小产权房的建筑合同合不合法
小产权房买卖合同的效力如何认定
小产权房买卖合同的效力如何认定近年来，房产中越来越多的被人关注，很多人都把目光投向了这种廉价的房子，那实务中的效力如何认定？二手小产权房买卖合同时注意事项有哪些？针对这几个问题下面为您解答疑惑，希望能够对您有所帮助。
一、小产权房买卖合同的效力如何认定小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：如买卖双方都是同一的成员，经过了审批手续的，可以认定合同有效。
我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。
二、二手小产权房买卖合同时注意事项1、合同双方当事人。
买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。
如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。
2、标的。
标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。
在中，标的就是房屋。
这主要包括以下内容：房屋的坐落位置；所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积；房屋是现房，还是期房；房屋的配套设施和维修标准。
3、房屋的价格及付款时间约定。
一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。
旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。
在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
4、交房期限。
卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。
买方应在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记，卖方应给予必要的协助。
小产权房的合法性探析及制度建议
建立小产权房买卖合同的监管制度，对买卖合同 的签订和履行进行监管，保障买卖双方的合法权 益。
小产权房市场的监管
建立小产权房市场的监管制度，对小产权房的销 售、使用等进行监管，防止违法违规行为的发生 。
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小产权房的未来发展趋势 与挑战
小产权房的未来发展趋势
转正与规范化
随着国家对小产权房问题的重 视和相关政策的出台，未来小 产权房有望逐步转正，纳入规
范化管理轨道。
租赁市场崛起
在政策引导和市场需求的推动下， 小产权房有望在租赁市场发挥更大 的作用，满足广大租房人群的需求 。
区域性价值提升
在城市近郊和小镇地区，小产权房 可能会成为连接城乡的纽带，带动 区域价值的提升。
小产权房面临的挑战与问题
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法律地位不明确
由于小产权房建设未经正 规审批程序，因此其法律 地位不明确，给产权保护 和交易带来风险。
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小产权房的合法性争议
小产权房的法律依据
宪法规定
我国《宪法》规定公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承 权。小产权房是公民的合法财产，应受法律保护。
物权法规定
根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记 ，不发生效力。小产权房虽未办理登记手续，但并不影响其合法性。
小产权房的历史沿革
小产权房的出现可以追溯到上世纪90年代末期，随着城市 化进程的加速，城市商品房价格逐渐上涨，而农村集体土 地上的房屋则相对便宜，因此小产权房逐渐成为城市居民 的购房选择。
在过去几十年中，小产权房在一定程度上满足了低收入人 群的住房需求，但也引发了一系列问题，如房屋质量、产 权纠纷、土地使用权等问题。
小产权房买卖合同的效力怎么认定
小产权房买卖合同的效力怎么认定房子是人们的住所，也是一些人的家。
买房是每个家庭的大事。
一些人会买小产权房，但是小产权房不同与商品房，房主是没有房产证的，那么小产权房买卖合同的效力怎么认定呢?下面律伴网的小编就给大家介绍一下，希望对大家有所帮助。
小产权房买卖合同的认定小产权房合同的效力问题是民事审判实务中最为疑难的问题之一，由于立法不明确、理论研究不足等原因，各地法院的判决结果很难形成统一。
在认定合同效力上要严格适用法律规定，不应一刀切地全部认定为有效或者无效，从《合同法》规定的无权处分、禁止或限制流通物和《物权法》规定的物权等角度考量，认定农民私有合法房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由。
