-碧桂园成本控制解析
碧桂园项目成本管控要求及注意事项--成本管理部
项目成本管控要求及注意事项成本管理部 符东升2019年12月全过程管理投资策划阶段过程管控阶段交楼阶段p前置成本可研策划，项目多位一体会前召开，尽职调查，前置风险管控；p多部门联动，客户成本敏感排序，做实成本适配，精准投放；p科学合理编制项目投资测算成本，重视项目责任成本包干。
p重视策划阶段方案落地，落实管理动作，提标需实现溢价，超支需制定整改措施；p重视成本优化及落地，结合《优化100条》持续优化，并跟踪落地情况，确保优化成效。
p管理预警及时整改落实；p严禁资料作假，保证成本数据真实性；p严格费用管理，避免转移支付；p控制无效成本；p及时处理交楼问题，实现完美交楼，避免群诉造成成本失控；p结算后评估，数据沉淀，完善数据库更新，指导投资测算，落实拿地竞争力。
科学策划，成本做准，确立经营目标贯彻成本意识，强化方案落实完美交楼，实现口碑相传，以终为始序号期区7类合同实际/预计全部完成结算时间结后评估区域内控完成时间1郑州碧桂园-二期2020-2-292020-4-292郑州中牟刘集碧桂园一期2020-4-12020-5-313郑州中牟学苑碧桂园-一期2020-4-12020-5-314新乡碧桂园凤凰湾二期2020-4-202020-6-195碧桂园．归德府项目-一期2020-5-12020-6-306碧桂园．应天府项目-一期2020-5-12020-6-307郑州荥阳碧桂园龙城-一期2020-5-302020-7-298新乡碧桂园．凤凰湾-一期2020-6-302020-8-299郑州碧桂园龙城-二期2020-10-302020-12-2910郑开碧桂园首期2020-11-152021-1-1411郑州经开区碧桂园一期2020-12-312021-3-12、合理制定招标计划、注意项目立项前提1、招、议标工作相关规定招标管理（1）总承包工程只允许与集团发文的白名单中的总包单位及执行经理议标；（2）对于其他专业工程，各片区每个季度至少有一单是以公开招标的形式定标；（3）桩基础工程（单独分包）必须以公开招标的形式定标；（4）一、二类工程，新单位原则上不建议议标。
碧桂园地产成本控制解析
碧桂园地产本钱控制解析碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法企与的。
而这种产业模式带来的首先是本钱控制的精算，其次是生产过程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了本钱控制优势。
净利润猛增 1.72倍——碧桂园本钱控制解析在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的财务政策与高效的本钱控制。
受益于2007年房价攀升，碧桂园的本钱控制优势得到全面表达，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。
而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实现了和万科相去不远的利润。
如下表所示：近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打破了强大的本钱魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢？本文将从以下五大层面进展详细分析：一、低本钱拿地土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。
碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以到达降低土地本钱的效果，其在##增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价那么是每亩6.8万元。
2007年上半年，碧桂园土地本钱占平均销售价格的比例有2004年的9.2％降为7.4%，而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。
下列图所示即为碧桂园最近的低成外乡地储藏项目：：以##为例，土地本钱往往是房地产开发企业最主要的本钱构成。
在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，##一些大型开发企业的土地本钱大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地本钱往往占据整个开发本钱的30%~40%。
最近两年，##市区拍出的局部住宅地块，其土地本钱甚至到达总本钱的50%。
对于能够将土地本钱控制在总本钱的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。
