郴州标定地价标准宗地
基准地价、标定地价与监测地价的联动思考
基准地价、标定地价与监测地价的联动思考摘要：通过对我国地价成果工作的背景和比较研究，重点探讨了基准地价、标定地价和监测地价三种地价体系的技术要点差异。
从空间层次、更新频率、对区段/标定区域的要求、对标准宗地/地价样点数量的要求和评估方法的要求等方面进行了比较和分析。
同时，文章认为在制定地价成果过程中，这三种地价体系存在相互独立又相互补充的关系，形成了一种地价联动机制。
这种机制可以优化技术要点和方法，加强地价数据信息的共享和交流，提高地价成果的科学性、准确性和公信力，更好地服务于土地管理和城市发展的需要。
关键词：标定地价；基准地价；监测地价引言根据国土资源部等八部门联合印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016] 20号）和《国土资源部办公厅<关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》（国资厅发[2017]27 号）要求，各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价体系建设。
近年来，每年自然资源部发布的《关于自然资源评价评估工作的通知》中均提到推进标定地价、基准地价与监测地价的相关工作要求。
标定地价、基准地价与监测地价成果在评估工作中，有助于估价师宏观地、快速地了解和把握当地土地价格水平。
研究基准地价、标定地价、监测地价成果之间的联动机制可以帮助我们更好地理解土地市场的运行规律和价格形成机制，有助于政府更科学地决策和管理土地资源，促进土地市场的稳定发展。
具体来说，这种研究可以揭示不同地价指标之间的关系和影响因素，为政府制定土地供应计划、拍卖底价等提供依据，也为企业在土地市场上做出合理投资决策提供参考。
一、地价成果工作背景比较研究1.工作目的方面：标定地价的目的是为了确定待评估土地的市场参考价值，便于买卖双方做出决策；基准地价的目的是为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时规范土地市场价格，保持土地市场的稳定和健康发展，进而促进土地资源合理利用；而监测地价的目的则是根据市场价格的实时变化动态调整基准地价，反映土地市场价格的实际情况，有利于土地资源的保护和合理利用。
城镇土地估价规程完整
目录1 总则 (1)2 城市土地估价基本原则和程序 (1)3 城市土地价格的影响因素 (3)4 基准地价评估 (4)4.1准备工作 (4)4.2资料调查与整理 (4)4.3基准地价评估的技术路线 (5)4.4级差收益（地租）法评估基准地价 (5)4.5利用土地交易资料评估基准地价 (9)4.6利用土地交易资料评估路线价 (14)4.7城市基准地价的确定 (15)4.8基准地价修正系数表的编制 (15)4.9基准地价图的绘制 (19)4.10基准地价更新 (20)5 宗地地价评估基本方法 (22)5.1宗地估价程序 (22)5.2收益还原法 (24)5.3市场比较法 (27)5.4成本逼近法 (32)5.5剩余法 (34)5.6基准地价系数修正法 (36)6 各类用地宗地价格评估 (38)6.1宗地类型 (38)6.2居住类宗地价格评估 (39)6.3商业金融业用地宗地价格评估 (40)6.4工业、仓储用地宗地价格评估 (41)6.5交通用地宗地价格评估 (42)6.6综合用地宗地价格评估 (44)6.7公共绿地价格评估 (44)7 不同土地权利的宗地价格评估 (45)8 土地估价成果验收及确认 (48)9 名词解释 (49)城镇土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。
滁州市人民政府关于公布滁州市城区2023年标定地价更新成果的通知
滁州市人民政府关于公布滁州市城区2023年标定地价更新成果的通知文章属性•【制定机关】滁州市人民政府•【公布日期】2023.10.25•【字号】滁政秘〔2023〕149号•【施行日期】2023.10.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文滁州市人民政府关于公布滁州市城区2023年标定地价更新成果的通知各县、市、区人民政府，市政府有关部门、直属机构：为完善全市公示地价体系，根据《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）、《安徽省自然资源厅关于做好自然资源评价评估工作的通知》（皖自然资用〔2022〕1号）及《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）等相关文件要求，我市开展了滁州市城区2023年标定地价更新工作，并形成了更新成果。