由于房屋与土地的不可分离的属性，决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。
虽然，我国法律对农民的房屋所有权予以了充分的保护，但基于对农村土地的特殊社会负担考虑，现行法律对宅基地的使用权流转未予以肯定。
而且，农村住宅用地制度是具有我国特色的福利性分配制度，是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施，具有很强的身份性。
如果允许其向外进行流转，便导致流转标的不适格，造成集体资产的流失，违反了公平的原则，违背农村住宅用地分配制度的本意。
根据《民法通则》第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该查找国家政策对此规定。
国家政策有规定的，适用国家政策进行裁判。
因此，根据“地随房走”的制度和我国现行法律和有关政策规定，非集体组织成员买卖小产权房合同应当认定无效。
如果合同一律按无效处理的话，目前数量巨多的农村房屋买卖包括城市中的“农村房屋”买卖纠纷将暴增，全部无效的认定规则将有可能在事实上变成“纠纷启动器”，纠纷经过审判可能会出现案结事起的情形，原本稳定的社会秩序将被破坏，受到“垢病”的将是法院的判决。
以上就是小编对小产权房买卖合同的效力怎么认定的介绍。
小产权房买卖合同有效吗
小产权房买卖合同有效吗引言小产权房是指在行政法规规定的城市土地使用权期限内修建的房屋，因其土地使用权期限较短，让人对其买卖合同的有效性产生了疑问。
本文将探讨小产权房买卖合同的有效性问题。
法律依据小产权房的买卖合同有效性问题需要参考相关的法律法规。
在中国，房地产交易相关的主要法律文件有《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》等。
根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，小产权房在土地使用权期满之前，具有不可分割的物权，房屋所有权的转移可以通过买卖等形式进行。
因此，小产权房买卖合同在法律上是有效的。
注意事项尽管小产权房买卖合同在法律上是有效的，但也需要注意一些事项：1.买卖双方应当明确约定房屋性质为小产权房，并在合同中明确注明土地使用权期限和相关限制条件。
2.买卖双方应当确保所购买的小产权房在交易过程中合法合规，避免购买非法建设的房屋。
3.买卖双方应当对房屋的使用权进行审查，确保土地使用权期限尚未到期。
4.在签订合同时，买卖双方可以委托专业律师进行法律咨询和合同审查，以保证合同的合法有效性。
风险与保障虽然小产权房买卖合同在法律上是有效的，但也存在一定的风险。
主要的风险包括：1.部分地区政府可能会对小产权房进行整治或清零行动，导致小产权房的价值下降或甚至无法继续使用。
2.小产权房的土地使用权期限较短，可能会影响房屋的升值空间。
为了保障自身利益，买卖双方可以采取以下措施：1.定期关注相关政策法规的更新和变化，了解风险情况。
2.在购买小产权房时，进行详细的调查和了解，确保房屋的合法性和使用期限。
3.购买小产权房时，可以考虑购买相应的保险，以应对可能发生的风险。
结论小产权房买卖合同在法律上是有效的，但需要注意事项和风险。
买卖双方应当在签订合同时明确房屋性质、审查土地使用权期限，并可以寻求法律专业人士的帮助和建议，以保障自身利益。
虽然小产权房存在一定的风险，但对于一些购房需求迫切，经济条件有限的购房者来说，小产权房仍然是一个较为实惠的选择。
小产权房买卖合同的效力
⼩产权房买卖合同的效⼒⼀直以来很多⼈对⼩产权房都只知道是⽐较便宜的房⼦，也有很多的表⽰想要进⾏购买。
但是我们不知道的是关于⼩产权房的合同效⼒问题，⼤家这类的房屋买卖合同是否有效呢?这就需要⼤家了解清楚，下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
⼀、⼩产权房买卖合同的效⼒1、本集体组织成员之间买卖⼩产权房⼀般认定合同有效。
我国法律明⽂规定，农村住宅即所谓的⼩产权房只能分配给本村村民，并禁⽌向城市居民出售。
但并没有禁⽌⼩产权房在同⼀集体组织成员之间流转、买卖。
2、本集体与他集体组织成员之间买卖⼩产权房⼀般认定合同⽆效。
因为农村集体⼟地宅基地使⽤权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定⾝份相联系，⾮本集体经济组织成员⽆权取得或变相取得。
因此，买卖双⽅所签订的房屋买卖协议，是违反我国有关法律、法规强制性规定，⼀般都会被认定为⽆效协议。
3、集体组织成员与城镇居民之间买卖⼩产权房⼀般认定合同⽆效。
根据《国务院办公厅关于严格执⾏有关农村集体建设⽤地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅⽤地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或⼩产权房。
也就是说，宅基地、农民住宅或⼩产权房仅能在农村同⼀集体经济组织内部成员之间进⾏流转，城镇居民到农村购买农民住宅的⾏为是不受法律保护的，该买卖⾏为⼀般是⽆效的。
