华业东方玫瑰2011年推售报告
2011年5月珠海五一房展会市场研究报告_47P_百脑会
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楼市热话
4月23日开盘现场及样板房
开盘现场
样板房
样板房
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年”五一 “房展 2011 2011年 五一“
2011 年4月30 日-5 月3 日 时间： 时间：2011 2011年 30日 -5月 /珠海特区报社 地点：珠海市体育中心 地点：珠海市体育中心/
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数据聚焦
焦点评论 焦点评论 五一房展显楼市回暖迹象
西区, 76%
百脑会点评 4月份珠海及坦洲新推出的商品房共2188套。西区共有5个项目开盘和加推，占总量的76%，其中里维 埃拉三期的新推货量更是达到1250；主城区有金地伊顿山和远大美域加推 160套新货，仅占总量7%； 坦洲则有4个项目加推375套单位。
21.85 % 4月珠海新推商品房开盘销售率达 月珠海新推商品房开盘销售率达21.85 21.85%
加推楼栋
4 4 5 7 6 6
5
13 7 8
8 9 9
1 3
12
1 11 1
1 2
10 0
二期
1
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楼市热话
户型赏析
户型点评 �5#三房两厅两卫 �建筑面积：93-114㎡ �套内面积：86-94㎡ �东南朝向 �通风采光好 �可看小区园林景观 �阳台面积大
户型点评 �13#01户 三房两厅两卫 �建筑面积：77-87㎡ �套内面积：70-73㎡ �西北朝向 �可通风采光 �次卧欠宽敞 �可看小区园林景观
点名为广东省房价上涨过快城市，但并未见有什么问责举动。目前珠海财 政赤字压力较大；未来横琴的发展以及西区的开发需大量引进各地人才； 加大西区的新供货量，拉低全市的新房均价，可完成今年房价控制目标。 鉴于以上三个原因，在明确暂定不出限购令的情况下，各大开发商在4月 纷纷加快了项目运作进程，基本分为以下三种情况： 一、即将达到预售条件的项目开始抢先积累客户。如华发新城6期、华发 蔚蓝堡均以验资10万登记VIP，招商花园城二期则免费办理VIP，清华十二 郡以及菁华名苑二期学府道也开始积累客户。 二、达到预售条件项目提前开盘加推，试探市场。截止4月29日，全市包 括坦洲共11个项目开盘或加推，面积段从38-244㎡均有供应，开盘销售 共计443套，开盘消化率为20.25%，其中远大美域、中珠上郡、怡泰雅苑 销售率超过五成。 三、滞销项目开始发力。部分消化速度相对较慢的项目开始为之前来访客 户打电话询问购房意愿，并每日一条促销短信发到客户手机，如凤凰山一 号，诚丰星座与世联合作，准备再次加推。
北京通州楼市崩盘 越降越没人买
北京通州楼市崩盘越降越没人买2011年10月28日 14:54 本文来源于财新网订阅《新世纪》《中国改革》|注册财新网通州住宅目前库存量在1.5万套左右，企业库存压力越来越大2007年04月05日，北京通州某楼盘模型。
王晓东 / 东方IC编者按：通州是北京过去几年楼价上涨最剧烈的区域，现在却成了下跌最剧烈的区域。
通州的楼市，见证了房地产调控的路径和影响力。
（本文全文来源于北京中原市场研究部，仅供参考，不代表财新传媒立场）通州降价现象蔓延库存积压消化难在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧，楼市持续低迷，通州作为2010年初房价上涨最快的区域，在今年调控中受到的影响更大，北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据，形成报告，期望能够使读者了解通州目前楼市现状。
1：通州区域介绍2：通州房地产市场介绍3：通州降价商品房项目成交情况详细列表4：通州二手房市场概况5：通州后市预测1：区域介绍：通州，地处长安大街东延长线上，是北京最重要、发展最早的城市发展新区。
