土地增值税征收流程图汇总
土地增值税知识点(下载更清晰)
2、合作建房后按比例分房
3、改制重组时，转让房产，双飞均为非房地产 开发企业，暂不缴纳
免征或暂免
4、个人销售住房暂免（商铺不免）
国有
出让不征，转让征
转让
继承、赠与直系亲属、赡养义务人或公益不征
有偿
征税范围 关键特征
征税范围
1、已出让的方式取得土地使用权，支付的土地出让金
2、以行政划拨取得土地使用权的，按规定补缴的出让金 3、以转让方式取得土地使用权的，支付的地价款 4、契税
能提供金融机构贷款证明的
允许扣除的开发费用=（土地支付金额+开发成 本）×10%以内
不能提供金融机构贷款证明的
按标准扣除 （不采用据实扣除）
3、开发费用
印花税0.5‰（产权转移书据）
房企：城建+附加 非房企：城建+附加+印花
4、转让环节税金
（拿地成本+开发成本）×20% 代收费用作为转让收入计税的，可以扣除，不加计20%
1、国有土地使用权转让
2、地上建筑物及附着物
连同国有土地使用权一并转让
3、存量房地产买卖 4、以房抵债
应征
5、单位间交换房屋
6、其他赠与
1、国有土地使用权出让
2、转让集体土地使用权
3、房地产出租
4、抵押期间的房地产抵押 5、代建房行为
不征
6、房地产评估增值
7、房地产继承
8、公益赠与、赠与至亲
1、个人互换
含契税、有关登记、过户手续费
1、拿地成本
不含印花税、土地闲置费
1、拆迁补偿费
2、工程建设费
3、建筑安装工程费
4、基础设施费 5、公共配套设施费
2、开发成本
土地增值税征收流程图汇总
土地增值税征收
事项名称
土地增值税征收
执法类型
行政征收
执法依据
依据名称、文号、发文日期
《中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国国务院令第138号 1994.1.1
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地增值税。
执法标准
土地增值税按照纳税人转让房地产所得的增值额，按四级超率累进税率计算征收：
增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%。
增值超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
执法程序
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管地方税务机关办理
执法权限
稽查局、各分局
(完整版)土地增值税清算申报操作手册流程
金税三期工程《土地增值税清算申报》用户操作手册V1.0目录第1章概述 (1)1.1主要内容 (1)1.2预期读者 (1)1.3注意事项 (1)第2章系统简介 (2)2.1系统术语与约定 (2)2.2基本操作说明 (2)第3章土地增值税清算申报 (5)3.1业务概述 (5)3.2功能描述 (5)3.3操作人员 (5)3.4前置条件 (5)第4章操作流程 (6)4.1土地增值税清算纳税申报表操作说明 (6)4.1.1初始化界面 (6)4.1.2申报表填写界面 (7)4.1.3申报表确认界面 (7)4.1.4申报回执界面 (8)4.2异常与处理 (9)I第1章概述1.1 主要内容本文档为申报缴款－土地增值税清算申报，内容包含土地增值税清算申报功能。
1.2 预期读者网上办税服务厅身份验证用户。
1.3 注意事项土地增值税清算申报必须有相应的税（费）种认定信息，且有纳税人对应的不动产项目登记信息，才可以清算申报1.3.1土地增值税清算申报1.3.21、该表需具备不动产项目登记信息，同时需要有土地增值税税种认定。
2、纳税人需下拉选择不动产项目编号，下拉选项来源于核心征管系统。
3、在新系统上线后，如发现申报的不动产项目登记信息不能带出，请联系主管税务机关补充登记不动产项目登记信息。
第2章系统简介2.1 系统术语与约定网上办税服务厅身份验证用户：指通过帐号和密码或CA证书的方式登录贵州地税网上办税服务厅的人员。
社会公众：指未通过帐号和密码或CA证书的方式直接访问贵州地税网上办税服务厅的人员。
2.2 基本操作说明●申报缴款功能可由网上办税服务厅身份验证用户从如下入口进入。
●申报表填写期间可通过红色方框标识部分，将左边和右边辅助区域打开或关闭。
➢如图是辅助区域打开页面图2- 1➢如图是辅助区域关闭页面图2- 2●在操作人员填写过程中对于必填项目，系统会有红色方框相应提示，如下图。
图2- 3●在申报过程中，如纳税人有多条登记信息，则在申报前需要进行纳税人登记信息选择。
项目土地增值税管理作业标准及流程
1 目的为规范公司项目土地增值税的管理，特制定本作业标准及流程。
2 适用范围本作业标准及流程适用于公司以出售或其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的各项业务。
由其他公司委托开发的项目参照执行。
3 术语和定义3.1 土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。
3.2 根据相关税收法规规定，目前成都市建筑面积在144平方米（含144）以下的住宅为普通住宅，其他均为非普通住宅；对普通住宅的认定根据国家相关规定即时调整。
4 职责4.1 财务中心是公司房地产土地增值税的归口管理部门，主要负责土地增值税的测算及配合税务机关进行预征、汇算。
4.2 经营成本中心负责提供土地增值税测算、汇算的有关成本数据。
4.3 对外联络中心负责提供土地增值税测算、汇算的有关证件资料。
4.4 计划与管理中心负责提供土地增值税预征、测算、汇算的有关销售数据。
4.5 总裁办机要室负责提供土地增值税预征、测算、汇算的有关证件资料。
4.6 产品策划中心负责提供土地增值税测算的有关项目资源数据。
4.7 各中心在土地增值税预征、测算、清算中需配合提供以下资料（证件类需提供复印件），并保证资料的准确定。
具体明细如下：12 项目概算及决算成本经营成本中心根据财务要求不定期提供13 总包合同经营成本中心收到合同后10日内14 销售明细表、回款情况表计划与管理中心根据财务要求不定期提供（销售软件）15 项目销售资源产品策划中心根据财务要求不定期提供5 工作程序5.1 对各开发项目土地增值税的管理一般分为预征、滚动测算和清算三方面。
5.2 土地增值税的预征5.2.1根据相关税收法规规定，开发项目在达到清算条件前，采用预征的管理办法。
5.2.2 对公司在成都市内（含各区及县）转让房地产应纳的土地增值税，目前按照不同的物业类别和不同的预征率进行预提和缴纳，即：商用房1.5%,非普通住宅1.2%、普通住宅0.6%；预征率根据国家相关政策即时调整。
土地增值税清算流程及政策讲解_图文
同； • 4、项目工程建设合同；项目竣工决算；建设方、施工方
、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告。 • 5、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公
共事业的凭证； • 6、银行贷款合同及贷款利息； • 7、税金合法有效凭证； • 8、 发票复印件； • 9、其他
预征
•
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根
据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区
别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，
科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目
竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 东部
地区不得低于2%。
