商业房产抵押贷款资产证券化业务(CMBS)实操研讨
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• 商业房地产抵押贷款资产证券化：指以特定物业经营现金流为主要还款来源、以向持有物业
的项目公司发放的抵押贷款为基础资产、以财产权信托作为证券化产品发行载体的商业物业抵押 贷款证券化业务。
• 商业房地产抵押贷款资产证券化的分类
公募 产品
商业房地产抵押贷款支持证券（ Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS ）
3. 鼓励介入国内著名旅游城市或4A级（含）以上旅游景区周
边、交通便利、游客稳定且现金流稳定的酒店；
2.对于物流地产项目原则上仅选择符合下列要求之一且主体评级
AA+（含）以上的企业准入：
4. 已投入商业运营时间2年（含）以上，具有经过审计的财务 一是物流地产行业龙头、市场占有率前十的企业，；
报告、近两年净经营现金流连续两年为正值，酒店经营良好；
变现的一种融资工具。
公募 产品
银行间ABN 交易所ABS
不动产类
应收/应付 账款
CMBS/CMBN Reits
物业管理费
发行方式
私募 产品
本行自营资金、理财 资金直接认购财产权
信托
北金所、中证机构 间私募产品报价与
服务系统
品种
融资租赁 保理融资 收费收益权
发行载体
1.2商业房产抵押贷款资产证券化定义与分类
定价
增信措施
后续交易
风险资产 占用
操作流程
经营性物业抵押贷款
经营性净现金流的6-8倍 通常不高于标的物业公允价值的50% 最长10至12年 严格按照《固定资产贷款管理办法》使用 银行审批政策
通常要求股东提供保证担保
银行要求融资人股权结构稳定，不能接受融资人股东退出
银行表内资金投放，风险资产为100%
商业房地产抵押贷款支持票据（ Commercial Mortgage Backed Notes，CMBN ）
私募 产品
非标资产
1.3CMBS与经营性抵押贷款区别
按照国外的经验，CMBS是对经营性物业抵押贷款非常好的补充和优化，对主体信用依赖度比较弱，适用范 围也非常广。两种产品对比如下：
融资规模
期限 资金用途
准。
准入标准——综合商业中心、写字楼
综合商业中心（包括：购物中心、城市综合体、百货商场等）
写字楼
1.物业选址为中心商业区、大型社区或毗邻城市郊区交通枢纽；
2.物业已落成并持续稳定运营1年以上；
3.物业自建成后出租率稳定，且历史出租率保持在85%以上;
4.不得涉入区域市场竞争激烈、业态落后、同质化严重、受电 商冲击较大、品牌优势不突出的不动产物业项目。
的其他未完成手续或事项。同时要求融资人为拟证券化的标的不 • 适度介入其他直辖市、计划单列市、东部沿海的省会城市及经济
动产物业购买财产保险，以降低意外事故对标的不动产物业造成
发达城市和其他省会城市核心地段的标的不动产物业项目；
的损失。
• 对于本行总Ａ类客户、房地产白名单第一层级客户以及主体评级
AAA客户可提供增信的项目，可适当放宽不动产物业区位准入标
商业房产抵押贷款资产证券化业务（CMBS）实操研讨
目录
一、CMBS\CMBN含义与市场概况 二、 CMBS业务银行准入要求 三、CMBS业务交易结构要点
1.1 企业资产证券化分类
• 企业资产证券化：指非金融企业为实现融资目的，通过发行载体发行的，由基础资产所产生的现金流作为
收益支持的，按约定以还本付息等方式支付收益的证券化融资工具。本质是将特定资产的未来现金流在当前
银行内部流程，不确定性较大
CMBS
经营性净现金流的12-16倍 最高可达标的物业公允价值的70% 可设计为单期3-5年，到期续发 参照公募债券用途，使用较为灵活 根据产品评级，市场化定价 通过结构设计，可使产品评级高于主体评级 主要通过物业自身增信，也可增加外部增信
通过技术安排，可与未来REITs交易
二是具有较大仓储物业需求的优质主体，如：海尔电器、苏宁电
名品牌，管理团队稳定且具有丰富的酒店wenku.baidu.com理经验；
都存在较大不确定性，应严格遴选优质主体、优质项目准入：
2. 适度介入国内排名前列、具有品牌及规模优势的连锁酒店集 1.优先选择列入国家发展改革委现代物流重大工程项目库内的项