根据北京市第六次人口普查，常住人口规模达到118.4万人，主要分布于城铁八通线沿线、新华大街-运河大街、通州北、马驹桥（亦庄部分）四个主要的生活组团。
影响通州楼市发展的主要是“一核四区”的新城规划，四条城铁规划的年内敲定，同时通州区生活配套各方面不断完善。
如近段时间，京通快速公交通道开通，直达国贸，全程耗时14分钟，比地铁快10分钟；而明年年底城铁六号线一期开通，对通州社会发展效率的提升无疑利好。
“十二五”期间，规划确定东城区10万名居民安置至朝阳、通州，同步迁入部分三甲医院、光明小学、史家小学等十余所中小学和20所幼儿园分校，进一步提高通州生活水平和质量。
2：通州房地产市场介绍：近几年，通州楼市发展很快，房价也一路飙升，然而配套设施却相对滞缓，所以在楼市调控的情况下，通州房价迅速收缩。
目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300-500套，成交均价15000-16000元/平米。
北京华业地产股份有限公司四届三十一四届三十一次董事会决议公告
股票代码股票代码：：600240 股票简称股票简称：：华业地产华业地产 编号编号编号：：临2010-004北京华业地产股份有限公司北京华业地产股份有限公司 四届三十四届三十一一次董事会决议公告次董事会决议公告特别提示特别提示：：本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、、误导性陈述或者重大遗漏或者重大遗漏，，并对其内容的真实性并对其内容的真实性、、准确性和完整性承担个别及连带责任准确性和完整性承担个别及连带责任。
北京华业地产股份有限公司四届三十一次董事会于2010 年1 月7 日以传真方式发出会议通知，于2010 年1 月15 日以现场方式召开，由公司董事长徐红女士主持，会议应参与表决的董事5人，实际表决的董事5人，其中独立董事2人，公司部分监事和高级管理人员列席了会议。
本次会议的通知和召开符合《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》（2008年修订版）和《公司章程》的规定。
与会董事认真审议本次会议的议案，形成如下决议：一、审议审议通过了通过了通过了《《关于关于调减公司调减公司2009年非公开发行股票方案中非公开发行股票方案中募集资金总额募集资金总额及拟用募集资金及拟用募集资金补充流动资金补充流动资金补充流动资金项目项目项目的议案的议案的议案》》公司2009年向特定对象非公开发行股票方案已于2009 年8 月26 日经2009年第三次临时股东大会批准，原拟募集资金总额在扣除发行费用后将不超过20亿元，其中17亿元拟用于房地产项目开发，其余3亿元拟用于补充流动资金，具体用途如下：序号 项目名称预计总投资额预计总投资额（（万元万元））募集资金募集资金拟投入额拟投入额拟投入额（（万元万元））1 大连玫瑰东方 104,345 40,0002 北京通州自由小镇*491,600 130,000 3补充流动资金30,000 30,000 合计625,945200,000注：本项目暂定名。
.“房子降价就赔偿”，开发商底气何来（外三则）
.“房子降价就赔偿”，开发商底气何来（外三则）作者：暂无来源：《检察风云》 2011年第22期文／夏广安在广州市房协举办的“201l广州房地产博览会高峰论坛”上，针对现场观众的提问，与会专家、业内人士给出的建议几乎一边倒：限购令还要持续下去，今年是买房的好时机，甚至有开发商称“明年房价降了，我赔你”。
(9月19日《羊城晚报》)听此豪言，不觉让人诧异。
人们买东西向来贵贱随时机，即使有商家承诺“降价可补差价”，也有期限规定，短则一周，长则一月。
像这个开发商如此“信誓旦旦”，愿意到明年还赔差价的尚不多见。
欣喜之余，又让人担心这会不会是他的“信口开河”？他会“白纸黑字”将此写入合同吗？今年8月份，北京通州华业东方玫瑰楼盘降价售房，短短几周内，就使老业主损失近40万元。
老业主不满，集体维权、声讨开发商，迫于压力，开发商才承诺补偿差价，同意退房、换房。
