2019年-常州新北区别墅市场专题报告 2019-35页-PPT精选文档
呈常州新城首府-豪宅专题研究报告
豪宅专题研究------仅呈常州新城首府2009.1PART 1当“豪宅”成为“地标”2009.1所谓“盛名之下无虚士”,被业界公认为“毫宅专家”的嘉里建设正是这句名言的最佳诠释,在豪宅的开发和管理上都颇有其他开发商汗颜之处,无论是其对豪宅开发的专家见解,还是在豪宅操盘的各个环节表现出来的专业水准,都堪称楷模。
项目地址：香港中环半山地利根德里3A号开发企业：嘉里集团BranksomeCrest 香港⏹项目地址：广州珠江新城金穗路、冼村路⏹开发企业：合景泰富集团⏹物业公司：第一太平戴维斯（中国）有限公司⏹项目特点：综合型项目（包含超六星级的广州W酒店、住宅、酒店式公寓）领峰广州⏹合景泰富地产控股有限公司，是国内领先的大型房地产开发商。
自1995年创立以来，合景泰富地产一直以“以心筑家，创建未来”为理念，矢志不渝地执着于高品质物业的开发，现已发展成为一个以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化企业，其房地产开发项目涵盖顶级豪宅、大型国际别墅社区、优质住宅屋苑、超甲级写字楼、国际品牌星级酒店和大型购物中心。
⏹荣尊堡国际俱乐部公寓，位于朝阳区亚运村科荟路8号，地处北京上风上水的亚运核心地带。
贴近奥运核心区，向西可见760万平方米的绿色奥运森林公园，向东尽赏京城著名三大高尔夫球场---姜庄湖、鸿华、馨叶的绿茵景观，正面君临七万平米湖面。
⏹项目室内设计由香港高文安设计公司、香港HLA设计公司、香港陈富华设计公司、美国WILSON & ASSOCIATES设计公司四大设计公司连袂担纲，提供四种装修风格，精心构建全精装户型。
奥运期间，美国代表团曾放弃入驻奥运村，以高额租金签约本案。
台湾宏盛帝宝⏹外观设计：丹下健三建筑师事务所⏹主力户型：528、693、858⏹项目均价：83300元/M 2⏹开发企业：宏盛建設股份有限公司⏹物业管理费：11.4元/M 2·月⏹项目特点：公共设施精致、抗震性能好⏹较区内其他项目扛跌性强、入住明星多常州Coming soon…常州的地标让谁来实现?“产品时代”跨入“作品时代”新城一号作品将成为均价突破万元的标杆项目将拥有常州最高端的金子塔尖的客户将打造成常州的顶级高端项目首府100℅豪宅?PART 2解读豪宅2009.1什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。
最新常州别墅理念PPT课件
中式风格呈现四大流派
曾几何时，那种“斜顶+壁炉+罗马柱+按摩浴缸”之类带有欧洲庄园贵族文化烙印的建筑 占据着国内地产市场的半壁江山。然而最近几年，在地产市场差异化竞争的压力下，一批非常 有影响的新中式建筑的诞生彻底改变了人们的观念。北京的“观唐”“紫庐”、新北京四合院 “易郡”，上海的“九间堂”，成都的“芙蓉古城”“清华坊”，南京的“中国人家”、万科 “第五园”，苏州的“姑苏人家”，杭州的“颐景山庄”，西安的“群贤庄”，安徽的“和 庄”，天津的“唐郡”……这些带有明显“中式符号”的项目以星火燎原之势将中式生活变成 流行趋势。
按档次分类
独立别墅 普通别墅 经济型别墅
Page 2
度设计，来布局住宅、社区中心和商业网点。 ④减少汽车在物理、心理和视觉上的存在可能性。街道尽量窄小一些，停车场设在建筑后
面的空地上，尽量保证其在建筑正面不被看见。 ⑤街道采用简单的方格布局，或者称为“棋盘格”式布局，主道路以步行路为主，建筑背
中式住宅可以概括为四大流派、三条标准和十个符号。
①中式住宅四大流派
四合院派：继承北方 传统的四合院风格
中式符号派：加入中 式建筑风格和元素
中式住宅 四大流派
江南园林派：继承江 南园林景观设计风格
改良派：对传统建筑 的传承与发展
四合院建筑的规划布局以南北纵 轴对称布置和封闭独立的院落为 基本特征。形成以家庭院落为中 心、街坊邻里为干线、社区地域 为平面的社会网络系统。
Page 10
特点四：自始至终贯穿新城镇这一特定风格 新城镇的设计自始至终贯穿一个特定的风格，通过建筑、布局、户型、材料、标志、色 彩设计等因素反复强调主题风格和品位感，使整个居住区的形象得到突出的表达。新都市主义 有两个主要的发展方向：其一，在郊区建立具有传统城镇风格的新住宅区，如佛罗里达州的滨 海市；其二，在市中心荒废的旧区重新开发，如洛杉矶的帕萨迪纳市的老城。 新都市主义的优点是显而易见的，包括以下这些方面：
常州新北区别墅市场专题报告35页
Point 20
龙湖原山价格策略
国八条出台以后，市场观望气氛浓郁，原山及 时调整了价格策略，加大了促销力度（总价减10万 再打98折，一次性付款再享95折优惠），所有的折 扣计算下来，最大有近9折的优惠，在周边项目成 交普遍低迷的情况下，原山靠着大力度的折扣，仍 能维持相对平稳的销售。
Point 21
谢 谢!
