白云新城分析报告

➢ 根据区域控制性详细规划，地块周边陈田、永泰片区范围内将建设15所学校（小学4所、中学5所、幼儿园6所）; ➢ 地块4公里范围内，涵盖2所医院，分别为白云区第一人民医院及白云区黄石医院。 ➢ 地块6公里范围内，涵盖4所医院，其中有广州市中医药大学附属第一医院（三级甲等）及白云区妇幼医院。
主要教育配套
主要医疗配套
1,000
2002,000
5 5-10
大学 重点大学 1所
幼儿园
6所
小学
4所
中学
4所
中小学
1所民医院
本案
广东外语 外贸大学
广东外语外贸 大学附属小学
医疗机构
广州中医药大学附属第一医院 白云区第一人民医院 白云区中医院 中山医博济医院 社区卫生所 综合医院
38路; 66路; 76a路; 76路; 126路; 223路; 244路; 245路; 268路; 529路; 563路; 664路; 734路; 803a路; 803路; 805短线; 805路; 864路; b18快线; b18路; 高峰快线36路; 高峰快线51路; 高峰快 线61路; 广424路; 广从10线; 广从2线; 广从3线; 广从8快线; 夜 76路; 夜90路; 夜95路
萧岗地铁口南侧地块（在售） 性质：二类居住 成交日期：2012-12-27 总建面积：11.4万㎡、容积率：1.0 成交楼面地价：9,996元/㎡ 溢价率：0% 竞得人：珠实 其它：需在中心六区配建占地6.5万㎡的保障房
白云新城AB2907008-1/2、009地块（在售） 性质：二类居住 成交日期：2010-12-16 总建面积：17.5万㎡、容积率：2.6-2.8 成交楼面地价：19,928元/㎡ 溢价率：188% 竞得人：保利地产
➢ 用地规模：用地面积9.04平方公里，规 划人口约 18.3万人。
➢ 功能布局：沿地铁2号线由南至北依次 打造为商业中心、市政文化中心、云山 居住板块。
➢ 配套功能：增加综合医院、养老院、社 区卫生服务中心，保证每100㎡住宅建 筑面积不少于11㎡的标准配置公共服务 设施；
➢ 交通规划：路网集中，交通便捷
类别 限购
限贷 限价 物业管理基金相关规
定 预售政策
政策规定
广州十区限购不限价，两市不限价不限购
住宅：没有在供房产，只算第一套；已有一套房产在供，再 购买就算二次贷款，第二次贷款利率上浮10%，最高贷3成。 商业：不限贷，二次贷款利率上浮10~15%, 最高贷5成。
广州十区限购不限价，两市限价不限购（增城、从化限价）
普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%
可分期或合并核算，分物业核算
对本项目的影响/应对措施
正常，本项目是否普通住宅 普通住宅□/非普通住宅☑
正常，按政策执行 正常，按政策执行
分期开发项目，一般按照各期占地面积进行分摊
正常，按政策执行
土增税的其他成本认定
产权车位如销售，面积计入总可售面积，成本费用按配比原则扣除 正常，按政策执行
土地款付清→土地证→规证→施工证→预售证，前一项是后一 项的前置条件
正常，按政策执行
正常，按政策执行
地价一次性付清，正常， 按政策执行
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二、市场分析 2.1 投资环境(2/2)
类别
普通住宅的认定标准
土地增值税预缴标准 土增税的核算范围 土增税地价分摊标准
政策规定
普通住房须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单 套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)；实际成交价格低于 同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。以后，建筑 面积超过144平方米的住房将不再享受1.5%的契税优惠，要按照总 房价的3%来征收契税。以上标准从2005年6月1日开始执行，该标 准在整个广州市辖区范围内是统一的，包括十区和两个县级市
为主的项目成交土地楼面价在24500元/m2 ~27500元/m2之间；（3）商业比例较高地块以及政府定向招商地块价格较低。
永泰村集贤庄地块（在售） 性质：二类居住 成交日期：2012-11-30 总建面积：9.3万㎡、容积率：3.5 成交楼面地价：11,486元/㎡ 溢价率：45% 竞得人：华发 保障房：2.01万㎡ 可售住宅：7.29万㎡ 可售部分楼面地价：15,613元/㎡
➢ 三元里片区：往机场高速→黄石东路，行 车距离6公里，需时约15分钟；
➢ 广州火车站、流花商圈：往机场高速→黄 石东路，行车距离10公里，需时约20分钟；
➢ 环市东片区：往下塘西路→白云大道南， 行车距离约13公里，需时约25分钟；
➢ 珠江新城、天河北片区：往内环高速→广 园中路→大金钟路→白云大道南，行车距 离约15-20公里，需时约30分钟。
➢ 环市东片区：从5号线淘金站搭乘 至广州火车站→ 2号线江夏站，距 离约12公里，需时约20分钟；