团；
目， 禁止介入以物流园区为名、实际上主要建设商业地产项目的
“伪物流园区”项目。
银行表内资金认购，若产品评级为AA-以上，风险资产仅为20%
公开透明
5
适用客户
产品优势
1.4产品优势目标客户
CMBS模式 • 较高融资规模（物业评估价值约60%~70%以下） • 较长融资期限（公募最长20年） • 不受发行人净资产规模限制 • 市场化价格
目标客户
• 持有优质不动产物业的大型企业，满足企业融资、释放不动产存量价值等需求 • 客户关注融资规模、融资效率
目录
一、CMBS\CMBN含义与市场概况 二、 CMBS业务银行准入要求 三、CMBS业务交易结构要点
合格物业定义
2.1 物业准入要求
1. 定义：是指已完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量充裕，经营效益良好，还款来源稳定的 写字楼、宾馆酒店、综合商业中心、商铺及物流仓库等较易变现的工业物业。
2. 收入来源：包括租金收入、广告收入、物业费收入、房费收入等；
写字楼、宾馆酒店 商业中心、商铺 物流仓库
资产
现金流
租金收入
广告、物业、房费、 餐饮收入
商业物业准入标准
权属要求
区位准入
• 标的不动产物业的产权清晰并取得合法的权属证书，购置或自留 • 标的不动产物业所在地需有本行分支机构；
产权的相关交易税费确定已缴清。标的不动产物业之上的原抵押
权利（如有）可随债权债务关系的解除而解除（发行前/发行后）；• 优先选择一二线城市等经济发达地区且地处核心地段的标的不动
产物业项目；
• 标的不动产物业对应的土地使用权证规定用途与实际用途一致，
且为非住宅用途。
• 鼓励介入具有唯一性、垄断性的国家4A级及以上景区周边优质
物业；
• 标的不动产物业已经取得消防验收证明，且无影响物业正常运营
1.选择一、二线城市甲级写字楼物业，重点选择位 于城市中心商务区优质写字楼物业；
2.优先支持已与租户签订长期租赁合同，且租户为 大型、优质企业，信誉良好的写字楼物业；
3.历史出租率不低于85%。
准入标准——酒店、物流地产
酒店
物流地产
1. 原则上要求位于一、二线城市的五星级酒店，酒店为全球知 考虑到物流地产土地性质为工业用地，未来经营环节及处置环节
的项目公司发放的抵押贷款为基础资产、以财产权信托作为证券化产品发行载体的商业物业抵押 贷款证券化业务。
• 商业房地产抵押贷款资产证券化的分类
公募 产品
商业房地产抵押贷款支持证券（ Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS ）
3. 鼓励介入国内著名旅游城市或4A级（含）以上旅游景区周
边、交通便利、游客稳定且现金流稳定的酒店；
2.对于物流地产项目原则上仅选择符合下列要求之一且主体评级
AA+（含）以上的企业准入：
4. 已投入商业运营时间2年（含）以上，具有经过审计的财务 一是物流地产行业龙头、市场占有率前十的企业，；
报告、近两年净经营现金流连续两年为正值，酒店经营良好；
变现的一种融资工具。
公募 产品
银行间ABN 交易所ABS
不动产类
应收/应付 账款
CMBS/CMBN Reits
物业管理费
发行方式
私募 产品
本行自营资金、理财 资金直接认购财产权
信托
北金所、中证机构 间私募产品报价与
服务系统
品种
融资租赁 保理融资 收费收益权
发行载体
1.2商业房产抵押贷款资产证券化定义与分类
定价
增信措施
后续交易
风险资产 占用
操作流程
经营性物业抵押贷款
经营性净现金流的6-8倍 通常不高于标的物业公允价值的50% 最长10至12年 严格按照《固定资产贷款管理办法》使用 银行审批政策
通常要求股东提供保证担保
银行要求融资人股权结构稳定，不能接受融资人股东退出
银行表内资金投放，风险资产为100%
商业房地产抵押贷款支持票据（ Commercial Mortgage Backed Notes，CMBN ）
私募 产品
非标资产
1.3CMBS与经营性抵押贷款区别
按照国外的经验，CMBS是对经营性物业抵押贷款非常好的补充和优化，对主体信用依赖度比较弱，适用范 围也非常广。两种产品对比如下：
融资规模
期限 资金用途
准。
准入标准——综合商业中心、写字楼
