标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让金
关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)
国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号）各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局:为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。
请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。
同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。
在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。
委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。
因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。
二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。
市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。
三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。
报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。
四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。
从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。
标定地价规程全文
标定地价规程全文
为了规范土地市场秩序，保障土地资源的合理利用，国家制定了《标定地价规程》。
该规程是土地市场的重要法规，对于土地交易的各方都有着重要的指导作用。
一、规程的适用范围
该规程适用于国有土地的出让、划拨、租赁等交易活动，以及土地评估、征收、拆迁等相关活动。
二、标定地价的原则
标定地价应当遵循公开、公正、公平的原则，确保土地交易的合法性和公正性。
同时，还应当考虑土地的位置、用途、市场需求等因素，以及政府的土地利用规划和土地供应计划等因素。
三、标定地价的方法
标定地价的方法主要有市场比较法、收益法、成本法等。
其中，市场比较法是最常用的方法，即通过比较相似土地的交易价格，来确定该土地的市场价值。
收益法则是通过预测土地的未来收益来确定其价值，而成本法则是通过计算土地的开发成本来确定其价值。
四、标定地价的程序
标定地价的程序主要包括土地估价、公示、审批等环节。
其中，土
地估价是标定地价的核心环节，需要由专业的土地估价机构进行。
公示环节是为了保障土地交易的公开透明，应当在规定的时间内向社会公示标定地价的结果。
审批环节则是由政府相关部门进行，确保标定地价的合法性和公正性。
五、标定地价的监督
标定地价的监督主要由政府相关部门进行，包括土地管理部门、价格监管部门等。
同时，社会各界也可以通过举报、投诉等方式参与监督，确保土地交易的合法性和公正性。
《标定地价规程》是土地市场的重要法规，对于土地交易的各方都有着重要的指导作用。
各方应当遵守该规程，确保土地交易的合法性和公正性，促进土地资源的合理利用。
关于标定地价与基准地价,监测地价三者的关系及应用建议
关于标定地价与基准地价,监测地价三者的关系及应用建议随着城市化的快速发展和不断扩张，地价不断上涨成为一个不可避免的问题。
为了规范土地市场，保证土地交易的公平、公正、公开，各级政府和相关部门制定了一系列地价管理政策和标准，其中包括标定地价、基准地价和监测地价等。
这三者之间存在着密切的关系，本文将从关系及应用建议两个方面进行分析。
首先，标定地价是指在一个特定时期内，根据土地的自然、社会、经济等条件，通过专业技术评估，对土地价格进行合理的评估和预测，确定土地的市场价格。
而基准地价是指政府针对特定区域内的土地，根据相关法律法规、土地利用规划和市场需求等因素，制定的该区域内土地的基准价格。
监测地价则是指政府和相关部门通过实时监测和分析，掌握土地市场的动态变化，及时调整和完善相关政策和措施。
从关系上来说，标定地价是基准地价制定的重要依据，它提供了土地市场的实时情况和趋势预测，具有很强的指导性和参考性。
而基准地价则是政府对土地市场的规范和控制，它的制定需要考虑到当地的土地资源、经济发展状况、市场需求等因素，是保证土地市场健康发展的重要手段。
监测地价则是对以上两者的有效补充和调整，它可以及时了解市场变化，发现问题并采取相应的措施，从而确保土地市场的稳定和有序。
从应用建议上来说，政府和相关部门应该加强对标定地价、基准地价和监测地价的研究和应用，及时调整和完善相关政策和措施，确保土地市场的健康发展。
同时，各方应该秉持公平、公正、公开的原则，规范土地交易行为，确保土地流转的公平和效率。
此外，还需要加强对土地市场的监管和执法，对于违规行为严厉打击，坚决维护土地市场的秩序和公平竞争的环境。
总之，标定地价、基准地价和监测地价是保证土地市场稳定和健康发展的重要工具，各方应该加强研究和应用，共同维护土地市场的秩序和公平竞争的环境。
标定地价规程
标定地价规程
标定地价规程是指在土地出让过程中，为了确定土地的出让价格而进行的一系列程序和标准。
其主要目的是为了保证土地出让价格的合理性和公正性，同时避免出现土地价格虚高或虚低的情况。
标定地价规程包括了多个环节，其中最为重要的是土地估价。
土地估价是通过对土地的位置、用途、规模等多个因素进行综合评估，从而确定土地出让价格的一个重要环节。
此外，还包括了土地用途规划、土地出让方式、土地出让合同等多个环节。
标定地价规程的实施对于土地市场的稳定和健康发展具有重要的意义。
首先，它可以保证土地出让价格的公正性和透明度，避免出现价格虚高或虚低的情况。
其次，它可以促进土地市场的合理竞争，激发土地资源的开发潜力，提高土地利用效率，推动城市的可持续发展。
在实施标定地价规程的过程中，需要考虑到多个方面的因素。
首先，需要结合当地的实际情况和市场需求，进行科学合理的土地估价。
其次，需要建立健全的土地出让管理体系，确保规程的严格执行和效果的有效监管。
最后，需要加强对于社会公众的宣传和教育，提高他们对于标定地价规程的认识和理解，从而共同维护土地市场的良好秩序和发展。
总之，标定地价规程是土地出让过程中不可或缺的一个环节。
