋的产权归被征收人所有。

征收房屋的附属物，不作产权调换，给予货币补偿。

（四）用于安置的住宅房屋，建筑面积不得低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型

面积；就地回迁的安置房屋套内建筑面积不得小于被征收房屋套内建筑面积。

（五）被征收人只有一套住宅且建筑面积低于45平方米的，应按45平方米对被征收人给予货币补偿或房屋安置。被征收人选择按原登记面积实行货币补偿，且符合住房保障条件的，经被征收人申请，市或县级政府（管委）应当优先给予住房保障。

（六）临时安置费标准根据被征收住宅房屋同区位同类型房屋的平均房租水平确定，按被征收房屋的合法建筑面积结合周转过渡期计发。

芝罘区、莱山区范围内临时安置补助费标准为每月20元/平方米。

（七）被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当支付被征收人3个月临时安置费。

被征收人选择产权调换的，在周转过渡期内房屋征收部门应当支付临时安置费；房屋征收部门提供周转房的，不支付临时安置费。房屋征收部门提供的周转房面积应不少于被征收房屋面积。房屋征收部门不得擅自延长周转过渡期限，周转房使用人应当按时腾退周转房。

因房屋征收部门责任延长周转过渡期限的，对自行安排住处的被征收人，应当从逾期之月起加1倍支付临时安置费；对周转房使用人，应当从逾期之月起支付临时安置费。

（八）周转过渡期为房屋征收部门接收被征收房屋之日起至房屋征收部门交付安置房屋之日止。协议有约定的，从其约定。就地回迁安置房为多层住宅的,周转过渡期不得超过18个月，小高层住宅不得超过24个月,高层住宅不得超过36个月。易地安置房为多层住宅的，周转过渡期不得超过12个月,小高层住宅不得超过18个月,高层住宅不得超过24个月。

（九）停产停业损失补偿费根据被征收非住宅房屋的规划用途、土地性质、区位和效益不同，结合停产停业期限确定。按被征收房屋的有证建筑面积，生产、仓储类房屋每月30元/平方米，办公、公益类房屋每月40元/平方米，商贸、服务类房屋每月50元/平方米。实行房屋产权调换的，房屋征收部门在过渡期内支付被征收人停产停业损失补偿费，实行货币补偿的一次性给予被征收人10个月停产停业损失补偿费。

对于征收时实际从事合法生产经营活动的非住宅房屋承租人，应从上述费用中支付3个月停产停业损失补偿费，但房屋所有权人和承租人有合同约定的，从其约定。

（十）被征收的住宅房屋用作营业用房的，按住宅补偿。取得工商营业执照、税务登记证，营业至房屋征收决定发布之日，且房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致的，房屋征收部门应按400元/平方米的标准，支付被征收人利用住宅营业补助费。

（十一）住宅房屋搬迁费为每户1000元，需要周转过渡的，应计算2次搬迁费。非住宅房屋搬迁费按照实际发生的费用计算。无法恢复使用的设备、设施，房屋征收部门应当按照重置价格结合成新评估确定的金额给予被征收人货币补偿。房屋征收部门负责搬迁或实施司法强制执行的不支付被征收人搬迁费。

（十二）被征收人在规定的签约期限内与房屋征收部门签订补偿协议并搬家交房的，房屋征收部门给予搬迁奖励费。奖励费标准为按被征收房屋有证建筑面积每平方米100元，单户奖励费低于10000元的按10000元计发。逾期取消搬迁奖励费。

（十三）因房屋征收造成的被征收人或者房屋承租人电话移机以及有线电视、管道煤气、宽带网、空调、热水器移装等费用，由房屋征收部门按照征收时的收费标准予以补偿。

（十四）征收房屋的附属物、树木补偿标准按照《关于调整我市征地地面附着物和青苗补偿标准的通知》（烟价〔2008〕40号）执行。

（十五）以上临时安置费、停产停业损失补偿费、住宅房屋搬迁费、搬迁奖励费、利用住宅营业补助费标准，在市中心区（芝罘区、莱山区）范围内施行，并由市政府根据实际情况适时进行调整。其他县市区房屋征收与补偿标准由当地政府（管委）结合各自实际公布施行。

四、房屋征收评估

（一）国有土地上房屋征收评估工作，由依法成立的具有三级（含）以上资质的房地产

评估机构承担。同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。

（二）市、县房屋征收部门应每年向社会推荐一批社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产评估机构供被征收人选择，但不得限制其它符合条件的房地产评估机构参与评估活动。

（三）房屋征收范围确定后，房屋征收部门应将拟征收项目的名称、范围、征收评估机构选定方式等相关事项在征收范围内予以公告，被征收人协商选定征收评估机构的期限为15天。

（四）公告的协商期满后，房屋征收部门可采取逐户征询或集中投票方式统计被征收人的协商意见。逐户征询或集中投票都应以书面形式进行。

（五）采取逐户征询方式统计被征收人意见的，单一评估机构获得超过50%以上被征收人同意的可直接确定为该项目征收评估机构。若无任何一家评估机构单独获得超过50%以上被征收人同意，则将得票数前3名的评估机构确定为候选评估机构，再通过抽签或摇号方式在候选评估机构中确定一家为该项目的征收评估机构。

（六）采取集中投票方式统计被征收人意见的，房屋征收部门应当提前将集中投票选择征收评估机构的相关事项告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书，按一个被征收人（产权证）一票的原则，到指定地点参与投票，得票最多的评估机构当选为该项目的征收评估机构。逾期不参加投票的被征收人视为自行放弃投票权利。

（七）征收评估机构确定后，房屋征收部门应当将征收评估机构名单在征收范围内公告。同时书面告知被选定的房地产评估机构，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

（八）采取集中投票、抽签或摇号等方式确定征收评估机构时，房屋征收部门应当邀请公证机关、被征收人代表和有公信力的人员等进行现场监督。

（九）估价人员应当对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的房地产估价师、被征收人和征收部门人员签字认可。因被征收人原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中作出相应说明。

（十）房屋征收评估应当选用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以选用其他评估方法，但应当在评估报告中说明原因。被征收房屋室内外装修装饰及房屋附属设施补偿金额由征收评估机构一并评估，评估金额在分户评估报告中单列。

（十一）市和县级房屋征收部门要会同有关部门按照有关规定组织成立房地产价格评估专家委员会。

房屋征收部门或被征收人对评估确定的房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可以向当地或上一级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。专家委员会的鉴定意见为最终结果。

五、房屋征收工作的监督管理

（一）房屋征收与补偿工作应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，保证被征收人获得公平补偿；征收补偿费用严禁贪污、挪用、私分、截留、拖欠，确保征收补偿款及时足额发放到被征收人手中。审计机关要加强对征收补偿费用管理和使用情况监督。严禁采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供电、供气和道路等非法方式迫使被征收人搬迁。房屋征收与补偿完成后的房屋拆除工作，应由具有相应资质等级的施工企业实施。

各级政府（管委）及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行规定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级政府或者本级政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）房地产评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正、给予警告，并可依据行政处罚相关规定并处罚款，同时记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（三）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、附则

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》发布前，已依法取得拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定办理。

（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》发布后、本意见施行前，已经依规定作出征收决定的项目，仍按照公告的房屋征收补偿方案执行。

（三）本意见自2011年12月1日起施行。

（四）本意见由市住房城乡建设局负责解释。