• 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税 收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的 缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔2006〕187号
应该 可以
• 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； •2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
•3.
•1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占 整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； •2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（最后一张 ） •3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 •4.省税务机关规定的其他情况。
• 答：该规定可用下列公式表示：
• （已转让可售建筑面积+出租或自用可售建 筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。
清算方法
宁波
普住/除低层外 住宅/其他/单体
【税务筹划】思维导图-土地增值税
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
对什么征
法人&自然人 各种经济性质 外资外籍 不论部门
转让&国有 不仅仅限于土地交易
基本征税范围 特殊征税范围 企业改制重组
转让国有土地使用权
地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
存量房地产买卖
出售国有土地使用权 取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售
可核定扣除项目
前期工程费
建筑安装工程费 基础设施费
凭证或资料不符合清算要求或不实的
开发间接费用
扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有 关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除
不可扣除的项目
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用 中计算扣除。
与转让房地产有关的税金
房地产开发企业 非房地产开发企业
营业税（5%） 城建税和教育费附加、地方教育附加
营业税（5%） 印花税（0.5‰）
城建税和教育费附加、地方教育附加
企业+行为限制 财政部规定的其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地 产 开发成本）×20%
1.暂不征 2.不适用于房地产开发企业 3.及时提供各种材料
改制重组后在转让
扣除改制前取得土地使用权所支付的金额 扣除国家入股的评估价，必须提供国土批准文件和评估价
征多少
房地产开发企业土地增值税清算 ppt课件
房地产开发企业土地增值税清算
（二）核定征收的条件 1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账
簿的； 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭
证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除 项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期 限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期 仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
个人包括个体经营者。
房地产开发企业土地增值税清算
转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和 个人，应当缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税清算
1、只对转让国有土地使用权及其地 上建筑物和附着物的行为征收土地 增值税，对于转让非国有土地使用 权的行为不征税。转让的土地 ，其 所有权是否为国家所有，是判定是 否属于土地增值税征税范围的第一 个标准。
房地产开发企业土地增值税清算
三是 存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的 房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使 用权一并转让给其他单位和个人。这种行为 按照国家有关的房地产法律和法规，应当到 有关部门办理房产产权和土地使用权的转移 变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的， 还应到土地管理部门补交土地使用权出让金 。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入，应纳入土地增值税的征税范围。
房地产开发企业土地增值税清算
4、房地产的抵押。 房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取
得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。
土增核定征收流程
土增核定征收流程
一、资料准备阶段
1.收集相关资料
（1）土地证、规划许可证等土地证明文件（2）土地估价报告和评估报告
2.缴纳申请费用
（1）缴纳土地增值税申请费
（2）缴纳土地估价费用
二、提交申请
1.填写申请表
（1）填写土地增值税核定申请表
（2）核对相关信息
2.递交申请
（1）将申请表和相关资料提交给土地管理部门（2）等待初审结果
三、初审阶段
1.审核资料完整性
（1）检查提交的资料是否齐全
（2）补充缺少的资料
2.进行土地估价
（1）安排专业人员进行土地估价
（2）出具土地估价报告
四、核定阶段
1.核定土地增值额
（1）根据估价报告和相关规定核定土地增值额（2）发放土地增值税核定通知书
2.缴纳土地增值税
（1）根据核定的土地增值额缴纳土地增值税（2）办理税务登记手续。
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纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管地方税务机关办理
执法权限
稽查局、各分局
土地增值税征收流程图
土地增值税征收
事项名称
土地增值税征收
执法类型
行政征收
执法依据
依据名称、文号、发文日期
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第138号1994.1.1
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地增值税。
执法标准
土地增值税按照纳税人转让房地产所得的增值额，按四级超率累进税率计算征收：
增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%。
增值超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。