综合商业中心（包括：购物中心、城市综合体、百货商场等）
写字楼
1.物业选址为中心商业区、大型社区或毗邻城市郊区交通枢纽；
2.物业已落成并持续稳定运营1年以上；
3.物业自建成后出租率稳定，且历史出租率保持在85%以上;
4.不得涉入区域市场竞争激烈、业态落后、同质化严重、受电 商冲击较大、品牌优势不突出的不动产物业项目。
的其他未完成手续或事项。同时要求融资人为拟证券化的标的不 • 适度介入其他直辖市、计划单列市、东部沿海的省会城市及经济
动产物业购买财产保险，以降低意外事故对标的不动产物业造成
发达城市和其他省会城市核心地段的标的不动产物业项目；
的损失。
• 对于本行总Ａ类客户、房地产白名单第一层级客户以及主体评级
AAA客户可提供增信的项目，可适当放宽不动产物业区位准入标
商业房产抵押贷款资产证券化业务（CMBS）实操研讨
目录
一、CMBS\CMBN含义与市场概况 二、 CMBS业务银行准入要求 三、CMBS业务交易结构要点
1.1 企业资产证券化分类
• 企业资产证券化：指非金融企业为实现融资目的，通过发行载体发行的，由基础资产所产生的现金流作为
收益支持的，按约定以还本付息等方式支付收益的证券化融资工具。本质是将特定资产的未来现金流在当前
银行内部流程，不确定性较大
CMBS
经营性净现金流的12-16倍 最高可达标的物业公允价值的70% 可设计为单期3-5年，到期续发 参照公募债券用途，使用较为灵活 根据产品评级，市场化定价 通过结构设计，可使产品评级高于主体评级 主要通过物业自身增信，也可增加外部增信
通过技术安排，可与未来REITs交易
二是具有较大仓储物业需求的优质主体，如：海尔电器、苏宁电
名品牌，管理团队稳定且具有丰富的酒店wenku.baidu.com理经验；
都存在较大不确定性，应严格遴选优质主体、优质项目准入：
2. 适度介入国内排名前列、具有品牌及规模优势的连锁酒店集 1.优先选择列入国家发展改革委现代物流重大工程项目库内的项
团；
目， 禁止介入以物流园区为名、实际上主要建设商业地产项目的
“伪物流园区”项目。
银行表内资金认购，若产品评级为AA-以上，风险资产仅为20%
公开透明
5
适用客户
产品优势
1.4产品优势目标客户
CMBS模式 • 较高融资规模（物业评估价值约60%~70%以下） • 较长融资期限（公募最长20年） • 不受发行人净资产规模限制 • 市场化价格
目标客户
• 持有优质不动产物业的大型企业，满足企业融资、释放不动产存量价值等需求 • 客户关注融资规模、融资效率
目录
一、CMBS\CMBN含义与市场概况 二、 CMBS业务银行准入要求 三、CMBS业务交易结构要点
合格物业定义
2.1 物业准入要求
1. 定义：是指已完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量充裕，经营效益良好，还款来源稳定的 写字楼、宾馆酒店、综合商业中心、商铺及物流仓库等较易变现的工业物业。
2. 收入来源：包括租金收入、广告收入、物业费收入、房费收入等；
写字楼、宾馆酒店 商业中心、商铺 物流仓库
资产
现金流
租金收入
广告、物业、房费、 餐饮收入
商业物业准入标准
权属要求
区位准入
• 标的不动产物业的产权清晰并取得合法的权属证书，购置或自留 • 标的不动产物业所在地需有本行分支机构；
产权的相关交易税费确定已缴清。标的不动产物业之上的原抵押
权利（如有）可随债权债务关系的解除而解除（发行前/发行后）；• 优先选择一二线城市等经济发达地区且地处核心地段的标的不动
产物业项目；
• 标的不动产物业对应的土地使用权证规定用途与实际用途一致，
且为非住宅用途。
• 鼓励介入具有唯一性、垄断性的国家4A级及以上景区周边优质
物业；
• 标的不动产物业已经取得消防验收证明，且无影响物业正常运营
1.选择一、二线城市甲级写字楼物业，重点选择位 于城市中心商务区优质写字楼物业；
2.优先支持已与租户签订长期租赁合同，且租户为 大型、优质企业，信誉良好的写字楼物业；
3.历史出租率不低于85%。
准入标准——酒店、物流地产
酒店
物流地产
1. 原则上要求位于一、二线城市的五星级酒店，酒店为全球知 考虑到物流地产土地性质为工业用地，未来经营环节及处置环节