34 24
16 62 257
Point 3
新北区未上市别墅量统计
项目名称
金桥项目
天誉悦墅 龙湖原山 （二期） 龙湖香醍漫步（ 叠加别墅）
总计
项目总量 （㎡） 80000 26720
132000
48000 286720
项目总套数 （套） 200
122
预计上市时间 2011年下半年 2011年下半年
318
60
5.5
3.4
7.4
70
15-20
Point 26
龙湖香醍漫步叠加别墅基本信息
别墅 类型
面积 区间 （㎡)
地下室 面积
（㎡）
地下室 层高
（米）
总价区 产权单价 使用面积 间（万 区间（元 单价区间
元） /㎡） （元/㎡）
庭院面 积
（㎡）
露台面积 （㎡）
叠下别墅
（地下室 256+地上两 275
60
龙湖原山推售策略
目前原山将一期剩余房源加大了打折力度，同时将“大好河山 ”作为主推产品，“大好河山”面积386㎡，总价约550万，与 龙湖原山其他产品动辄600万以上的总价相比，价格上很有优势 。
置业顾问在计算该户型的单价时往往会将约100㎡夹层面积一 并计算，如此计算单价仅在11000元左右，若将80㎡的花园面积 和46㎡的露台面积计入使用面积，使用面积的单价只有9000元 左右，如此诱人的销售说辞，极大的刺激了客户的购买欲望。
别墅市场调研分析
0.8888起
250起
层，送两层。推出户型面积为280平方米交2
西班牙风情
万抵6万，户型面积为350、500、792、 804平方米的交2万抵10万！另外新推出12
栋别墅，户型面积为350-400平方米，共70
套！
绿洲天逸 常州绿洲置业
城
有限公司
联排
紫阳美地 伟舟房地产 联排、双 山庄 开发有限公司 拼、叠拼
装修状 况
14000元/平米
毛坯
联排别墅320-380平米 2011年
新北板块别墅现状||户型展示
龙湖香醍漫步
-1F
-1F
1F
2F
1F
3F
2F
3F
龙湖香醍漫步澜香A户型 327㎡
龙湖香醍漫步朗香A户型 381㎡
新北板块别墅现状||户型展示
世茂香槟湖
世茂香槟湖联排别墅 234平方米
世茂香槟湖独栋别墅 514.7平方米
230
合院）独栋 香树湾花园别墅“观棠”在售，面积240平
（英式、美式、
米左右，均价9500元/平米。
地中海式
285
中式
水韵江南目前在售联排别墅（现房），面积 在280-330㎡，约285万/套起
600起
台地式合院建 筑
二期院落式城市别墅，即将实景呈现。
350
法式风格
九龙仓凤凰湖墅在售，户型面积为310-390 平方米，约350万/套
龙湖龙誉城
阳光龙庭
青枫壹号
御翠园
长宇棕榈湾
银河湾明苑 绿地外滩一号 常发香缇半岛
常发豪郡 水晶城
湖滨1号 天安别墅
聚湖半岛
香ห้องสมุดไป่ตู้壹品
常州别墅市场分析报告(新)
规划用途：高层、小高层、别墅、写字楼、酒店公寓主力面积：185-265㎡(联排)平均价格：12000元/㎡销售率：68.1%（别墅）开盘日期：2007.12.30交付日期：2010.4【评述】：景观建筑，项目内有天然湖泊；较高档的社区项目；法式风格常州较少见；项目处在常州在发展的新北区新软件园，未来有升值潜力；内部规划有一条新的商业街区，规划为新北区新的购物休闲新天地；顶级团队的组合，为客户带来更高的生活品质。
现项目周边配套设施也不是很齐全；本案总建面积偏大，开发周期时间偏长，分多期开发，对交付业主生活品质保障性不高；产品偏多元化，不易于管理；交通相对不便利，公交站点距本案有一定距离。
➢九洲·豪廷苑项目位置：武进区淹城南路、延政西路交界处。
开发商：常州九洲福星房地产开发有限公司营销策划：联盛咨询项目总建：18万㎡规划用途：别墅、多层洋房主力面积：350-380㎡（联排）、510-650㎡（独栋）平均价格：7000元/㎡（联排）销售率：73%（联排）、独栋已全部去化开盘日期：2007.6交付日期：2009.9【评述】：新城公馆长虹转盘的西南角，周边设施配套完善，紧邻武进区政府。