⼆、什么是⼩产权房⼩产权房是指在农村集体⼟地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳⼟地出让⾦等费⽤，其产权证不是由国家房管部门颁发，⽽是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
因此，在⼩产权房的买卖上关于合同是否有效就要根据具体的情况进⾏分析，属于法律规定内的合同就是有效的，超过了法律的规定购买合同那就是⽆效的，所以⼤家在这⽅⾯就要了解清楚。
如果您有其他问题，欢迎咨询店铺专业律师。
买小产权房会受到法律保护吗？
买小产权房会受到法律保护吗？核心提示：买小产权房会受到法律保护吗？有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
下面就由法律快车的编辑为您介绍。
一、购买小产权房受法律保护吗？房产权即特定主体对房屋享有的所有权，而所有权属物权的范畴，故房产权亦属于物权的一种。
房屋产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同的解释。
简单说来，国家发产权证的房屋叫大产权房;而国家不发产权证，由乡镇政府甚至村委会发证书的叫小产权房，又叫乡产权。
房屋的建设是否具备合法的审批手续，又可将小产权房细化为两种类型：(一)经所在县级政府合法批准后，集体经济组织在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，这些房屋在首先满足集体经济组织成员的住房需求后尚有剩余，由该经济组织以自己名义将余房出售给本集体之外的人。
该种房屋本身属合法建筑，其上权益依法应受法律保护。
(二)集体经济组织未经任何审核批准程序，擅自在其自有的农用地上修建的房屋，该种房屋本身就属于违章建筑，因而其上所附权益也无法受到法律的保护。
二、购买小产权房有什么法律风险？由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。
所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。
但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。
而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。
小产权房买卖合同有效吗
小产权房买卖合同有效吗
小产权房买卖合同是一种特殊的房地产交易合同，涉及到小产权房的买卖、转让等事项。
在中国，小产权房指的是未取得国有土地使用权证的住房，其性质和法律地位与商品房不同。
因此，小产权房买卖合同的有效性受到一定的法律限制和监管。
在起草小产权房买卖合同时，需要特别注意以下几点：
1. 合法性，小产权房买卖合同必须符合国家相关法律法规的规定，包括但不限于《中华人民共和国合同法》、《不动产登记条例》等。
合同的订立和履行必须合法有效，否则可能会导致合同无效或产生法律纠纷。
2. 权利义务明确，合同中应当明确买卖双方的权利和义务，包括房屋的产权状况、交易价格、过户手续、税费负担、违约责任等内容，确保双方权益得到保障。
3. 风险提示，由于小产权房存在一定的法律风险，合同中应当对相关风险进行提示和说明，如土地使用权的不确定性、房屋转让限制等，避免买卖双方因信息不对称而产生误解和纠纷。
因此，小产权房买卖合同的有效性取决于合同的合法性和合理性，建议在起草和签订合同时寻求专业的法律意见，并确保合同的内容符合法律规定，以保障双方的合法权益。
小产权房买卖合同无效
小产权房买卖合同无效背景介绍小产权房，又称为未批先建房，指沿海、边境等地区、农村、城市低端房产开发商未经国家规划和审批而擅自建设的民房。
由于缺乏法律地位和合法的房屋证明，小产权房一直以来备受争议。
近年来，随着城市化进程不断加快，小产权房日渐受到关注。
针对小产权房买卖合同的合法性问题也逐渐浮出水面，许多消费者因购买小产权房而遭受经济损失，甚至合同无效。
小产权房买卖合同的法律认定根据我国《合同法》第二十八条规定：“因违反法律的强制性规定，导致合同无法履行的，合同无效。
”而针对小产权房买卖合同的法律认定，则主要包括以下两个方面：1. 禁止违反法律强制性规定的买卖合同小产权房存在着违规建设等问题，其合法性受到法律的限制和规范。
在我国，小产权房属于非法建筑，由于缺乏合法的房屋证明，其买卖合同明显违反了房屋买卖法律的强制性规定。
所以，即使双方签订了小产权房买卖合同，根据《合同法》第二十八条的规定，该合同无效。
2. 超越民事权利的小产权房买卖合同无效小产权房买卖合同常常包含有法律约束力之外的内容，如未批先建的面积不符等问题，其损害了合同双方的合法权益，显然违背了《合同法》的合法性原则。
因此，即使小产权房买卖合同中未涉及到违法内容，但其已经超越了民事权利范畴，合同也是无效的。
小产权房买卖合同的风险买卖小产权房的合同无效，将会对合同双方产生很大的风险：1. 买方风险因为小产权房不存在法律地位，买房者通常难以证明自己的购房合法性，也无法获得相应的房屋证明和所有权证。
如果购房者已经支付购房款项，但却无法取得房屋所有权证或面临房屋被强制拆除等风险，将导致购房者的利益受到极大的损害。
