深圳写字楼发展史

政策消息来源《深圳综合配套改革试验总体方案》 四心”——“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心” 和“国际文化创意产业中心”
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深圳写字楼市 场使用变化
自98年以来，写字楼空置面积持续走 低，并趋于稳定
u空置面积的走低，从
侧面反映了市场需求的 旺盛
u近5年，写字楼空置面
积保持在15万平米左 右，较为稳定
产值（亿）
增长率（%）
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深圳写字楼市 场驱动力 城市发展方向影响 着企业的发展，往 往决定了城市写字 楼客户的特征 作为中小板上市企 业数量居全国城市 首位的深圳，目前 有1100家企业基 本达到创业板上市 标准，其中100家 企业已开始改制上 市的实质性操作， 35家企业将作为首 批拟在创业板上市 的重点培育企业
“四心”定位明确产业基础 ,创业板带来新的 写字楼客户
随着深港“四心”定位的确定，深港之间全面的 资源互补将进一步实现香港企业向内地辐射可能 性； 深圳城市地位的提高将吸引更多的国际性企业总 部入驻深圳。
创业板上市对中小企业的资金注入，将极大促 进新经济、新服务业的增长，优化产业结构， 促进产业升级，刺激办公需求。
片区 特质
珠三角城市群 最重要的交通 枢纽、物流、 贸易和实业发 达 “前海中心区重 要组成部分” “珠三角中心”
关键 词
“电子科技” “结构复合”
“城市心脏” “未来方向”
“速度深圳” “口岸经济”
标志 项目
？
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人民南
u
存量：约120万平， 甲级物业2万平，占 区域存量2%。 使用客户：物流、 商贸为主。 过去：依附于罗湖 口岸，形成及成熟 最早，国贸的建设 代表深圳速度，地 标效应；现在：增 量进入停滞期；未 来：以城市更新为 主，弥补高端产品 缺口。
转型
(混合或多元)
旧式
（传统与保守）
低端客户、 追求空间办公尺度开敞舒 未来将被淘 适，较为简洁的公共空 汰出中心区 间，对物管要求较高 高端写字 楼，不是本 项目目标客 办公时间固定，办公区人 户 口密度较大，内部活动较
为单一，对运营成本敏感
重视空间实用性，乐于与 办公区域外的人交流，对 楼体内部配套要求较高
p金融、电子、贸易、咨
成长3-5年的企业物业更换周期需求强劲，金 融、电子、贸易等行业需求面积占比逐渐增 入驻年份先后项目行业占有面积分析 大
20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
电 子
询、投资行业，07年后 进驻的占有面积相对07 年以前较大
p企业多数已进入稳定成
u
u
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蔡屋围
u
存量：约100万平， 甲级物业46万平， 占区域存量46%。 使用客户：金融、 商贸、信息与物流 企业为主。 过去：发展成熟于 90年代末，地王地 标效应，金融业服 务业聚集；现在： 新地标京基100对片 区具有拉高效应； 未来：以城市更新 为主，规划主题鲜 明。
u
07年-08年入驻项目行业占有面积
04年-06年入驻项目行业占有面积
企业客户物业 更换周期分析图 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
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45% 30% 19% 17%
41% 33% 2007 2008 10% 5%
3年以下
3-5年
5-8年
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从发展方向看
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写字楼价值 金字塔
写字楼价值由硬件体系、特色体系、精神体系三大 部分构成，写字楼档次与其所具备的体系相关
u
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华强北
u
存量：约？万平, 甲级物业？万平,占 区域存量的？%。 使用客户：电子科 技通讯业、贸易为 主。 过去：上步工业区 为发展原形，奠定 了片区电子业的主 旋律；现在：由生 产转向服务，完成 厂房向写字楼过渡 的过程；未来：以 城市更新为主，行 业属性明显。
u
u
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100% 80% 60%
21.5 743.82 15
10 6 316.3 6.9 151.07 -1.6 5 0 -5
第三产业 比例逐年 上升
40% 20% 0% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 第一产业(亿元) 第二产业(亿元) 第三产业(亿元)
Ø
Ø
Ø
所处区域：蔡屋围、华强北。
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2006.06
7
4= 2004年开始的迅速升温和增长阶段。
Ø
深圳第四代写字楼。 特征：人性化的沟通与交流，向国 际水准看齐，强化绿色环保办公理念。 代表性物业：卓越时代广场、国际商 会中心、诺德中心、卓越世纪中心。 所处区域：中心区、中心西。
