XX商业管理的公司运营管理制度文件

XX商业管理公司运营管理制度

目录

一、《商业经营管理公司经营管理制度》编制目的

二、《商业经营管理公司经营管理制度》实施要求

三、行政、人事管理制度

1、公司组织架构图

2、项目开业筹备主要管理人员到岗时间表

3、公司各部门职能描述

四、招商管理制度

1、市场调查

2、商业业态规划、招商政策及租金方案

3、商铺招商

4、广告招商

5、商铺租赁情况分析

6、品牌资源库建立

五、运营管理制度

1、公司损益测算

2、经营规范管理

3、现场管理

4、运营计划管理

5、数据统计分析管理

六、物业管理制度

七、工程管理制度

致力商业管理公司运营管理制度

一、商业经营管理公司经营管理制度》编制目的

1、为实现市场保值、增值、实现商业管理规范化、科学化，建立科学、切实可行的管理机制和操

作规范，提升曙光国五金建材家居博览城品牌形象，制定本制度。

2、《商业经营管理公司经营管理制度》阐明了公司商业管理的思想和本公司各项业务操作要求。

通过《商业经营管理公司经营管理制度》的制定和实施，期望能在以下各方面规范公司的经营管理活动，提升商业管理品质。

1)优化、整合商业管理的业务流程，使之更为明确规范，切实可行；

2)明确管理责权体系,清晰职责；

3)加强信息沟通,提高商业管理的有效性和效率；

4)营造开放、诚信的管理环境，促进组织的学习和创新。

二、《商业经营管理公司经营管理制度》实施要求

1、本制度是商业管理公司开展工作的指南。

2、所有与商业管理公司业务有关的员工均必须遵循本制度的规定,胜任本职工作必须以掌握和有效执行本制度的规定为前提。

三、行政、人事管理制度

总经理

1、公司组织架构图

副总经理（招商、运营）副总经理（物业、工程）

营运总监

4、项目开业筹备主要管理人员到岗时间表

部门职位人数一阶段二阶段三阶段其他说明总经理 1 ★

副总经理 2 ★

财务部经理 1 ★

会计主管 1 ★

出纳员 1 ★

招商部招商部经理 1 ★

招商助理 5 ★

营运部营运部经理 1 ★

营运专员 2 ★

客服主管 1 ★

客服专员 1 ★企划部营销企划主管 1 ★

企划专员 1 ★

文案专员 1 ★

广告专员 1 ★

人事行政部人事行政部经理 1 ★

行政专员 1 ★

人事专员 1 ★

信息/ 仓库管理

员 1 ★

采购 1 ★

车辆管理员 1 ★物业服务部物业经理 1 ★

物业处主管 1 ★

物业管理员 2 ★

保安主管 1 ★

保安员40 ★

保洁、绿化主管 1 ★

保洁、绿化员15 ★工程部工程部经理 1 ★

工程师 1 ★

强弱电维修工 2 ★

电梯工 1 ★

空调维修工 1 ★

值班运行电工 1 ★★

综合维修工 2

2、公司各部门职能描述

部门职能：

1）招商部职能：

①开业前招商、包括：市场调查、制定招商方案、招商实施；

②开业后招商更新、供应商优化；

③商户更迭、装修进场/ 撤场管理；

④对接商业管理中心招商资源与工作安排。

2）企划部职能：

①企划方案制定及预算提报；

②平面设计；

③广场形象维护；

④活动策划与实施；

⑤企业VI 形象监控。

3）营运部职能：

①市场日常管理；

②商户、客户服务；

③租金、管理费、物业费等现场催收；

④商户管理。

4）物业管理部职能：

①安全保卫；

②消防安全临控；

③卫生保洁；

④绿化美化；

⑤物业收费统计、分摊管理。

5）工程部职能：

①设备设施启闭运行管理；

②设备维修维护；

③配电房、空调机房值守；

④客户维修服务；

⑤工程收费统计。

6）行政人事部职能：

①招聘、培训、人事、薪酬、考核、员工关系管理；

②日常行政后勤管理；资产、零星采购、库房管理；

③政府公共关系维护、处理对外事务；

④团队建设、企业文化建设。

7）财务部职能：

①提报预算；

②执行预算；

③日常费用支出控制管理；

④商业管理软件的运营管理；

⑤公司整体运作财务监督。

四、招商管理制度

1、市场调查

1）、市场调查工作界定

a)项目规划定位前，先展开市调,调查内容包括商圈情况、同行业及竞争对手情况、居住人

口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等；