2. 卖方风险小产权房买卖合同无效，对卖方来说也存在着相应的风险，如赔偿购房者已支付的购房款、遭受行政处罚以及政府收回小产权房等问题。
此外，因其建筑未经合法审批，如若发生安全事故，卖方还面临着法律责任和社会评价的风险。
小结目前，我国政府正在推出一系列政策来解决小产权房的问题，以维护市场秩序和公共利益。
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小产权房的建筑合同合不合法篇一：小产权房合法的合同解释本文所谓“小产权房”指农民的合法建筑，没有使用土地的权利、违反农用地用途改变的法律限制（这种限制是否合理是另一问题，本文不打算探讨）或者违反建筑物安全规范的违法建筑不在此列。
本文所谓小产权房买卖，指农民将自己所有的房屋卖给本集体经济组织以外的人，尤其是卖给城市居民。
2007年12月17日北京市第二中级人民法院对通州宋庄农民状告画家李玉兰2002年购买农民“小产权房”合同无效案（以下简称“宋庄案”）做出终审判决，维持了通州区法院房屋买卖合同无效的确认，以被告没有反诉为由撤消了一审判决的赔偿部分，认为被告应当另行起诉。
这并不奇怪。
虽然国家行政机关有关禁止小产权房交易的规定因为限制农民土地权利和不利于解决城市人口的居住问题而受到广泛非议，但法理和舆论作用的对象更应该是立法而不是司法。
虽然中华人民共和国合同法仅规定“违反法律或行政法规的”合同无效，而中华人民共和国土地管理法第六十三条仅规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”而并未涉及农民的房屋买卖，禁止农民将房屋卖给城市居民的国务院办公厅的“通知”和国土资源部门的规章并非行政法规；但中国的法院一向对行政机关非常配合并乐于优先适用位阶较低但通常更加具体明确的规范性文件，将这些位阶较低的规范性文件说成是对有关法律的解释。
禁止城市居民购买农民房屋是对土地管理法有关规定的合理解释吗？然而判决宋庄农民与画家之间的小产权房买卖合同无效仍有诸多可可疑之处：第一，在合同内容并不违反社会公共利益和法律明文禁止的情况下根据行政机关的文件否定合同效力，奖励背信行为，引发道德风险。
“李玉兰的败诉让另外11名遭遇讨房官司的宋庄画家彻底失去了信心，也让在宋庄买房的近200名画家更加忧心忡忡。
”第二，在小产权房买卖得到村委会和乡、镇政府默许甚至明确支持的情形下否定合同效力，严重损害农村自治组织和基层政府的公信力。
第三，不动产物权上可能建立起复杂的权利体系。
将一个事实上已经履行完毕（农村房屋并未实行登记制度，占有转移合同就已履行完毕）而又不损害第三人利益或社会公共利益的不动产物权变动合同多年后根据一方的要求确认其无效，可能引起连锁反应，导致建立其上的一系列财产法律关系被摧毁，引起不必要的混乱，破坏社会经济秩序。
第四，根据“房屋转让必然导致宅基地使用权转让”同样的逻辑，完全可以说“房屋出租必然导致宅基地使用权出租”，同样违反土地管理法第六十三条的规定，其纸面结果是农村房屋不得向非集体经济组织成员出租，实质结果是农民合法建造的富余房屋根本无法出租（本村人谁租房住呀？），导致城市郊区和城中村社会财富的极大浪费并严重损害外出打工的农民（房子可以全部或大部分空出来）的利益。
第五，如果一对农民夫妇去世后其子女均大学毕业留在城市工作，其子女依继承法继承其房屋，根据“房屋转让必然导致宅基地使用权转让”同样的逻辑，不是一样会导致非本集体经济组织成员的人拥有宅基地使用权吗？如果把土地管理法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”扩大解释到包括房屋，其结果必然是剥夺这些城市居民继承农村父母房屋的权利，引发法律冲突。
第六，从来没有一条全国人民代表大会通过的法律将农民的房屋列为限制流通物，如果农民的房屋事实上却几乎不能买卖、不能出租、不能让自己移民到城市的子孙继承，这样的房屋所有权还是所有权吗？一个引发法律冲突的法律解释不是合理的法律解释，更不要说引起上述一系列严重后果的法律解释了。
因此，禁止城市居民购买农民房屋的政策与其说是对土地管理法第六十三条的解释，不如说是对宪法、民法通则、合同法、继承法、物权法等一系列法律的违反。
宋庄案二审判决旧病未除又添新病也许是因为担心宋庄案的判决引发效仿潮，导致大量购买小产权房的市民和外来农民无家可归产生社会问题；二审判决似乎试图以加重起诉农民赔偿负担的方式来阻止农民起诉。
判决指出：“出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。
对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。
”这段文字引自2007年12月17日的北京晚报，18日的京华时报、北京日报、法制日报等多家报纸的有关报道中也有意思相同的文字，至少有两家报纸对这段文字加了引号，应该不是记者的杜撰或笔误，而是来自判决书或法院给新闻机构的“通稿”。
这是一段让让我十分震惊的文字。
二审法院既然认为赔偿问题被告应当另行起诉，却在被告未起诉前宣布了赔偿案的判决结果，只差没有计算具体的赔偿金额了。