这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式严密相连的独特的土地运作方式：(一)推行郊区化战略，防止高价拿地碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊与二、三、四线城市开展配套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广阔普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济开展和政府对城市区域规划的需要。
碧桂园集团全成本的管与控
集团签约明源启动信息化《集团成本分摊管理指引》《关于实施2014版目标成本科目和表格模板的通知》修订《全成本季度考核办法》《目标成本管理办法》《项目合约规划工作指引》《关于落实成本策划工作的通知》2014年4月2014年9月2014年11月2014年12月《关于落实结构限额设计管理工作的通知》实施系统预警与强控发布新投资版目标成本测算表发布全成本数据库2015年4月2015年6月2015年7月2015年10月集团全成本管理制度体系日臻完善2016年1月全成本管理线条架构调整修订《全成本季度考核办法》2016年2014201520162017理得清预得准深推控得住前置管控-过程管控-后评估帮扶项目实现成本受控助力项目达成经营指标2017全成本管理目标迈向“深推控得住”工作目标支持项目控制成本争利润帮助项目实现目标拿奖金重点转为落地做实控得住全成本管理认识1前置管控重要性2目录成本全过程管控3Mysoft 明源成本是一堆数据！成本是一堆数据指标！成本超目标成本幅度平均值：+10%目标净利率下降幅度平均值：-30%成本的有效节余就是利润！整体情况成本项目含量变化综合单价成本变化备注钢筋（kg/m2）0.750 5.5 4.13钢筋含量45，梁板约占比50%，层高3m 混凝土（m3/m2）0.006450 2.85砼含量按0.38计算，梁板约占50%。
模板（m2/m2）0.06165 3.93模板含量按3.3，梁板约占45%。
砌体（m3/m2）0.007480 3.20砌体含量按0.2考虑。
抹灰（m2/m2）0.13324 3.20内外墙抹灰按4.0考虑。
外墙（m2/m2）0.040502.00外墙系数按1.2考虑。
成本变化合计19.31假设：层高能否增（减）10cm ？结论：每增加10cm 层高、单方造价增加约20元/m2测算条件：层高3.0m ，主要变化在竖向构件，扣除梁板相关比例，暂不考虑机电工程变化成本是项目经营管理决策依据！花该花的钱，办该办的事全成本管理，以项目经营为中心保证现金流成本管控促进销售保障利润成本管理目标成本不超支利润有保障全成本管理，是目标管理全成本管理企业根据特定时期的经营目标确定成本管理目标由各级管理者在其职权范围内、运用系统工程的原理对各种影响成本的因素和条件采取一系列测算、调节和监控等专业管控措施以保证经营目标实现的管理行为。
碧桂园成本管控方案
碧桂园成本管控方案碧桂园作为中国房地产市场的领导者之一，一直致力于打造高品质的房地产项目。
成本管控一直是碧桂园非常注重的管理方面，因此，碧桂园在成本方面有非常详细的管控方案。
1. 成本管控的重要性房地产开发过程中，一旦投入，资金往往无法回流，如果成本控制不好，就会导致浪费和损失。
因此，成本管控是项目管理的重要一环。
通过合理的成本管控，可以把房地产开发的成本控制在一个可接受的范围内，以保证项目的实现和获得良好的投资回报率。
2. 碧桂园的成本管控方案碧桂园的成本管控方案主要包括以下几个方面：2.1 研究成本构成建筑房屋成本构成主要由人材料、附加设备和机器设备三个部分构成。
为了准确控制成本，碧桂园首先研究这三个部分的成本构成，确定项目过程中的费用预算，并在执行过程中进行成本管控。
2.2 精细化预算除了在项目之前进行整体规划外，碧桂园还会对每一个小的过程进行详细的预算，对每一项建筑材料、设备、人工等费用进行详细的分解，同时制定详细的预算控制表，对预算超支情况进行警示。
2.3 项目组织架构调整碧桂园对项目组织架构进行调整，建立包括工程管理部门、物业管理部门、安全管理部门、财务管理部门、人力资源部门等部门的项目管控机制。
各个部门之间相互联系、互相配合，共同完成项目目标，同时对各个环节的成本进行管控。
2.4 引入先进的技术手段为了更好地控制成本，碧桂园通过引入先进的信息化技术和工具，实现对项目成本的实时监控和管理。
包括日常的财务审核和审批、财务数据的集成、对各个环节的集中监控等。
2.5 加强成本管控的管理意识碧桂园通过实施成本控制制度、加强人员培训和管理，提高团队整体素质和责任感，确保项目成本的全面管控。
3. 结论通过以上几个方面的措施，碧桂园在成本管控方面取得了良好的效果，将成本控制在一个可接受的范围内。
碧桂园始终坚持质量第一、成本控制的理念，不断加强成本管控工作，提升企业管理水平，不断推进企业发展，成为中国房地产市场的佼佼者。
碧桂园成本管理控制
碧桂园成本管理控制什么是成本管理控制成本管理控制是指企业为了达到理想的经济效益，对企业的所有成本进行有效的管理，实现成本与效益的平衡。