经研究，同意滁州市城区2023年标定地价更新成果，现予以公布，自公布之日起实施。
附件：1. 滁州市城区2023年标定地价内涵2. 滁州市城区2023年标定地价公示信息表3. 滁州市城区2023年标定区域标准宗地布设图2023年10月25日附件1滁州市城区2023年标定地价内涵1. 估价期日：2023年1月1日；2. 土地用途：分为商服用地、商住混合用地和工业用地；3. 容积率：商服用地和住宅用地按照标准宗地的出让容积率或实际容积率。
已建成的按实际容积率，未建成的按出让容积率；工业用地不考虑其容积率；4. 土地使用年期：商服用地、商住混合用地和工业用地分别按40年、40/70年和50年计算；5. 土地开发程度：根据标准宗地的实际开发程度设定。
附件2滁州市城区2023年标定地价公示信息表表1 商服用地标准宗地标定地价信息公示表表2 商住混合用地标准宗地标定地价信息公示表表3 工业用地标准宗地标定地价信息公示表。
自治区国土资源系统土地管理行政事业性收费标准 新计价房(2001)500号文件
征拨费总额＝土地补偿费＋安置补助费＋青苗补偿费＋地上附着物补偿费
1、具体分类标准详见表注七 2、申请临时使用国有土地或集体土地的单位和个人须缴此费。＜1＞建设项目施工 临时用地；＜2＞石油、地质勘探临时用地；＜3＞经营性项目临时用地 ＜4＞其他 临时用地。 采挖深度1米之内，在农用地上取土0．7元／平方米：沙石0．5元／平方米；其它 地类0．3元／平方米。农牧民兴修水利及自采自用不收费。
出资或
3、土地使用权作价 土地人股金
八、新增建设用地土地有偿使 用费
1、采用招标、拍卖方式出让的按实际成交金额 1、划拨土地使用权需要补办出让手续的土地使用权出让金，按不低于标定地价的 计收 20％收取(其中己购公有住房和经济适用房上市出售补办出让手续的，按标定地价 2、以土地租赁方式取得土地使用权，在使用期间办理出让手续的可以收取出让金 。 1、采用招标、拍卖方式取得租赁土地使用权的 土地租赁范围主要包括：＜1＞除依法以划拨、出让、作价入股方式取得国有土地 租金按实际成交价计收 使用权以外的新增建设用地：＜2＞因发生土地转让、场地出租、企业改制、改变 用途等情形的，含石油、铁路等用地； ＜3＞划拨目录以外的原建设用地；＜4 国家以国有土地地使用权作价人股的，其土地 按国土资发[2001344号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通 使用权作价折算的股本额不得低于审核备案的 知》执行。 １、各县市标准详见附表八 ２、该项收费由国务院或省级人民政府土地行政主管部门通知缴款。 5－32 ３、收费范围．：＜1＞土地利用总体规划确定的城镇用地规模范围内的新增建设 用地； ＜2＞规划区外单独选址项目实行有偿使用的新增建设用地。 元／亩 元／年·平 方米 1000－10000 0．1—6．00 具体征收标准见自治区财政厅、物价局新财综字[1990]32号文件。 以有偿使用方式取得土地使用权的，不再缴纳场地使用费。
国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知
国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知文章属性•【制定机关】国家土地管理局(已撤销)•【公布日期】1995.12.29•【文号】[1995]国土[籍]字第190号•【施行日期】1995.12.29•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】价格正文*注：本篇法规已被《国土资源部关于停止执行部分规范性文件的通知》（发布日期：2003年2月20日实施日期：2003年2月20日）停止执行国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知（１９９５年１２月２９日〔１９９５〕国土（籍）字第１９０号）各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅）：《中共中央关于国民经济和社会发展“九五”计划和２０１０年远景目标的建议》要求：“积极培育和规范金融市场和土地、劳动力、技术、信息等要素市场。
”“引导房地产业健康发展。
健全资产评估、业务代理、行业协调等中介服务”。
各级土地管理部门必须根据国家法律、法规，加强地价管理，切实做好地价评估，规范和完善土地市场。
现就加强地价管理、规范土地估价行为问题通知如下：一、做好地价管理与土地估价工作是土地管理部门的法定职能国务院批准的“三定”方案中规定国家土地管理局“主管全国土地的调查、统计、定级、登记、发证工作。
会同有关部门进行土地估价工作。