3-5联排，西班牙风格海湾式布局。
建有9000㎡私家湖泊, 650米长私家湖岸线, 10米扬程私家喷泉，是一个超大规模的低密度高绿化率的住宅小区。
户型方面：独立保姆房（地下室不赠送），独立车位、台阶步入式走廊、前庭、中庭、后庭，“泊提欧”露台花园（45㎡赠送）。
➢中央花园项目位置：晋陵北路东，外环路南开发商：中国百兴集团、江苏武房集团营销策划：易居中国项目总建：50万㎡规划用途：高层、别墅、商业主力面积：300㎡平均价格：16000元/㎡销售率：92%开盘日期：2008.10交付日期：2010.9【评述】：整体规划占地约20万平方米、建筑总面积约50万平方米，园区内规划有27幢高层住宅，以及别墅区和商业街，是目前常州市区板块规模最大的项目。
常州别墅市场研究报告
别墅乃地产中的顶级物业，研究区域的房地产市场，特别是顶级的别墅市场无疑具有风向标的作用。
随着别墅土地封杀令的下达，常州城市化进程的加快，常州普通住宅市场的供给一直占着主导的地位，高档别墅市场刚刚启动。
正是抱着拿捏别墅市场变化发展的角度，本报告围绕着常州别墅的市场现状、价格比性、供需状况等动态进行调研，侧重于重点楼盘的研究，以便于及时捕捉到别墅市场的变化信息，使我们更加及时的了解常州别墅市场楼盘信息及发展方向。
五音俱全，常州别墅格局多元呈现：在江南水乡宅院中长大的常州人，应该对别墅并不陌生。
别墅的本意是指一种位于乡间、风景区的离宫别业，一种带着园林的宅邸，又可供休闲、度假和休憩之用。
而现代的别墅虽然在形式、格局、设施设置等有了许多的不同，但在体现身份，追求更高档的居住环境以及偏爱自然上，古今乃是一脉相承。
从常州整体的别墅市场来看，项目目前主要集中在新北-青龙区板块和武进板块，其他区域别墅案量较少。
这两个区域拥有相对成熟的景观资源，别墅市场发展随之相对成熟，产品风格、类型多样化。
外向型经济发展的辐射及本地民营经济的飞速发展，外来高端人士、私营业主等大量的客户群体有形中加大了别墅的消化量，整体市场价格逐步上升。
当地的风景区充分的利用，开辟着居住型城市别墅和度假型别墅的天地，受到了客户的大度青睐。
其他几个板块随经济的发展，别墅市场也得到逐步发展。
城区中居住型别墅更是一格，方便的配套设施，大都市的生活氛围，引来了当地高端人群、外地生意客充当其业主角色。
作为楼市的“高价股”，常州别墅前年开始大范围的启动。
但由于受到土地规控指标的限制，产品以联排为主，使常州目前整体的别墅市场产品竞争力度弱。
产品种类、风格过于单一化，其别墅主要以联排居住型为主，客户群体则为当地高层人士为主、少量的外地客辅助而成。
但是，不免稀少的高端产品推出市场，引领着区域市场价格的加大，别墅市场也逐步呈现出发展之态。
近期常州新别墅楼盘持续推出，可以说是层出不穷，细数近年常州别墅，种类已在不经意间丰富起来了，或倚山，或傍水，或在城市中闹中取静，或在郊区一隅自成天地。
2019年常州市别墅项目市调报告
钟楼区
天宁区
龙湖香醍漫步
项目简介：
物业类别：别墅 楼盘地址：天宁北塘河路与龙锦路交叉口向东200米 开 发 商：龙湖地产 物业公司：重庆龙湖物业服务有限公司 周边配套：东经120公园，“三河三园”水上旅游线，龙汤温泉，中华恐龙园，奥体中心， 大剧院，博物馆，每家玛超市，欧尚超市，长兴楼，河海大学，国际学校，常州市民广 场，月星国际家具广场，红星美凯龙 开盘时间：2019年10月10日 入住时间：2019年
不足：有部分离高速太近，房间比较少，并且个别房间较小，中庭院 不够气派，设计不够新颖。
营销方式：