成本管理控制不仅包括成本预算与监控，还包括成本分析与控制，通过有效的成本管理控制，企业可以实现有效的资源利用和企业利润的最大化。
碧桂园成本管理控制的成功经验碧桂园作为中国房地产业的龙头企业，其成本管理控制的成功经验值得借鉴和学习。
严格的成本预算制度碧桂园制定了严格的成本预算制度，对于每一个项目都进行了详细的成本预算和监控。
通过预算的制定和监控，碧桂园能够及时发现项目成本的问题，及时采取措施进行调整和控制，有效地保障了企业项目的经济效益和利润。
合理的供应商管理碧桂园注重与供应商的合作和管理，与优质供应商建立长期稳定的合作关系，不断推动供应商降低成本、提高质量。
同时，企业会对供应商进行评估，对于不符合要求的供应商将及时更换，保障项目工程的质量和经济效益。
多元化的品牌战略碧桂园在品牌战略方面实现了多元化，针对不同市场和不同地区，制定不同的品牌战略，以满足不同客户的需求。
同时，在成本管理方面，企业通过以色列和日本的长期战略合作，引进先进的技术和管理模式，降低生产成本，提高企业效益。
健全的成本分析和控制体系碧桂园建立了科学的成本分析和控制体系，对企业的每一个环节进行了详细的成本分析，通过对成本分析的结果进行控制和调整，实现了成本合理化和企业利益的最大化。
碧桂园的成本分析和控制体系得到了广泛的认可和赞誉，是企业成本管理的典范。
碧桂园成本管理控制的启示碧桂园成本管理控制的成功经验提供了一些启示：1.成本管理控制是企业经营管理的重要环节，需要制定科学的成本预算和监控体系，及时发现成本问题并采取措施进行调整和控制。
2.与供应商的合作和管理是重要的成本管理手段之一，需要建立长期稳定的合作关系，并进行评估和监控。
3.品牌战略需要多元化，根据不同市场和不同地区制定不同的品牌战略，以满足不同客户的需求。
碧桂园方案版目标成本基准
碧桂园方案版目标成本基准碧桂园是中国房地产开发企业之一，在过去的几十年中，通过不断创新和发展，已经成为中国房地产市场的领军企业。
作为国内知名的房地产公司，碧桂园注重成本管理的核心原则是以客户为中心、以资源优化为基础、以提升效益为目标。
首先，以客户为中心是碧桂园成本管理的核心原则。
公司坚持以满足客户需求为目标，通过提供高品质的产品和优质的服务，来满足客户的购房需求。
在成本管理上，公司注重合理配置资源，有效利用资金，以提高项目的经济效益。
通过节约成本，降低购房成本，使更多的客户能够享受到优质的产品和服务。
其次，以资源优化为基础是碧桂园成本管理的核心原则之一、公司通过对项目进行全面规划和设计，利用先进的建筑技术和先进的施工方法，实现资源的优化配置和利用，达到成本最优化的目标。
在项目开发过程中，碧桂园注重对供应商的选择和管理，通过与供应商合作，实现资源的共享和协同，提高供应链的效率和成本控制。
再次，以提升效益为目标是碧桂园成本管理的核心原则之一、公司注重对项目的绩效评估和管理，通过对项目的监控和分析，实现成本控制的有效和科学。
碧桂园致力于提高项目的投资回报率，通过提高项目的销售额和利润率，实现公司的增长和发展。
通过提升效益，公司能够更好地满足客户的需求，提高公司的竞争力和市场地位。
在实施碧桂园方案版目标成本基准的过程中，公司需要充分利用成本管理工具和技术，建立科学的成本管理体系。
公司需要通过成本预测和成本控制，及时发现和解决项目实施过程中的成本问题，确保项目的顺利进行。
同时，公司还需要注重团队的建设和培训，提高员工的专业水平和管理能力，提高公司的整体绩效和竞争力。
总结起来，碧桂园方案版目标成本基准将成本管理作为核心目标，坚持以客户为中心、以资源优化为基础、以提升效益为目标的管理原则。
通过合理配置资源，优化项目规划和设计，提高项目的投资回报率，公司能够实现成本最优化的目标，提高客户满意度和市场竞争力。
为了达到目标，公司需要建立科学的成本管理体系，提高员工的专业水平和管理能力，从而实现项目的高效运作和最大利润。
碧桂园地产成本控制解析
碧桂园地产成本控制解析Revised as of 23 November 2020碧桂园地产成本控制解析碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。
而这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，其次是生产过程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了成本控制优势。
净利润猛增倍——碧桂园成本控制解析在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的财务政策及高效的成本控制。
受益于2007年房价攀升，碧桂园的成本控制优势得到全面体现，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。
而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实现了和万科相去不远的利润。