买房时，顾客是上帝：退房时，顾客是乞丐。
鉴于某些开发商“翻脸比翻书快”，顾客再小心亦不为过。
不过话又说回来，国家一再严厉调控房地产行业，限购也从一线城市波及二三线城市，为什么还有开发商口出此言？房价真是下跌无望吗？据国家统计局最新公布的数据显示，全国70个大中城市8月份新建商品住宅(不合保障性住房）价格环比下降的城市有16个，持平的城市有30个。
2009年以来，房价环比停涨城市数量首次过半。
—方面是过半城市房价停涨，甚至有专家预言房价拐点即将出现，另—方面是开发商叫嚣着“降价没门儿”。
不知辛苦攒下血汗钱的老百姓该相信谁？房价是涨是跌，还真是个问题。
但可以肯定的是，开发商敢有此承诺，也就意味着房地产行业是个暴利行业，不然他哪来的巨大资金，哪来的底气？其实，房地产成本向来成谜，开发商和地方政府又有着千丝万缕的关系。
而土地出让往往是当地政府的主要收入来源，更有甚者，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%到90%。
可以设想—下，若房价大跌，房地产行业萎缩，必然会造成地方政府财政困难，这肯定是他们不愿看到的。
2015年北京房地产商办市场销售情况统计
万㎡，环比上涨19.89% ；供求比为1.53
第22周（5月25日—5月31日）北京市商品住宅总成交1562套，环比上涨15.28% ；成交均价为27737元/㎡，环
比下降6.02%
北京市商品住宅周供应面积与成交面积走势
35
30
25
21.62 23.15
21.68
19.04
20 15 12.23
12.92
存量去化周期为43个月。
北京市商品房周存量数据
1200
1000
800
600
400
200
0 2015第1
周
商品住宅存量面积(万㎡) 1113.61
公寓存量面积(万㎡)
252.63
写字楼存量面积(万㎡) 386.03
商业存量面积(万㎡)
369.14
第2周
1092.66 257.13 389.07 370.3
0.79 1.04
1.19
0.61 1.38
1.17
0.76 0.46 1.31
0.92 1.13 0.92
10..1773 1.15
1.91 2.12 1.59
0.89 2.27 1.36
01..7244 1.67
1.14 0.94 0.98
1.01 5.88
7.55
3.54
60%
40%
21.62
名次
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称
海淀·嘉郡 远洋·天著 龙湖好望山 华业东方玫瑰 西山艺境 中冶·蓝城 泰禾·拾景园 亦庄·金茂悦 中粮万科长阳半岛 华润公元九里
五、六环之间
海淀区
37
五、六环之间
2011年北京房地产报告
2011年住宅成交创近3年最低值 较2010年下跌2万套
据搜房网数据监控中心统计，2009年北京住宅成交179042套，2010年成 交111046套，至2011年仅成交91078套，2011年住宅成交创下近3年最低值。 从2011年各月的成交数字来看，仅有1月、12月住宅成交量高于1万套，211月成交量均丌足万套，且有5个月住宅成交量仅在5000套左史波劢。
单位：套 25000 74.42% 20000 59.52%
住宅成交套数对比
100.00% 80.00% 60.00% 40.00%
15000 4.98% 10000 17.18% -16.42% -28.41% -40.49% -56.03% 0 1月 2月 3月 4月 2011年 5月 6月 2010年 7月 8月 2009年 9月 环比 10月 11月 12月
单位：套 135000 130000 125000 120000 115000 110000 105000 100000 95000 90000 85000 80000
2011年住宅库存走势
2010年住宅库存走势
【 2011年北京住宅报价分析】