它的实施可以保障土地市场的公正性和透明度，推动土地资源的合理开发和利用，促进城市的可持续发展。
同时，也需要注重实施的细节和效果的监管，确保规程的有效实施和土地市场的健康发展。
标定地价规程2017
标定地价规程2017是《标定地价规程》中的一种，规定了标定地价的概念、定义、评估方法和应用。
其中，标定地价是指在正常土地市场条件下，某一估价期日的土地使用权价格。
它是在土地级别或均质区域基础上划定的，土地条件、利用、价格水平等性质相似的空间闭合地区域。
标定地价以政府管理需要为基础，基于现状的开发利用、正常的市场条件下的标准宗地，法定最高使用年期为期限或政策规定的年期下进行估价。
在评估方法上，规程推荐使用比较法、收益法和成本法等基本评估方法。
同时，规程也允许使用假设开发法、基准地价系数修正法等其他评估方法。
在使用比较法时，规程要求参考周边同类土地的交易案例，并考虑土地条件、市场状况等因素进行修正。
在使用收益法时，规程要求对土地未来收益进行预测，并考虑土地条件、市场状况等因素进行修正。
在使用成本法时，规程要求对土地成本进行估算，并考虑市场状况、政策因素等因素进行修正。
此外，规程还规定了标定地价的报告应包括的内容和格式，包括封面、目录、摘要、正文等部分。
其中，正文应包括宗地概述、评估方法及结果分析等内容。
同时，规程还要求报告中应附有宗地图和相关照片等资料。
土地价格的概念
第 1 章土地价格的概念考点1 土地价格概念考点2 土地价格的特征考点3 不同类型土地价格及特征考点4 我国现行地价体系考点5 我国土地价格的主要类型考点1 土地价格概念土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。
考点2 土地价格的特征1）土地价格是权益价格土地不具有移动性，可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益，谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务。
因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买价格。
2）土地价格不由生产成本决定3）土地价格主要由土地需求决定4）土地价格呈上升趋势5）土地价格具有明显的地域性例题（多选）下列选项中关于土地价格描述，正确的有( )。
a．总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢b．具有明显的个别性和地区性c．土地价格高低决定了地租水平高低d．土地价格由开发成本决定e．土地价格高低与社会经济水平相适应【答案】be考点3 不同类型土地价格及特征1）按土地权利分类土地所有权价格、土地使用权价格、土地租赁权价格、土地抵押权价格、其他权利价格（包括地上权、地役权、空间利用权价格）2）按土地价格形成方式分类交易价格、理论价格、评估价格3）按管理目的分类基准地价、标定地价、监测地价4）按结果表示方法分类土地总价格、单位面积地价、楼面地价5）按土地形态分类生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格6）按土地交易方式分类拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格7）按土地价格使用目的分类买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格考点4 我国现行地价体系在土地价格体系中土地所有权价格和土地使用权是基本形式。
而基于政府对土地市场进行调控和管理的要求，基准地价属于区域平均地价，与其相对应的是宗地地价。
宗地地价是指地产市场上表现出来的个别地块的价格，也是地产市场的交易主体、管理者和研究者所真正关心的价格，是土地价格体系的基本构成；在地价体系中，评估价格和交易价格是一对孪生兄弟，评估价格是由估价师得出的，它虽不一定是最终的成交价格，但对市场交易价格的形成起着一定的指示和参考作用。
城镇基准地价和标定地价工作的重要意义-概述说明以及解释
城镇基准地价和标定地价工作的重要意义-概述说明以及解释1.引言1.1 概述:城镇基准地价和标定地价工作是城市规划与发展中的重要内容，它们对于城市经济、社会和环境的可持续发展具有重要意义。
基准地价是指在一定的时间和空间范围内确定的土地价格，是城市土地利用、土地管理、土地评估和土地征收等一系列工作的基础。
而标定地价工作则是对城市土地市场进行监测和调节，保障土地市场的正常运行，促进城市土地资源的合理配置和利用。
本文将深入探讨城镇基准地价和标定地价工作的重要性，以及它们对城市规划和发展的影响。
文章结构部分的内容如下：1.2 文章结构本文将首先介绍城镇基准地价的概念和意义，深入探讨城镇基准地价在城市规划和土地管理中的重要作用。
接着，将详细分析标定地价工作在土地评估和经济发展中的重要性，探讨其对城市未来发展的影响。
最后，我们将结合城镇基准地价和标定地价工作，探讨其如何共同推动城市规划和发展。
通过这些内容的阐述，读者将更加深入地了解城镇基准地价和标定地价工作的重要性以及对城市发展的重要意义。
希望对您有帮助！如果需要对内容进行修改或补充，请告诉我。
1.3 目的:城镇基准地价和标定地价工作的重要性是为了建立一个科学、合理的土地资源管理体系，为城市规划和发展提供有力支撑。
通过对地价的研究和标定，可以更好地引导土地利用，促进城市的健康发展和经济增长。
目的在于确保土地资源的合理配置，并为城市规划和土地利用政策制定提供依据，以实现城市可持续发展的目标。
同时，城镇基准地价和标定地价工作也有助于保障公共利益，维护土地市场秩序，防止恶性竞争和滥用土地资源现象的发生，促进社会经济的稳定和可持续发展。
因此，我们有必要深入研究和重视这一领域的工作，以推动城市规划和发展朝着更加科学、合理的方向前进。
2.正文2.1 城镇基准地价的意义城镇基准地价是指在城市规划和土地利用中确定的一种基准性价格，是城市土地市场的价格指导标准。
其意义主要体现在以下几个方面：首先，城镇基准地价是城市土地市场的重要参考。
生地价、熟地价和土地出让金的概念
生地价、熟地价和土地出让金的概念频道：土地估价师土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。
出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。
前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。