b)家居博览城正常经营后,招商部门应不定期对商品品牌、竞争对手、新商业项目的情况进

行调查，形成市场调查报告上报公司；

2）、市场调查工作计划、内容及要求

a)城市零售状况分析：主要商圈情况,不同业态在当地商圈的分布情况、数量和面积比例、

经营状况，未来发展规划等；

b)同类竞争对手分析：基本情况,总面积,规划布局,业态面积配比,档次定位,开业时间,历史

经营状况,消费环境,消费结构(客层定位),租金价格或合作条件,相关费用(物业管理费),

人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车位数量、客流量、招商优惠条件等；

c)新闻媒体调查：调查各种媒体的收费标准和当地主流媒体、广告媒体合作单位的情况。

2、商业业态规划、招商政策及租金方案

1）、业态规划

a)市场商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态在城市分布、目标品牌等；

b)商业管理招商部负责制订招商方案,并跟进商业规划执行情况；

c)商业业态规划一经确定,必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方案，经公司总

经理审核并审批，审批后的调改方案方可执行。

2）、招商政策及租金方案

a)商业中心招商部根据当地市场情况、经营情况、商业业态调整规划、草拟经营期招商政策

及租金方案；

b)招商政策及租金方案包括:各商铺租金、各业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，

租金年增长比率，优惠政策；

c) 招商政策及租金方案草拟后, 由总经理、各业务主管副总经理、各部门负责人、参与论证。

d) 商业公司根据招商政策及租金方案, 确定每个铺位的租金及招商政策。并严格执行。

3、商铺招商

1）、招商工作安排

a) 开业前八个月完成招商准备工作并启动招商, 开业前二个月完成招商100%,对于招商完成

后掉铺的商铺需在开业前一个月完成掉铺再招商工作；

b) 经营期根据业态及品牌调整计划提前启动招商工作；

2）、招商准备

a) 制定招商方案及招商计划；

b) 商业业态规划、招商政策及租金方案确定后，制定招商计划书及招商工作进度计划。

c) 招商范围：业态、业种、品牌档次，每个铺位锁定三个目标品牌，分高中低三个档次；

d) 招商城市：本地及异地城市；

e) 任务指标：铺位数量、面积；

f) 招商资料准备: 包括招商手册、市场平面图、意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补

充协议、广告位使用合同等；

g) 制定商户洽谈流程、意向合同审批流程、租赁合同审批流程、租赁合同审批流程、合作条

件更改审批流程、合同终止审批流程、招商管理制度

h) 制定招商手册、项目简介，招商宣传资料印制完成存档备案；

i) 培训招商人员统一招商说辞( 如: 答商户100问), 其内容应与宣传资料和招商手册内容保持

一致, 不得夸大事实;

3）、商铺招商工作实施

a) 注重发挥知名品牌、大客户的影响力，对有意向的知名品牌及有关整体包租、区域分租的

重点大客户，招商负责人须亲自跟进；

b) 招商部门制定品牌落位图, 做出至少两套备选方案, 一套预警方案；

c) 做好客户记录。每日登记商户洽谈情况并进行汇总，外出拜访商户的，外出前做好去向登

记，返回后登记商户洽谈表情况。根据接待和拜访商户的情况确定有意向的目标商户，招

商人员对目标商户要进行重点跟进和洽谈。根据洽谈情况做好目标商户洽谈记录；

d) 商业公司制定招商启动倒计时

e) 建立招商档案, 包括商户资源、商户合同及资料，定期汇总。

f) 招商的前期启动, 以一线主力品牌客户、次主力店为重点，率先洽谈，优先签约，确保招

商质量及一流的市场地位，可在确保实现租金整体目标和集团总体要求的基础上，对重点关键品牌的合作条件在上报批准后可给予优惠扶持政策；

4、广告招商

1）、拟制所要招标的广告资源简介, 明确数量、规格、位置和是否获得政府主管部门的设置许

可等，并绘制简图加以标注；对没有规划建设的楼顶广告位，需明确延长米、位置和楼顶建筑结构、设备情况，以及政府主管部门相关要求等；此外，还应对周边商圈情况作简要介绍。