如下表所示：近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢本文将从以下五大层面进行详细分析：一、低成本拿地土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。
碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果，其在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩万元。
2007年上半年，碧桂园土地成本占平均销售价格的比例有2004年的％降为%，而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。
下图所示即为碧桂园最近的低成本土地储备项目：链接：以广州为例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。
在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。
最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的50%。
对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。
这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式：(一)推行郊区化战略，避免高价拿地碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。
(企业利润管理)以速度赢取利润——碧桂园的成本控
（企业利润管理）以速度赢取利润——碧桂园的成本控碧桂园以大盘开发为主。
其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。
这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，是生产过程的可控制性非常强，使整个生产节奏加快。
壹、低土地成本是碧桂园成功的不二法门1．碧桂园是全国最大的“地主”“土地多了不壹定赚钱，老婆多了不壹定幸福。
”地产圈思想家冯仑的这句格言，碧桂园集团的老板杨国强显然不太认同。
过去俩个月来，这位起步于广东顺德的地产富豪，正催促其部下以惊人的速度全国圈地：据其最新公告称，截至8月15日止，该集团土地储备总可建筑面积达到5400万㎡——仅仅于15天前，这壹数字为4500万㎡，而统计至6月30日止的中期业绩方案则显示，当时的数字是2950万㎡。
这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且基本上位于三线中小城市。
毫无疑问，这家赴港上市不到半年(4月20日挂牌)的内地地产股新贵，已经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主”之壹。
中银国际甚至预计，壹年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万㎡。
对10年来(碧桂园创办于1997年)以“大盘开发”战略笑傲珠三角的杨国强而言，展开全国扩张攻势后土地储备的急剧膨胀尚于意料之中，而其新增土地地价之低廉，更让人印象深刻。
上述中报披露，碧桂园集团的平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4％，平均楼面地价每㎡不超过200元。
7～8月份新增的2000多万㎡土地储备，壹共花了不到30亿元，平均楼面地价更只有145元！作为对比，其广东老乡富力地产9月11日拍下的广州白云区壹幅地块，楼面地价每㎡高达18700元。
2．碧桂园的低价拿地策略碧桂园的低价拿地策略：（1）第壹招：先予后取——碧桂园超低价圈地的秘诀之壹；（2）第二招：酒店开路——“酒店+住宅”模式壹举俩得；（3）第三招：急人所急——杨国强深谙基层政府的心思（做成流程图）杨国强曾说过，低土地成本是碧桂园成功的不二法门。
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地产开发企业最主要的成本构成。在过去土地未通过公开途径招拍挂之
前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地
公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。最近两
年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的
50%。对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞
(三) 参与土地一级开发，截取土地升值利润