1、正常开盘前有一到两个月的蓄客时间；2、每周举行一次亲 客活动，如珠宝鉴赏会、集体烧烤等，每次邀请约30名左右的意向 客户；3、每月举行一次大型营销活动，邀约业主及准客户参加， 同时推出1—5套特价房，其实就是客户已看中的那几套，稍微加大 了点优惠。
溪湖小镇2期宽庭香墅9月18日预约，2万优惠5万。香格里拉情境样板房即将公开。
溪湖小镇二期宽庭香墅香格里拉情境样板房将于9月22日醇美绽放。
溪湖小镇9月份将加推51#楼王，新增73㎡两房、130㎡三房两种户型。现以50#楼销售为主，在售户 型为94㎡、110㎡、115㎡。均价5300元/平米；52#楼均价5300元/㎡，面积73—130㎡之间， 55#楼均价5200元/㎡，户型面积在72-130平米之间，现在购房全场享一万优惠
公寓均价5300元/平米，一期别墅已售罄
52#和55#楼，面积72-130平米之间，现购享1万优惠
4月23日国际新贵产品发布会，香格里拉精致登场；VIP会员招募中，1万元抵2万元。
钟楼区
景瑞英郡
项目简介： 物业类别：住宅 别墅；楼盘地址：基地东侧紧邻800亩的青枫公园；北至香樟 路，南至合欢路，西临玫瑰路，东临茶花路。 开 发 商：常州景申置业有限公司 ；营销/策划：
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Point 20
龙湖原山价格策略
国八条出台以后，市场观望气氛浓郁，原山及 时调整了价格策略，加大了促销力度（总价减10万 再打98折，一次性付款再享95折优惠），所有的折 扣计算下来，最大有近9折的优惠，在周边项目成 交普遍低迷的情况下，原山靠着大力度的折扣，仍 能维持相对平稳的销售。
Point 21
172 26
94 85 877
余量套数 （套） 111 5 5
34 24
16 62 257
Point 3
新北区未上市别墅量统计
项目名称
金桥项目
天誉悦墅 龙湖原山 （二期） 龙湖香醍漫步（ 叠加别墅）
总计
项目总量 （㎡） 80000 26720
132000
48000 286720
项目总套数 （套） 200
122
预计上市时间 2019年下半年 2019年下半年
318
2019年年底
204
2019年5月
844
——
Point 4
目前城北在售别墅余量统计别墅 类型联排别墅源自总量 已备案量 （㎡） （㎡）
212889 181945
余量 总套数 已备案套 余量套数 （㎡） （套） 数（套） （套）
30944 755
龙湖原山推售策略
目前原山将一期剩余房源加大了打折力度，同时将“大好河山 ”作为主推产品，“大好河山”面积386㎡，总价约550万，与 龙湖原山其他产品动辄600万以上的总价相比，价格上很有优势 。
置业顾问在计算该户型的单价时往往会将约100㎡夹层面积一 并计算，如此计算单价仅在11000元左右，若将80㎡的花园面积 和46㎡的露台面积计入使用面积，使用面积的单价只有9000元 左右，如此诱人的销售说辞，极大的刺激了客户的购买欲望。
房源
17#
一期推出 房源
26#
Point 7
龙湖原山基本信息
项目位置 东经120路以东，河海东路以南，太湖东路以北，东支河以西
占地面积
311579㎡
建筑面积
502703㎡
容积率
0.8
绿化率
65%
别墅总户数
579户
面积区间
386-450㎡
交付日期
2019年4月 已推总套数
261套
备案余量
111套
已推去化率
总计
总量（㎡） 48000 106720 132000 286720
总套数（套） 204 322 318 844
Point 6
代表楼盘近期动态——龙湖原山
2.2 期 推 出
房源
2.1 期 推 出
34#
33# 31#
32# 30#
28#
24# 29#
27#
23#
22# 25#
19#
21#