制订土地定级、估价标准”。
为履行国家规定的职责，国家土地管理局已组织开展了土地定级估价工作，颁布了土地定级、估价的规程，制订了土地估价人员、机构资格考试、审核与管理办法，与国家体改委、国家计委、国家工商行政管理局等有关部门对公司使用土地的确权、估价、土地估价的收费和土地估价机构的工商登记、备案管理等做了明确规定。
各级土地管理部门应按照国家有关规定，切实履行部门职责，把加强地价管理、规范土地估价行为的工作抓住不放，并不断总结提高。
二、加快基准地价、标定地价评估工作为满足土地管理和土地使用制度改革的需要，各级土地管理部门要切实加快基准地价、标定地价评估工作。
标定地价
标定地价标定地价：根据政府管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格。
它是该类土地在该区域的标准指导价格。
标定地价的概念标定地价（marked price of land）是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。
是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。
它是该类土地在该区域的标准指导价格。
标定地价是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。
它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据，是清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股的标准；是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准；是划拔土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。
标定地价的确定标[1]定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料，采用一定方法评估的宗地地价。
标定地价的确定同一般宗地地价的确定基本方法相同，包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修订法等。
标定地价的特点①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；②在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
标定地价的作用（1）标定地价为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据；（2）标定地价为企业清产核资核股份制改造中确定土地资产量提供依据；（3）标定地价为国家核定土地增值税和税制改革提供依据；（4）标定地价为政府制定土地市场管理政策提供依据。
基准地价、标定地价和出让底价之间的关系1、联系(1)它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。
(2)基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系①基准地价是标定地价评估的基础②标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。
郴州市城市规划区住宅用地基准地价表
土地级别
区片范围
基准地价（元/m2）
Ⅰ
1
人民东路-北街-西街-燕泉路-国庆南路-人民中路
850
2
国庆北路-健康路-北湖路-人民中路
Ⅱ
1
国庆北路-升平路-解放路-健康路
700
2
国庆南路-燕泉路-西街-南街-南塔路
3
劳动路-国庆北路-升平路-协作路
Ⅲ
1
同心路-国庆北路-人民西路-七里大道
4
工业大道-国庆北路-同心路
Ⅴ
1
郴江河-苏石路-郴州大道-环城南路
420
七里大道-郴桂大道-七里大道以西3000米-温泉路-工业大道
3
七里大道-冲口路-高湾路-民权路-环城南路-锁石路-郴桂（资）大道
4
温泉路-郴嘉铁路-京广铁路-协作路-劳动路-国庆北路-工业大道
5
环城南路-京珠高速公路-郴桂（资）大道-国庆南路
6
王仙岭小区
Ⅵ
1
郴桂（资）大道以南-京珠高速公路以西
310
2
白露塘镇规划区
3
石盖塘镇规划区
4
许家洞镇规划区
5
万华岩镇规划区
6
以上范围以外区域
注: ①公共建筑用地、除底商住宅(其它) 综合用地外的用地基准地价参照住宅用地基准地价标准
②表中基准地价是净地价不包括房屋等建筑物、构筑物的拆迁费、城市建设配套费
590
2
人民西路-国庆南路-燕泉路-五里堆路-七里大道
3
北湖路-飞虹路-苏仙南路-人民东路
