智能化养老示范社区建设项目可行性研究报告

智能化养老示范社区建设项目可行性研究报告第一章总论1.1 项目名称某老年宜居文化社区1.2 项目选址河南省某市原阳县某村1.3 项目定位项目定位于全国智能化养老实验基地,建设具有文化氛围的居住社区,为河南省老年人提供居住、休闲、娱乐、健康服务。

1.4 项目承办单位某市某置业有限责任公司1.5 承办单位概况某市某置业有限责任公司是一家大型民营企业，成立于2008年，注册资金1亿元，主要从事房地产项目的开发、经营、租赁、物业及酒店管理等业务，公司倡导以人为本的理念，鼓励员工永葆创业激情，积极主动投入工作、生活，提升人生品质与价值。

公司已开发成功的项目：公司以发展战略为统领，全面落实科学发展观，坚持价值思维导向，以改革创新为动力，以做强做优做大为方向，着力提升服务水平，着力增强开发实力，着力提高经济效益，以一流的服务水准、一流的经营业绩、一流的企业管理、一流的资源配置、一流的员工队伍、一流的企业文化，全力打造开发、服务、经营三位一体的一流专业公司。

回望过去，我们取得了辉煌的业绩；展望未来，某人正沿着以提升国人居住品质为己任、“成长为中国房地产有价值和影响力的品牌”的方向坚定前行！1.6 项目提出的理由1.6.1 符合国家养老政策“老年宜居文化社区”将按照信息化、现代化、集约化、人性化、标准化的原则和要求，进行实验示范基建设。

目前该项工作已经启动，进入实施阶段。

1.6.2 解决人口老龄化所面临问题我国在全面建设小康社会的关键时期，迎来了人口老龄化的快速增长。

第六次人口普查显示，目前我国老年人口达到1.776亿，占到总人口的13.26%。

未来我国人口老龄化将出现四个趋势：一是老年人口快速增长。

我国老年人口2016年将超过2亿，2025年达到3亿，2034年超过4亿，大约每10年增加1亿左右，平均每年增长1000万老年人。

本世纪中叶达到最大值近5亿。

二是高龄化持续加速。

到2016年，我国80岁以上高龄老人将达到2400万人，约占老年人口的11.1%，年均净增高龄老人100万人。

三是老年人家庭空巢化逐步加速，农村留守老人问题突出。

目前，我国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%。

四是失能老人总量大幅增加。

2010年末我国失能老年人约3300万，占老年人口的19.0％。

到2016年，全国失能老年人将达到4000万人。

1.6.3 满足日益增长的对养老服务机构的需求自上世纪七十年代中期实行计划生育政策以来，家庭结构和生活形态也随之发生了深刻的变化，许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存竞争下，要同时照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足；同时，居民生活水平和居住观念也有了很大的改变，“三口之家”已成为社会的主要家庭结构，传统的几世同堂家庭逐渐减少，下一代与老一代分居现象不增加，家庭结构逐渐形成老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，“社会养老”将成为未来养老的发展趋势，越来越多的老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不想到养老院，开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生着根本性的变化。

1.7 项目建设规划表1-1：一期技术经济指标表1-2：二期技术经济指标1、投资估算本项目建设预算总投资0000万元。

其中工程费用0000万元，工程其他费用0000万元，预备费0000万元，流动资金0000万元。

2、资金筹措项目总投资0000万元，所需资金全部由企业自筹解决。

1.9 项目工程安排该项目将于2015年3月完成立项审批手续，2015年7月份开始一期建设。

项目总建设计划安排为10年（2015年7月至2023年6月），具体按排如下：其中：一期工程建设期4年（2015年7月~2017年6月）；二期工程建设期3年（2017年7月~2020年6月）；1.10 项目经济、社会效益分析据估算，本项目税后财务内部收益率为000%（大于Ic=8%），税后财务净现值为0000万元，税后全部资金投资回收期为000年（包括建设期7年），年均净利润为0000万元，投资利润率000%，项目的经济效益良好。

本项目的建设，符合某市经济发展的需要，促进了某市老龄服务业及养老机构的发展，改善了当前养老机构的现状；另外本项目建成运营后，能够直接带到000余人就业，促进了当地的就业。

项目社会效益良好。

1.11 可行性研究编制依据（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）（3）《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国办发[2000]19号）（4）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）（5）财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号（6）《中华人民共和国土地管理法》（7）全国老龄办信息中心《智能化养老实验基地建设标准（试行）》及《智能化养老实验基地实施办法（试行）》（8）国家发改委和建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（9）《老年人建筑设计与规范》（GB/T 50340-2003）（10）《省、市五保供养服务机构建设十一五规划》（11）《河南省人民政府办公厅转发省民政厅等部门关于加快实现福利社会化实施意见的通知》（陕政办发【2000】82号）1.12 可行性研究范围报告书编制单位河南某环保科技有限公司，遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家《投资项目可行性研究指南》的规定，对某老年宜居文化社区项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。