20# 18#
627
128
双拼别墅 3235
2487
748
8
6
2
独栋别墅 36227 30958
5269
110
94
16
围合式别墅 108827 62544 46283 261
150
111
总计
361178 277934 83244 1134
877
257
Point 5
2019年城北即将上市别墅量统计
别墅类型 叠加别墅 联排别墅 围合式别墅
短信一：春到原山风光好，梅花樱花次第开！龙 湖原山实景样板区全面苏醒，再一次惊艳常州！ 每一次重新装扮，都只是为了能让您体验真正的 龙湖生活。龙湖原山样板区3月12日（本周六）重 新绚烂登场，期待您的莅临鉴赏。
Point 17
龙湖原山短信宣传
短信二：有钱不能买房！更别提再多一套常州唯 一山地独栋别墅！新政带来投资困境，楼市冠军 龙湖地产告急：抢在风暴前囤最好的别墅！原山 抢购81663333。
龙湖原山做到了！
Point 13
龙湖原山户外广告
Point 14
龙湖原山网络广告
文案：地王到传奇的完美的蜕 2019岁末最值得期待
文案：超越香醍漫步的别墅传奇 常州正式进入原山
Point 15
龙湖原山网络广告
文案：十年常州 一日原山
文案：龙腾常州 龙湖赢战江湖！
Point 16
龙湖原山短信宣传
新北区别墅市场专题报告
2019年3月30日
Point 1
秀江南竞争项目分布图
Point 2
新北区已推别墅余量统计（包括江阴部分楼盘）
项目 名称 龙湖原山
已推总量 （㎡）
108827
已售量 （㎡） 62544
龙湖香醍漫步
107982 106229
九龙仓别墅（二期） 14208 12696
香树湾合院二期 紫阳美地 龙城福第 秀江南 总计
45549 12417 36227 35968 361178
38031 6457 30958 21019 277934
余量 （㎡） 46283
1753
1512
已推总套 数（套）
261
308
52
7518 5960 5269 14949 83244
206 50 110 147 1134
已售套数 （套） 150 303 47
Point 22
龙湖原山付款灵活
龙湖原山在原有的贷款及一次性付款的基础上 ，还提供更为灵活的分期付款的付款方式，让客户 在付款上有了更多的选择。
57%（按套）
开盘优惠：缴纳足额诚意金客户，且一次性付款享受95折优惠； 排号前200位之前享受98折优惠；若是贷款无优惠。
目前优惠：总价减10万，交诚意金即享受98折优惠，全款95折优惠； 贷款首付50%以上99折优惠
Point 8
龙湖原山成交走势（成交数据截止到2019年3月27日）
Point 9
龙湖原山成交走势（成交数据截止到2019年3月27日）
Point 10
龙湖原山成交走势（成交数据截止到2019年3月27日）
Point 11
龙湖原山整版硬广
Point 12
龙湖原山半版软文
文案标题：一枝独秀，龙湖原山冠龙城
文案内容：“城市不缺豪宅，但缺少一片绿意；远郊不缺自然， 但缺少一份便捷。城市豪宅不乏高度，但缺少低密的风度；顶级 别墅不乏低密的风度，但缺少一份可以承受的价值标签。有没有 一片天空，兼得城市与自然？有没有一种建筑，兼得独栋别墅的 顶级居住形态与自然环境，又不高出城市豪宅的价值标签？”
Point 18
龙湖原山短信宣传
短信三：限购引发抢楼狂潮！龙湖原山常州唯一 山地独栋，春节热卖脱销，荣膺1、2月常州楼市 冠军压轴66席传世别墅，3月新鲜上市！原山 81663333。
Point 19
龙湖原山价格策略
龙湖原山在开盘价格上用的是典型的高开低走 的策略，预约期间的对外报价为20000元左右，实 际开盘的成交价却仅在18000元左右，这样的价格 策略极大的刺激了客户的购买欲望，故开盘取得了 83套的佳绩。