碧桂园2007年上半年开始进入土地一级开发领域。上半年，碧桂园 参与开发的土地面积约为1789万平方米，投入金额约为4.3亿元。碧桂 园相支 持，进而直接参与生地的前期开发与规划，并在招拍挂中“以政府挂牌 的价格收购土地”。由于一般缺乏直接竞争，碧桂园有能力以政府挂牌 的价格收购土地，所以它的土地收购成本较低。
五、 高速率周转
单方造价
1500—1800 3000—3900 4000—5000
碧桂园的开发速 度非常惊人。在项目 选址和土地收购阶段 就开始进行规划研究
多层高标准 1500—1800
高层一般标准 1500—1600
高层高标准 2000—2300
办公楼出租写
旅游酒店
字楼
2000—2300 多层一般标准
四、 低密度建筑
碧桂园一直致力于开发低密度住宅， 其主要产品以别墅及联体洋房为主，相对
五邑碧桂 园
台山碧桂 园
2027 6422
于开发高层住宅而言别墅及低密度洋房的 建筑成本较低。以2006年为例，广州高层 住宅的建筑成本为2000元/平方米左右， 多层洋房(无装修)的建筑成本则在1000 －1200元/平方米左右，而别墅由于往往
碧桂园凤 凰城
顺德碧桂
9242 4495
化营销，开辟了大盘时代。这是碧桂园强 大的综合开发实力、资源整合及调配能力 的表现，也是碧桂园长期以来坚持规模开 发模式创造的奇迹。从顺德碧桂园开始，
园
碧桂园集团几乎没有低于1000亩的项目，
高明碧桂 园
鹤山碧桂 园
2665 5121
而碧桂园凤凰城更是过千亩的用地规模， 如下表所示。
数项目可以在拿到土地使用权后几天内开工。获得土地使用权证后，立
即进行50％以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到
结算约8到10个月。
一体化运营模式及规模化成本优势，使碧桂园的项目销售具有巨大 的价格优势，从而实现了其快速开发、快速销售的发展战略。而这一过 程，不但是节约成本、创造效益的过程，更有效的提高了碧桂园的项目 开发速度及资金周转效率，提升生产资源的单位利用效率从而缩减其单 位利用成本。
本，并同时赚取开发程序中的每一笔利润。如此周而复始、滚动开发， 保证了碧桂园迅速发展壮大。
◆ 快速开发节约时间成本
碧桂园将整条房地产产业链整合集中在自己手上，利于协调、统一 管理，从而实现持续施工、缩短工期，保证集团“快速开发、快速销 售、滚动发展”战略目标的实现。为了能够保持高速，碧桂园尽可能地 节省每一个环节的时间，包括“准地块”提前规划、设计，待项目获批后 便马上进行施工建设。碧桂园有成熟的产品模式，可以在三个月内完成 一个项目的开发运作，因此能以极具竞争力的价格销售房子。
同时，碧桂园也顺势截取了土地升值所产生的溢价收益，并将其转 化成巨大的土地成本优势，最终达到享有土地升值和房地产开发双重收 益的目的。下图所示即为某市各种物业类型2007年度的土地增值幅度。
二、 一体化运营
由于拥有一套自主的房地产开发链，碧桂园几乎亲自扮演了房地产 开发程序中的各个角色。从项目的设计、建筑、装修、销售直至到项目 建成后的物业管理均由公司自行承担及实施。往后，碧桂园仍将巩固及 优化其固有的房地产开发链，从而确保能够长期有效的控制综合开发成
多层一般标准 3000—3400 高层一般标准
多层高标准 3100—3500 三星级
高层一般标准 4800—5600 五星级
高层高标准
2700—3000 3500—4100 4200—4700 5600—6500
初步设计，设计师和 工程师一起考虑营销 中心对产品的构成、 项目地点、前景的建 议，并相应的完善计 划。一般项目概念设 计一天就可完成，多
争优势不言而喻。
这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的 土地运作方式：
(一) 推行郊区化战略，避免高价拿地 碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配 套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民 对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的 需要。其属下项目大部分选址于一线城市的近郊（距城市中心地带约10 —30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域）或二、三、四线 城市的中心地带，购地价格远低于市区的水平。 如下所示即为万科、碧桂园、雅居乐、富力四大开发商近4年的房屋平 均销售价格，从中可以发现，以郊区化为主导的万科、碧桂园、雅居乐 其房价相对较低，而拥有大量城中心物业的富力则售价较高。而其在房 价上及房价增长上的巨大差别，也就体现了郊区化房地产企业在土地成 本上的优势。