2）、明确广告租赁时间( 一般3-5 年), 广告日常维护、电费等由广告公司自理；

5、商铺租赁情况分析

商业公司建立商铺基本情况档案, 包括商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等。

招商部需按周上报空铺情况, 并上报空铺招商进展情况，定期关注各商铺品牌自身发展、商铺经营

业绩、商户履约情况，在商铺品牌调整时作为调整依据。

6、品牌资源库建立

1）、品牌资源库管理规定

a) 建立品牌资源档案表

品牌资源档案表按统一标准填写, 招商部于每月25 日前上报更新品牌。招商部建立品牌档案资源库，理清品牌资源明细，清算品牌档案总量，根据每月上报品牌资源情况于当月30

日对资源库总数进行调整。并定期对品牌资源库内容进行整理，清除无效品牌资源，达到有效化和实用化。

b)建立在场商户调整表

招商部每月20 日前对在场经营商户情况进行整理, 按统一表格要求上报公司在场经营商户变动情况, 公司根据上报的商铺经营情况进行及时更新。

c) 新进入品牌资源档案

招商部负责收集整理, 主要品牌资源为首次进入本地区销售的世界知名品牌, 取得联系后根据相关资料建立品牌资源档案。以月为整理时段，每月15 日整理汇总。

五、运营管理制度

1、公司损益测算

1）、收入项目

物业费、租金管理费（租金收入的% ）、停车场收费、广告费、其他多种经营收入

2）、成本项目

工资、补贴、五险一金、办公费、差旅费、通讯费、交通费、燃油费、招待费、招聘培训费、

水电费、物料消耗、业务宣传费、广告费、折旧费、低值易耗品摊销、保安部费用、保洁部费用、

工程部及工程维修费用、

其他费用。

2、经营规范管理

遵守各项管理制度, 规范经营, 组织商户开展“诚信经营”等活动, 不断提升博览城的经营管理

水平, 争取在同行业占据领先地位。严格执行公司的管理制度, 针对日常出现的问题, 及时总结、修订、完善管理规定，使营运管理工作持续改进并不断提高。

3、现场管理

1）、营运人员每日巡场不少于 4 次：营业前、营业中（上午、下午各一次）、营业后必须巡视；每次巡场必须按照规定线路、检查事项进行巡视记录，填写《日常营运巡视记录表》，由营运部存档；2）、各地商业公司营运副总经理( 营运部经理) 每周不少于一次须组织营运部人员进行集体巡场, 全

面检查现场营运管理情况；

3）、每周对《日常营运巡视记录表》中记录的问题进行分析,对超出时限仍未解决的问题进行跟踪,对存在的共性问题进行分析,提出解决办法,上报公司总经理；

4、营运计划管理

制定年度营运工作目标及工作计划；确定经营管理目标,全面分析和评价运营服务工作,制定每下一年度营运工作计划,内容包括:运营管理服务目标、需要改进、提高的营运工作重要事项及计划安排等。

5、数据统计分析管理

数据分析界定，为了更好地了解和掌握经营状况,特制定数据采集、统计分析的相关规定，明

确数据采集、整理、分析的频次、流程及要求。

1）、数据采集

负责采集的营运数据包括:主力店面积、日销售额、日销售额；日客流量；日停车场收入及其

它一些需关注的数据。

2）、营运状况报表管理

营运状况报表指公司每日根据所采集的主力店、步行街、车流、客流等相关数据后形成的情况及分析报表，包括：周报表和月度分析报告。

a）周报

每周一下午根据收集的上周一至周日的运营数据形成《运营状况周报表》,经部门主管及运营总监审核批准后于每周一17:00前上报运营副总及总经理。

b）月度分析报告

次月5日前运营助理将编制的《营运状况月度分析报告》经经部门主管及运营总监审核批准后上报运营副总及总经理。

c）《营运状况月度分析报告》内容包括:当月营运状况；当月与上月对比；对主力店进行分析；若遇重大节假日（元旦、春节、五一、十一、店庆等）时须对节假日前后一周的数据进行对比分析，并提出改进措施和办法。

3)、报表存档

各地商业公司在营运报表上报后必须及时进行归档管理。

4)、数据保密

营运数据查阅权限及保密规定,未经总经理或分管副总批准,他人不得随意查阅。数据为公司经营管理重要机密,不得随意外传,违者将予以处理,情节严重的予以辞退,给公司造成损害的追究其法律责任。