搜房网数据监控中心监测到的329个北京在售住宅项目中， 2011年12月28日报价不年内刜次相比，有175个住宅项目采叏 了调整销售价格的策略，卙在售楼盘总数的53.5%。 其中72个住宅项目降价促销，103个楼盘逆市涨价，价格 下调住宅项目同比2010年更是激增三倍。 购房者或因限购令都纷纷加入到了楼市观望的队伍中，开 収商也因为库存压力或打折或团购，或涨价或降价，采叏各种 营销方式回暖楼市，但从2011年北京住宅总的报价情况来看， 楼市限购令的出台使得整个住宅市场都处在重新摸索整合资源 的过渡时期。
契约精神案例论文
契约精神案例论文2011年，发生在通州楼盘华业东方玫瑰的房屋买卖价格变动问题无疑成为了当时的一个热点话题，有关于其先买房业主，开发商，后买房业主三方的讨论也是甚嚣尘上。
无论是前一批业主的愤怒职责还是开发商不退房协商，其背后的根本性问题是此种行为是否违背了契约精神。
我将以契约精神为切入点，解读一下事件背后所涉及到的合同法问题（关键词）契约精神诚信一·什么事契约精神契约精神是西方文明社会的主流精神，“契约”词源于拉丁文在拉丁文中的原义为交易，其本质是一种契约自由的理念，所谓契约精神是指存在于商品经济社会，而由此派生的契约关系与内在的原则，是一种自由?平等?守信的精神。
契约精神就是自由的精神，就是平等的精神，这也是整个司法的精神。
虽然民法通则确定了平等、自愿、等价有偿、诚实信用、公序良俗等基本原则，标志着我们确立了司法精神，但这还远远不够。
自由与自愿是不同层面的两个问题，自由体现的是民事主体与国家主体之间的关系，核心在于人们不受国家干预与控制的自由度有多大，从形式上看就是强制性规范与任意性规范的界限；而自愿体现的是不同民事主体之间的关系，核心在于民事主体在司法领域的意思自治。
自由与自愿的相关性在于，国家赋予民事主体的自由是民事主体自愿的前提。
二·契约精神的内容是什么契约精神本体上存在四个重要内容：契约自由精神、契约平等精神、契约信守精神、契约救济精神?契约自由精神是契约精神的核心内容?西方人权理念中就一直存在经济自由中的契约自由精神?三·契约精神在通州楼盘华业东方玫瑰房屋价格变动事件中所带来的影响对于华业东方玫瑰项目遇到的问题，其实一降价就引起与老业主的纠纷，主要原因是这么多年的楼市发展让购房者惯性以为购房就升值，买房坐等升值的购房理念让前一批买房业主发现房屋降价后的心理落差巨大，非理性购房比例居高不下造成的。
从合同的契约精神来说，在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，所以在下调的时候也很难要求开发商退差价。
华业东方玫瑰债务重组
华业东方玫瑰债务重组
刘杨
【期刊名称】《房地产世界》
【年(卷),期】2012(000)006
【摘要】据称华业东方玫瑰债务重组只是一种获取资金的新方式，此前该项目几经转手，并多次抵押融资，未来仍能带来八十亿乃至百亿的现金收入。
深度调控背景下，信托抵押及债务重组事件不断发生。
不久前，华业方面发布公告，拟重组华业东方玫瑰相关债务。
【总页数】2页(P32-33)
【作者】刘杨
【作者单位】《房地产世界》编辑部
【正文语种】中文
【中图分类】F275.2
【相关文献】
1.“玫瑰”为什么这样红?——走马东方玫瑰花园 [J], 肖勇;
2.论北京通州·华业东方玫瑰项目暖通工程设计与施工质量的过程管理 [J], 虞京伟
3.玫瑰艳东方——记金网络物业的几朵“铿锵玫瑰” [J],
4.深圳：华业玫瑰郡 [J],
5.铿锵玫瑰绽放创业之路,谋篇布局大健康产业——专访东方德元(北京)科贸集团有限公司董事长、中国对外贸易理事会副理事长刘子瑞 [J], 艾渺
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市场背景综述：
✓ 通州区域——以2010年前十一个月的去化速度来看，结合当月最优的 合理预估，在现有的环境和均价范畴内，通州区预计去化90万平方米 左右，套数8000余套，相对于2009年的量、套均骤减超过60%（235,2 万平方米，25000套），整体通州区域2010年预计去化水平回归2008年， 基本持平（90.46万平方米，6579套）。
拓展媒体：新媒体