Ø
Ø
在网络或空调等硬件上往往有 特别要求，重视空间使用便捷 性，希望公共空间有特色
重视企业形象，追求纯粹 商务形象，有商务来访需 求，追捧地标物业
办公活动多元化，有基本办公、 会议、商务往来等多种需求， 强调舒适度，对硬件挑剔
低
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中
深圳写字楼市 场租售变化
用未来供应量的上限、下限和正常吸纳率 粗略估计，在2010-2012 年间，深圳写字 楼的年均销售量约为 31-45 万平米
15% 13% 10% 12% 9% 7% 7% 6% 7% 5% 10% 8% 8% 6%
18% 16%
18% 14%
长阶段或成熟期， 承租 能力相对较强
p在宏观经济形势调整
2% 1%
房 地 产 贸 易 物 流 保 险 实 业 金 融 咨 询 投 资 传 媒 其 他
5% 3%
下，3年以下企业放缓物 业更换周期，3-5年的客 户加速成长，成为未来更 换物业的主流客户群体
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4 2006.06
1= 80年代的起步和快速发展阶段
Ø
深圳第一代写字楼 特征： 只强调使用功能上的满足， 在物业形象、建筑结构、智能 化等方面已明显滞后于企业的 需求。 代表性物业：国贸大厦、深 业大厦、联兴大厦。 所处区域：人民南。
5 2006.06
Ø
Ø
Ø
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8年以上
数据来源：世联基础数据库
深圳写字楼市 场使用变化
写字楼客户群分化日趋明显，高端服务 业将向中心聚集，商务区分工将形成
价值 取向 新式
(西式或创新)
多为艺术、创意、设计等 类型办公人群，可能选择 厂房LOFT
有环保意识，追求生态办 公模式，对生态花园、中 庭等建筑特色较为热衷
追求舒适度和个性化，购买力 强，重视设计感和特色，往往 选择定制产品
数据来源：世联基础数据库
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深圳写字楼市 场趋势预估
未来几年深圳写字楼市场趋势预估
深圳城市发展定位及方向决定了写字楼使用的需求量将在长时 间内保持高位，同时因使用者层次的不断提升，对产品品质及 个性化的要求会不断拔高； 深圳写字楼市场租售并行的趋势将持续，随着写字楼产品持有 价值的提升，甲级物业持有比例将增加，一定时间内租赁与销 售将在各商务区并存； 客户群的分流将随着产业链的逐步成型及强化成为一 种趋势， 各商务区也将形成以产业链为群聚效应的主流客户群。
中心区
u
存量：约？万平, 甲级物业？万平,占 区域存量的？%。 使用客户：聚集大 型企业和行业领先 企业。 现在：城市规划使 然，心脏定位，深 圳行政、文化和商 务的核心地位使片 区产品保持标杆性 和引导性；未来： 产品向行业特色和 文化方向发展。
u
u
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中心西
u
存量：约？万平, 甲级物业？万平,占 区域存量的？%。 使用客户：科技类 工贸企业、电子通 讯业为主。 过去：天安工业区 和泰然工贸园；现 在：由工业区转 型，民营科技定位 拉动，产业标签明 显推动产品特征 化，形成深圳办公 类型最全面的区 域；未来：以城市 更新为主。
35%
u07年9
全国一线城市2009年8月写字楼空置率
33% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广州
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· 27新政以 后，尽管销售面积有明 显降幅，然而空置面积 并没有提升
20% 12% 5% 12%
北京
上海
香港
深圳
数据来源：历年深圳市统计年鉴
深圳写字楼市 场使用变化
中心区
2002～？ 城市心脏定位， 市政完善配套， 大型企业和行业 领先企业聚集
华强北
1999～2002 电子科技类企 业集中区域， 民营商贸企业 扎堆 “电子商贸” “拥挤嘲杂”
蔡屋围
1995～1999 发展成熟于90 年代末，金融 业聚集、交通 便利 “金融中心” “地王地标”
人民南
1984～1994 依附于罗湖口岸、 形成及成熟最早、 目前发展进入停 滞期
宝安
u
存量：约？万平, 甲级物业？万平,占 区域存量的？%。 使用客户：物流、 贸易为主。 现在：宝安中心 区，尚未成型；未 来：前海中心，深 圳未来发展的新引 擎。
u
u
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从市场状况看
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深圳写字楼市 场驱动力
经济快速增长带动商务市场的发展 ,第三产 业的快速发展带动写字楼需求
p深圳历年写字楼销售量约 在13-48万平米间，在2005 年，2006年为销售量的高峰 年度 p2009年上半年度销售量已 达到近24万平米，随着各区 域不同写字楼的陆续推出， 预计也将是销售量的高峰年
深圳历年写字楼销售量（万㎡）
50 45 40 35 30 25 20 15 10 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009上半 15.7 13 27.5 27.4 23.7 47 42.1