一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业，由于时间缩短，企业 的管理成本、利息成本等都大幅降低。目前广州房地产前30强的平均资 产负债率达到了70%，个别企业可能更高。碧桂园操作如此大规模的房 地产项目，银行资金、债券资金等负债资金占据着巨大数量及比重，但 得益于“快速开发、快速销售”，碧桂园的各类成本都得以最大限度的压 缩。
碧桂园最近的低成本土地储备
土地所在城 土地面积（万㎡） 土地成本（亿元） 平均地价（元/㎡） 市
韶关芙蓉新
430
4.5
104
城
张家界地块
69
1.2
171
内蒙古地块
266
1.6
30
安徽池州地
112
2.4
214
块
链
天津塘沽地
27
2.4
889
接：
块
以广
重庆长寿湖
40
2.3
570
州为例，
地块
土地成本
往往是房
四大房企近4年房屋平均售价（四舍五入取整） 平均售价
2004 2005 2006 2007 平均售价
万科地产 5592 6018 6577 8532 6680
碧桂园 5080 5589 5280 6383 5583
雅居乐 4542 5581 6117 7313 5888
富力地产 6612 7843 9865 10496 8704
三、 规模化操盘
碧桂园主要楼盘占地面积
碧桂园在其2007年招股书中，将自身
的竞争优势界定在土地、项目、大规模和
项目名 占地面积（亩） 一体化运营、客户价值和驰名商标五个方
称
面。杨国强也曾这样定义碧桂园的成
华南碧桂 园
2150
功，“大规模、快速生产、价廉物美的房 屋工厂”，“低成本土地、规模化生产、快 速销售”。碧桂园实行规模化生产、规模
碧桂园成本控制解析
碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法 企及的。而这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，其次是生产过 程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了成本 控制优势。
净利润猛增1.72倍
——碧桂园成本控制解析 在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的 财务政策及高效的成本控制。受益于2007年房价攀升，碧桂园的成本控 制优势得到全面体现，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。 而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实 现了和万科相去不远的利润。如下表所示：
(二) 以五星级酒店满足政府需求获取低价优惠 碧桂园在二三线城市之所以能够顺利拿下大片廉价土地，就是因为 其五星级酒店等社区配套优势满足了当地政府的规划需求，因而也能得
到各地政府的偏爱与照顾。
链接：
2007年7月10日，湖北随州推出一幅2600亩土地。公告规定，取得竞 买资格的开发商应是“具备一级房地产企业开发资质的上市公司（或具 备该资质的全资子公司）和具备五星级酒店开发经验的酒店项目公司 （或其控股的子公司具备开发经验）联合竞买，联合竞买的房地产开发 公司和酒店项目公司需是同股东”，同时规定“竞得人须在该宗地范围内 建设一座建筑面积不少于20000平方米的五星级酒店及配套学校”， 最 终，碧桂园毫无悬念的以每亩34.8万元的低价竞得该宗地块。而这一情 况以碧桂园在湖南张家界“零低价”拿地最为著名，如下图所示：
决策观点：
碧桂园这样的开发模式，已经超出一般的房地产商，其利润来自两 块，一个是低廉的土地增值之后的部分；另外是卖房子获得的价值。由 于在开发模式、项目资源、规模运作、运转速度、社区配套等各环节的 巨大优势，碧桂园在开发过程中具有得天独厚的成本及竞争优势。
近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三 年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打 破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的 呢？本文将从以下五大层面进行详细分析：
一、 低成本拿地
土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。碧桂园非常 善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果，其在 广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园 的地价则是每亩6.8万元。2007年上半年，碧桂园土地成本占平均销售 价格的比例有2004年的9.2％降为7.4%，而这是在全国地价不断飙升的 背景之下完成的。下图所示即为碧桂园最近的低成本土地储备项目：
韶关碧桂 园
3490
以毛坯房的标准交楼，故其建筑成本往往 低于500元/平方米。下表所示即为某地不 同建筑类别的工程造价：
长沙碧桂 园
2589
工程类别 单方造价 工程类别
住宅