如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”(即完成动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、煤气(天然气)、排雨水、排污水”市政条件的)地块或为“五通一平”，即完成土地征用和动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、排水”条件的地价。
但“七通“、“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的住宅建设配套费及市政管线的接入工程费用。
出让金包括土地使用费和开发费。
另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。
毛地价就是政府土地收益部分，不含拆迁部分，也不含小区配套部分。
政府土地收益从房产管理法讲就是出让金。
目前签的毛地价合同里面，所谓毛地价就是大市政费、四源费、出让金。
出让金在狭义的概念上不含大市政费和四源费。
出让金还有一个军队土地的问题。
1993年，财政部全军土地管理局、国土部有一个文件，军队土地第一次转让过程中，政府不收土地出让金，出让金全归部队。
当时国土资源部有了一个文件，四六分。
40%是出让金，60%是大市政、四源费。
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
投资者往往以楼面价来计算投资效益。
因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。
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标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让金
1、标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地市场和正常经营管理作用：是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；是清产核资中核定单位占用的土地资产和股份制试点企业土地作价入股的标准；是否行使土地优先购买权的衡量标准；是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准；是划拨土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。
由此可以看出，标定地价实际上就是由评估机构评估、政府确认的宗地地价。
但这又与我国《房地产管理法》的有关规定有相符合。
按照该法，标定地价应该是各城镇标准（或标定）地块的价格。
这种价格可以是评估的，也可以是实际形成的。
只有这个意义上的标定地价才能用于定期公布。
2、基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。
基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。
制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算；二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。
用得最多的还是第二
条。
现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。
基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。
基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。
楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。
楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。
3、土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。
出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。
前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。
如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：
一种是“熟地价”，即提供“七通一平”（即完成动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、煤气（天然气）、排雨水、排污水”市政条件的）地块或为“五通一平”，即完成土地征用和动拆迁、具备
“道路、供水、供电、通讯、排水”条件的地价。
但“七通“、“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的住宅建设配套费及市政管线的接入工程费用。
出让金包括土地使用费和开发费。
另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。
毛地价就是政府土地收益部分，不含拆迁部分，也不含小区配套部分。
政府土地收益从房产管理法讲就是出让金。
目前签的毛地价合同里面，所谓毛地价就是大市政费、四源费、出让金。
出让金在狭义的概念上不含大市政费和四源费。
出让金还有一个军队土地的问题。
１９９３年，财政部全军土地管理局、国土部有一个文件，军队土地第一次转让过程中，政府不收土地出让金，出让金全归部队。
当时国土资源部有了一个文件，四六分。
４０％是出让金，６０％是大市政、四源费。
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
投资者往往以楼面价来计算投资效益。
因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。
一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。
因为土地出让金是按建筑面积计收的。
土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。
也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。
从商品住宅的价格构成来看，房价主要是由出让金、基础设施配套费、拆迁平整费、建筑安装费、税费、利息、利润等项构成。
其中出让金是国家作为土地所有者向开发商收取的一定年限的土地使用费。
对于国家而言，真正在土地上收取的费用只是出让金，而完全的市场地价应是完成基础设施配套、拆迁平整（当有拆迁发生时）、办理出让手续后的地价，即所谓的熟地价。