刑事案件的“先定后审”（先通过阅卷对判决结论心中有数了再开庭审理）曾经饱受非议，没想到中国恢复法治建设近三十年后的今天，反而在民事案件上出现了“先判后诉”！如果真的存在禁止农村房屋卖给城市居民的法律（实际上并不存在），那么买卖双方不是同样应该注意到这一法律存在吗？如果农村房屋卖给城里人是违法的，虽然事隔多年后主张结束违法状态不如知道有相关法律后立即要求结束违法状态值得提倡，但要求结束违法状态总比要求维持违法状态值得提倡吧？怎么能以“多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效”作为承担主要责任的理由呢？合同无效乃自始无效，未履行的不得履行，已履行的当时就应当回复原状。
如果这样的话，由于缔约费用很低，又是混合过错（双方都有过错），几乎没有什么损失需要赔偿。
当时没有回复原状的后果，是农民长期占用画家的房款，而画家长期占用农民的房屋。
双方当时在自愿状态下达成协议，说明房屋和房款的价值是相当的。
根据平均利润规律，相同的原本通常情况下孳息也应当是相同的，互相赔偿等于不必赔偿。
只是由于合同无效，画家对房屋的装修就成了以自己的材料和人工添附于他人的不动产上，农民作为不动产所有人对不动产的增值部分构成不当得利，应当返还给画家。
因为房屋一直由画家居住，农民应返还画家的不当得利仅为装修增加价值的残值而已。
所谓“应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及（应该为“或者”，但原文为“以及”）买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定”，根本就不是信赖利益损失的赔偿，而是履行利益损失的赔偿。
只有在房屋买卖合同有效的前提下，画家才可能因为合同的履行获得房屋价格变动的收益。
说画家因为信赖合同有效而错失了购买他人房屋的机会是站不住脚的。
如果购买小产权房是违法的，那么购买任何一处小产权房就都是违法的，而购买小产权房的资金通常根本就无法购买城市房屋即所谓“大产权房”。
假设画家以房款去炒股或从事其他资金运作赚许多钱同样不能成立，2007年底至2008年篇二：小产权房买卖合同无效小产权房买卖合同无效小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
”1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。
”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
2007年12月30日，国务院办公厅国办发71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。
”合同无效说的理由有三：其一，根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。
同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。
该法第63条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。
”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。
其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。
对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。
其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
”2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障。
小产权房买卖合同是否有效2003年6月，郑州市民代女士购买了靳先生位于郑州市区的一套小产权房。
双方约定总房款万元，代女士先付5万元，等房屋过户后再付余款。
合同签订后，代女士交了5万元，然后花万元装修了房子。
随后，靳先生到房管局过户时获悉，他卖的房子是村集体开发的“小产权房”，他只享有80%的产权，没有土地使用证权，因此不能过户。
靳先生与代女士双方多次协商无果。
2007年10月29日，郑州市中原区法院一审判决解除双方的购房合同，代女士返还房屋。
代女士不服，上诉至郑州中院。
今年1月7日，郑州中院维持原判。
“小产权房购买合同无效”，郑州中院民二庭法官赵军胜说，早在1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。
”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
2007年12月30日，国务院办公厅国办发71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。
”但郑州市惠济区法院民一庭法官张海燕则认为，小产权房买卖合同是有效的，“房屋盖成后，房主就取得了物权;买房人交了房款，就取得了实际占有的权利，就算没有发证，物权也不能发生改变。