六、物业管理制度

为了更好的总结管理经验,将经验制度化,并提高基础物业管理相关业务水平,针对重点、难点环节提出相应的管理方法和原则。

1、日常管理

1）、安防管理的无缝布防，解决商业广场闭店后至开店前安全漏洞问题。

2）、值班商管队在每天闭店时对广场进行全面、地毯式、由上至下的清场，对可能存在安全隐患、

安全死角的区域进行清查，并进行无缝布防，消除各种安全隐患。

3）、要求清场时动作规范、严谨，并制定由部门经理每月不少于一次、保安队长每周不少于一次的

抽查监督制度，确保清场和布防机制有效实施。

2、安全漏洞评估

1）、建立定期对本城市广场安全形势进行评估的制度,解决因各种因素变化导致的安全漏洞问题。2）、建立突发事件应急预案机制,确保各种可能的突发事件均有预案应对,使突发事件的危害程度降到最低。根据可能发生的突发事件,制定相应的处理预案,并不断补充和完善。

3、消防安全管理的多方协助

1）、建立公司各部门、公司与相关方在消防管理方面的协作机制，使多方关联人员积极参与消防安全管理，达到最佳管理效果。

2）、配备专职消防技工负责监督消防设施设备的养护与维修，确保消防设施设备正常运行。

与主力店关系:根据“谁管辖,谁负责”的原则,与入驻主力店签订消防责任书,定期对主力店消防设备设施及其消防管理措施进行检查,要求其整改不合格内容。同时与其进行充分沟通与协作，配合

对方要求对方参与各自策划的消防管理活动。

3）、制定商户消防的监管措施,严格实施商户消防管理检查；对商户的营业人员进行消防知识培训，对消费者进行消防知识宣传，并要求营业人员参与消防演习活动。

4、安全、环境与工程维修的互助式管理

1）、建立确保物业管理员、工程维修人员、保洁员相互协助的管理模式，充分利用人力资源，解决

现场安全、环境与工程维修问题。

2）、互助式管理机制在于形成一个保洁、安全、工程监督网络：保管员对岗位区域内的卫生进行协助式监管，发现保洁问题及时与保洁员反映并监督处理；分包方保洁员在作业区域内对安全事务进行协防，发现安防、设备设施问题及时提醒商管员、维修工；维修工在日常巡视中发现卫生及安全问题时及时通知相关人员处理。做到广场环境卫生不留死角、安全隐患尽可能消除、设备设施问题得到及时解决。

5、车辆管理

1）、车场入口值班保安负责车辆导入停放管理。检看车辆是否破损、无牌、漏油、有无危险品。值

班商管分队长不定时对各岗位执行情况进行检查。

2）、车场值班保安负责车场安全巡视工作。巡视车辆有无刮碰、有无跨车位停放。及时与出入口通报场内车辆情况。监督卫生情况。监督主力店卸货。

3）、收费，车场出口值班商管员负责收费工作。回收停车卡、收取相应的停车费。对免费车辆相关

单据的回收、登记、放行。每班次对收费情况进行登记并当日到财务交款。

八、工程管理制度

1、组建工程技工队伍,熟悉现场及设备、跟进调试、代管接管设备。在设备安装调试后期，工程进

度已经要求变电站、消防监控中心、空调机房、水泵房等机电设备投入调试及试运行，商业公司安排技工进站值班，进入设备设施的代管阶段，要求如下：

1）、要求相关工程、值班人员在项目公司、施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法，但不可擅自单独操作。

2）、详细记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等，作为设施设备的原

始记录进行存档。代管期间,涉及重大安全的操作如送电、断电等操作由安装调试施工单位组织。

2、工程部业务管理

1）、工程巡场

每日必须巡场,巡场原则是“无漏巡、无漏点、无漏顶”。巡场的内容是：巡场区域建筑物完好情况；巡场区域内变压器、配电柜、冷机、电梯、水泵、消防报警控制器、照明灯具等设备的运行

情况；各类设备运行、维护记录；危险化学品储存情况。

2）、主力店专用设施设备定期巡查

对以租赁方式交由主力店或其他业户使用设施设备,工程部应按合同规定的责任和权限执行,可能的工作方式包括:要求提供设施设备维护保养计划、监督维护保养作业、定期检查评估等，各

项监督管理工作完成后均应形成相应的记录留存。

3）、工作计划

工程部根据工作计划提前制订年度预算和月度预算。重点控制每月能源支出费用、零星采购费用、维护保养费用等。

4）、能源管理方面的

对电、水、气等能耗费用，要将能耗预算分解到每周。工程部填表记录统计，每周参照预算指

标进行分析，每月与当月预算、往年同月能耗费进行对比，确保完成能耗指标。