车体广告：主要目的是“重点到访渠道的针对性宣传”，除了自驾车以外，轨道和公交成为项 目的到访重要渠道，特别是轨道，八通线、一号线以及即将开通的六号线极为显著，重点 投放；
电媒：主要配合前期区域活动事件的社会放大使用，在社会快速建立影响力； 网拍：主要配合园林样板区和客户维护活动时使用，运用时尚流行的视频网拍，在网络渠道中
综述， 大盘 形象
开盘告知
亮相
产品线：人性化精 工理念
品牌文化注入，品 牌对于品质的诠释
形象线：配套带来生活愿 景的落地
产品线：新 产品入市
形象线：居 住概念炒作
形象线：国际高 尚示范样板生活 区。生活价值十
大标准
活动策略 业内口碑+客户升级
区域起航+示范解读
生活体验+客户维系
答谢+感恩
费用配比
16%
形成项目的特有声音； 网络延伸产品：微博、论坛、游艺等频道的线上整合，建立“病毒式”网络营销体系。
推广核心 策略 时间 1月份 2月份 3月份
楼座 套数
都会新标·国际高尚生活示范区
4月份
5月份
6月 份
7月份
A4#
A7#+ A9#
8月份
9月份
10月 11月 12月 份 份份
D8#+ D9#
865
324
项目
物业类 型
容 积 率
装 修 标 准
园林 实景 展示
金隅花石 花园洋
毛
匠
房 2.2 坯
无
住宅、
公寓、
K2清水 湾
别墅、
毛
花 园 洋 2.2 坯
有
房、联 排别墅
7#
K2海棠 湾
花园洋
40
房、高 档住宅
2.9
0050
有
00/
㎡
户型
二房 三房 三房 一房 二房 三房
一房 二房 三房
面积
83 110 140 50 80 120
408
面积 形象阶段 国际高尚生活示范区
57796
30711
36642
宜居版图·高尚生活区
高尚生活区品质和都会生活新 都会新标·高尚生活示
标体验
范区
推广主题
新中心名企大 盘
红动北京
新城宜居 蓝图
国际高尚生活 赏·工艺新 品·文 悦·都会 都会新标·高 感恩·答
区
标
化生活 商圈
尚典范 谢
主题细化
区域
感恩答 谢
性的目标客群切入，最稳定、有效的宣传推广保障； 户外：户外媒体实现区域的高效拦截，伴随大盘成长期，实现稳定的项目形象和客
源吸引保障，同时，结合节点信息释放，辅助重大节点宣传； 直销：直效媒体作为在逆市中最有效、最直接的告知渠道，针对人群，快速释放销
售信息，快速高效积累有效客户，通过直销的渠道，向客户宣传、渗透推盘的产 品信息，保证首推销售目标的顺利完成。
42%
31%
11%
时间
1月份
2月份 3月份
4月份
5月份
6月份 7月份 8月份
9月份
10月份
11月份
12月 份
渠道组合策略：户外为主要渠道，同时配合节点的网络推广和直效媒体使用，保证开盘热销，考虑大盘启势，通过纸媒实现市场和业内形 象的确立。
推广渠道
以免费渠
辅助媒体：纸媒
业内：考虑大盘的长期成长性和生命力，业内得天下仍然是重要的辅助性渠道，配合品牌的一 致整合，实现项目的形象拔升和奠定品牌口碑建立；
常规：传统纸媒作为项目形象宣传以及重点销售节点的告知渠道，从支出成本的高效角度出发， 仅作为首推开盘的启动，兼顾形象的双重告知使用，短期集中投放，制造市场影响力。
装 修 标 准
园林 实景 展示
京贸国际 城
高层 （）
2.5
毛 坯
远洋东方
高层 （18）
3.0
毛 坯
无
北京one
高层 （）
500
0~6
000 4.8 元/ 暂无
平 方 米
远洋新悦
住宅
2.5
毛 坯
无
叠拼别 蔚澜香醍 墅、板
楼
2 .2
毛 坯
有
户型
一居 二居 三居 三居 三居 二居 三居
跃层
一房 二房 三房
华业东方玫瑰2011年推售报告
目录
可售货源分析
一1
2011年推售计划
二1
2010年蓄客情况
三1
2011年推广计划
四1
1．可售货源分析 A和D区推售房源约为12栋、25万㎡、2600套
2．推售计划
1、销售评估