➢ 珠江新城、天河北片区：从5号线 珠江新城站至广州火车站→ 2号线 江夏站，距离约17公里，需时约30 分钟；
➢ 国际金融城片区：从5号线科韵路 站至广州火车站→ 2号线江夏站， 距离23公里，需时约45分钟。
开发商在取得预售证前先全部缴纳，房屋出售后向业主收回； 实际由业主承担；洋房标准为105元/平；别墅77元/平
7层以上三分之二结构封顶，7层以下全结构封顶
对本项目的影响/应对措施 住宅限购，商业不限购， 按政策执行 正常，按政策执行
正常，按政策执行 正常，按政策执行
正常，按政策执行
土地交易契税、印花 税、土地交易手续费
保利云禧 中海云麓公馆
珠江岭南苑
国际会议中心 广州城市规划院
广州画院 广州儿童公园 广州体育公园
万达广场 五号停机坪
绿地中心 宏鼎云都汇
萧岗站
白云文化广场 飞翔公园
公路路网相当成熟，已建成白云大道、机场高速等高快速路及云城东路、云城西路等主干道，未来将进一步完善； 规划3条地铁线路经过白云新城，包括2号线、12号线、14号线，其中2号线目前已开通运营； 未来将新增2条有轨电车线路，尚在规划中。
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1.5 交通条件(2/3)：轨道
本地块紧邻地铁2号线江夏站，轨道交通便利
➢ 本项目位于广州白云区白云新城北面、白云山西麓，紧邻地铁2号线江夏站；从周边重点片区来看，三元里、广州火车站等片区为地铁 2号线沿线站点，10分钟内可直接搭乘通往本项目；同和、京溪片区则可通过3号线北延线转乘2号线到达江夏站，需时约10-15分 钟；环市东、珠江新城、国际金融城等片区则通过5号线转乘2号线到达，需时约30-40分钟。
1
1.4 区位分析(4/4)：周边用地规划（白云新城卫星图）
2
1.5 交通条件(1/3)：道路 本地块紧邻城市主干道——白云大道，周边高快路网密集，交通便捷
➢ 本地块位于白云区白云新城以北、白云山 以西、空港大道以东、黄石北路以南，交 通条件较为便利，项目周边临近多条城市 主干道，以及高速线路，可快速通达周边 多个重点片区，具体通达线路如下：
土地增值税多预缴部分清算 返还政策及执行情况 预售资金监管规定
拿地后股权转让是否有限制
政府对外资的政策及偏好
根据政策多交部分在清算报告经税局审核后可退税，但是实际操作 中基本不能退还。
广州市房管局规定监管资金只能用于支付工程款或税款回拔，工程 款等回拨均不受理。
按照《广东省实施 < 中华人民共和国土地管理法 > 办法》、《广东 省土地使用权交易市场管理规定》、《广州市国有土地使用权转让 规则》实施，缴清土地出让金后可办国土证，取得国土证后可股权 转让
➢ 距地块4km范围内覆盖白云新城3个大型购物娱乐中心，如五号停机坪、万达广场等，且商业体紧邻地 铁站，居民前往相对便捷，能基本满足周边居民消费需求；
➢ 地块周边的日常生活消费场所以沿街底商为主。
目前已建成主要商业项目
项目4km范围内主要商业体
项目
距离
总规模
（公里） （万m²）
定位
本案
白云国际会议中心 2.1
红线外市政基础设施 费
预售前报建流程及对 经营的影响
广东省契税税率为3%，印花税万分之五
办理建设工程规划许可证时缴纳，缴纳后才能拿证。广州市已 于2012年1月1日对于固定资产投资建设项目统一征收“配套 设施建设费”，其中小区成片开发（用地面积大于或等于2万 ㎡）的商品房项目按基建投资的5％计征，零散开发（用地面 积少于2万 ㎡）的商品房项目按基建投资的10.5％计征。在缴 交“配套设施建设费”时有统一的计算基数，参照广州市对建 筑物的各工程层数制定了“配套设施建设费”的计算基数
距离 （米） 6,000 3,400 2,000
1,,500 1,500 1,500
车程 （分钟）
20 12 8
5 5-10
5
能级
三级甲等 二级甲等 二级甲等 二级甲等
-
民航广州医院
小学资源
高等教育资源 规划教育资源（含幼儿园、中小学）
医疗资源
规划医疗资源
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二、市场分析 2.1 投资环境(1/2)
➢ 同和-京溪片区：从3号线北延线京 溪站搭乘至嘉禾望岗→2号线江夏 站 ，距离约12公里，需时约15分 钟；
项目周边地铁交通示意图
➢ 三元里片区：直接在2号线三元里 站搭乘至江夏站，距离7公里，需 时约10分钟；
➢ 广州火车站、流花商圈：直接搭乘 2号线广州火车站至江夏站，距离9 公里，需时约15分钟；
国民待遇
正常，实际操作中，能退还□/ 不能退还☑ 监管，按政策执行
正常，按政策执行
正常，按政策执行
当地结转条件
竣工验收后结转，一张规划证做一次结转
正常，按政策执行
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2.2 土地市场 总结：（1）2013年之前成交土地楼面价在15000元/m2 ~20000元/m2之间。；（2）2013年之后，纯市场竞争地块以住宅