4
北街-人民东路-郴江河-东街
Ⅳ
1
五里堆路-燕泉路-七里大道
标定地价评估的标准宗地布设方法研究--以唐山市为例
标定地价评估的标准宗地布设方法研究--以唐山市为例陈越【摘要】文章通过标准宗地内涵和布设原则的确定，重点探索标准宗地布设的方法，主要运用均质地域原理，应用聚集度离散公式，结合商服、住宅与工业用地的物业类型，综合确定如何布设标准宗地，为建立标定地价体系、评估标定地价提供了坚实的基础，最后以唐山市为例，测算如何确定标准宗地布设的合理数量。
%By determining both the connotation and layout principle of standard land, priority is placed on exploring the method for setting up standard land.How to set up and arrange standard land, and this calls for a comprehensive way based on the need both to apply the principle of homogeneous area and aggregation discrete formula, and to accord the type of property of commercial, residential, and industrial land use. These efforts provide a ifrm basis for establishing demarcated land price system, as well as evaluating demarcated land price. Finally, this paper measures a reasonable quantity that we can rely on when we determine the layout of standard land by taking Tangshan as an example.【期刊名称】《中国国土资源经济》【年(卷),期】2016(029)005【总页数】4页(P62-65)【关键词】标定地价;标准宗地;聚集度公式;唐山【作者】陈越【作者单位】唐山市国土资源局，河北唐山 063000【正文语种】中文【中图分类】F301.2;F062.1自20世纪60年代以来，美国、英国、日本等国政府相继组织有关人员，从各国的国情出发，围绕城市地价体系、标准宗地，以及公示地价指数体系建设的原理、方法和可行性方案等开展了“公示地价空间组织”专项的科学研究。
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土地使用 土地使用 土地使用权 土地四至-东 土地四至-南 权面积 权类型 终止日期 (㎡) 31348.1 3275 2291.7 84452 68665 12007.3 7543.7 856.1 出让 出让 出让 出让 出让 出让 出让 出让 2081/9/14 2043/9/1 2049/11/22 2050/8/4 2051/11/10 2048/6/29 2050/8/26 2050/3/31 空地 沿江路 协作路 空地 林坪北路 学院路 国庆南路 临街商铺 凤凰路 城东路 空地 桂门路 相水东路 郴资桂公路 空地 中山西街
郴州市标定地价公示标准宗地汇总表
标准宗地编号 宗地位置 宗地名称 土地使用 土地使用 土地使用权 土地四至-东 土地四至-南 土地四至-西 权面积 权类型 终止日期 (㎡) 广州市隆都 郴州市恒隆投资有 李新江、杨开 工业用地 41542.9 出让 2061/1/3 电子有限公 巷道 限责任公司 用地 司 郴州市金煌矿业有 郴州市金煌矿 工业用地 733.6 出让 2057/7/29 巷道 巷道 限公 业有限公 郴州市华联房地产 郴州牧工商 住宅用地 19031.8 出让 2076/3/28 国庆路 郴州市园林处 开发有限公司 总公司 郴州市振鹏房地产 住宅用地 17030.3 出让 2070/1/29 龙泉路 住宅小区 巷道 开发有限公司 郴州市盛昌房地产 南塔美食休闲 住宅用地 41316.4 出让 2079/3/25 南塔公园 邮政宿舍 开发有限公司 广场 耒阳市星光房地产 住宅用地 4595 出让 2058/2/26 南岭大道 住宅小区 家乐大药房 开发有限责任公司 郴州市益民房地产 住宅用地 37737.1 出让 2077/5/10 巷道 郴州泰星学校 桂门路 开发有限公司 郴州永信房地产开 住宅用地 7216.3 出让 2077/1/5 民权路 福人居 五岭花园 发有限公司 郴州市金鼎房地产 