市场背景 ✓ 2010年房地产市场面临严峻的调控考验，伴随一系列的紧缩政策的持续 出台，整体市场处于“高压”理性回顾期，从政府的调控信号角度分析， 政府对于此轮地产调控的决心和信心持“长期性”，因此，2011年整体市 场势必延续2010年下半年的宏观环境和供需水平，巩固和强化前阶段房地 产调控所取得的初步效果； ✓通州市场2010年截止到11月底，期房和现房累计成交7098套，成交面积 78.58万平方米，成交金额135.34亿元，成交均价17224元/平方米； ✓通州市场2010年截止到11月底，通州在售项目持销显著楼盘代表新华 联·运河湾，实现成交1059套，成交面积104575.4万平方米，成交均价 14577元/平方米； ✓伴随2010年的调控市场，通州区域重点竞品项目出现时点式开盘热销态 势，虽然全年去化水平有限，但实现了阶段的热销局面：
“4·19”新政前：京贸国际城实现三个月成交931套，成交面积 81238平方米，成交均价19560元/平方米，但伴随新政调控，5月份10月份，仅成交1套，成交均价27767元/平方米，成交面积89.71平方 米，“高价位”促使其进入恶性停销持续阶段；自11月18日均价直降 7000元/平方米至今，共销售93套，总销额达到2.0778亿元，成交均 价20808.15元/平米；
二房
面积
63平方米 87平方米 130平方米 148、157平方 180平方米 91平米 106-128平米
182平米
69 82-90 90-118
90
均价
货量去化情况
在售楼栋折实价格
19579
目前目前在售3号楼， 575套，目前签约369套
目前在售7号楼，104 15903 套，目前签约90套，预
新政持续期：龙湖·蔚蓝香醍作为调控期相对稳定的持销项目，仅高 层部分，5月份-11月份，成交实现成交套数385套，成交面积49180万 平方米，成交均价17570元/平方米；
“9·29”新政后：远洋旗下东部两盘同开，以低于周边竞品主流预期 价格的20%高调入市，其中远洋·新悦10月-11月共计签约完成成交套 数775套，成交面积68655平方米，成交均价18658元/平方米；
9#，7月推出1#-3#均销
680万/栋
售过半
市场背景总结
✓ 通州区域——2010年“4·19”新城前，通州价格呈现整体快速攀升阶段，除了 受新政影响，5月份以后出现的新开盘项目，均不同程度上降低了开盘价格的 预期，正常持销期的项目在新政调控期，整体区域的实际成交调整幅度不大， 换而是急速萎缩的成交量为代价，量价博弈凸显严重；
列化的系统安排，将每个节点进行串联，形式活动网，进行高效的蓄客拓 客和精准维系。
✓ 媒体组合 2011年媒体选取衡量标准主要以客户为主导出发，选择精准捕捉客户的渠道，
强化“渗透性和病毒性”推广理念，实现在逆市中的推广效果保障。
主要媒体：网络+户外+直销 网络：网络作为目标客群的主要辐射渠道，必然形成贯穿性推广渠道，以更具针对
计11月底推出6号楼
30000
目前在售5号楼，297 套，目前签约3套
24315 15876 —— 22739 ——
——
18013 16941
10月推出8#、9#、10# 已售完、剩余房源等待
再次开盘
18000
4月推出13#、16#、
17#、19#，5月推出5#- 板楼均价18000，叠拼总价550-
办VIP卡 1830 张
2、VIP客户情况 认知渠道分析
客户关注点
总结： VIP客户渠道效果最好的为网络，其次为
户外、路过； •网络渠道中：依次排名为新浪，搜房、焦点；
总结：VIP客户主要关注项目总价、开盘时间、户
型面积的信息。
居住区域
工作区域
总结： VIP客户中，居住区域以朝阳区、通州区
为主，其次为海淀区。
✓ 个案项目——现状市场背景下，持销期项目为代表，预计2010年的消 化量为10-12万平方米，虽有时点热销项目偶显，但热销态势持续短， 后续持续性较差，属于节点爆发型，缜密的蓄客计划以及适度的价格 让利，成为此类项目的必要保障条件。
全年销售均价评估
2010年1月-10月份，通州区重点板块代表竞品项目量价关系表
A1-6# 23000
18546 091219#60#1#、年0，140年7#剩月月、3余推月推7#房出推出源的出的不1A12多区##--。雅雅雅园园园A1AA5区区、区912#111、楼26、、1#37楼411、3、128、515725、、1793561、5、01#84楼、、