本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。

第二章项目建设的必要性2.1 符合某市经济发展的需要原阳县南依省会郑州，北接市府某，西傍工业重镇焦作，东与七朝古都开封隔河相望，居四市交汇之中心。

与省会郑州一河之隔、四桥相连，被誉为“郑州后花园，某南大门”。

根据某市原阳县总体发展战略要求，经深入考察调研和研究讨论，结合本区域的人文环境，决定建设某原阳某老年宜居社区，满足日益增长的经济、社会需求。

2.2 促进某市老龄服务业及养老机构建设发展老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。

对社会稳定起到了直接的促进作用。

2.3 满足老年人生活的需求人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。

2.4 改变当前养老机构现状养老机构供不应求。

目前，养老服务事业的发展与老年人口增长相比显得相当滞后。

当前我省的养老服务已经无法满足老年人养老的需要，绝大部分老年人仍是“居家养老”。

参照国际通行标准，养老床位数和每千老年人口之比，发达国家是5%-7%，一些发展中国家是2%-3%，而我国仅为1.8%，差距明显。

2.5 项目的优势和意义1、具有宽松的政策环境及各级党政领导的重视和支持。

民政部等11部委在《关于加快实现社会福利社会化的意见中》明确提出了优惠政策鼓励发展各种形式的养老机构，并根据规模情况给予资金扶持。

2、社区建成后，让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。

3、某老年宜居文化社区将严格按照国家标准《老年人建筑设计规范》（GB/T 50340-2003）执行。

第三章市场需求分析3.1 项目市场定位3.1.1 整体定位项目将采用“国家智能化养老示范基地+文化产业园”结合的经济发展方式。

3.1.2 项目内容1、为全市老年人提供具有优质服务的智能化老年住宅及配套子女住宅。

2、建设适合老年人的大型活动中心、购物中心和酒店。

3、建设一个特色文化产业园，为周边企业和居民提供服务平台。

4、以上三个大的主体，结合城市规划，配置相应的公园、文化广场、学校、医院等公益设施。

3.2 区域房地产业分析中国房地产业处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重品质、效益的市场细分转变。

从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

总的看来，我国的房地产呈现出一个健康、稳定、持续发展的良好趋势。

3.3 养老地产行业分析3.3.1 市场现状我国养老地产较欧美发达国家而言尚处于起步发展阶段，市场发展还不成熟:第一，从养老地产市场需求看，家庭结构的小型化发展、空巢老人的增加、养老观念的逐渐改变等形成了养老地产消费者的消费意愿;第二，从养老地产开发类型上看，我国养老地产尚处于起步阶段，开发类型以老年福利中心、老年公寓、养老院、敬老院等政府兴办的各种福利性养老地产为主，房地产企业、机构、社会和个人资本参与的养老地产在市场中比重较小，市场缺口较大。

3.3.2 养老地产市场需求影响因素养老地产市场需求是指在某一特定时期内特定消费群体愿意购买而且有能力购买的养老地产商品的数量。

由于影响养老地产市场需求的因素众多。

3.3.3 本项目的运营方案经营理念：通过人性化的科学养老模式使得老年人重新获得自由、独立、安全、快乐的生活方式，提高老人平均寿命，延缓老人的衰老过程。

收益模式：本项目采取“地产+福利事业”相结合的复合模式，除了针对中高端消费群体配备家庭式养老住宅及别墅外，还设立公益性的养老公寓，以满足不同的消费群体的养老需求。

本项目的收益模式为：智能化养老住宅、配套子女住宅及别墅采取房地产销售模式，养老公寓采取公益性收费模式。

另外，项目其他收益如配套商业、酒店、三甲医院、民俗风情园、休闲养生会所、健康理疗中心等采取长期经营的模式，以适应目前的市场，同时又可取得长期稳定收益。

经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或者跟专业公司联营，以实现长远的经营收益。

配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。

在充分满足住户的前提下，向社会开放。

第四章建设地点与建设条件4.1 建设地点本项目拟建地点位于河南省某市原阳县某村，规划用地面积约1600亩。

4.2 建设条件4.2.1 地理位置某市地处黄河、海河两大水系，平原面积占78%。

水库容量1.99亿立方米。

黄河流经某市170公里，流域面积达4558平方公里。