郴州西站派出 住宅用地 26799.2 出让 2081/2/16 兴城路 空地 开发有限公司 所 郴州市金碧房地产 骆仙铺村小水 骆仙铺村上何 住宅用地 88773.7 出让 2080/10/25 巷道 开发有限公司 冲组 家组 郴州市物资实业有 郴州市北湖区 郴州市物资实 商服用地 527 出让 2051/2/28 北湖路 限责任公司 供销社农产品 业有限责任公 郴州市振兴房地产 商服用地 3667.22 出让 2046/12/8 龙泉路 住宅小区 巷道 开发有限公司 郴州市御泉大酒店 郴州市文化 兴达房地产开 商服用地 5250.5 出让 2048/3/10 通道 有限公司 用品公司 发有限公司 光大银行旁七 原征稽处家属 郴州顺天房地产开 商服用地 1218.3 出让 2044/7/25 南岭大道 里洞村张家组 区与顺天地产 发有限公司 通道 通道 郴州市天一房地产 商服用地 3388.32 出让 2048/5/27 五岭新天地 青年大道 五岭新天地 开发有限公司 中国银行股份有限 郴州市博物 郴州市公路管 商服用地 6848.3 出让 2041/1/10 雄森酒店 公司郴州分行 馆 理局 郴州仁大房地产开 商服用地 460 出让 2052/2/2 何家湾 乐仙路 何家湾 发有限公司 郴州市北湖区三里 振兴房地产 三里田村桐梓 出让 2049/6/30 道路 田村六角坝组、国 商服用地 3203.3 公司 坪组 庆组用地 郴州华盛麓峰房地 郴州市储备 郴州市储备地 商服用地 46115 出让 2049/11/8 站前大道 产开发有限公司 地块 块 郴州市振兴房地产 石榴湾生态 石榴湾生态公 商服用地 38769.6 出让 2051/12/21 郴州市公安局 开发有限公司 公园 园 郴州市力森机械有 工业用地 13248 出让 2057/3/9 空地 空地 东河大道 限公司 土地使用者 土地登记 用途 郴州市恒利玻璃材 工业用地 料有限公司 郴州华鹤房地产开 发有限公司 郴州市汇丰房地产 开发有限公司 郴州桂湘房地产开 发有限公司 郴州东田房地产开 发有限公司 郴州市顺源房地产 开发有限公司 住宅用地 住宅用地 住宅用地 23333.5 19813.8 29873.5 17587.4 出让 出让 出让 出让 出让 出让 2056/4/19 2053/10/29 2056/12/22 2079/3/21 2078/2/17 2075/2/3 空地 生源百货 郴江河 空地 空地 未知名支路 林纬四路 郴州市第四人 民医院 白鹿洞加油站 郴高雅苑 郴县路 同心路 林邑大道 桔井路 巷道 冲口路 空地 郴州七完小等 土地四至-北 地面单价 楼面单价 设定土地 设定现状 设定开 设定使用 设定权利状 （元/平 （元/平 用途 容积率 发程度 限（年） 况 方米） 方米） 1.0 1.0 1.8 2.5 3.4 2.57 1.8 2.4 3 4.5 2.95 3.5 3.62 6 4.8 3.6 2.5 6.5 4 3.46 1.0 1.0 3.8 2.5 3.66 2.7 3.972 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 五通一 平 50 50 70 70 70 70 70 70 70 70 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 50 50 70 70 70 70 70 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 完整出让土 地使用权 395 443 1646 2009 1997 1439 1403 1760 1754 1484 5263 3644 4578 4892 5931 4204 2374 4056 3422 2986 404 409 2022 1492 1812 1589 1991 395 443 914 804 587 560 779 733 585 330 1784 1041 1265 815 1236 1168 950 624 856 863 404 409 532 597 495 589 501
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宗地名称 千里湖山 龙腾广场 华康阳光金苑 福城桃源 中源国际城 中国移动
土地使用者 郴州市富盛房地产 开发有限公司 郴州市华鹤房地产 开发有限公司 湖南华康投资有限 公司 郴州市桃源房地产 开发有限公司 郴州加利申房地产 开发有限公司 中国移动通信集团 湖南有限公司郴州 分公司 深圳市鹏峰汽车 （集团）有限公司
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